[131] APAREJADORES INFORMANDO PLANEAMIENTO

Desearía saber si la Ley (no opiniones particulares), permite a un aparejador municipal informar un plan parcial.

Me gustaría hacer hincapié en que la respuesta se fundamente en la Ley. Debido a que siempre aparecen contradicciones al respecto. Que invalidan una respuesta definitiva.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Lamento no poder contestarte en los términos que tu solicitas. Resulta que ninguna ley y ningún reglamento prohíbe ni autoriza a los aparejadores para informar un plan parcial. Y me atrevo a decirte que tampoco existe una jurisprudencia clara al respecto. Por lo tanto, solo se pueden dar opiniones, que es lo que precisamente tu no buscas. Mi teoría es la siguiente: como un plan parcial no es ningún documento constructivo, no se exige ninguna titulación precisa, ya que la LOE no trata de los instrumentos de planeamiento, sino solo de los proyectos de obras. Ahora bien, el informe de un plan parcial debe hacerlo un técnico municipal que tenga suficientes conocimientos de urbanismo. Estos conocimientos pueden haberse adquirido en la Escuela Técnica durante la carrera, o también con estudios posteriores de postgrado o másters. A partir de estos principios, opino que si el aparejador tiene suficientes conocimientos de urbanismo, puede informar un plan parcial. También opino que el informe de un plan parcial por un técnico no precisamente experto en urbanismo, puede originar responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento, si posteriormente es anulado por los tribunales. Pero ten presente que la anulación de un plan parcial no será por el informe de un técnico no cualificado, sino será por que el plan parcial no está adecuado a la legalidad urbanistica o va contra el plan general.

[130] EJECUCIÓN DE PLAN PARCIAL POR FASES DE URBANIZACIÓN, CON UNA MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO POSTERIOR AL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Comunidad Autónoma: Cataluña.

En nuestro municipio nos encontramos con una urbanización residencial, con Plan Parcial aprobado definitivamente, que preveía su gestión mediante un único polígono de actuación mediante sistema de compensación. Con posterioridad se tramitó y aprobó el proyecto de reparcelación, y la urbanización del ámbito se ha realizado mediante 3 fases (la tercera de las cuales no se ha recepcionado ni finalizado, mientras que las dos anteriores, a pesar de contener alguna deficiencia se han recepcionado).

Con posterioridad a ésta situación se han estado otorgando licencias de edificación y de primera ocupación en las fases urbanizadas y recepcionadas, a pesar de formar parte de un único polígono de actuación.

Además se ha realizado una modificación de planeamiento en algunas de las parcelas de la fase 3 de urbanización, y se les ha aumentado el aprovechamiento (no se aumenta techo, pero se permite una densidad de viviendas superior).

Vista ésta situación los técnicos municipales actuales nos encontramos con las siguientes dudas:

1. Entendemos que dado que el planeamiento preveía la ejecución del ámbito mediante un único polígono de actuación, no es hasta la finalización de la urbanización de todo el polígono (1ª, 2ª y 3ª fase de urbanización) que se podrán atorgar licencias de primera ocupación, entendiendo que sí que se pueden dar licencias de edificación dado que se pueden simultanear las obras de edificación con las de urbanización acorde a lo definido por la legislación urbanística vigente. Todo y eso, dada la importancia del ámbito y la impopularidad de esta decisión (paralizar todo otorgamiento de licencia hasta finalizar todas las obras de urbanización, …que no son pocas y mas si tenemos en cuenta la situación económica actual), nos vemos con la obligación de realizar la siguiente pregunta; ¿hay la posibilidad de entender que tienen condición de solar aquellas parcelas que tengan los viales y servicios totalmente consolidados?

2. Una posible solución es la de modificar el planeamiento y prever su gestión mediante subsectores más pequeños equilibrados entre sí, diferenciando las fases de urbanización ejecutadas de la fase que queda pendiente de ejecutar. Ésta opción entiendo que es muy válida en un ámbito pendiente de reparcelar, pero ¿se podría aplicar en éste caso, que ya ha estado previamente reparcelado, y vendido en parte a terceros de buena fe?

3. ¿El hecho de haber realizado una modificación de planeamiento aumentando el aprovechamiento en parte de las parcelas que forman parte de un único polígono de actuación no supone la necesaria modificación de todo el proyecto de reparcelación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tu pregunta es muy compleja, y requeriría más bien un dictamen o informe de cierta extensión, cosa que no se puede hacer en este fòrum. Así y todo, respondo de forma un poco telegráfica a tus preguntas.

1. De acuerdo con la legislación urbanística catalana, se pueden otorgar licencias de edificación, si las obras de urbanización ya se están ejecutando. Pero no se podrán otorgar las licencias de 1ª ocupación hasta que la urbanización de todo el polígono esté acabada. Esta solución es impopular, pero es la que determina la legislación catalana. Entiendo que no se puede considerar que una parcela tiene la condición de solar, aunque ya tenga todos los servicios urbanísticos, pues dicha parcela pertenece a un polígono cuyo urbanización no está acabada. 

2. Tal como tu mismo opinas, entiendo que la solución que apuntas en el apartado 2, es válida para para un ámbito pendiente de reparcelar, pero no para un ámbito ya reparcelado, con un proyecto de reparcelación aprobado, único para todo el polígono. 

3. A la tercera pregunta respondo de forma negativa. Una modificación de planeamiento no puede afectar a un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente, y en ejecución.

[127] EXCLUSIÓN DE UN PROPIETARIO EN EL SISTEMA DE COMPENSACIÓN

En una reparcelación por compensación; una vez constituida la Junta y aprobadas bases y estatutos; si uno de los propietarios no se quiere agregar, ¿en que momento hay que efectuar la expropiación y el pago del valor de su propiedad? ¿Se puede tasar el terreno del propietario a excluir y pagarle en el momento de necesitar la ocupación de los terrenos para ejecutar las obras de urbanización?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En primer lugar hay que tener en cuenta la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma, pero yo te doy los criterios generales. 

2. Por supuesto no se puede ocupar la finca del no adherido hasta que se haya expropiado su finca. Por lo tanto, habrá que iniciar el expediente de expropioación una vez aprobado el expediente de reparcelación y ante la negativa del propietario de adherirse a la Junta. 

3. Recuerda que la expropiación debe tramitarla el Ayuntamiento, si bien la Junta es la beneficiaria y por lo tanto la que debe pagar el justiprecio. 

4. Por último, tu hablas de pagar la tasación del terreno al propietario. Esto sucederá si el propietario está de acuerdo con la tasación. En caso contrario habrá que acudir al Jurado de Expropiación Forzosa, y no se puede ocupar la finca hasta que se pague o consigne el justiprecio establecido por el Jurado.

[126] ORDEN EN LOS INFORMES DE LICENCIAS

En los informes técnicos de licencias (urbanísticas y ambientales en CyL), ¿es necesario seguir escrupulosamente el orden de entrada de los expedientes, según el artículo 74.2 de la LRJAP 30/92? "En el despacho de los expedientes se guardará el orden riguroso de incoacción en asuntos de homogénea naturaleza, salvo que por el titular de la unidad administrativa se dé orden motivada en contrario, de la que quede constancia."

O bien es más adecuado informar en el orden que se establezca según el plazo de resolución de cada tipo de expediente (máximo de 1 y 3 meses para las urbanísticas y 4 meses ambientales, que evidentemente habrá que disminuir para la realización del informe) y su urgencia, en cada caso.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo creo que podéis dar cumplimiento al artículo 74.2 de la Ley 30/1992, porque las 3 clases de licencias que tu mencionas NO son asuntos de naturaleza homogénea, justamente por la diferencia que existe en el plazo en que deben tramitarse. Por lo tanto entiendo que el "riguroso orden de incoacción" debe aplicarse a cada tipo de licencia. Es decir, dentro de las licencias de 1ª ocupación, o de las de obras menores, habrá que mantener un riguroso orden de tramitación según su entrada en el Registro General; pero este orden nada tiene que ver con la tramitación de las licencias de obras mayores, ni con las licencias ambientales.

[125] FINALIZACIÓN DE OBRA

Buenos días, Le escribo desde la Comunidad Valenciana.
Mi problema es es siguiente: En el año 2001 empecé una obra de la cual yo era el promotor. Por medio de un aparejador, un arquitecto primo suyo me hizo el proyecto de la reforma.
Yo tenía la cedula de habitabilidad y con ello en regla la luz y agua.
En los dos años que duró la obra nunca pude hablar con el arquitecto. Eso sí, el constructor y él hicieron las sucesivas certificaciones de obra, la última en 2004.
Ya le he explicado que nunca llegué a conocer al arquitecto, únicamente hablé una vez con él y terminamos mal porque ya en plena construcción de la obra no me podía facilitar los planos definitivos, sino los de inicio de la obra.
Al inicio de la obra yo le aboné en su cuenta y la del aparejador los honorarios referentes al Proyecto Básico.
En estos 8 años yo no he tenido ningún contacto con él. En mayo del 2012 por medio del Ayuntamiento (del cual es arquitecto municipal) pude conseguir su teléfono y pedirle un plano de la vivienda.
A partir de aquí me mandó una factura sobre final de obra que era un 60% superior a la que me indicaba en el Proyecto original.
Parece ser que a finales del 2008 tramitó el final de obra (cosa que yo no tenía conocimiento) y me pide en base al contrato del colegio de arquitectos, esa subida de emolumentos.
Yo le he abonado el importe que figuraba en el contrato, pero el arquitecto insiste en que tengo que abonarle la demora de pago.
¿Puede exigirme una cantidad distinta a la estipulada?
Muchas gracias.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El problema que planteas es un caso concreto de derecho civil contractual, para cuya solución debes consultar con un abogado civilista. No podemos en este foro contestar estas consultas, para cuya solución hay que tener en las manos todos los documentos y todos los detalles concretos del caso.

[123] CONSIDERACIÓN LEGAL DE VIVIENDA VACÍA

A tenor de lo leído en un artículo en este blog, sobre el que se daban estadísticas del parque de viviendas en España y, sobre todo, las viviendas vacías existentes, me surge una pregunta. Ante todo, quiero comentar que no sé si este es el lugar idóneo para formularla y, si así no fuese, les pido disculpas.

Se barajan cifras sobre viviendas vacías en España y, en algunos casos, incluso la toma de medidas para fomentar su ocupación mediante el incremento de gravámenes u otras fórmulas y que, las mismas, salgan al mercado.

Ante tales situaciones y ante la disparidad de conceptos y consideraciones que se pueden llegar a emplear y la profusión de situaciones de facto mi pregunta es:

¿Existe una consideración legal de vivienda vacía?

¿En qué términos o condiciones?

Muchas gracias por arrojar un poco de luz al asunto de referencia.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

La pregunta es sorprendente, y no recuerdo que en ninguna norma jurídica exista una definición sobre cuando una vivienda se considera vacía. De todas maneras pienso que cuando en una vivienda no exista ninguna persona empadronada, se considerará vacía. Esta sería una definición que daría seguridad jurídica ya que el padrón es un documento oficial, y público. Hay sin embargo un tema que distorsiona el anterior concepto, y son las segundas residencias. En ellas no figura ninguna persona empadronada, pero su propietario las usa ciertos días o meses al año o las alquila.

[122] COMPETENCIA EN INFORME DE MEDICIÓN ACÚSTICA

Quería preguntarles si como perito inmobiliario y perito de seguros IRD que soy, si podría realizar medición de ruidos nocturnos con sonometro que provienen del piso superior, para acompañar dicho informe a la denuncia en el juzgado para que el mismo actúe y mande a otra persona o empresa a realizar otra medición y también si valoraría los resultados que yo aportase en el informe, a modo de prueba para actuar y probatorio, señalar que estos ruidos se producen de noche desde las once a las tres o cuatro de la mañana. Me urge que me den respuesta si podría hacerlo y que validez tendría, decirles que llevo años trabajando como perito y no tendría problemas en hacer la medición, pero no se si puedo hacerla y si la hago como debo realizar el informe si a modo informativo o como ya que no poseo titulación especifica en acustica, si se tomar las mediciones y sabría reflejarlo en el papel. Quedo a la espera de sus prontas noticias si puedo hacerlo y como tendria que reflejarlo en el papel si a modo de información de las mediciones realizadas o como informe pericial,etc.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo opino que tu puedes hacer estas mediciones y hacer el Informe pertinente para acompañar a la denuncia. 

2. El Informe debes hacerlo dando todo tipo de detalles: día y la hora, lugar en que te sitúas en el piso de abajo, personas que te acompañan, si tienes las ventanas cerradas o abiertas, y por supuesto el aparato que utilizas para hacer la medición. 

3. También sería muy interesante que si existe (cosa que yo desconozco) un aparato que grave los ruidos, se hiciera la grabación de los mismos, para acompañar con la denuncia. 

3. Tu informe tedrá el valor de una prueba pericial-testifical que el Juez tendrá en cuenta con toda seguridad, siempre que contenga todos los datos, y nada haga pensar que tu no eres imparcial al emitir este Informe.