[081] INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN ECONÓMICA

En una licitación para un contrato de servicios para la redacción de un proyecto de reparcelación económica se incluía a parte de los honorarios propios, los costes registrales.
En la valoración de la propuesta se incluyo el coste de la inscripción de las cuotas urbanísticas en base a su importe. No obstante desde el Registro de la Propiedad se ha informado que hay que efectuar una nueva inscripción registral de cada una de las fincas, aunque en ningún caso hay modificación de éstas, excepto en la carga económica.
El coste de esta nueva inscripción, calculado a partir de los valores de las fincas, hace que con los honorarios del Registrador sea inviable la licitación a partir de la propuesta económica.
Así la duda es, si es necesario la inscripción de una nueva finca registral, o es suficiente la inscripción o anotación en la finca registral existente de la nueva carga.  Hay alguna normativa o legislación que regule esto?
Pere-Joan Torrente Ribert. Abogado
1. Según la legislación hipotecaria, la cual no conozco en profundidad, las fincas que resulten de un proyecto de reparcelación, se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Esto és evidente.
2. Reconozco que cuando se trata de una reparcelación económica parece que sería suficiente la inscripción de las cuotas urbanísticas en cada una de las fincas que no sufre modificación registral, ya que la parcelación es tan solo económica. Digo parece porque la legislación registral no hace esta salvedad, que yo sepa.
3. En cualquier caso oponerse a la calificación de un Regisgtrador de la Propiedad, aparte de ser una cosa que difícilmente suele prosperar, hay que hacerlo desde una posición intelectual y experta similar a la de ellos. Y yo no estoy en este nivel, en derecho hipotecario. Consulta a un Notario que suelen ser los que "discuten" y se enfrentan a los Registradores de la Propiedad.
4. Si al final el Registrador tiene la razón, deberéis modificar el precio del contrato y pagarle al adjudicatario el mayor coste de los trabajos encargados, por un claro error legal en los pliegos.

[080] INCOMPATIBILIDAD DE TÉCNICO MUNICIPAL PARA DESARROLLAR ACTIVIDADES PRIVADAS

Soy funcionario de carrera y trabajo como técnico municipal en un ayuntamiento pequeño. Cuando aprobé las oposiciones y tomé posesión del puesto, el Colegio de Arquitectos me comunicó inmediatamente a través de un escrito, la incompatibilidad para poder realizar cualquier tipo de labor profesional en el término municipal del municipio donde ejerzo, salvo aquella relacionada directamente, claro está, con el propio Ayuntamiento.
Me gustaría saber si existe incompatibilidad para desarrollar labor profesional fuera del ámbito del municipio para el sector privado o para empresas públicas, en ambos casos, no relacionados directamente con el Ayuntamiento.
Por otro lado, como técnico municipal he de supervisar trabajos de compañeros, técnicos municipales de otros municipios, que por su parte, vienen visados por el Colegio Profesional correspondiente y que acredita el cumplimiento de la legislación vigente.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Tenía razón el Colegio de Arquitectos al comunicarte que no podías realizar ninguna actividad profesional privada en el término municipal del municipio en el cual trabajas como arquitecto municipal. La colisión de intereses es más que evidente. De esta regla general quizás podríamos excluir los trabajos ocasionales para ti personalmente o para tu familia más directa, en cuyo caso deberías abstenerte de informar, y el Ayuntamiento debería buscar un arquitecto que informara tus proyectos.
2. Sobre el segundo tema que planteas, no existe incompatibilidad desde el punto de vista del Colegio de arquitectos para que tú hagas trabajos profesionales en el ámbito privado, para clientes cuyos bienes estén situados en otros municipios, y tampoco tengan relación con tu municipio. Como ahí no existe colisión de intereses, el Colegio de Arquitectos ya no puede ponerte ninguna objeción.
3. Ahora bien, he dicho que no existe incompatibilidad para el Colegio de Arquitectos. Pero debes tener en cuenta que todo funcionario que quiera ejercer una actividad privada debe obtener la declaración de compatibilidad por parte de la Administración para la cual trabaja. Es decir, que el Pleno de tu Ayuntamiento debe concederte la compatibilidad. Y al respecto existe una normativa muy dura en la Ley de incompatibilidades de las autoridades y del personal al servicio de las Administraciones Públicas, que muchas Administraciones no cumplen o no exigen su cumplimiento. Viene a decir que aquel funcionario cuyo complemento específico supere el 30 % de las retribuciones básicas, no puede obtener ningún tipo de compatibilidad, aunque el trabajo para el cual se solicita no suponga ninguna colisión de intereses con el trabajo público.
4. Por último, te hago un comentario a tu última consideración. El hecho de que un proyecto obtenga el visado de su colegio profesional, no indica en absoluto que dicho técnico colegiado cumpla con la legislación vigente, ni en cuanto a las atribuciones profesionales, ni en cuanto a la compatibilidad si se trata de un funcionario público.
En contestación al comentario.
1. El límite del 30 % del complemento específico sobre las retribuciones básicas, se refiere a poder obtener la compatibilidad para trabajar en el sector privado, ya que no se puede dar ninguna compatibilidad para trabajar en el sector público, pues está terminante prohibido percibir dos retribuciones en el sector público, por ocupar dos lugares de trabajo. 
2. Por último este porcentaje no se puede rebasar com la autorización del Pleno del Ayuntamento, ya que es una prohibición legal.
En contestación al comentario 2.
1. A los arquitectos que tienen un contrato de prestación de servicio con un municipio no se les puede aplicar la legislación de incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones Públicas, porque no lo son. 
2. Por lo tanto para ejercer la profesión en cualquier municipio a excepción de aquel con el que tienen el contrato, no necesitan ninguna autorización del referido municipio, ni ninguna declaración de compatibilidad. 3. Estos arquitectos no pueden trabajar en el municipio en el que prestan el contrato de servicios a su Ayuntamiento, por que existiría una colisión de intereses entre su contrato administrativo con el Ayuntamiento y su trabajo profesional. Por lo tanto, deberían optar por un trabajo u otro. Pero esta colisión de intereses no existe cuando se trata de trabajar fuera del término municipal del Ayuntamiento con el cual tienen el contrato de servicios. Por lo tanto, para trabajar de forma privada en los otros municipios, no precisan de ninguna autorización ni declaración de compatibilidad del Ayuntamiento que les ha contratado.

[079] COMPETENCIAS PARA LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO DE USO INDUSTRIAL CON VIVIENDA

¿Según los Artículos 2 y 10 de la LOE podría realizar un técnico con titulación habilitante diferente a la de arquitecto el proyecto de una Vivienda incluida en un edificio que tiene como uso principal el de Nave Industrial? ¿dependería de la envergadura de la Nave en comparación con la de la Vivienda?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La respuesta a la primera pregunta, según mi opinión y tal como ya pareces intuir, depende de la segunda. 
2. Ya se que es difícil establecer unos términos de comparación entre industria y vivienda, para determinar si el que tiene título competente para proyectar la industria, también lo tenga para hacer la vivienda. Esto ya es una apreciación casuística que dependerá mucho del juicio de un magistrado. Yo diría que el presupuesto de la industria debería ser al menos el 80 % del total, (es una apreciación totalmente mía) para poder decir que la vivienda es un elemento complementario.
3. Dudo mucho que hablando de una nave industrial con vivienda, se pueda dar este porcentaje. Yo estoy pensando más bien en un industria de cierta importancia, o en un centro comercial grande, que tenga una o dos viviendas anejas para alojamiento de personal de vigilancia, seguridad o conserjería. Estos casos son reales, y pienso que los ingenieros competentes para redactar estos proyectos y dirigir las obras, también son competentes para la vivienda aneja a la industria o al centro comercial.

[078] PROYECTO DE REFORMA DE UN LOCAL PARA SOLICITUD DE LICENCIA DE APERTURA

Ámbito: Comunidad autónoma de Madrid (Coslada 28820)
Antecedentes:Se trata de la reforma de un local y solicitud de licencia de apertura para la actividad de Gimnasio femenino
Mi problema es el siguiente,contrato un arquitecto para la realización de un proyecto de obra y solicito al ayuntamiento de Coslada la licencia de apertura para poder abrir el negocio con actividad de gimnasio,tras entregar en el ayuntamiento toda la documentación requerida y el certificado de fin de obra visado por el colegio oficial de arquitectos de Madrid y firmado por el arquitecto contratado,el ayuntamiento nos pone unas medidas correctoras las cuales se solucionan y se entrega documentación de ello,pasa el tiempo y el ayuntamiento nos solicita el certificado de actividad visado y firmado por el arquitecto que realizo el proyecto.Me pongo en contacto con el y me contesta que el ya esta dado de baja en la actividad y que no me puede dar ese certificado,y que no puede ayudarme de ninguna manera.Mi pregunta es si el arquitecto esta obligado a hacerlo o a darme una solución ya que es el responsable del proyecto y ha recibido sus honorarios.El ayuntamiento me ha puesto un plazo limite y de no cumplirlo se dará por cancelada la solicitud de apertura con la perdida de todo el dinero que llevo invertido.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Lamento no poder contestar a tu pregunta, porque para ello hay que disponer de toda la documentación y de las hojas de encargo firmadas, así como de los conceptos por los cuales tu pagaste los honorarios al arquitecto contratado. Tampoco este foro es el lugar idóneo para opinar sobre el cumplimento o incumplimiento de un contrato de servicios. De los datos que proporcionas no se deduce con claridad que el arquitecto haya incumplido sus obligaciones contractuales. En cualquier caso te aconsejo que acudas a un buen abogado civilista y les expongas el caso. Aparte de Madrid, tienes buenos abogados civilistas en las principales poblaciones del Corredor del Henares, si es que resides en Coslada.

[077] MODIFICACIÓN DE PLAN PARCIAL, DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN Y DE PROYECTO DE URBANIZACIÓN

Tengo sobre la mesa una propuesta de modificación de Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización de un Sector de uso característico residencial cuyo proyecto de urbanización acaba de aprobarse inicialmente. Se trata de una iniciativa privada que, por motivos de mercado entiendo, pretende enclavar un edificio de uso exclusivo comercial en una de sus parcelas, eliminando para ello 3 de los 4 bloques previstos de vivienda, que “traspasa” a otra de sus parcelas, de pequeñas dimensiones, que pasa de 1 a 2 bloques, modificando aprovechamientos, edificabilidades, usos y lo que haga falta. ¿Cómo lo abordaríais?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Lo primero que debes analizar es constatar si estas modificaciones de Plan Parcial que te proponen suponen o no una modificación del planeamiento general. Yo pienso que sí, pues dudo mucho que el planeamiento general sea tan abierto e impreciso que puedan hacerse estas modificaciones. Sea de una manera o de otra, es decir, tanto si estas modificaciones afectan al planeamiento general como si tan solo afectan al plan parcial, hace falta que la Corporación decida si desea llevarlas a su ejecución o no. El poder del planeamiento es discrecional, y por lo tanto, ningún particular tiene el derecho subjetivo a que se modifique el planeamiento. Si la Corporación no desea llevar a cabo estas modificaciones, es suficiente rechazarlas diciendo que no se consideran interesantes al bien general urbanístico del municipio. Y si por le contrario la Corporación desea atender esta petición, hay que demostrar que existen motivos de interés general para llevar a cabo estas modificaciones, ya sea del planeamiento general ya sea del planeamiento parcial. Los poderes discrecionales hay que ejercerlos de forma motivada, porque en caso contrario sería arbitrariedad, la cual está prohibida por la Constitución Española.Y una vez tengáis claro la motivación para hacer estas modificaciones, solo os queda proceder a su tramitación. Insisto en que hay que tener muy claro si las modificaciones afectan o no al planeamiento general, para proceder en consecuencia.

[076] COMPETENCIA DE INGENIERO TÉCNICO INDUSTRIAL PARA LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO DE PENSIÓN

Ambito: Comunidad autónoma de Galicia
Antecedentes: Se trata de un edificio de dos plantas, con licencia para uso de cafe bar restaurante en planta baja y almacén de servicio del anterior en planta alta. Se han realizado obras sin licencia en la planta alta, acondicionandolo para el uso de pensión (uso residencial hotelero), con dormitorios y baños.
Se solicita exclusivamente licencia de actividad para el uso de pensión en dicha planta alta, justificando que las obras ya están ejecutadas, aunque se adjunta un presupuesto de obra para cuestiones como las medidas de protección contra incendios, iluminación y otras.
Para ello se adjunta proyecto de actividad para pensión firmado por ingeniero técnico industrial y visado por su colegio profesional, que dice que es competente porque exclusivamente se solicita la actividad y no la obra.
Consultas: ¿Es competente para firmar este proyecto de actividad un ingeniero técnico industrial, teniendo en cuenta lo expuesto en la LOE sobre el uso residencial en todas sus formas, cuyo proyectista es en exclusiva el arquitecto? A este respecto el redactor manifiesta que no se trata de edificación, lo que según lo expuesto en la LOE no parece correcto, ya que se cambia el uso de una parte del edificio. ¿Sería necesaria licencia de obras para legalizar lo construido, aunque las obras este ejecutadas como dice el redactor, aunque incluya obras adicionales en proyecto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo diría que de acuerdo con el artículo 2.2.b) de la LOE y con al artículo 2.6 del CTE el proyecto de obras para modificar el uso de un edificio en una pensión, debe ser firmado por un arquitecto porque se trata de un uso de competencia exclusiva de los arquitectos, como tu muy bien dices. Si las obras se han hecho sin licencia, el propietario deberá proceder a su legalización mediante un proyecto de obras firmado por arquitecto. Considero que un ingeniero industrial (superior o técnico) no tiene competencia para firmar este proyecto por lo que acabamos de decir. 
2. Ahora bien, una vez las obras se han hecho con licencia o se han legalizado, en ambos casos mediante un proyecto de arquitecto, considero que el proyecto de actividad puede ser firmado por un ingeniero. No encuentro ningún motivo para denegar esta competencia a un ingeniero industrial, y tampoco para negar esta competencia a un ingeniero técnico industrial, en atención a la escasa complejidad de la actividad de una pensión.

[075] LEGALIZACION DE OBRA

Mi situación es la siguiente. Hace 11 años empecé a construir mi casa, busqué un arquitecto porque quería que fuese todo legal, la cuestión es que hace unos años puede hasta escriturarla y pasarla por el Registro, la casa no ha sido habitada, por motivos personales pero ahora necesito irme a vivir allí. Me dirigí a las Compañías de luz y agua para dar de alta los suministros y resulta que me piden licencia de primera ocupación, la cual obviamente no tengo. Me puse en contacto con mi arquitecto y después de dos meses dándome largas me dice que la casa es ilegal, que en su momento solo se entregaron un par de papeles en el ayuntamiento. Estoy hecha una fiera, pues ahora me dice que hay que entregar un proyecto de legalización. Supongo que esto será costoso, pero lo que más me apremia es cuanto tiempo necesitaré para conseguir la dicha licencia, pues estoy pagando un dineral de alquiler y para colmo me he quedado en el paro y claro sin luz y agua como lo hago? os informo que soy de Málaga. Os pido por favor respuesta pues no entiendo nada de esto. Muchas gracias y un saludo.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tu dices que no entiendes nada. Esto mismo podríamos decir los que hemos leído tu consulta. Si buscastes un arquitecto, se supone que este hizo un proyecto, que dirigió las obras, que cobró unos honorarios y con el proyecto se obtuvo una licencia urbanística o de obras. Y ahora sería sencillo obtener la licencia de 1ª ocupación que te piden las compañías subministradoras de luz y agua. Pero resulta que parece ser que el arquitecto no te hizo el proyecto, y pienso que tampoco dispones de la licencia urbanística. Lo raro es como pudiste escriturar la obra nueva e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Por supuesto si no se hizo el proyecto ni se obtuvo la licencia urbanística, ahora hay que hacer el proyecto y solicitar la legalización de la obra. Y a continuación, con el certificado final de obra de tu arquitecto, obtendrás la licencia de 1ª ocupación. No queda otro remedio ni existe otra solución.