[312] Parcelación urbanistica, parte en SU y parte en SNU

En la comunidad autónoma de Cataluña. Solicitan licencia de parcelación para segregar un terreno de su finca matriz. Se trata de un sector con un plan parcial de principios de los años 80, que en ese momento era de propietario único y se ejecutó sin reparcelación (se aprobó proyecto de urbanización, se hizo un plano parcelario del sector, se cedió el suelo de sistemas, se compensó económicamente el 10% del aprovechamiento, se ejecutaron las obras de urbanización y el ayuntamiento las recepcionó). El promotor del sector iba segregando parcelas de la finca matriz cuando las iba vendiendo (en esa época, lo hacia sin licencia de parcelación). Posteriormente, se revisó el planeamiento general y algunas de esas parcelas sufrieron una afectación urbanística, para reservar suelo para un sistema general viario. Algunas parcelas están completamente afectadas, otras tienen una afectación parcial. Actualmente, ese sistema general viario ya ha sido ejecutado por el ministerio de fomento, pero sin pasar por este suelo reservado. Correspondería al municipio revisar otra vez el planeamiento general y eliminar esa afectación, pero con las elecciones municipales a la vista no están por esta labor. El promotor pide licencia de parcelación para segregar de la matriz una de las parcelas con afectación parcial, de manera que la parcela resultante tiene la parte que afronta con el vial en SU y el resto es SNU afectado de sistema general viario. Entiendo que actualmente no podemos atorgar esa licencia, ya que en SNU no se permiten las parcelaciones urbanísticas. ¿Es correcto? Si es así, el promotor solo puede instar al ayuntamiento a que elimine esa afectación y esperar a que lo haga. ¿o tendría alguna otra opción?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Por lo que se refiere a la licencia de parcelación solicitada, al incluir suelo no urbanizable, opino igual que tu que la licencia no se puede conceder, porque nunca se pueden hacer parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable. Es este un principio existente en la legislación expañola desde hace muchos años, pero que tan solo se ha comenzado a cumplir cuando los Registradores de la Propiedad se han tomado en serio la prohibición de inscribir segregaciones sin licencia municipal. 

2. Ahora bien, si tal como dices la parcela a segregar tiene parte de suelo urbano y parte de suelo no urbanizable, opino que se podría conceder la licencia siempre que se pidan dos segregaciones diferentes: por un lado una segregación para el suelo urbano, y por otro lado otra para el suelo no urbanizable. La licencia para el suelo no urbanizable, opino que puede concederse aunque no cumpla con la unidad mínima de cultivo, toda vez que es el propio planeamiento el que al fijar distinta calificación urbanistica obliga a la creación de dos subparcelas. 

3. Por último, comprendo que el Ayuntamiento en tiempo de elecciones muncipales no está para iniciar modificaciones del planeamiento general. Pero el propietario tiene derecho a que se desafecten sus parcelas, si la afectación viaria ya ha sido ejecutada por el Ministerio de Fomento con otro trazado. Puede pedir que se efectue una modificación puntual del Plan General, que de no ser atendida puede generar daños y perjuicios.

[311] Licencia de primera ocupación de edificio de titularidad municipal

Pertenezco a la Comunidad de Castilla y León. La Consejería de Educación construye colegios en solares puestos a disposición por los Ayuntamientos y, al finalizar las obras, entrega el edificio a estos, siendo ellos los titulares. 

El problema surge cuando a la solicitud de devolución de aval de obra depositado por la constructora en el Ayuntamiento, este exige la solicitud de la Licencia de primera ocupación para su devolución. La Consejería entiende que no ha de solicitarlo, al ser la titularidad del Ayuntamiento (ni por tanto, el pago de las tasas que se derivan). ¿Es correcto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El tema puede ser discutible. Pero la opinión de la Consejería de Educación de la Comunidad tiene su defensa. Si los edificios una vez construidos por la Junta, son entregados a los Ayuntamientos, es defendible que corresponde al propio Ayuntamiento comprobar si las obras han sido ejectudas conforme al proyecto aprobado. Y esta comprobación equivale a la licencia de primera ocupación. Igual que la aprobación definitiva del proyecto equivale a la licencia de obras.

[309] Importancia del título del proyecto

Solicitan licencia para la “Reforma y ampliación de vivienda entre medianeras”, aportan proyecto visado, de arquitecto, y cumplimentan la parte del Código Técnico correspondiente a “reforma”, así como del Decreto 141/2012, de habitabilitat (Catalunya).

Peeeero (siempre hay uno, por lo menos), el edificio que se pretende “reformar” NUNCA ha sido una vivienda, sino un almacén, con lo cual no es una reforma de vivienda, sino la “Reforma y cambio de uso de un almacén para crear una vivienda”, con lo cual las exigencias, a la hora de visar el proyecto, serían otras, me imagino. Po ejemplo, el CoAC, en caso de nueva vivienda, exigirá el cumplimiento del CTE, la certificación energética en fase de proyecto, etc…

He requerido el cumplimiento del CTE, que me han aportado sin visar.

¿Puedo requerir que aporten un proyecto modificado, que no sea de “reforma de vivienda” sino de “reforma y cambio de usos de almacén a vivienda”?

Entiendo que no puedo proponer un acuerdo para otorgar licencia de reforma de una vivienda si no hay vivienda, y por consiguiente, el proyecto no puede ser de “reforma de vivienda” por el mismo motivo.

Lo que no sé es cuál será la reacción del CoAC, ni el lio que puede suponer este cambio, que, por otra parte, no me ha de preocupar a mí, sino a los técnicos agentes del proyecto.

O, por el contrario, ¿ puedo cambiar el “titulo” de la licencia sin que hayan cambiado el titulo del proyecto?

(A veces, uno quiere persignarse … y se saca un ojo).
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es un principio básico en derecho administrativo que las cosas no son lo que se dice que son, sino que son lo que son. Por lo tanto olvídate del título del Proyecto. Esto no es una reforma de una vivienda, sino la construcción de una vivienda nueva. Simplemente que en vez de construirse en un solar limpio, se construye en un almacén, aprovechando algunos elementos constructivos. 

2. No debes exigir que te entreguen un proyecto con el título modificado. Es suficiente que tu en tus informes y en la propuesta de licencia digas con claridad que no es un proyecto de reforma de una vivienda, sino la construcción de una vivienda nueva en donde existía un almacén. 

3. Ahora bien, tu debes exigir que el proyecto contenga todos los documentos propios de un proyecto de nueva vivienda. 

4. Creo que no debes preocuparte de lo que haga el COAC en su función de visador con este proyecto.
Respuesta al comentario

1. Mi opinión es que el título del Proyecto nunca puede desvirtuar la realidad existente. Una vez más hay que recordar que "las cosas son el que son, y no el que se dice que son". 

2. En cuanto al uso preexistente, yo interpreto que vale el que en realidad existe, no el que dice el Registro de la Propiedad o el Catastro. Por lo tanto, si en una parcela existe un almacén, garaje o taller, aunque el Registro o el Catastro digan que existe una vivienda, el Proyecto debe ser de construcción de una nueva vivienda en edificio preexistente. No se puede hablar de reforma de una vivienda preexistente, aunque lo digan los documentos oficiales, porque la vivienda no existe. La realidad es la que es, y ni el Registro da fe de que exista una vivienda, ni el Catastro tampoco. La función de estas instituciones es otra. Nunca puedan transformar la realidad, por el hecho de una descripción que o es falsa, o es una descripción antigua de una edificación que simplemente se modificó en su día sin que la modificación se trasladara ni al Registro de la Propiedad ni al Catastro.

[308] Dudas parcelacion urbanística en Andalucia

El artículo 185.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que (desde su entrada en vigor) no existe limitación temporal para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística respecto a las parcelaciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable.

Pero ¿que régimen jurídico es de aplicación para las parcelaciones anteriores a la citada Ley? ¿Tienen plazo de prescripción?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es evidente que las parcelacones en suelo no urbanizable, anteriores a la LOUA deben regirse por la legislación anterior a dicha Ley. Y por lo tanto, la potestad de protección de la legalidad urbanística prescribirá según se establecía en la Ley anterior. 

2. Aprovecho la ocasión para opinar sobre este artículo 185 de la LOUA, norma que en términos menos rigurosos también existe en otras Comunidades. Esta norma supongo que es para disuadir y atemorizar a los infractores urbanísticos, dicho sea con todo el respeto. Pero conviene recordar que hay un artículo en la Constitución Española, que el Tribunal Constitucional recuerda y aplica con mucha frecuencia, que se llama "seguridad jurídica". Digo esto para no hacerse ilusiones vanas e iniciar expedientes que luego fracasan.

[307] Obras consideradas como edificación

La LOE, en su artículo 2.2, nos intenta describir lo que es edificación y lo que no lo es.

Esto es de suma importancia, ya que nos sirve para determinar si es necesario un proyecto visado, o no.

Solicitan licencia para la reforma estructural de un edificio, consistente en el refuerzo de pilares a base de perfiles metálicos, y refuerzo de vigas de techo, que son de madera.

Hasta aquí creo que no es necesario un proyecto visado, pues no modifica la estructura, el uso ni el volumen, como tampoco la configuración arquitectónica del edificio (cosa que tampoco queda muy clara).

Pero el proyecto incluye el derribo de la cubierta plana del edificio, para construir una nueva cubierta, pero inclinada. Lo que era un forjado con viguetas de madera se sustituye por una cubierta inclinada, a dos aguas, a base de viguetas auto-resistentes y hormigón armado. Geométricamente hablando, varia el volumen, pero no la superficie útil, por lo cual éste no seria motivo para requerir un proyecto visado.

Creo (pero no estoy muy seguro) que debo requerir un proyecto VISADO por el hecho de que se derriba un techo para construir otro, y más siendo un edificio de viviendas. Es más, creo que debería haber una dirección de ejecución, o sea, un aparejador o arquitecto técnico que la asumiera, así como un control de calidades (aislamiento, impermeabilización, estructura, hormigón, …)

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Las fronteras entre un proyecto en sentido estricto según la LOE, y un proyecto no arquitectónico muchas veces son difusas. Y el caso que tu expones es uno de estos. 

2. Y ante la duda, yo siempre me inclino por la solución más segura y más exigente, sin que sea desproporcionada. 

3. Yo opino que unas obras de refuerzo de la estructura y una modificación total de la cubierta, que modifica el volumen aunque no la superficie construida, requieren un proyecto arquitectónico, firmado por un arquitecto y visado por el Colegio. Igualmente debe exigirse el asume de la dirección de la ejecución de las obras por parte de un arquitecto técnico o aparejador.

[306] Disciplina urbanística en suelo no urbanizable especialmente protegido

Es una consulta desde Cataluña. Se trata de una infracción urbanística, por la ejecución de una vivienda en suelo no urbanizable sin ninguna autorización. Son obras ilegalizables y se ha actuado de la siguiente manera: 

1. Se incoa el expediente de restauración de la legalidad infringida, hasta llegar a la orden de derribo. 

2. Se incoa el expediente sancionador, se determina la cuantía de esta, pero en el periodo que se ha tramitado el expediente, sucede que la infracción a prescrito, según lo establecido para las infracciones graves. 

3. Ahora, nos hemos dado cuenta que las obras estan situadas en un ámbito de suelo no urbanizable, especialmente protegido y que en consecuencia no prescribe nunca. 

Según lo expuesto, ¿podemos volver a incoar el expediente, pero esta vez por infracción muy grave? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si la edificación de la vivienda está hecha en el suelo no urbanizable especialmente protegido, en principio puede constituir una infracción urbanística muy grave, de acuerdo con el artículo 213,a) de la Ley de Urbanismo de Catalunya. 

2. Las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los 6 años, tal como determina el artículo 227.1,a), del referido texto legal. Por lo tanto, fíjate que no es correcto esto de que las infracciones muy graves no prescriben nunca. 

3. En consecuencia, si podéis acreditar que no han transcurrido 6 años desde que finalizaron las obras, podéis incoar un nuevo expediente sancionador por infracción muy grave, y abandonar el otro expediente iniciado con una calificación equivocada. Al pasar de una infraccion grave a otra muy grave, debe reiniciarse todo el procedimiento, para no causas indefensión en el presunto infractor.

[305] Informacion a propietarios en una modificacion de las NNSS

El Ayuntamiento para el que trabajo ha iniciado la redacción de una modificación estructural de las NNSS adaptadas a la LOUA, en la que se pretende adaptar el planeamiento a la realidad física del municipio, redelimitando un sector de suelo urbanizable e incorporando parte de el al Suelo Urbano Consolidado.

La pregunta es si, conforme a la LOUA, sería necesario llamar a trámite de información pública a todos los propietarios de terrenos incluidos en el sector de suelo urbanizable, o es suficiente con realizar una información pública “general”.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Supongo que al referirte a la LOUA, quieres decir la legislación urbanística de Andalucía. Al contestar tu pregunta yo parto de este supuesto. Si te refieres a otra Comunidad Autónoma, por favor me lo dices. 

2. De acuerdo con el artículo 32 de la LOUA, en la tramitación de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, ya sea en el primer plan que se aprueba en el municipio, ya sea en su revisión, como en su modificación puntual, debe practicarse una información pública en la forma tradicional (boletines oficiales, periódicos diarios y tablones de anuncios) No se exige que se llame a la información pública a los propietarios particulares afectados por dicho PGOU. 

3. Este trámite de citación de los particulares a la información pública, solo se exige en el caso de planes parciales, planes especiales y estudios de detalle, tal como establece el referido artículo 32 de la LOUA. 

4. Todo cuanto antecede no debe ser obstáculo para que de acuerdo con el artículo 39 de la referida Ley, se promueva la información pública y la participación de los ciudadanos en la tramitación del PGOU, mediante las múltiples fórmulas que existen para ello. Pero la citación a todos los propietarios en el trámite de información pública, no se exige en la tramitación del PGOU.

[304] Valoración de suelo urbano consolidado

Que artículos y que textos legales serían de aplicación para tasar Suelo/inmueble en solar en suelo urbano consolidado, uso equipamiento público. Finca fuera de cualquier sector o polígono de actuación urbanística. Comunidad Catalunya. Edificación Histórico "palacete", no afectado urbanísticamente. 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Debes aplicar el artículo 24.2.a) del Texto Refundido de la Ley de suelo (estatal), toda vez que la valoración por el método de comparación de suelo y edificación será superior que el valor que se pueda obtener por el método residual del suelo exclusivamente. 

2. Esto viene desarrollado en el artículo 23 del Reglamento de Valoraciones. Y la aplicación del método de comparación se desarrolla largamente en el artículo 24 del referido Reglamento.

[303] Segregación de parcela edificada

Soy arquitecta municipal en un municipio de Catalunya y tenemos un caso que se nos repite muy a menudo, ya que tenemos muchas parcelas afectadas parcialmente por una nueva alineación de vial.

Ejemplo 1: Una parcela en casco urbano que da a dos calles opuestas en una misma manzana, con edificaciones a ambas calles anteriores al planeamiento. Una de las edificaciones está alineada correctamente al vial pero la otra edificación está afectada por la nueva alineación. Los propietarios quieren segregar en dos parcelas, cada una enfrentada a un vial, y conservar las edificaciones. La parcela actualmente no tiene condición de solar porque está pendiente de cesión (por la nueva alineación). ¿Se puede segregar la parcela de manera que una parcela tenga la condición de solar con edificaciones que cumplen los parametros urbanísticos y la otra no, de manera que continuaria teniendo la condición de fuera de ordenación? 

Ejemplo 2: Una parcela en zona de vivienda unifamiliar aislada, edificada y afectada por la nueva alineación. No tiene condición de solar porque está pendiente de cesión obligatoria. Esta parcela quiere segregar una parte no edificada para añadirla inmediatamente a una parcela contigua para que ésta se convierta en solar (cediendo la superficie correspondiente y completando la urbanización). Los propietarios quieren que el lote edificado, siga sin tener la condición de solar ya que no quieren hacer cesión ni completar urbanización. ¿Es esto posible?

Entiendo que en divisiones de terrenos que tienen la condición de solar los lotes resultantes han de seguir teniéndolas pero, ¿y cuando no las tienen?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Quiero entender que en ambos casos que planteas de segregación o división de fincas urbanas, la o las fincas resultantes cumplen con los parámetros urbanísticos que establece vuestro planeamiento sobre las parcelas: superficie mínima, frente de fachada a la vía pública, y otros. Y que cumplen con estos parámetros, una vez descontamos de la parcela la superficie afectada de vialidad. 

2. Estamos sin duda alguna ante parcelaciones urbanísticas, y por lo tanto debe respetarse lo que establece el planeamiento sobre las parcelas urbanas. 

3. En este supuesto, mi opinión es que las divisiones de que hablas son legales. Por supuesto las parcelas resultantes continuarán siendo suelo urbano no consolidado, y por lo tanto no serán solares, pues no se ha cedido la parte afectada de vialidad. Pero son parcelas que serán edificables en el momento en que se haga la cesión, o se expropie el suelo que ha de ser público. Si las parcelas son edificables una vez separada la parte afectada de vialidad, opino que la división o segregación de estas parcelas es legal.

[301] Licencia de actividad para un parking

Pertenezco a la comunidad de Catalunya. La consulta es la siguiente: 

1. Se otorga una licencia urbanística hace 8 años, para la ejecución de un conjunto de 28 viviendas unifamiliares entre medianeras, con garaje individual para cada una. 

2. Cada vivienda esta compuesta de planta sótano, destinada a garaje, planta baja y planta piso para el resto de dependencias habitables. 

3. El acceso al garaje individual está totalmente aislado para cada vivienda, y se produce desde una calle interior común de distribución situada en el sótano. 

4. Desde el garaje de cada vivienda, se accede por una escalera interior, al resto de las dependencias de la vivienda. 

Una vez finalizadas las obras, se hace la visita para la primera ocupación, comprobando que las obras ejecutadas, se ajustan al proyecto por el cual se obtuvo licencia urbanística. 

Se otorga la licencia de primera ocupación. Las viviendas aún no están ocupadas. 

Al cabo de un tiempo y a propósito de una valoración que se está haciendo del conjunto, llega al ayuntamiento la solicitud de un certificado que diga que el parking es legal, ya que no les consta la licencia de actividad. 

En base a estos antecedentes, deduzco que no fue necesaria la licencia de actividad de un parking, ya que este no es colectivo y solo existe como elemento común, la calle de distribución. 

Frente a la duda que ha surgido, quisiera saber su opinión, respecto de la necesidad o no de una licencia de actividad o ambiental en estas circunstancias. 

Que debería decir este certificado? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En primer lugar debo decir que opino como tu, que la licencia otorgada es legal, y que los garajes son individuales, a pesar de que se acceda a ellos por un pasillo común. Evidentemente todo ello forma parte de una Comunidad de Propietarios que se rige por la legislación de propiedad horizontal. Pero los garajes igual que las viviendas, siguen siendo individuales. Por ello no es exigible la licencia de actividad del garaje, igual que las viviendas no forman un hotel ni un aparthotel. 

2. En cuanto al certificado solicitado, hay que decir que esto no es ningún certifcado, pues certificado es certificar sobre unos documentos obrantes en el Ayuntamiento. Se certifica sobre una licencia concedida, sobre un proyecto existente, sobre el planeamiento, etc. En este sentido el Secretario del Ayuntamiento, previo informe tuyo, puede certificar sobre la concesión de la licencia, sobre que no se tramitó la licencia de actividad porque no se exigió, y sobre otros hechos que se basen en los documentos existentes. Por ejemplo, que no existe ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad. Todo esto se puede certificar. 

3. Sobre la petición de un Certificado que diga que el parking es legal, esto no se puede emitir. El Ayuntamiento no emite certificados ni informes de legalidad. Podéis emitir un certificado de que el edificio dispone de licencia y nada más.

[300] Espacios libres privados

Pais Vasco. Me gustaría saber qué es un espacio libre privado, así es como han denominado a una parcela que tenemos en el municipio de Bernedo, Alava

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

He de decir ante todo que desconozco la legislación urbanística del País Vasco, pero dudo mucho que allí se regule la singular figura del "espacio libre privado", o "verde privado". A continuación transcribo lo que hace algunos años escribí sobre el tema. Una vez repasado no me parece que deba modificar nada de lo que dije en su día.

La extraña calificación de “verde privado”.

1. El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del “verde privado”, "espacio libre privado" o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública, no es legal. Todo el suelo urbano que no haya de ser de titularidad pública es edificable con el aprovechamiento que le corresponda según el planeamiento, y sin perjuicio de que la edificación deba separarse de los linderos una distancia determinada. Este principio es evidente, porque deriva del principio básico en urbanismo que es la justa distribución de laos cargas y beneficios.

2. El suelo urbano que no sea edificable debe ser destinado a la titularidad pública (equipamiento, viales, zonas verdes o espacios libres en general), por la vía de la cesión gratuita (reparcelación) o por la vía de la expropiación. El verde privado o espacio libre privado es aquel que queda en una parcela, una vez la edificabilidad se ha colocado en un determinado lugar de la parcela.

3. Si una parcela de 1.000 m² puede ser ocupada en un 40 % de su superficie según el planeamiento, (con la profundidad y altura que éste permita), está claro que tendrá un verde o espacio libre de 600 m². Pero esto no es un verde privado con calificación urbanística. Esto es el resultado de que una buena parte de la parcela no es edificable. Existen urbanizaciones de lujo con parcela mínima de 10.000 m², y con una ocupación máxima del 20 %. Las parcelas de esta urbanización tendrán un verde privado o espacio libre de 8.000 m². Pero estas zonas verdes privadas o espacios libres no son consecuencia de una calificación zonal del planeamiento, sino que son consecuencia de la limitada edificabilidad de las parcelas.

[299] Compatibilidad de un funcionario para poder trabajar en otro ayuntamiento mediante un contrato de servicios

Un funcionario de un Ayuntamiento, que tiene la compatibilidad aprobada por el Pleno del Ayuntamiento, puede trabajar en otro Ayuntamiento mediante un contrato de servicios, sea a través de una sociedad o como profesional?

En caso afirmativo, si el Ayuntamiento del cual es funcionario incoa un expediente disciplinario al funcionario, sin expediente informativo previo, podria éste demandar penalmente al Ayuntamiento o Alcaldia por acordar algo contrario a la legislación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si un arquitecto municipal tiene aprobada la compatibilidad para el ejercicio libre de la profesión por el pleno de su ayuntamiento, fuera del término municipal, no veo ningún motivo por el cujal no pueda trabajar para otro ayuntamiento, siempre mediante contrato de prestación de servicios, ya sea a través de una sociedad o directamente como profesional. O sea, que mi respuesta a tu primera pregunta es afirmativa. 

2. En cuanto a la segunda pregunta, no digo que no pueda hacer lo que tu propones, pero yo no soy partidario de interponer acciones penales contra el propio ayuntamiento. Suelen fracasar. Cuando le notifiquen el Decreto por el cual se le abre un expediente disciplinario por esta causa (cosa muy extraña) le aconsejo que haga alegaciones exponiendo sus motivos. Si a pesar de todo, el expediente disciplinario sigue adelante, debe aguantar el tipo, escoger un buen abogado y esperar a la Resolución final. Y según sea la Resolución final del expediente disciplinario y los motivos, y solamente a la vista de ello, deberá decidir de acuerdo con su abogado, que acciones emprende.

[298] Agregación de fincas para ejecucion de nave agropecuaria

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Solicita un interesado información relativa a la posibilidad de ejecutar una nave agropecuaria en diversas fincas de su propiedad. De la documentación que aporta se desprende que se trata de 3 parcelas rústicas, dos colindantes y una tercera que se encuentra separada por un camino. Son necesarias las 3 para disponer de la superficie suficiente establecida en NNSS para ejecutar una nave de uso agropecuario. Las dudas que le surgen al Ayuntamiento es que al tratarse de tres fincas independientes, el interesado pueda vender cualquiera de ellas (p.ej la que se encuentra separada) una vez ejecutada la nave.

¿Es posible autorizar las obras sobre las parcelas en su situación actual?

¿Sería posible requerirle al interesado que las agregue como una única finca registral?

¿Tiene conocimiento de alguna solución posible? ¿O no existe solución?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En la situación actual no es posible autorizar las obras, porque no existe una parcela que tenga la superficie suficiente que exigen las NNSS. 

2. La soución pasa porque el propietario otorgue una escritura de agregación de las 3 parcelas, y las constituya como una única finca indivisible, que no podrá ser dividida ni segregada sin licencia municipal, licencia de segregación que no podrá ser otorgada mientras exista la nave agropecuaria, o bien lo autorice un nuevo planeamiento municipal. 

3. Supongo que habrás observado que la solución que te propongo tiene una parte débil: una de las 3 fincas está separada de las otras dos mediante un camino. Sin embargo a veces, en el Registro ode la Propiedad tenemos una finca única, que se dice que "está atravesada por un camino, etc..." Creo que es posible acudir a esta figura de la finca única atravesada por un camino. De esta manera podemos decir que las 3 parcelas no tienen solución de continuidad.

[295] División horizontal de sótanos

Galicia. Quería consultarles si al realizar la División Horizontal de un edificio de viviendas y 3 sótanos de aparcamiento, ¿Es posible y legal para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad numerar e identificar el 3º sótano – el más profundo – como sótano -1? ¿ O al igual que los pisos altos, se debe iniciar la numeración desde la planta baja? O sea, el sótano menos profundo -1, el siguiente -2 y el más profundo -3?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Quizás la pregunta deberías hacerla a un Notario o mejor aún al Registrador de la Propiedad titular de la zona en donde se ubica este edificio. 

2. Sin tener certeza al respecto, yo opino que no hay nada regulado en la Ley Hipotecaria, salvo que el Registrador te diga lo contrario. 

3. Pero aunque no haya nada regulado, parece que la lógica indica que el sótano menos profundo sea el -1, el siguiente -2 y el más profundo -3. De hecho así lo he visto en la práctica de los hoteles hechos en las hoces (caso de Cuenca) o en viviendas construidas en fuertes desniveles. En estos casos he comprobado que la planta que da a la calle, se llama planta 0. Las plantas superiores a la calle, tienen la numeración normal en positivo. Y las plantas por debajo de la calle tienen la numeración en negativo, comenzando por la -1 y así sucesivamente. Ahora bien, esto son los casos que yo conozco. Pero no digo que esto venga impuesto por la legislación hipotecaria.

[294] Certificaciones de obra firmadas por técnico municipal

Un técnico municipal mediante prestación de servicios, que firma las certificaciones de obra e incluso el certificado final de obra para actuaciones no contempladas en la LOE, como ejemplo puedo citar una actuación muy común en Aytos, como puede ser la reparación de pavimentación de acerados....se está vinculando como Director de Ejecución Material de esa obra.

Mis preguntas son varias: 

- ¿Al no estar la actuación dentro de la LOE, por parte del ayuntamiento se tendría que encargar un proyecto de urbanización? o simplemente es suficiente con una memoria descriptiva, porque la práctica habitual es encargar la famosa "memoria valorada". 

- ¿El técnico municipal, que incluso no puede ni llegar a haber redactado esa memoria valorada, al firmar las certificaciones de obra e incluso el certificado final de obra, está asumiendo las responsabilidades propias del Director de ejecución material de la obra? 

- Por otro lado tenemos la LOE y la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, donde esta última no distingue cuando las actuaciones requieren o no de proyecto. 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No es fácil resolver todas las dudas que planteas, porque algunas de ellas son dudas tradicionales, que algunos llamamos existenciales, y que también se llaman "la pregunta del millón". Así y todo intento contestar las preguntas que formulas. 

2. NO hay duda de que el técnico (municipal funcionario o laboral o con contrato de servicio) que firma las certificaciones de una obra pública y el certificado final de obra, asume las funciones y las responsabilidades del director de obra. Si no dirige la obra no puede firmar las certificaciones de obra ni el certificado final de obra. 

3. Las obras púbicas que no son edificaciones y que por lo tanto están excluidas de la LOE precisan de un proyecto técnico, en las circunstancias que lo exige la Ley de Contratos del Sector Público, o las propias ordenanzas municipales si existen. 

4. El problema estriba en la diferencia o la frontera entre un proyecto técnico con todos los documentos exigidos por la LCSP y aquello que venimos en llamar como una "memoria valorada". Esta es la pregunta del millón que yo no te puedo despejar. La LCSP habla de proyecto simplificado, pero no de memoria valorada. La frontera se puede establecer por presupuesto, pero mejor sería por cuestiones técnicas del proyecto. 

5. Yo opino que las obras de conservación y reparación son las que mejor pueden resolverse mediante un proyecto simplificado o una memoria valorada. 

6. En cualquier caso, recuerda que el documento técnico (proyecto o memoria valorada) para hacer una obra pública debe tener los documentos suficientes para que la obra pueda ser ejecutada por un contratista, y para que pueda ser dirigida y certifcada por un técnico diferente al que la ha redactado y firmado. Con este principio podrás resolver algunas de las dudas prácticas que se te planteen. Repito que la frontera es muy difusa.

[293] Solicitud de licencia de ocupación respecto a obra mayor del año 2001

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. El interesado solicita licencia de ocupación respecto a una vivienda con licencia de obras del año 2001, suponiendo que el interesado ha liquidado en su momento la licencia de obras y que una vez girada visita de inspección las obras se correspondan con el Proyecto aprobado, ¿Procede modificar la valoración de las obras ejecutadas, actualizándolas al día de hoy?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si te refieres al Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) está claro que no procede, porque o bien lo pagó en su día, o bien está prescrito, ya que prescribe a los 4 años de finalizar la obra. 

2. Si te refieres a la tasa por la licencia de obras, tampoco procede por los mismos motivos que he he expuesto anteriormente. O bien pagó la tasa en su día o ya ha prescrito pues prescribe a los 4 años de conceder la licencia. 

3. Si te refieres a la tasa por la concesión de la licencia de 1ª ocupación que te acaban de solicitar, en el supuesto de existir en tu municipio dicha tasa, diría que procede valorar las obras a fecha de hoy. Pienso que la manera más sencilla sería coger el presupuesto que sirvió de base imponible para el ICIO y la tasa en el año 2001, y aplicar el IPC de estos 13 años, que puedes obtener en un momento por Internet entrando en la web del Instituto Nacional de Estadística.

[292] Volumen disconforme

Catalunya. Se trata de un edificio en el núcleo antiguo de la población con volumetría disconforme con el planeamiento, puesto que tiene una planta más que la que permite el actual planeamiento. Además la terraza de la última planta está cubierta por un tejado de policarbonato por encima de la cubierta general del edificio. Se pretende cambiar el tejado, substituyendo las placas de policarbonato de la terraza por una plancha sandwich metálica, argumentando que aunque en su día se realizó sin licencia, han pasado más de seis años, por lo que no procede restitución de la legalidad urbanística. Mi opinión es que se puede reparar la cubierta general del edificio en volumen disconforme, pero no la terraza cubierta puesto que al cambiar el material de cubierta se consolidaría una infracción urbanística. 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. A pesar de que la legislación catalana sobre los edificios en volumen disconforme tiene algún punto oscuro, yo opino que en el caso que tu expones se puede reparar el tejado y la cubierta, siempre que no se produzca una ampliación de la superfície ni del volumen construido. 

2. Dices que con estas obras se consolida una infracción urbanística. Es cierto. Y esto está claramente permitido por la legislación urbanística siempre que suceda en el suelo urbano. No hablo del suelo no urbanizable, donde la normativa catalana es difícil de interpretar. Pero en el suelo urbano, yo opino que lo que te piden es claramente posible autorizarlo.

[291] Camping sin licencia ambiental ni plan especial

En el pequeño municipio donde estoy, en la C.A. Catalunya, hay instalado un camping con licencia de actividades desde el 63. Ahora, después de mucho insistir, los propietarios han aportado el Informe de Evaluación Ambiental. Pero tengo dudas en si éste debe ir acompañado de un Plan Especial (PE). Se da la circunstancia de que no todas las edificaciones existentes en el interior del camping disponen de licencia de obras, ya que desde que se implantó se han ido añadiendo construcciones y usos. Así, en el interior del recinto hay un bar/restaurante que no dispone de licencia de obras ni ambiental. No se si este argumento es suficiente para solicitar que ordenen y legalicen las edificaciones y usos existentes mediante un PE, ya que la LU hace referencia a la redacción de los PE cuando se amplia o se implanta de nuevo un camping, pero cuando este ya existe? Puedo tramitar la licencia ambiental sin este PE?. O la licencia ambiental está condicionada a la aprobación de éste PE?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La legislación urbanística catalana establece bien claro que para autorizar un camping en suelo no urbanizable se requiere la tramitación de un plan especial, que conlleva un Informe de evaluación ambiental. Como tu bien sabes, así lo establece el artículo 47, 6, e) de la Ley de Urbanismo de Cataluña. Y lo mismo dice el artículo 51, 2 del Reglamento. 

2. El problema es que tu planteas el caso de un camping que existe desde hace nada más y nada menos que 50 años. Y yo opino que a un camping existente con las debidas licencias no se le puede aplicar la nueva legislación porque nada se dice al respecto. 

3. Ahora bien, hablas de que existen edificios posteriores que no han obtendo licencia urbanística, ni licencia ambiental. Amparándote en este hecho, opino que se le puede exigir la tramitación del referido plan especial porque en caso contrario no se puede conceder la licencia urbanística o de obras ni la ambiental o de actividad. 

4. En cualquier caso, no tiene sentido tramitar el Informe de evaluación ambiental, porque sin plan especial el Informe no sirve para nada. O no exiges nada, o exiges el plan especial con el Informe y posterior licencia.

[290] Competencias de técnicos de administración especial

La cuestión que planteo, es referente al ámbito de actuación de los técnicos municipales en la instrucción de los diferentes procedimientos administrativos.

¿Le corresponde al técnico municipal, (arquitecto) informar al administrado sobre la documentación a ser presentada en los diferentes procedimientos, estimar la necesidad de solicitar informes sectoriales, etc.? Para una vez que sea incoado el correspondiente procedimiento, informar sobre su adecuación al planeamiento municipal, y a la legalidad. Y en supuesto que dichas funciones les correspondan a técnicos de administración especial, ¿Qué funciones les corresponden al personal administrativo (administrativo, cuerpo de gestión)?, y en particular a ¿los juristas de la Corporación, (abogado y secretario general)?

Pere-Joan Torrente Ribert. Abogado

1. No es fácil contestar las preguntas que formulas, porque pertenecen al ámbito de autoorganización de la Corporación Local. Es decir, el determinar quien tiene que requerir al Administrado para que complete una documentación, el Ayuntamiento puede encargarlo al Departamento Técnico o a los Servicios Administrativos de Urbanismo,o a los Servicios Jurídicos. Todo dependerá de como esté organizado el Ayuntamiento, y los he visto de todas estas maneras que he dicho anteriormente. 

2. Ahora bien, lo que no es normal que al arquitecto municipal se le encarguen trabajos administrativos ni jurídicos estrictamente. 

3. Al personal administrativo les corresponde gestionar los expedientes en el departamento en el cual trabajen. Los técnicos superiores juristas deben hacer las propuestas de resolución de los expedientes que tramiten, y que requieren unos conocimientos especiales para resolver el expediente. 

4. El secretario general tiene las funciones de asesoramiento legal preceptivo, y la fe pública municipal.

[289] Competencia para redactar planeamiento general

¿Qué personas tienen competencia profesional para redactar instrumentos de planeamiento urbanístico general?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No existe ninguna norma que conteste tu pregunta. Y la jurisprudencia tampoco tiene una doctrina clara al respecto. Por ello tu pregunta por desgracia no tiene respuesta. Sin embargo te doy mi opinión y algunos criterios que aparecen en algunas sentencias. 

2. No hay duda que el profesional más preparado por los estudios de su carrera para redactar planeamiento general, es el arquitecto. 

3. También de forma tradicional se ha aceptado que los ingenieros de caminos eran profesionales competentes para hacer planeamiento. Aunque su formación en urbanismo es claramente inferior a la que tienen los arquitectos, se ha reconocido que sus conocimientos para redactar planeamiento general eran suficientes. 

4. Pero a partir de aquí entramos en un mar de dudas. De unos años a esta parte, muchos profesionales se han atribuido competencia profesional para redactar planeamiento general, y más aún planeamiento derivado (planes parciales y especiales). Entre estas profesiones tenemos a ingenieros de otras especialidades, geógrafos, técnicos en medio ambiente y otros. (incluidos los abogados) Aunque han surgido muchas voces entre los Colegios de arquitectos contra estos profesionales, lo cierto es que tal como he dicho antes no tenemos ninguna normativa que lo prohiba. 5. La jurisprudencia ha mantenido que no existe ninguna profesión que pueda atribuirse el monopolio de la competencia sobre urbanismo. Y defiende que es una materia pluridisciplinar, deseando y proponiendo y alabando que sean diversos técnicos los que redacten el planeamiento. Pero esto no nos da una respuesta a tu pregunta. 

6. Otro aspecto que favorece el que se acepte el planeamiento redactado por estos técnicos que no son ni arquitectos ni ingenieros de caminos, es el hecho de que el plan general redactado por un supuesto técnico no competente, resulta que es informado favorablemente por el arquitecto municipal, y después es aprobado por la Comisión de Urbanismo de la Comunidad Autónoma, con la intervención de prestigiosos arquitectos funcionarios especialistas en urbanismo. Y entonces estos técnicos tienen el siguiente argumento a su favor: ¿Como se puede decir que este geógrafo (por ejemplo) no sabe urbanismo si su plan general lo han supervisado y informado favorablemente arquitectos funcionarios especialistas en urbanismo? 

7. Como verás no tomo partido por ninguna de las posibles respuestas. Solo expongo la realidad. Pero cuando no existe una normativa sobre una materia, todo son opiniones y juicios más o menos razonados. Y yo también comprendo a los Magistrados que no quieren mojarse. Uno de ellos me confesó más o menos lo siguiente: "nosotros no tenemos que hacer las leyes, y si el poder Legislativo no quiere regular una materia porque no quiere enfrentarse a ciertos colectivos, nosotros debemos ser muy prudentes. Nuesta función es interpretar y aplicar las leyes. Si estas no existen porque de forma evidente alguien no las quiere aprobar, no se nos puede exigir claridad a nosostros y tampoco uniformidad entre los varios centenares de magistrados de lo contencioso." Personalmente opino que tenía razón este Magistrado. El gobierno y el poder legislativo deben asumir sus funciones y legislar lo que corresponda. Creo que en esta materia no lo hacen para evitar guerras de colectivos profesionales.

[288] Posibilidad de acceso por finca colindante a finca sin acceso a vial

Mi situación es la siguiente, actualmente dispongo de una finca en núcleo rural la cual se encuentra sin acceso directo a camino público, razón por la cual me han comunicado en el ayuntamiento que me denegarían la licencia de edificación. El caso es que la finca colindante es de mis padres y ellos tienen acceso a camino público ya que tienen ahí su vivienda, de hecho yo acceso a la finca por este acceso. También dispongo de una servidumbre de acceso por finca colindantes. Mi pregunta es si sería posible que me concedieran la licencia de edificación de alguna manera, yo había pensado en que mis padres segregaran parte de su finca con acceso a vial y añadirla a mi finca, es eso posible?, que otras opciones tendría para poder construir?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La jurisprudencia tiene fijada la doctrina de que una finca para ser solar y ser edificable debe confrontar con una vía pública. Y el tener acceso a una via pública mediante una servidumbre de paso, no equivale a confrontar con una vía pública. Por lo tanto una finca con servidumbre de paso para acceder a la vía pública no es un solar y no es edificable. 

2. Sobre la posibilidad de segregar una parte de la finca de tus padres y añadirla a la tuya, en principio puede ser una posibilidad, pero deberías consultar con el arquitecto municipal, porque no se puede contestar la pregunta sin tener un plano delante, y conocer las exigencias del planeamiento municipal.

[287] Solicitud de segregación en solar de uso militar

Soy arquitecto municipal en un pequeño pueblo cercano a valencia.

Me preguntan por la posibilidad de “segregar” una parcela, en un antiguo parque militar.

Antecedentes: Parque militar, desmilitarizado (esto es, el ministerio decide trasladar sus efectivos a otra parte), por lo que: reversión a propietarios anteriores.

En el PGOU, queda definido dentro de EQUIPAMIENTO URBANO, SERVICIOS PUBLICOS ADMINISTRATIVOS, PARQUE DE AUTOMOVILES (ZONA MILITAR). No hay más. 

Se redactó en su momento una modificación puntual, con el cambo de uso y demás. Pero fue desestimado, por la propia Consellería. 

Con lo que actualmente los propietarios son particulares pero el uso vigente es parque de automóviles, zona militar.

Entiendo que con esta premisas, la posibilidad de autorizar una segregación de una de las parcelas constitutivas del “macrosolar”, no es viable. Fundamentalmente porque no existen parámetros urbanísticos en ese solar; ni parcela mínima, ni edificabilidad, ni altura. O sea “na de na”. ¿Estoy en lo cierto?

Existe algo en la legislación que me pueda servir para “argumentar” la denegación de la licencia?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No me dices la causa de la petición de segregación. Quiero pensar que se trata de uno de los antiguos propietarios que ha obtenido la reversión, y quiere que su finca se segregue de las demás, una vez ha obtenido la adjudicación por parte del Ministerio de Defensa, y desea inscribir su finca en el Registro de la Propiedad. 

2. Si el caso es el que yo supongo, opino que aunque el caso no está previsto en la legislación urbanística de la Comunidad de Valencia, tiene derecho a la licencia de segregación. Digo licencia de segregación, no a la licencia de edificación. El motivo en mi opinión es claro: no se trata de ninguna segregación urbanistica, que no puede hacerse de ningún modo, pues como tu bien dices carecemos de normativa urbanística sobre parcela mínima y demás parámetros edificatorios. Pero se trata de que en virtud de la legislación de expropiación forzosa los antiguos propietarios vuelven a ser los propietarios de unas parcelas, que deben ser inscritas ahora de forma individual en el Registro de la Propiedad, y también en el Catastro, a fin de que paguen el IBI que les corresponde. Y es evidente que no pueden inscribir en el Registro ni después pasar la escritura por el Catastro si no obtienen la licencia de segregación del Ayuntamiento.

3. A veces para resolver los problemas hay que tener presente la legislación en su conjunto, y no limitarse a la legislación sectorial, que nos puede llevar a situaciones sin salida. Si a mi el Ministerio de Defensa me ha devuelto una finca expropiada en su día, tengo derecho a que dicha finca se inscriba en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, igual que tengo la obligación de pagar el IBI correspondiente. Y para ello preciso la licencia de segregación del Ayuntamiento. 

4. Para mayor tranquilidad, en la licencia de segregación puedes poner una cláusula que diga esta licencia no supone ningún derecho edificatorio, por la indefinición del planeamiento general, y que la licencia se otorga a los simples efectos de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. 

5. Por último, y aunque no preguntas sobre ello, el Ayuntamiento y la Conselleria de urbanismo tienen la obligación de tramitar y aprobar una modificación urbanística que de forma racional ordene este macro finca. Por una parte, hay que eliminar el uso público administrativo y militar; el no hacerlo es absurdo y podría originar responsabilidad paitrimonial del Ayuntamiento y/o de la Generalitat. Por otra parte, habrá que ordenar este espacio, en un ámbito de actuación, como suelo urbano no consolidado.

[285] Certificado de compatibilidad urbanística

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.

Nos han solicitado un “Certificado de compatibilidad urbanística” de una actividad en una edificación de suelo urbano. Este trámite es obligatorio y previo a la solicitud de licencia o a la comunicación del inicio de la actividad.

La duda surge cuando la “actividad” es “Club Social privado de fumadores de cannabis”, un local social donde sus socios se reúnen para fumar cannabis, además de hacer yoga, Reiki, meditación, charlas, etc...

Últimamente se ha abierto un debate respecto de los clubs cannábicos, que ha llevado a varios ayuntamientos a suspender licencias para esta “actividad”, a la espera de regular-la mediante una ordenanza. específica.

Yo entiendo (y puedo estar equivocado) que un “Club Social”, independientemente de su tipología u objeto social, no es una actividad económica abierta al público, sino un uso (asociativo, social o cultural) por lo cual no requeriría una licencia de actividad específica para su objeto social, sino para un centro asociativo genérico.

Le seria exigible un proyecto en el cual se describa el uso de las dependencias, bien sean salas de estar, de reuniones, despachos administrativos, etc... y se justificara el cumplimiento del Código Técnico para esos “usos”. De la misma manera que cuando se trata de una actividad administrativa o profesional, lo de menos seria si se trata de abogados, economistas o escritores de novela negra.

Yo mismo soy Secretario de un Club (un club deportivo), y en su día legalizamos el USO de unos locales, mediante un proyecto de obras que describía la sala de actos, lavabos, despachos y aseos., pero sin entrar en describir la actividad deportiva de los socios, que no se realiza en los locales, sino en el exterior, necesariamente, aunque en los locales se realizan actividades complementarias de información, planificación, preparación y logística.

¿Puedo emitir informe (y el certificado que firmará el secretario) en el sentido de que un “club social privado” es compatible con el planeamiento, sin especificar nada más?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. A veces la sociedad, entiéndase los Gobiernos que rigen la vida de la sociedad, se niega a regular ciertas actividades que están en la frontera de la lícito y de lo legal. Esto sucede con los clubs sociales para consumo de cannabis, igual que sucede con los locales de comercio sexual o para el ejercicio de la prostitución. 

2. Cuando quien tiene competencia para regular estas actividades no lo hace, pasa el "muerto" a los ayuntamientos que deben autorizar o prohibir la actividad. 

3. Ante ello hay que recordar que los ayuntamientos no determinan si una actividad es legal o no, es decir, si está prohibida por el Código Penal. Los Ayuntamientos tan solo autorizan una actividad o la prohiben según el uso del local esté o no esté permitido por el planeamiento, sin entrar a valorar la legalidad de dicha actividad, a no ser que sea una actividad claramente delictiva, o atente a los derechos fundamentales de las personas, establecidos en la Constitución. El hecho de que unos socios se reunan en un club para fumar cannabis ni es claramente delictivo, ni va contra un derecho fundamental de la Constitución Española, ni contra los Derechos Humanos declarados por las Naciones Unidas. 

4. Dicho lo que antecede, lo que te piden es el trámite previo de una licencia para un club social donde se reunen los socios para fumar hierbas u otras cosas. Si la actividad de club social está permitida por tu planeamiento en dicho local, yo estoy de acuerdo contigo y haría un Informe de compatibilidad urbanística. Si quieres para mayor tranquilidad tuya, de tu alcalde y concejales, en el certificado puedes poner una coletilla en la que se diga que dicho certificado de compatibilidad urbanística no prejuzga la legalidad o ilegalidad de la actividad que se piensa desarrollar en dicho club.

[284] Uso Comercial en sistema general ferroviario

Soy una aparejadora municipal de Galicia, y se me plantea la siguiente duda: 

En un sistema general ferroviario, ADIF ha cedido una parte de la parcela a una empresa local, para la instalación de una edificación tipo "caseta" para la venta de pollos y comida rápida. 

Yo entiendo que un sistema general entiendo que es para satisfacer necesidades colectivas e implantar usos o servicios públicos. 

En mi opinión creo que esta es una actividad lucrativa privada y no de interés general 

¿Estoy en lo cierto? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En un sistema general ferroviario no se pueden instalar otras edificaciones ni hacer otras actividades que las relacionadas con el servicio ferroviario. Esto es así, tal como tu bien dices. 

2. Pero queda por ver y determinar si un servicio de restauración se puede considerar como un servicio al público que utiliza el ferrocarril. De hecho, en la mayor parte de las estaciones de ferrocarril de España y del mundo entero, se prestan múltiples servicios de hostelería y de comercio en general. Lo del servicio de hostelería es comprensible que pueda calificarse como servicio a los usuarios del ferrocarril. En cambio las comercios de otro tipo ya no es tan fácil atribuirles esta función. 

3. Por otra parte, es importante saber qué dice el plneamiento general al respecto. Mucho me temo que vuestro planeamiento no dice nada. El servicio de comida rápida, como el de cafetería restaurante puede considerarse de utilidad para los viajeros del ferrocarril. Sin embargo la venta de pollos que se supone que no se consumen en el establecimiento, sino que son para llevar y consumir en casa, ya es más difícil considerarlo como un servicio para los viajeros. 

4. Con estos criterios, te corresponde a ti con la ayuda jurídica del secretario del Ayuntamiento, conceder o denegar la licencia. Para mi, la duda radica en el tema de los pollos, y no se si por este detalle vale la pena ir contra ADIF.

[283] Segregación de parcela y agregación a otra finca de diferente calificación urbanística

Comunidad Autónoma: Cataluña.

Un propietario privado solicita la segregación de una porción de terreno en suelo urbano, de superficie inferior a la parcela mínima (la finca matriz sí que cumpliría la superficie mínima de parcela), con la voluntad de agregar ésta porción de terreno a una finca colindante (hasta aquí ningún problema, tal y como está previsto por la legislación vigente). El problema reside en que la parcela a la que se pretende agregar tiene una calificación urbanística diferente (si bien las dos calificaciones regulan usos industriales similares, la regulación de la parcela mínima es diferente entre ellas).

Vista la exposición, ¿se puede atorgar licencia de segregación por debajo de la parcela mínima si ésta porción de terreno se agrega a una finca de diferente calificación urbanística?.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En realidad la parcela a la cual se quiere agregar la porción segregada no tiene una calificación urbanística diferente, sino que tan solo tiene un parámetro urbanístico diferente como es la superficie de la parcela mínima. 

2. Aunque nada hay regulado sobre el tema, opino que se puede conceder la licencia de segregacion y posterior agregación, con la condición fijada en la licencia y que deberá figurar en la escritura de agregación, de que la nueva parcela resultante de la agregación tendrá la superficie mínima más alta de entre la que tienen las dos parcelas antes de la agregación. 

3. Creo que con esta condición evitamos la posible picaresca que podría existir en la segregación y posterior agregación. 

4. Y para evitar posibles impugnaciones y contenciosos, sería bueno que esta condición la acepten antes de dar la licencia, mediante comparecencia ante el Secretario.

[282] Renuncia a dirección de obra pública

Soy arquitecto municipal, funcionario, en un Ayuntamiento cuya Junta de Gobierno Local me designó Dirección Facultativa de una obra pública. Meses después de iniciada la obra he tenido conocimiento de que se aprobó por Pleno una modificación presupuestaria que dejó la partida destinada a la misma si en el dinero suficiente para afrontar los pagos de las certificaciones.

¿Puedo renunciar a la dirección de obra? ¿qué trámite debo realizar?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Tu no puedes renunciar a nada, porque como funcionario te han ordenado (no encargado) que dirijas una obra, lo cual es un trabajo propio de un arquitecto municipal. Y como funcionario debes hacer todo aquello que te sea ordenado, siempre que no sea un delito claro, y siempre que esté en consonancia con los cometidos de tu profesión y puesto de trabajo. 

2. En todo caso puedes (tampoco debes) preguntar por escrito si a la vista de que según noticias tuyas no existe crédito presupuestario para ejectuar dicha obra, debes ordenar la paralización de las obras, o las obras deben continuar. 

3. En cualquier caso si no quieres preguntar nada, y nadie te dice nada oficialmente y por escrito, tu debes continuar con la dirección de la obra y emitiendo las certificaciones mensuales según es la norma de los contratos de obra pública. Lo que pase posteriomente con las certificaciones, ya no es problema tuyo sino de la Intervención Municipal.

[281] Division de local comercial sin acceso a calle

Solicitan licencia para dividir un local en dos locales mas pequeños. Uno de ellos no tendría entrada directa de la calle, más que a través de una puerta de comunicación con otro local (que se pretende, así, ampliar), que se encuentra en el edificio vecino. El local así ampliado se dedicará a una única actividad.

Es necesario hacer alguna inscripción en el Registro respecto de la servidumbre generada? Se trata de locales de alquiler, del mismo propietario. Aún así, en caso de “desalquilar” la parte “ampliada”, ésta se quedaría sin acceso a la calle.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si se realiza una división de un local comercial, permitida por el planeamiento, el local debe tener acceso directo a la vía pública. Los accesos mediante servidumbres no son válidos en urbanismo, al menos así lo ha establecido en repetidas ocasiones la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ya que tu ejerces en un municipio de esta Comunidad. 

2. Si se une el local segregado a otro local que realmente tiene acceso a la vía pública, entonces considero que la división será legal, pero ello debe hacerse mediante escritura pública, tanto la segregación como la agregación al otro local, y la licencia deberá condicionarse a la presentación de la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad. 

3. Si no es en estas circunstancias, yo denegaría la licencia solicitada, en base al principio de seguridad que siempre expongo: "en caso de duda es preferible denegar una licencia que concederla".

[280] Aumento de volumen de una edificación

Un inmueble, garaje, vivienda, etc., de planta baja que actualmente cuenta con una cubierta plana, si sobre el mismo se proyecta una cubierta inclinada, sobre tabiquillos con una altura de cumbrera máxima de 1 m., por tanto en absoluto aprovechable, puede entenderse como aumento de volumen.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Desde un punto de vista físico, está claro que existe un aumento de volumen. Desde un punto de vista urbanístico no existe aumento de volumen, porque no es un volumen aprovechable. 

2. Supongo que con esto no aclaro tu pregunta, pues esto tu ya lo sabías mejor que yo. 

3. Me imagino que tu pregunta iba por el siguiente camino: si en esta edificación está prohibido efectuar un aumento de volumen, deseas saber si esta actuacion constructiva es legal o no lo es. Y mi respuesta dependerá de lo que diga el planeamiento, en el supuesto de que diga algo. Al final, la pregunta habría que efectuarla a los técnicos de urbanismo del Ayuntamiento en el que se ubique la edificación en la cual se quiere realizar la obra. Cualquiera de las dos posibles respuestas es defendible, en el supuesto de que el planeamiento no resuelva la pregunta. Hay argumentos para defender cualquiera de ellas. No puedo decirte mas.

[279] Desclasificacion de suelo urbano consolidado

Soy propietario de dos parcelas contiguas situadas en el casco urbano de un pueblo de Galicia,las cuales estaban calificadas como suelo urbano consolidado en las normas urbanísticas subsidiarias de mi ayuntamiento hasta la aprobación inicial de un PGOM en Febrero de 2012.Entonces aparecen en el PGOM como una APR junto con otra parcela contigua de otro vecino con lo que dicha APR pasa a ser suelo urbano no consolidado.

En una de las parcelas de las que soy propietario(de aprox. 600m² de superficie)hay una nave industrial,que ocupa la totalidad de la parcela,con actividad empresarial desde el año 1976,y por supuesto con las correspondientes licencias tanto del Ministerio de Industria primeramente como luego de la Consellería de Industria de mi comunidad y también lógicamente la obligatoria licencia municipal.A día de hoy la nave sigue con el desarrollo de la actividad cumpliendo toda normativa vigente.En la parcela del vecino incluida en la APR hay una casa construida hace unos 20 años la cual es la vivienda habitual de su familia,así como otra casa de mas de 100 años de antigüedad,que perfectamente podría ser catalogada como protegida.En mi caso presenté alegaciones oponiéndome a la nueva clasificación del suelo.

Con la aprobación provisional del citado PGOM me contestan que mis alegaciones no fueron estimadas por lo siguiente:

"Estando clasificadas como Urbano No Consolidado se solicita su clasificación como Urbano Consolidado y se procede a resolver como no estimada,ya que no cumplen con lo dispuesto en el Artículo 11 referente a suelo urbano y el Artículo 12 letra "a" de la LOUGA referente a suelo urbano consolidado.

No soy jurista ni mucho menos,pero a mi entender los citados artículos de la LOUGA son muy claros y concisos y no creo den lugar a diferentes interpretaciones de los mismos,y si realmente los incumpliese no podría haber ahí una nave industrial con casi 40 años de actividad y aún en activo.

Quisiera saber si realmente la administración local tiene el derecho legal para actuar de esta forma causándome un perjuicio enorme y,si además de un recurso contencioso administrativo contra la desclasificación del suelo puedo presentar reclamación por daños patrimoniales.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. Es difícil contestar tu pregunta, pues para hacerlo con cierta seguridad jurídica habría que disponer de la planimetría de la zona, así como de los servicios urbanísticos de que disponen las 3 parcelas. Igualmente tendría que saber cual es la calificación y los usos y el aprovechamiento urbanístico de la futura APR que establece el nuevo PGOM. Como puedes ver son muchos datos necesarios para poder determinar si la actuación del Ayuntamiento está de acuerdo con la LOUGA o no, y ello no es posible ni propio de este Fòro. Y dependiendo de ello será aconsejable o no, interponer un recurso contencioso administrativo. Por cierto, el recurso contencioso, si al final lo interpones, debe ser contra la aprobación dedfinitiva que efectúe la Xunta de Galicia, no contra la aprobación provisional del Ayuntamiento.Y por lo tanto, el contencioso deberá presentarse ante la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. 

2. Sobre la petición de daños y perjuicios, entiendo que no procede por los siguientes motivos. Si ganas el contencioso no habrá ni daños ni perjuicios, pues tus parcelas continuarán siendo suelo urbano consolidado. Y si pierdes el contencioso, tampoco habrá lugar a reclamar daños ni perjuicios, pues si el Tribunal entiende que la actuación del Ayuntamiento y de la Xunta son legales, los daños que te produzcan no serán antijurídicos, y tu tendrás la obligación de soportarlos. 

3. A pesar de que no puedo pronunciarme sobre la legalidad o no de la modificación de la calificación de tus parcelas, te doy dos principios que pueden orientarte. Primero: el suelo urbano es el que es en la realidad, y no existe discrecionalidad en su calificación por parte de las Administraciones Públicas competentes en urbanismo. Por lo tanto, el suelo urbano correctamente calificado como tal, no puede ser desclasificado y convertido en urbanizable o no urbanizable. Segundo: sin embargo, el suelo urbano calificado como consolidado, puede convertirse en no consolidado si el planeamiento establece una reforma substancial del sector. Esto sucede con frecuencia con los polígonos industriales antiguos, que se recalifican como suelo residencial. Y poco más puedo decirte. Te aconsejo que consultes con un buen abogado urbanista y el te aconsejará si es viable una impugnación contra el nuevo PGOM.

[278] Concesión de licencia de obras en periodo de tramitación de Estudio de Detalle

En un municipio de Castilla y León, con Plan Genral de Ordenación Urbana, se solicita licencia de obras para realizar obras de poca entidad encaminadas a la sustitución de carpinterías, mejora de accesibilidad (ejecución de una rampa de acceso) y cierre de un porche. Se trata de un edificio propiedad de la administración, de uso público. Este edificio se encuentra dentro de un sector urbanístico, siendo parte del equipamiento del mismo. Este sector se encuentra en una situación peculiar, puesto que, sin haberse desarrollado, hace años, debido a la necesidad de contar con un equipamiento educativo en el municipio, se determinó la superficie del sector destinada a equipamiento y se ejecutó la obra. Actualmente, el desarrollo del sector está en trámite, concretamente en la fase de Aprobación Inicial.Se ha concedido la licencia de obras para esas reparaciones, argumentando que las determinaciones para el Sector no influirán en las edificaciones existentes y destinadas a equipamiento del mismo. ¿Es esa licencia de obras legal? ¿En qué términos? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Cabría discutir si fue legal la licència dada en su día que permitió construir un edificio de equipamiento en un sector urbanístico sin desarrollar. Esto puede hacerse si el planeamiento general ya determina el lugar y condiciones en que se puede construir el equipamiento educativo. 

2. Ahora bien, una vez concedida esta licencia, (de forma legal o no, cosa sobre la que no puedo opinar por falta de datos), yo no veo inconveniente en que se conceda la licencia de obras ahora solicitada, y que como tu bien dices son de poca entidad. Son obras que posiblemente ni siquiera precisan de proyecto arquitectónico según la LOE, aunque precisen de un proyecto a fin de conceder la licencia.

[277] Accesibilidad en aseos con cambio de actividad sin cambio de uso

Buenos días. Tenemos una duda sobre la aplicación de las condiciones de accesibilidad de un aseo en un local comercial en el que se va a cambiar la actividad a Peluquería (que también asimilamos a uso comercial, basándonos en Anejo A-Terminología, del DB SUA).

Con el cambio de actividad en el local, pero sin cambio de uso, el aseo debe pasar de uso privado a uso general, por lo que hay una modificación en la caracterización de este espacio.

¿Debería ser accesible el aseo en la nueva actividad de peluquería?¿Debe existir un itinerario accesible hasta dicho aseo desde la vía pública?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Desconozco si una peluquería debe disponer de aseos para sus usuarios, igual que es obligatorio en un bar o en un restaurante. Por el contenido de tu pregunta, la respuesta parece ser afirmativa. También desconozco si esto es obligatorio tan solo en Castilla-León, o la normativa afecta a todo el país. 

2. Si la respuesta a mi duda es afirmativa, es decir, que una peluquería debe tener un aseo de forma obligatoria para los usuarios de la peluquería, entonces yo opino que el aseo en la nueva actividad de peluquería debe ser accesible. Y que por lo tanto debe existir un itinerario accesible hasta dicho aseo desde la vía pública.

En cualquier caso, estimado seguidor, estas preguntas se deben hacer en otra sección de blogdelaunion 

http://uaaap4.blogspot.com.es/

[276] Diferencias entre planimetria original y Adaptacion Parcial a la LOUA

Buenos días, soy Arquitecto Municipal de un pequeño pueblo de Andalucía. Solicitan cédula urbanística de un finca que, según el documento original de las Normas Subsidiarias, se encuentra parte en Suelo Urbano y parte en Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Consultado el documento de Adaptación Parcial a la LOUA, se ha comprobado que el redactor procedió a la regularización de la parcela urbana (tal y como aparece en Catastro) ampliando la superficie urbana en detrimento del Suelo No Urbanizable.

¿Cómo debe actuar el Ayuntamiento?

¿Conforme a que documento se debe redactar la cédula urbanística, el original o la ADP a la LOUA?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La cédula urbanística debe expedirse de acuerdo con lo que determina el planeamiento urbanistico, definitivamente aprobado y publicado por la Junta de Andalucía. Y en este caso, la cédula solo se puede referir al suelo urbano, dejando constancia si así lo solicita el propietario, de la existencia de un suelo no urbanizable de especial protección. Comprendo que esto ya lo sabías y el motivo de tu pregunta es el documento de Adaptación Parcial a la LOUA.

2. Y aquí aparece el problema. De acuerdo con la Disposición Transitoria 2ª , apartado 2, de la LOUA los Ayuntamientos pueden formular y aprobar una adaptación parcial del planeamento vigente a lo que establece la LOUA. Por lo tanto esta Adaptación Parcial, debidamente aprobada y publicada, es planeamiento vigente.

3. Ahora bien, dices que en esta Adaptación Parcial se procedió a la regularización de la parcela urbana ampliando la superficia urbana en detrimento del suelo no urbanizable. Y aquí aparecen todas mis dudas sobre la legalidad de esta adaptación parcial, en este aspecto, porque lo que cuentas no parece que sea una adaptación, sino una modificación de la Normas Subsidiarias, para lo cual el Ayuntamiento no tiene competencia, la cual pertenece a la Junta. Y ello, si realmente es así, convierte en ilegal esta Adaptación Parcial en lo que se refiere a esta finca.

4. Por otra parte, si nadie ha impugnado esta Adaptación Parcial, estamos ante un acto administrativo o disposición general municipal firme y consentida, y por lo tanto ejecutiva por vigente. Y tu no puedes poner en duda ni corregir lo que ha aprobado el Ayuntamiento, aunque posiblementte esté aprobado de forma ilegal. Y en consecuencia tu debes hacer la cédula urbanística según resulta de la Adaptación Parcial de las NN SS a la LOUA.

5. Todo ello comporta un peligro evidente. La cédula obliga al Ayuntamiento a conceder la licencia urbanística de acuerdo con lo certificado en ella. Y si el propietario construye en esta finca de acuerdo con la cédula que responde a la Adaptación Parcial hecha de forma ilegal, puede aparecer en su día algún francotirador que impugne la licencia, en base a la ilegalidad manifiesta y de pleno derecho de esta Adaptación Parcial. Y a partir de que un Juzgado o Tribunal anulara la licencia, ya tendríamos los clásicos problemas (por otra parte graves) de responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento.

6. Si todo es como yo presupongo en base a tu breve explicación, lo mejor sería proceder a la revisión de oficio de la Adaptación Parcial, y dejar la finca tal como establecen las NN SS. O bien proceder a una modificación parcial de las NN SS, de forma que la finca quede en el planeamiento tal como la ha dejado la Modificación parcial.

7. Lo que debes tener claro es que una Adaptación Parcial de las NN SS a la LOUA, aprobada por el Ayuntamiento, no puede modificar la calificación urbanística de una parte de una finca, aumentando la parte urbana en detrimento de la parte no urbanizable de especial protección. Esto es un acto nulo de pleno derecho, que una de dos, o se declara su nulidad por la vía de la revisión de oficio, o bien se legaliza mediante una modificación puntual de las NNSS.

[275] Competencia redacción proyecto ampliación cementerio

Desearía saber que técnicos son competentes para la redacción de un proyecto de ampliación de un cementerio. La duda es saber si se engloba en alguno de los usos de competencia exclusiva de los arquitectos o es otro uso y por tanto no se especifica el técnico habilitado.

Se trata de construir una nueva zona de enterramiento y nuevos nichos.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No hay duda de que el uso sanitario comprende todo lo relacionado con la salud, como son los hospitales, clínicas, ambulatorios, centros de salud, centros médicos, farmacias y edificios asimilados. 

2. No está tan claro que también pertenezca al uso sanitario todo lo relacionado con las defunciones y enterramientos. Pero aunque no esté tan claro, somos muchos los que opinamos que también lo relacionado con las defunciones y enterramientos, como por ejemplo los tanatorios y cementerios, están incluidos en el uso sanitario. También es cierto que no conozco si existe jurisprudencia al respecto. 

3. Como conclusión, mi opinión es que tan solo los arquitectos son los técnicos competentes para redactar un proyecto de ampliación del cementerio, para construir una nueva zona de enterramientos y nuevos nichos, al tratarse de un uso sanitario, el cual según la LOE es uno de los 6 usos exclusivos de competencia de los arquitectos.

[274] Suelo urbanizable no sectorizado que pasa a no urbanizable

Estoy realizando una tesis doctoral sobre agricultura urbana (en Sevilla) y tengo algunas dudas respecto a la normativa urbanística en España. Me gustaría saber si un suelo clasificado por un PGOU como urbanizable (no sectorizado) puede, en una hipotética revisión de este PGOU, volver a la condición de no urbanizable. ¿Y si se da el caso de que ya esté sectorizado? Tengo entendido que un suelo no sectorizado mantiene las propiedades de un suelo no urbanizable (a título de cargas tributarias y valoración del suelo). De esta manera, tendría lugar a indemnizaciones por lucros cesantes u otro?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La clasificación del suelo urbanizable y no urbanizable es una potestad discrecional de la Administración Local y de la Administración Autonómica que efectúa la aprobación definitiva. Potestad discrecional no significa arbitrariedad, cosa que está prohibida en la Constitución Española. Discrecionalidad significa libertad con motivación y siempre con respecto a los intereses generales. 

2. Consecuencia de este principio básico en derecho urbanístico, es que un suelo clasificado por un PGOU como urbanizable (no sectorizado) puede, en una hipotética revisión de este PGOU, volver a la condición de no urbanizable, siempre de forma motivada. 

3. Lo mismo podemos decir de un suelo urbano ya sectorizado o delimitado. Sin embargo en este caso, la motivación deberá ser más amplia, porque desclasificar un suelo urbanizable sectorizado supone que existen unas graves razones y un cambio de situación para proceder de esta manera. 

4. Los cambios de clasificaicón del suelo urbanizable a suelo no urbanizable no originan ningún derecho a indemnización, porque ni se ha producido ningún daño emergente ni hay un lucro cesante, pues no ha existido ningún lucro que cese. Partimos del supuesto de que no se ha redactado ni aprobado ningún plan parcial ni ningún proyecto de urbanización. 

5. Por último, y aunque tu no lo preguntas, debes tener presente que esta DISCRECIONALIDAD que se predica sobre el suelo urbanizable y no urbanizable, NO EXISTE SOBRE EL SUELO URBANO. Una muy larga, antigua y constante jurisprudencia, reflejada después en las legislaciones urbanísticas de las diversas Comunidades Autónomas, establece que el suelo urbano es aquel que es urbano en la realidad. Por lo tanto, las dos Administraciones con competencias urbanísticas no tienen ninguna libertad para determinar el suelo urbano en contra de lo que existe en la realidad. Deben clasificar como suelo urbano aquel que es urbano, y por contra no pueden clasificar como suelo urbano aquel que no reune las condiciones típicas del suelo urbano.

[273] Sustitución del procedimiento público por convenio con Colegio de arquitectos para contratación de un arquitecto en el ayuntamiento

Recientemente participé en una bolsa de trabajo en un Ayuntamiento para ser contratado -realizar las funciones de arquitecto municipal- bajo la modalidad de personal eventual (Bolsa de Trabajo). El resultado de la convocatoria quedó desierta, pues no se aprobó a ninguno de los aspirantes, cosa que llamó mucho la atención (aunque puede pasar). El propio Ayuntamiento, lejos de convocar otra Bolsa de Trabajo, garante de la libre y transparente selección de aspirantes mediante los exámenes y pruebas correspondientes, acude al Colegio de Arquitectos para firmar un convenio que permita colaborar a un arquitecto para realizar las funciones tipificadas de un arquitecto municipal, pero sin la garantia de transparencia y méritos de una bolsa de Trabajo, sino con la condición de que debe estar colegiado en dicho Coelgio de arquitectos y presentar un curriculum (todos sabemos cómo se eligen ese tipo de aspirantes!)

Por todo ello, me gustaría saber si dicho convenio cumple con la Ley de contratos de las Administraciones Públicas. ¿Puede obviarse un procedieminto tipificado en las normativas de las Administraciones Públicas por un convenio que no requiere de examen ni selección transparente? ¿Pueden firmarse dicho convenio sin la publicación del mismo y con la obligación de limitar a los aspirantes a tener que estar colegiados, cuando no es obligatoria la colegiación para funcionarios?

Según diversas leyes (RBRL, Ley de procedimiento de las AAPP, Estatuto del Empleado Público) parece ser que las funciones del arquitecto municipal (licencias de obras, cédulas, etc...) deben desarrollarse por personal funcionario (fijo o interino) lo que implica una convocatoria de plaza ¿Es esto cierto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No me gusta opinar sobre un documento (en este caso un convenio) cuyo contenido completo desconozco, y firmado por un Colegio de Arquitectos, que se supone debe estar bien asesorado por personal cualificado jurídica y técnicamente. Por ello no me atrevo a decir si el referido Convenio cumple con las exigencias de la Ley de Contratos del Sector Público. Mi impresión es que no cumple con la referida normativa. Pero tampoco puedo asegurarlo con rigor, porque desconozco el tipo de convenio, y el tipo de contrato que el Ayuntamiento hace con el arquitecto que propone el Colegio de Arquitectos. 

2. Sobre la colegiación obligatoria de los arquitectos municipales, es cierto tal como tu dices, que los arquitectos que trabajen al servicio de una Administración Pública, como funcionarios o como laborales, no es necesario que estén colegiados. En cambio, los arquitectos que trabajen para una Administración Pública como profesionales liberales, con un contrato de servicio, deben estar colegiados. 

3. Por último, en relación con la última pregunta, es cierto que las funciones del arquitecto municipal (licencias de obras, cédulas, etc...) deben desarrollarse preferentemente por personal funcionario (fijo o interino) lo que implica una convocatoria de plaza. También pueden ser desarrolladas dichas funciones por personal laboral, aunque mi opinión es que más bien se corresponden con las funciones del personal funcionario. Pero no podemos obviar que muchos arquitectos municipales son personal laboral. 

4. Ahora bien, las funciones que corresponden a un arquitecto municipal también pueden ser desarrolladas por un arquitecto mediante un contrato de servicios, sin relación ni funcionarial ni laboral con el ayuntamiento. 

5. Si se trata de personal funcionarial o laboral, el Ayuntamiento debe cumplir con la normativa de selección de personal, que siempre se basa en los principios de publicidad, concurrencia, mérito y capacidad. 

6. Si se trata de un contrato de servicios para un arquitecto profesional liberal, el Ayuntamiento debe cumplir con la legislación de contratos del sector público, que también se basa en los principios de publicidad, concurrencia.

[272] Licencia de obras en suelo urbano consolidado contraviniendo las condiciones urbanísticas del municipio

​Un Ayuntamiento ​en Andalucía ​ha otorgado una licencia de obras en suelo urbano consolidado contraviniendo las condiciones urbanísticas del municipio (infracción tipificada en el R​eglamento de Disciplina Urbanistica). La obra se ejecuta según el proyecto presentado y la licencia concedida.

Transcurridos 10 años se presenta Informe de un vecino denunciando la existencia de una edificación que contraviene las condiciones urbanísticas.

A pesar de que ha transcurrido el plazo para inic​i​ar un procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado​,​ ¿​Se puede instar al Ayuntamiento para reconocer ​el regimen jurídico de asimilado a fuera de ordenación de la edificación, ya registrada en el Registro de la Propiedad y con licencia de ocupación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Lo primero que hay que decir es que un construcción amparada por una licencia no impugnada ni anulada por un Juzgado mediante sentencia firme, es una obra legal, si la obra fue ejecutada según el proyecto que obtuvo la licencia. 

2. El hecho de que según tu dices (y que yo no pongo en duda) la licencia fue concedida contra planeamiento, una vez han transcurrido 10 años, no tiene ya trascendencia. La licencia es vigente, y la obra es legal. 

3. Por ello yo considero que no procede instar al Ayuntamiento para reconocer un régimen jurídico asimilado a fuera de ordenación. 

4. Lo único que procedería, a mi juicio, si la licencia fuera nula de pleno derecho, sería una revisión de oficio de la licencia; pero pienso que no existe ningún motivo de los que dan lugar a la nulidad de pleno derecho, sino que pienso que solo existen motivos para declarar la anulabilidad de la licencia, cosa que ya no puede hacerse por haber transcurrido el plazo de 4 años. 

5. Los supuestos de nulidad de pleno derecho están tasados y pienso que no existen en el caso que tu expones. Este supuesto no está incluido ni entre los casos que prevé la legislación urbanística de Andalucía; y tampoco en las causa previstas en el artículo 62 de la Ley 30/1992. Por todo ello mi respuesta a tu pregunta es negativa.

[271] Segregación de parcela con cesión a via pública

Se me presenta el caso de la segregación de una parcela en suelo urbano consolidado en Castilla y León. La normativa urbanística municipal únicamente pone de condición para las segregaciones el cumplimiento de la superficie mínima de parcela. El plano de ordenación establece la alineación oficial invadiendo parte del frente de parcela, lo que supone la cesión de los terrenos exteriores a dicha alineación para incorporarlos al vial en el momento en que se pretenda edificar. La duda que me surge es que si la condición de parcela mínima para poder segregar debe tener en cuenta la superficie actual de la parcela (que incluye terrenos destinados a vía pública) o la que resultaria después de la cesión (que ahora no puede exigirse que la lleve a cabo). 

El Secretario del Ayto. considera que hay que aplicar la condición de parcela mínima a la superficie actual, la bruta, a pesar de que la normativa urbanística dispone que sólo son edificables la parcelas superiores a la parcela mínima (o segregaciones anteriores a la aprobación de las normas, que no es el caso). Al realizar la cesión de los terrenos exteriores a las alineaciones en su momento, resultaría una parcela de superficie inferior a la parcela mínima y, por tanto, ¿no sería edificable? ¿la condición de parcela mínima se aplica sobre la parcela bruta o la neta? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Respetando la opinión del Secretario de tu Ayuntamiento, que es respetable, yo opino que la superficie de la parcela, a efectos de su segregación, debe computarse en la superficie edificable, sin contar la parte afectada por vialidad. 

2. Reconozco que esto no lo dice de forma expresa la legislación urbanística de Castilla y León, como tampoco lo dice la normativa urbanística de algunas otras Comunidades que he consultado (no todas). Pero yo tengo esta opinión por pura deducción lógica. Si permitimos esta segregación, y de ella resultaran una o dos parcelas no edificables, habremos creado un grave problema urbanístico, justamente lo que todas las normas urbanísticas no desean. Es por esto que se prohiben las segregaciones cuyo resultado sea la creación de una parcela no edificable. 

3. Pienso que la opinión contraria no es la correcta, porque la parte de la parcela afectada de vialidad no es edificable y por lo tanto no puede ser tenida en cuenta a estos efectos, aunque en este momento, como tu muy bien dices, no podemos obligar al propietario a su cesión. Esta circunstancia nada tiene que ver con el hecho de que la superficie edificable sea la que es, por debajo de la superficie real de la parcela.