[227] Gasolinera en zona verde

En un terreno rústico de un pueblo de la Comunidad Extremadura había una gasolinera. Con la posterior redacción y aprobación de las Normas Subsidiarias del municipio, el terreno ocupado por la gasolinera lo calificaron como zona verde. La gasolinera siguió funcionado e incluso realizo reformas solicitando la correspondiente licencia de obras, siendo aprobadas por el Ayuntamiento. Ahora la propiedad de los terrenos quiere venderlos, pero al aparecer en la cédula urbanística como zona verde, ninguna persona quiere comprar una zona verde ¿Qué soluciones pueden existir? ¿solicitar una modificación puntual de las NNSS?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Por supuesto, tal como tu indicas procede que el Ayuntamiento efectúa de forma inmediata una modificación puntual de las NNSS y descalifique la zona verde de la gasolinera. 

2. Y esto lo digo no para favorecer la venta de la gasolinera o del terreno que ocupa, es decir para favorecer al propietario de la gasolinera. Lo digo para favorecer al Ayuntamiento, porque transcurrido el plazo legal, el propietario podrá promover la expropiación del terreno por ministerio de la ley al tratarse de una zona verde que siempre ha de ser de titularidad pública. Y el Ayuntamiento no tendrá capacidad económica para pagar el justiprecio de la expropiación de una gasolinera. 

3. Si el Ayuntamiento no quiere efectuar esta modificación puntual de las NNSS, nadie podrá construir en esta zona, ni efectuar modificaciones que no respondan a estrictas causas de seguridad.

[226] Aclaración y precisión a la consulta [223]

1. No formulé la consulta con claridad,probablemente se planteó incorrectamente. 

2. Se aprobaron inicialmente por el Ayuntamiento los Estatutos sin mención alguna a los cuadros de coef de participación ?,el Ayuntamiento "dijo" se adjuntarían a la Escritura de Constitución de la Entidad. 

Se aprobaron muy posteriormente (más de un año) definitivamente,en el mismo acto los Estatutos y Constitución. 

3. Los Estatutos, SI contienen en su texto "normas de votación" en función de esos coeficientes. 

4. Lo siento...Repito: ¿Deberian haber "estado" esos cuadros de coeficientes,desde el principio con los Estatutos?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tal como ahora planteas la pregunta, parece ser que los coeficientes no figuraban en la aprobación inicial de los Estatutos. Sin embargo, parece ser que en la aprobación definitiva los coeficientes y las normas de votación según los coeficientes, ya figuraban. Contestando a tu pregunta final, está claro que la concreción de los coeficientes debía haber estado desde el principio en los Estatutos, desde su aprobación inicial. De todas maneras una vez efectuada la aprobación definitiva parece que este asunto ya no tiene interés. Si alguien no está de acuerdo con estos coeficientes no le queda otra solución que recurrir en reposición ante el Ayuntamiento, si está dentro del plazo de un mes desde la notificación o publicación de los Estatutos. O bien acudir directamente al recurso contencioso administrativo si está dentro del plazo de dos meses.

[225] Licencia urbanística en edificio existente sin licencia de primera ocupación

Les vuelvo a formular la consulta 211 de 26/11/2013 por si pudieran contestarme. Soy arquitecto municipal de un ayuntamiento próximo a una ciudad de Castilla y León. Uno de los planes parciales se redactó en los años noventa. La urbanización de este sector nunca ha sido recibida por el ayuntamiento, por incompleta y por no reunir adecuadas condiciones. El promotor ha perdido varios contenciosos por ese tema. La realidad, es que hay varias familias viviendo en el sector a pesar de su situación urbanística. En una de las viviendas se ha abierto un expediente de restauración de la legalidad urbanística, al haberse descubierto la ejecución de obras sin licencia. En las alegaciones presentadas se solicita licencia de obras para legalizar las obras objeto del expediente. La pregunta que quiero formularle es muy sencilla ¿pueden concederse licencias urbanísticas en edificios sin licencia de primera ocupación por no haber sido recibida la urbanización del sector?. El Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en su Disposición Transitoria Octava lo prohibía expresamente, pero esa Disposición se ha derogado. Muchas gracias.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo entiendo que si no hay licencia de 1ª ocupación, no se pueden dar las licencias para los suministros de servicios. Pero esto no afecta a una licencia por obras complementarias, que se ajustan al planeamiento. De la misma manera que se concedió la licencia para edificar la vivienda principal, de forma simultánea con la ejecución de las obras de urbanización, de la misma manera se puede conceder una licencia para obras complementarias, siempre que se ajusten al planeamiento. 

2. El problema es que la vivienda no podría ser ocupada por no tener licencia de 1ª ocupación, al no estar acabada la urbanización. Pero de hecho parece ser que algunas viviendas ya están ocupadas. 

3. Cundo el empresario no finaliza una urbanización, y pasa excesivo tiempo, debe actuar el Ayuntamiento por ejecución subsidiaria, pues de lo contrario si la urbanización es habitada, circulan vehículos y peatones, se pueden producir accidentes por los defectos de construcción y/o de conservación de la urbanización. Y la jurisprudencia puede considerar que existe responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento por inactividad.

[224] Consulta sobre visado colegial

Se trata de la instalación de un ascensor por el patio de un edificio de vivienda unifamiliar. La estructura es de pared de carga, de modo que se anclará a la fachada y tendrá cimentación en el patio. La actuación se completa con la apertura de la puerta de acceso al edificio en cada planta. 

La redacción la hará un arquitecto. 

Las preguntas son las siguientes: 

¿Que documentación mínima sería necesaria presentar en este caso? 

¿Se necesita el visado colegial en este caso? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Como documentación se precisa un Proyecto de ejecución, firmado por un arquitecto. 

2. Por lo que se refiere al visado, el Proyecto debe estar visado, de acuerdo con lo que esrtablece el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, (BOE de 6 de agosto de 2010). En Dicho Real Decreto se establece como visado VISADO OBLIGATORIO los Proyectos de ejecución de edificación. El concepto de edificación y el de proyecto de edificación se regulan en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. 

3. Opino que no se puede poner en duda que este Proyecto es un proyecto de edificación, por lo tanto debe estar visado.

[223] Cuando conocer los porcentajes de participación en una Junta de Conservación

C.A.Catalunya. Junta de Conservación obligatoria. Sus Estatutos establecen: "La cuota de participación de los miembros será conforme al Cuadro de porcentajes que se ajustará a la Escritura de Constitución...". Asímismo en los arts de los Estatutos se fijan los quorums para asambleas y toma de acuerdos "importantes"...modificaciones de los Estatutos...siempre en función de unos % mínimos de coeficientes de participación. DADA LA IMPORTANCIA de ese CUADRO DE COEFICIENTES no deberían acompañar esos cuadros a los Estatutos desde el comienzo de su tramitación, para conocimiento de los futuros miembros? De no ser así,como se pueden emitir votos de aprobación,desconociendo las reglas para pagar,votar,etc..? 

En resumen: ¿El cuadro de coeficientes de participación debe ser inherente a los Estatutos, puesto que en los mismos habla de % regulados en función de dicho Cuadro? 

(ART 203,CONCORDANCIA CON ART 197.g). No hay P. de Reparcelación.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La objeción que tu mismo pones de manifiesto sobre estos Estatutos es evidente. Es un elemento fundamental de los Estatutos fijar las normas de votación de los acuerdos que se tomen. No se puede dejar este tema para una fase posterior, como es el otorgamiento de la Escritura de constitución. Los coeficientes de participación son esenciales para poder tomar los acuerdos dentro de la Junta de Conservación. NO entiendo como se han podido aprobar estos Estatutos. 

2. Ahora parece que no hay otra solución que considerar que un propietario o una parcela equivale a un voto. Y si se quiere modificar este criterio deberá aprobarse en la actual Junta, aplicando este sistema de votos, para que en la Escritura figure otro sistema. 

3. Esto será más o menos justo si las propiedades son significativamente homogéneas. Pero si las propiedades son muy diferentes, podría haber problemas de difícil solución amistosa o pacífica. La vía judicial nunca es aconsejable más que como último recurso.

[222] Licencia de obras en suelo urbanizable

Soy arquitecto municipal en la Comunidad Valenciana y solicitan, en el Ayuntamiento, licencia de obras de reforma en una “parte” auxiliar de una edificación ya existente. Dicha “parte” de la edificación se encuentra incluida dentro de una unidad de ejecución sin desarrollar (ya descrita/recogida en el PGOU de 1998 y que es de difícil gestión).

Por tanto se da la “paradoja” que una parcela tiene una porción de suelo urbano (y además consolidado por la edificación) y otra porción, también construida, en suelo urbanizable , a falta del desarrollo de la unidad de ejecución donde se encuentra incluida!!!!.

¿Se puede conceder licencia de reforma a la “construcción auxiliar”, imponiéndole algún tipo de condición?. 

Si la reforma es para garantizar la estabilidad estructural de dicha construcción, sería posible?.

Las condiciones a imponer serían relativas a, y recordando vuestra entrada [212] de 28 de noviembre de 2013 y que decía:

4. La solución definitiva tiene que venir por una modificación legislativa, que más o menos dijera lo siguiente: Sin necesidad de acudir a la declaración de AFO, en toda construcción a la que no se pueda aplicar la restauración de la legalidad urbanística, en cualquier tipo de suelo, se permiten las obras estrictamente necesarias para mantener la seguridad, salubridad y habitabilidad de la construcción. Podría añadirse que dichas obras tendrán la condición de obras provisionales, con todas las condiciones y requisitos que la legislación urbanistica establece para ellas. El valor de dichas obras no podrá ser tenido en cuenta en el momento de valorar dicha edificación cuando se efectua la gestión del ámbito de actuación en que se encuentra la edificación.

¿Sería necesaria una modificación legislativa, o al incorporar algún tipo de condición a la concesión de la licencia sería “suficiente”?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La respuesta que tu citas la di para un caso de Andalucía, en la cual la legislación vigente no permitía otra solución. Por eso acudía a una modificación legislativa. 
2. En el caso de la Comunidad de Valencia, en principio hay que tener presente que no se pueden dar licencias en el suelo urbanizable ni el suelo urbano sujeto a un ámbito de actuación. 
3. Sin embargo desconozco si es posible aplicar la via de las obras provisionales. Si la legislación de tu Comunidad no permite en este caso aplicar la via de las obras provisionales, no existiría ningún camino para dar esta licencia.

[221] Modificación de planeamiento general y situación legal de obras paralizadas

Soy Arquitecto Municipal de un pequeño municipio de Andalucía. Consta como suelo urbano un conjunto de viviendas unifamiliares aisladas en parcela. Durante el paso de los años los propietarios han ido realizando obras de ejecución de anexos, en la mayoría de los casos disconformes con las ordenanzas particulares de la zona. Actualmente es voluntad municipal la realización de una modificación no estructural de las NNSS municipales, en la que se de cobertura (en base a modificaciones de altura, ocupación y distancia a linderos) a la mayor parte de los anexos ejecutados y disconformes. La pregunta es, ¿en que situación jurídica quedarían las construcciones no prescritas sobre las que constan incoados expedientes de protección de la legalidad y expedientes sancionadores, pero sobre los que no ha recaido resolución definitiva?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. Si no ha recaido resolución definitiva, está claro que con la aprobación definitiva y la publicación de la modificación puntual de las NNSS, las obras en principio ilegales quedarían legalizadas.

2. Por otra parte, si existe esta intención por parte del Ayuntamiento, cosa que parece sensata, es aconsejable no abrir más expedientes de protección de la legalidad ni expedientes sancionadores. Incluso es aconsejable que si hay algún expediente de este tipo abierto pero no concluido, dejarlos dormir en la estantería y que actúe la caducidad de los expedientes. Sería un poco absurdo y no inteligible para los ciudadanos, que mientras se tramita una modificación puntual de las NNSS para legalizar estas construcciones, se abrán expedientes para derribarlas.