[197] Recepcion tácita de urbanización

Consta desde principios de los años 80 un núcleo dentro del término municipal, que fue incluido en el año 1987 en el planeamiento general como suelo urbano. Desde su creación el Ayuntamiento ha realizado diversas actuaciones en dicho núcleo:

Cesión al Ayuntamiento de la red de suministro de agua en 1983.

Obras de vialidad, disponiendo de calzada, pero careciendo de aceras en1997.

Red de saneamiento en los años 2004-2005 (paralizadas y pendientes de finalizar).

Red de alumbrado público en 2011.

En la Adaptación Parcial a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, se plantea dicho suelo como Urbano No Consolidado, sin que conste hasta la fecha recepción de la urbanización por parte del Ayuntamiento.

Existiendo interés por parte del equipo de gobierno en la recepción de la urbanización, se preguntan si ya existe una recepción tácita de la urbanización por parte de esta Administración, a la vista de las continuas obras de urbanización y mantenimiento que ha realizado el Ayuntamiento durante 30 años.

¿Es posible dicha recepción tácita? ¿Cómo se podría argumentar?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

Yo opino que el Ayuntamiento ha hecho suficientes actos para que se pueda decir que ha efectuado una recepción tácita de la urbanización (aunque muy deficiente) de este núcleo urbano. La inclusión en el planeamiento de este núcleo como suelo urbano el año 1987 la juzgo como un acto definitivo. Por otra parte, si el Ayuntamiento ha recibido la red de alumbrado público, y ha realizado obras en la calzada, saneamiento y en el alumbrado público, significa que ya asumido todos los servicios urbanísticos básicos, algunos de ellos desde hace más de 30 años. Ante estos hechos no se puede poner en duda que estamos ante un suelo urbano con todos los derechos y obligaciones. Sobre la calificación que ahora se pretende de este suelo urbano, como suelo urbano no consolidado, en principio parece de dudosa legalidad, si bien no puedo afirmarlo al carecer de otros datos necesarios, como la consolidación del sector, y si se han hecho todas las cesiones necesarias de vialidad. Contestando a las preguntas finales, diría que la recepción tácita de las escasas obras de urbanización existentes es evidente, sobre todo porque ha sido el Ayuntamiento el que al final ha acabado la urbanización. Y la manera de argumentarlo es precisamente el relato de todo lo que tu has explicado.

[196] Modificación de condición de licencia

En el momento de otorgar una licencia municipal de obras mayores, se impuso como condición de la misma la cesión obligatoria y gratuita de terrenos destinados a vialidad (chaflán) del solar donde se pretendía edificar, según el artículo 44.2 del DL 1/2010.

Una modificación puntual del planeamiento posterior eliminó todos los chaflanes de la zona, y ahora el promotor solicita la modificación de la licencia y la eliminación de la condición antes referida. La cesión no se formalizó previamente a la edificación, tal y como establece la ley, y una vez acabada la obra han solicitado esta modificación para poder obtener la 1a ocupación.

No hubo ningún requerimiento por parte del ayuntamiento.

Es posible informar favorablemente la modificación solicitada?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo no veo ningún inconveniente en eliminar esta condición impuesta en la licencia. La condición estuvo bien impuesta pues lo exigía el planeamiento, ya que el chaflán debía ser cedido de forma gratuita en el momento en que el propietario quisiera edificar. Ahora bien, una modificación posterior del planeamiento municipal ha suprimido los chaflanes. Una vez suprimidos los chaflanes no tiene sentido que en esta finca quede un pequeño terreno que será propiedad municipal, y que nadie cuidará. Podría el Ayuntamiento alegar que el terreno ya ha sido cedido y por lo tanto como es propiedad del Ayuntamiento, éste no lo puede ceder. También esta teoría sería defendible. Pero yo opino que la finalidad de la condición de cesión era cumplir con el planeamiento que imponía unas fachadas con chaflanes. Desaparecida esta prescripción del planeamiento, parece razonable no mantener la condición impuesta.

[195] Competencia para redactar un proyecto

Se solicita licencia de cambio de uso de vivienda a local. Las dos viviendas de planta baja de un edificio de dos plantas se quieren convertir en locales. No es necesaria la ejecución de obras, únicamente se crea un vestíbulo de independencia en el portal. 

¿Qué técnico está habilitado para la redacción del correspondiente proyecto? ¿puede ser un aparejador?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

Cuando la modificación del uso era pasar de unos locales comerciales a vivienda, siempre hemos informado que se exige un proyecto redactado por arquitecto, por esta profesión la que tiene la competencia exclusiva en materia de viviendas (uno de los seis usos exclusivos de los arquitectos según la LOE).Pero en el caso que su planteas se trata de transformar dos viviendas en locales comerciales. Y además con unas obras mínimas. Yo creo que no existen motivos para negar esta competencia a los arquitectos técnicos. Por lo tanto considero que un arquitecto técnico es competente para el proyecto sobre el cual tú haces la consulta.

[194] Compatibilidad urbanística de nave

Me han solicitado un certificado de compatibilidad urbanística de una nave existente, que en la siguiente situación: tiene abierto un expediente de disciplina urbanística por obras ejecutadas sin licencia, y parte de las cuales son ilegalizables. La nave está en un Plan de Mejora Urbanística, cuya reparcelación se llevó al Registro de la Propiedad para inscribirla, cosa que no se pudo hacer por deficiencias. Se ha hecho una modificación subsanando las deficiencias, que está ahora expuesta al público. Las parcelas iniciales y definitivas donde está ubicada la nave actual no se modifican. La nave actual quedaría fuera de ordenación, ya que el Plan de Mejora Urbana supone la transformación del uso industrial; ahora existen unas naves industriales que en teoría deben convertirse en viviendas. La voluntad política es que mientras no haya una mayor actividad económica, la gente pueda utilizar los espacios existentes. El uso principal del PMU es el residencia y como uso complementario existe el industrial. Por lo tanto mi pregunta es: ¿puedo emitir un certificado de compatibilidad urbanística si la actividad no está prohibida pero no es la principal?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Se sobreentiende de tu pregunta que el Plan de Mejora Ubana ha sido aprobado definitivamente y publicado. 

2. También parece claro que la reparcelación ha sido aprobada definitivamente, aunque existan unos problemas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, supongo que por defectos de tipo hipotecario o de derecho registral, pero no por defectos de derecho urbanístico. 

3. Con estos dos supuestos, yo no veo ningún inconveniente en que hagas el certificado de compatibilidad urbanística para un uso industrial de la nave. Aunque el uso principal del PMU sea el residencial o de viviendas, como resulta que el uso industrial está permitido, el certificado solicitado puede ser emitido.

[193] Licencia de obras con infracción urbanística grave.

Redacto un proyecto de ejecución y se emite informe favorable de visado por el Colegio de Arquitectos. En dicho informe hay un apartado denominado DICTAMEN URBANÍSTICO, donde se indica en el proyecto no se estima constitutivo de infracción urbanística alguna susceptible de ser calificada como muy grave o grave.

Al entregar el proyecto en el ayuntamiento para solicitar la licencia la deniegan por una infracción urbanística grave: según Normas Subsidiarias el fondo edificable es de 22.00 ml y la edificación tiene un fondo edificable de 24.00 ml. La mayoría de las edificaciones de esa misma urbanización se pasa de los 22.00 ml, pero según el ayuntamiento lo hecho, hecho está.

¿Tiene alguna responsabilidad el Colegio de arquitectos y porque el ayuntamiento da licencia de obras con la misma infracción urbanística que la que he cometido yo en el proyecto.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tu pregunta contiene dos aspectos totalmente diferentes: la posible responsabilidad del Colegio a causa del visado urbanístico, y la conducta del Ayuntamiento al negarte una licencia, por una ilegalidad consentida en otros muchos casos. Contesto primero a la segunda pregunta.

1. El Ayuntamiento hace bien en denegarte la licencia urbanística a tu proyecto, porque contiene una infracción urbanística, con independencia que sea leve, grave o muy grave. Toda obra debe respetar los parámetros urbanísticos del planeamiento municipal, y uno de ellos es la profundidad edificable. El hecho de que la mayoría de las edificaciones de la urbanización sobrepasen la profundidad de 22 m., no es ninguna razón para que el Ayuntamiento autorice tu proyecto. Como dice el Ayuntamiento, lo hecho (aunque sea mal hecho) hecho está. El Ayuntamiento ha actuado mal al dar licencias con una profundidad superior a los 22 m (si es que lo hizo) y también ha hecho mal al no actuar contra los que hayan edificado con esta profundidad contra la licencia concedida. En ambos casos ha actuado mal. Pero el hecho de haber actuado mal en el pasado, no da ningún derecho a los siguientes para exigir que siga actuando mal. El derecho a la igualdad que consagra el artículo 14 de la Constitución Española, se entiende dentro de la legalidad, nunca dentro de la ilegalidad. 

2. Posible responsabilidad patrimonial del Colegio de Arquitectos por una especie de visado urbanístico no correcto. Para mí, no existe ninguna responsabilidad patrimonial del Colegio por decir que “en el proyecto no se estima constitutivo de infracción urbanística alguna susceptible de ser calificada como muy grave o grave.” En primer lugar, para que exista responsabilidad patrimonial debe producirse un daño cuyo origen sea la actuación del Colegio. Y en este caso el único daño posible ante la denegación de la licencia, es que tú tendrás que corregir el proyecto para solicitar una nueva licencia. Y de este daño el responsable eres tú mismo, como redactor del proyecto. En segundo lugar, el Decreto 1000/2010 sobre visado obligatorio, no incluye los aspectos urbanísticos entre el contenido del visado obligatorio. Y allí se establece la responsabilidad patrimonial del Colegio cuando se produzcan daños justamente a causa del visado obligatorio hecho de forma equivocada. Por ello, no parece que se pueda imputar ninguna responsabilidad patrimonial al Colegio por el error en este visado aparentemente urbanístico. 

3. Aunque no dices en qué Comunidad Autónoma está el Ayuntamiento que te ha denegado la licencia ni el Colegio que ha emitido el visado, no entiendo cómo puede un Colegio de Arquitectos con cientos de ayuntamientos en su circunscripción y por lo tanto cientos de planeamientos urbanísticos, afirmar que un proyecto no contiene ninguna infracción urbanística grave o muy grave. Esta afirmación es difícil de hacer por parte del propio arquitecto municipal, que tiene el planeamiento de su municipio a mano, y que lo conoce a fondo; a pesar de lo cual, algunas veces se equivoca. Pero un Colegio de Arquitectos es imposible que pueda hacer este análisis urbanístico de los proyectos que se presentan a visar, a no ser que disponga de una oficina de visado con multitud de técnicos, y con toda la información urbanística “actualizada” de los ayuntamientos de su circunscripción. Y no parece que en los tiempos que corren los Colegios puedan hacer esta actividad. Todo ello sin perder de vista que el Decreto sobre el Visado obligatorio prohíbe que el visado tenga este contenido urbanístico.