[035] FINAL DE OBRA DE UN PROYECTO DE DOS VIVIENDAS

He construido en forma de auto-promocion (somos una familia), 2 viviendas unifamilares pareadas. Es un solo proyecto de las 2 viviendas tal y como se indica en la licencia de obra y demás documentacion. El asunto esta en que nos hemos pasado 6 meses en la obtención del certificado de final de obra, y ahora la Hacienda Publica nos reclama un dinero, al considerar que nuestra reinversion en vivienda habitual no se ha realizado dentro del plazo. Empezamos a construir en 2006, finalizando una de las casas ese mismo año, la otra por problemas no la finalizamos hasta mediados de 2008 (cuando se nos entrego el final de obra).

Mi pregunta es la siguiente:

¿Se puede dar un final de obra para 1 de las casas acabadas, cuando se trata de un único proyecto de 2 casas?

En caso negativo, necesitaría saber cuando se considera que se toma la posesion de la vivienda, o reside en ella o si existe alguna nota en la ley de la edificación que hable de este tema.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Sobre la primera pregunta, si se puede hacer un certificado final de obra para una de las viviendas acabadas, aunque el proyecto y la licencia era única para las dos viviendas, mi opinión es que puede hacerse. En realidad, un certificado se puede hacer siempre que no certifique nada que no sea cierto. Por lo tanto si una vivienda está finalizada y la otra no, un certificado final de obra de la vivienda acabada es cierto. Puede ser que alguien objete la viabilidad de dicho certificado, pero en principio se puede hacer, y el arquitecto que lo haga, no puede incurrir en ninguna responsabilidad por el principio elemental de que lo que certifica es cierto.

2. Sobre la segunda pregunta, cuando se considera que se reside en una vivienda, mi respuesta es la siguiente: se reside en una vivienda cuando uno se traslada a vivir en ella. La cuestión es cómo se prueba que uno reside en una vivienda nueva. Y a ello respondo que se prueba con cualquier medio de prueba admitido en derecho. Y estos medios de prueba pueden ser diversos, con distinta fuerza probatoria.

A) El primero y más evidente y a la vez más sencillo, consiste en empadronarse en el nuevo domicilio. El certificado que expide el Ayuntamiento en el mismo momento del empadronamiento, es una prueba irrefutable, al tratarse de una prueba mediante documento público.

B) Otros medios de prueba, pueden ser los contratos de suministro de servicios, con los consiguientes recibos de consumo. Si los consumos corresponden a los normales de una vivienda en uso, pueden constituir una prueba de que la familia reside en la nueva vivienda. Estos recibos se pueden acompañar de los recibos de la antigua vivienda, que habrán quedado reducidos a los mínimos. Esto seria una prueba documental privada.

C) Otra prueba puede consistir en la rescisión del contrato de alquiler de la antigua vivienda, si este es el caso.

D) Otro tipo de prueba sería la testifical de los vecinos, que declaren ante Notario la fecha desde la cual tienen constancia de la residencia de sus nuevos vecinos. Esto constituiría una prueba testifical. Y así podríamos encontrar algún otro tipo de prueba válida en derecho.

[034] EXCESO DE EDIFICABILIDAD

En un solar se ha construido un edificio de viviendas en bloque aislado, que sobrepasa la edificabilidad máxima: 1.197 m² construidos sobre una edificabilidad permitida de 1.182 m². Llevado el caso al Contencioso Administrativo, y después de un largo historial judicial, el juez pide en un peritaje "el grado de relevancia de ese exceso aplicando el régimen de tolerancia comúnmente admitido en operaciones técnicas similares o equiparables" (los 15 m² de exceso suponen un 1,25%). No hemos sido capaces de encontrar referencias a "un régimen de tolerancia comúnmente admitido". ¿Existe algo así, y en tal caso, tiene alguna validez?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es este un tema que aparece con cierta frecuencia en los consultorios de urbanismo. Y la verdad que no es fácil de resolver. 

2. Tal como tu dices, yo tampoco he sido capaz de encontrar el régimen de tolerancia comúnmente admitido en operaciones técnicas o similares. Si existe yo no lo conozco.

3. En mis numerosos contactos con los ingenieros topógrafos, en los expedientes de expropiación forzosa, cuando los propietarios alegaban mayor superficie expropiada en sus fincas, los ingenieros topógrafos me decían que se podía aceptar una desviación de un 5 %, en las escalas a que ellos trabajaban. De esto hace unos 20 años. Pero supongo que a medida que los aparatos modernos son más sofisticados, este margen de error habrá disminuido.

4. Por supuesto yo estoy de acuerdo con lo que pretende el Magistrado, con la petición de este dictamen. El Magistrado quiere sentenciar que por este error del 1,25 % en la edificabilidad, no se puede ordenar el derribo de un edificio, o el derribo de estos 15 m², que muchas veces causan mucho daño, ya que no siempre es fácil derribar 15 m² de un edificio. 

5. Si yo fuera el arquitecto forense encagado de hacer este Dictamen pericial, te aseguro que sin ninguna duda diría que este exceso de edificabilidad de 15 m² que supone una desviación del 1,25 %, no tiene ninguna relevancia sobre la edificabilidad permitida, y que es comúnmente admitida como tolerable entre los técnicos, una diferencia de hasta el 3 %, más o menos. Te digo que diría esto porque lo pienso y lo juzgo correcto, y si me preguntaran la motivación, diría que los aparatos de medición, y la ejecución por parte de los profesionales de la construcción, no pueden ser matemáticamente exactos. Es todo cuanto puedo decirte.

[033] AMPLIACIÓN VPO

Tengo sobre la mesa una solicitud de licencia de obras para la ampliación de una vivienda protegida. Estoy buscando por la legislación autonómica en la materia, ya que desconozco el plazo de extinción del régimen de protección, pero me pregunto si he de analizar esto desde el Ayuntamiento, si he de remitir el expediente a la Administración de mi Comunidad Autónoma (Aragón), competente en la materia, o bien he de informar independientemente de su protección.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En la pregunta que formulas hay que distinguir dos aspectos muy diferenciados.

1. Por un lado está la cuestión urbanística, que es sobre la que tiene competencia tu Ayuntamiento, y por lo tanto sobre la cual tu tienes responsabilidad en el momento de emitir tu preceptivo informe técnico. Y está claro que tu informe ha de ser favorable o desfavorable, prescindiendo de la condición de vivienda protegida. Si el planeamiento permite la ampliación solicitada, está claro que tu debes emitir un informe favorable. Y en caso contrario, tu informe debe ser desfavorable, si el planeamiento no permite esta ampliación. 

2. Otra cosa diferente es si esta ampliación va contra la normativa autonómica de las viviendas protegidas. Por ejemplo, si el régimen de protección de esta vivienda aún sigue vigente, y la calificación solo se podía conceder a una vivienda no superior a los 90 m², y con esta ampliación la vivienda pasa a tener 120 m² (por ejemplo), está claro que la ampliación podría suponer la pérdida de los beneficios de la vivienda de protección oficial, e incluso el reintegro de la subvención recibida. Yo desconozco la legislación sobre viviendas de protección oficial de la Comunidad de Aragón, igual que te pasa a ti. En cualquier caso, yo al final del informe urbanístico, en el supuesto de que sea favorable, pondría una coletilla advirtiendo de que la licencia se concede (como siempre) salvado el derecho de propiedad, sin perjuicio de terceros, y sin perjuicio de lo que establece la legislación estatal y autonómica sobre las viviendas de protección oficial en el supuesto de que la ampliación autorizada desde el punto de vista urbanístico municipal pueda afectar a la protección concedida.

3. Por último, el principio de lealdad y colaboración interadministrativa aconseja que una copia del expediente sea remitido a los Servicios Territoriales de la Comunidad de Aragón, competentes en materia de vivienda de protección oficial, pero solo para su conocimiento y a los efectos de la materia que es de su competencia. Yo entiendo que dichos Servicios no pueden impedir la concesión de la licencia municipal de obras, si urbanísticamente procede su concesión.