[089] PROPIETARIOS NO ADHERIDOS A JUNTA DE COMPENSACIÓN (CATALUÑA)

En el Ayuntamiento estamos tramitando el proyecto de reparcelación por compensación básica de un sector urbanizable (relacionado con pregunta [085]). Tal y como se comentaba allí, la necesidad de cumplir un calendario de obras hace que se busquen todas las posibles soluciones para agilizar al máximo los trámites. En este sentido nos surgen dos cuestiones (sobre todo en referencia a los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación):

1. ¿De la aplicación del articulo 137.1.b se entiende que hasta que no hayan sido expropiadas las propiedades no adheridas a la Junta de compensación, no se podría aprobar definitivamente el proyecto de reparcelación?, dado que especifica que “hecha la anotación preventiva referida en el apartado a) (acta de ocupación a favor de la persona beneficiaria), el proyecto de reparcelación se tramita y concluye de manera ordinaria. 

2. Por otro lado, parece que el artículo 136.4 del reglamento abra la puerta a permitir reparcelar las propiedades de propietarios no adheridos a la Junta de Compensación, sin necesidad de expropiar, sino mediante la obligación de pago de los costes de urbanización mediante adjudicación de fincas resultantes, hasta cubrir la cuantía de costes. ¿Quiere decir que a una persona que no quiere formar parte de la Junta de Compensación ni está de acuerdo con el sector, se le pueden reparcelar las fincas sin necesidad de expropiación, pero indicando en el proyecto de reparcelación las fincas que servirán para sufragar los costes de urbanización que le serían obligatorios, y las fincas que quedarían libres de carga a su nombre? En este caso ¿simplemente haría falta hacer constar éste aspecto en el proyecto de reparcelación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta es bastante sencilla, porque puedo responder afirmativamente a las dos preguntas.
1. De acuerdo con el artículo 137.1.b) del Reglamento de la Ley de Urbanismo de Cataluña, hace falta expropiar las fincas de los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación para poder aprobar definitivamente el Proyecto de reparcelación. Una vez anotada el Acta de Ocupación a favor del beneficiario, que normalmente será la propia Junta, el expediente de la reparcelación sigue su curso.
2. Sin embargo y a pesar de lo dicho anteriormente, el artículo 136 del referido Referido Reglamento permite que se pueda proceder a la reparcelación sin necesidad de expropiar, pero ello debe figurar en la Bases o en el Proyecto de reparcelación. En estos casos las fincas resultantes se adjudican en la cantidad que sea más que suficiente para garantizar el coste de las obras y demás gastos. La diferencia que sobra se entrega al propietario junto con las fincas no adjudicadas. O sea que respondo afirmativamente a todas las preguntas que formulas en la segunda parte.

[088] COMPETENCIAS PARA REDACTAR INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

Soy arquitecta funcionaria de una administración autonómica y me encuentro trabajando en urbanismo, informando instrumentos de Planeamiento, junto con otros compañeros arquitectos y arquitectos técnicos.

Se nos ha dado recientemente la situación de encontrarnos con una modificación puntual de un Plan de Ordenación Municipal firmado por un “abogado urbanista”.

Por ello, quisiera plantear una consulta sobre la titulación habilitante para redactar instrumentos de planeamiento de todo tipo.

En general estos instrumentos vienen firmados por un arquitecto o ingeniero de caminos, aunque se entiende que en su redacción participan otros profesionales, como pueden ser geólogos, licenciados en derecho, etc. Sin embargo, entendemos que es el técnico firmante el que asume la responsabilidad final de su redacción, por lo que se hace difícil considerar como válida la firma de un licenciado en derecho.

Del mismo modo, me gustaría ampliar la pregunta agradeciendo que nos indicarais vuestra opinión acerca de los técnicos con capacidad para informar esos instrumentos de planeamiento. Nuestra legislación exige la emisión de informes técnico-jurídicos, sin embargo, en nuestro departamento y puesto que no contamos con ningún licenciado en derecho, esos informes los asumimos, fundamentalmente, los arquitectos o en ocasiones los arquitectos técnicos.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No es fácil contestar tu pregunta, porque carecemos de normativa legal o reglamentaria sobre la materia. Por otra parte no podemos aplicar por analogía la legislación sobre redacción de proyectos y dirección de obras. Piensa que en la redacción de proyectos de obras, las Administraciones Públicas se limitan a conceder licencias que equivalen a un control de legalidad urbanística. Pero la responsabilidad de lo que se construye pertenece en exclusiva a los técnicos redactores del proyecto y directores de las obras. Y por ello la ley exige la titulación oportuna por cuestiones de seguridad pública. En el planeamiento la responsabilidad última no recae en los redactores de los planes, sino en la Administración municipal que hace la aprobación inicial y provisional. Y por último, en la Administración autonómica que da la aprobación definitiva, al menos en los planeamientos generales.

2. Dicho esto podemos intentar responder a tu pregunta. Es la primera vez que me plantean la pregunta de que un abogado (colega mío) en exclusiva haya redactado una modificación puntual del planeamiento general municipal. Si la modificación fuera exclusivamente normativa, yo diría que tiene capacidad y competencia para hacerlo. Pero si la modificación supone la aportación de planos, yo creo que el Ayuntamiento debería haberle exigido la firma de los planos por un técnico competente en la materia (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico, topógrafo). Ahora bien, si el Ayuntamiento ha dado por buena la documentación, y ha hecho las dos aprobaciones, (inicial y provisional) opino que la Comunidad no puede rechazar la documentación en el momento de hacer la aprobación definitiva.

3. Sobre la última pregunta, si vuestra legislación exige que los informes sean técnico y jurídico, resulta claro que debería haber un informe de cada tipo, emitido por los funcionarios correspondientes. Si no existe informe jurídico, me parece muy mal.Sin embargo, ello no suele afectar a la validez de la aprobación del instrumento de planeamiento de que se trate. En estos casos es normal que el arquitecto se convierta también en "asesor jurídico urbanista". Me parece muy raro que la Delegación provincial del Departamento de Urbanismo de una Comunidad Autónoma, no tenga un técnico en derecho para informar las aprobaciones del planeamiento municipal, cuando ésta es una de las competencias más importantes de las Comunidades Autónomas.

[086] SERVICIOS EN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN

Tengo una solicitud de licencia de obras menores para acometida eléctrica en un edificio fuera de ordenación. Es una vieja vivienda que por lo que intuyo va a ser habitada y no contaba con los servicios.

El artículo 75 de la Ley de Urbanismo de Aragón aclara las obras posibles en el propio edificio, pero no habla de que no tenga derecho a electricidad, agua, etc.. ¿Debe entonces concederse la licencia para la acometida pese a que el edificio esté fuera de ordenación? Además, es posible que la vivienda incluso se construyera ilegalmente sin licencia, ¿en ese caso deberían denegarse las obras para la acometida?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo creo que la respuesta ha de ser afirmativa: se debe conceder la licencia para la acometida eléctrica en un edificio fuera de ordenación. Parece estar claro según la redacción del artículo 75, párrafos 2 y 3 de la Ley de Urbanismo de Aragón, que dice textualmente: "2. Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen, no podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la conservación del inmueble. 3. Sin embargo, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la fecha en que se pretendiere realizarlas."

[085] SOBRE LA NECESIDAD DE QUE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN ESTÉ INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD PARA INICIAR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN

Comunidad autónoma: Cataluña.

En el Ayuntamiento estamos tramitando el proyecto de reparcelación de un sector de crecimiento industrial (sistema de reparcelación por compensación básica – aún no se ha aprobado inicialmente el proyecto de reparcelación, pero se supone que entrará en las próximas semanas para realizar la aprobación inicial). La voluntad de la Junta de Compensación es la de iniciar las obras de urbanización cuanto antes. En este sentido, surge la duda de cuando se pueden iniciar las obras de urbanización. 

Si bien queda claro que hasta la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación no podrían iniciar ningún trabajo (artículo 172.3 del reglamento de la ley de urbanismo de Cataluña – 305/2006), no queda tan claro si para iniciar las obras es necesario que las nuevas fincas resultantes del proyecto de reparcelación estén inscritas en el registro de la propiedad, con todo lo que conlleva (expropiación de los no adheridos a la Junta, pago de las indemnizaciones…). 

Por lo tanto, ¿se pueden iniciar las obras de urbanización de un sector con el proyecto de reparcelación aprobado, pero no inscrito en el registro de la propiedad?.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta a tu pregunta es afirmativa. El artículo 172.3 del Reglamento de la Ley de urbanismo de Cataluña establece (tal como tu muy bien dices) que una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación, la Junta de Compensación está facultada para ocupar las fincas y poner a disposición de las empresas urbanizadoras los terrenos necesarios para ejecutar las obras de urbanización. No exige para iniciar las obras ningún otro trámite.

[083] LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

En el año 2005 adquirí una vivienda unifamiliar en una población de Madrid resulta que al año (fallo mío por fiarme ya que se me dijo que estaba en trámite) el constructor nos informa que le deniegan la licencia de primera ocupación porque hay un paso de servidumbre en un lateral de la casa y según el ayuntamiento el constructor se comprometió a dejar 3 metros de anchura y resulta que hay 2,70 metros (en la parcelación de catastro no llega a 1,5 metros) pero es que la vivienda siguiente a la mía con la misma servidumbre, que es más antigua, tampoco tiene esos 3 metros. Han pasado 7 años, durante los cuales desde el ayuntamiento no nos han dicho nada (no se dentro del expediente que fue lo que alegó el abogado del constructor), el final de obra estaba firmado desde 2004, he pagado los IBI correspondientes desde 2005, ante notario no hubo problemas para escriturar, la luz y el agua tienen el nombre del contrato de la empresa pero los pago yo pues pasan por mi cuenta. Mi pregunta es si pasados estos 4 años me deben de dar la licencia, según el constructor ha prescrito bien tengo que subsanar lo del paso de servidumbre previamente.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El hecho de que hayan pasado más de 4 años desde que se cometió la presunta infracción urbanística, supone que la supuesta falta ha prescrito, y por lo tanto no te pueden sancionar por ello, ni pueden derribar la construcción supuestamente ilegal. 

2. Sin embargo, la prescripción de una infracción urbanística no supone que la construcción pase a ser legal, ni que tengas derecho a que te concedan la licencia de 1ª ocupación. Habla con el Ayuntamiento, y quizás te hagan un certificado de que la construcción está finalizada hace más de 4 años, sin que exista ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística, y quizás con este certificado puedas conseguir que las compañías pongan los contratos a tu nombre.