[279] Desclasificacion de suelo urbano consolidado

Soy propietario de dos parcelas contiguas situadas en el casco urbano de un pueblo de Galicia,las cuales estaban calificadas como suelo urbano consolidado en las normas urbanísticas subsidiarias de mi ayuntamiento hasta la aprobación inicial de un PGOM en Febrero de 2012.Entonces aparecen en el PGOM como una APR junto con otra parcela contigua de otro vecino con lo que dicha APR pasa a ser suelo urbano no consolidado.
En una de las parcelas de las que soy propietario(de aprox. 600m² de superficie)hay una nave industrial,que ocupa la totalidad de la parcela,con actividad empresarial desde el año 1976,y por supuesto con las correspondientes licencias tanto del Ministerio de Industria primeramente como luego de la Consellería de Industria de mi comunidad y también lógicamente la obligatoria licencia municipal.A día de hoy la nave sigue con el desarrollo de la actividad cumpliendo toda normativa vigente.En la parcela del vecino incluida en la APR hay una casa construida hace unos 20 años la cual es la vivienda habitual de su familia,así como otra casa de mas de 100 años de antigüedad,que perfectamente podría ser catalogada como protegida.En mi caso presenté alegaciones oponiéndome a la nueva clasificación del suelo.
Con la aprobación provisional del citado PGOM me contestan que mis alegaciones no fueron estimadas por lo siguiente:
"Estando clasificadas como Urbano No Consolidado se solicita su clasificación como Urbano Consolidado y se procede a resolver como no estimada,ya que no cumplen con lo dispuesto en el Artículo 11 referente a suelo urbano y el Artículo 12 letra "a" de la LOUGA referente a suelo urbano consolidado.
No soy jurista ni mucho menos,pero a mi entender los citados artículos de la LOUGA son muy claros y concisos y no creo den lugar a diferentes interpretaciones de los mismos,y si realmente los incumpliese no podría haber ahí una nave industrial con casi 40 años de actividad y aún en activo.
Quisiera saber si realmente la administración local tiene el derecho legal para actuar de esta forma causándome un perjuicio enorme y,si además de un recurso contencioso administrativo contra la desclasificación del suelo puedo presentar reclamación por daños patrimoniales.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.
1. Es difícil contestar tu pregunta, pues para hacerlo con cierta seguridad jurídica habría que disponer de la planimetría de la zona, así como de los servicios urbanísticos de que disponen las 3 parcelas. Igualmente tendría que saber cual es la calificación y los usos y el aprovechamiento urbanístico de la futura APR que establece el nuevo PGOM. Como puedes ver son muchos datos necesarios para poder determinar si la actuación del Ayuntamiento está de acuerdo con la LOUGA o no, y ello no es posible ni propio de este Fòro. Y dependiendo de ello será aconsejable o no, interponer un recurso contencioso administrativo. Por cierto, el recurso contencioso, si al final lo interpones, debe ser contra la aprobación dedfinitiva que efectúe la Xunta de Galicia, no contra la aprobación provisional del Ayuntamiento.Y por lo tanto, el contencioso deberá presentarse ante la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. 
2. Sobre la petición de daños y perjuicios, entiendo que no procede por los siguientes motivos. Si ganas el contencioso no habrá ni daños ni perjuicios, pues tus parcelas continuarán siendo suelo urbano consolidado. Y si pierdes el contencioso, tampoco habrá lugar a reclamar daños ni perjuicios, pues si el Tribunal entiende que la actuación del Ayuntamiento y de la Xunta son legales, los daños que te produzcan no serán antijurídicos, y tu tendrás la obligación de soportarlos. 
3. A pesar de que no puedo pronunciarme sobre la legalidad o no de la modificación de la calificación de tus parcelas, te doy dos principios que pueden orientarte. Primero: el suelo urbano es el que es en la realidad, y no existe discrecionalidad en su calificación por parte de las Administraciones Públicas competentes en urbanismo. Por lo tanto, el suelo urbano correctamente calificado como tal, no puede ser desclasificado y convertido en urbanizable o no urbanizable. Segundo: sin embargo, el suelo urbano calificado como consolidado, puede convertirse en no consolidado si el planeamiento establece una reforma substancial del sector. Esto sucede con frecuencia con los polígonos industriales antiguos, que se recalifican como suelo residencial. Y poco más puedo decirte. Te aconsejo que consultes con un buen abogado urbanista y el te aconsejará si es viable una impugnación contra el nuevo PGOM.

[278] Concesión de licencia de obras en periodo de tramitación de Estudio de Detalle

En un municipio de Castilla y León, con Plan Genral de Ordenación Urbana, se solicita licencia de obras para realizar obras de poca entidad encaminadas a la sustitución de carpinterías, mejora de accesibilidad (ejecución de una rampa de acceso) y cierre de un porche. Se trata de un edificio propiedad de la administración, de uso público. Este edificio se encuentra dentro de un sector urbanístico, siendo parte del equipamiento del mismo. Este sector se encuentra en una situación peculiar, puesto que, sin haberse desarrollado, hace años, debido a la necesidad de contar con un equipamiento educativo en el municipio, se determinó la superficie del sector destinada a equipamiento y se ejecutó la obra. Actualmente, el desarrollo del sector está en trámite, concretamente en la fase de Aprobación Inicial.Se ha concedido la licencia de obras para esas reparaciones, argumentando que las determinaciones para el Sector no influirán en las edificaciones existentes y destinadas a equipamiento del mismo. ¿Es esa licencia de obras legal? ¿En qué términos? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Cabría discutir si fue legal la licència dada en su día que permitió construir un edificio de equipamiento en un sector urbanístico sin desarrollar. Esto puede hacerse si el planeamiento general ya determina el lugar y condiciones en que se puede construir el equipamiento educativo. 
2. Ahora bien, una vez concedida esta licencia, (de forma legal o no, cosa sobre la que no puedo opinar por falta de datos), yo no veo inconveniente en que se conceda la licencia de obras ahora solicitada, y que como tu bien dices son de poca entidad. Son obras que posiblemente ni siquiera precisan de proyecto arquitectónico según la LOE, aunque precisen de un proyecto a fin de conceder la licencia.

[277] Accesibilidad en aseos con cambio de actividad sin cambio de uso

Buenos días. Tenemos una duda sobre la aplicación de las condiciones de accesibilidad de un aseo en un local comercial en el que se va a cambiar la actividad a Peluquería (que también asimilamos a uso comercial, basándonos en Anejo A-Terminología, del DB SUA).
Con el cambio de actividad en el local, pero sin cambio de uso, el aseo debe pasar de uso privado a uso general, por lo que hay una modificación en la caracterización de este espacio.
¿Debería ser accesible el aseo en la nueva actividad de peluquería?¿Debe existir un itinerario accesible hasta dicho aseo desde la vía pública?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Desconozco si una peluquería debe disponer de aseos para sus usuarios, igual que es obligatorio en un bar o en un restaurante. Por el contenido de tu pregunta, la respuesta parece ser afirmativa. También desconozco si esto es obligatorio tan solo en Castilla-León, o la normativa afecta a todo el país. 
2. Si la respuesta a mi duda es afirmativa, es decir, que una peluquería debe tener un aseo de forma obligatoria para los usuarios de la peluquería, entonces yo opino que el aseo en la nueva actividad de peluquería debe ser accesible. Y que por lo tanto debe existir un itinerario accesible hasta dicho aseo desde la vía pública.
En cualquier caso, estimado seguidor, estas preguntas se deben hacer en otra sección de blogdelaunion 
http://uaaap4.blogspot.com.es/

[276] Diferencias entre planimetria original y Adaptacion Parcial a la LOUA

Buenos días, soy Arquitecto Municipal de un pequeño pueblo de Andalucía. Solicitan cédula urbanística de un finca que, según el documento original de las Normas Subsidiarias, se encuentra parte en Suelo Urbano y parte en Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Consultado el documento de Adaptación Parcial a la LOUA, se ha comprobado que el redactor procedió a la regularización de la parcela urbana (tal y como aparece en Catastro) ampliando la superficie urbana en detrimento del Suelo No Urbanizable.
¿Cómo debe actuar el Ayuntamiento?
¿Conforme a que documento se debe redactar la cédula urbanística, el original o la ADP a la LOUA?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La cédula urbanística debe expedirse de acuerdo con lo que determina el planeamiento urbanistico, definitivamente aprobado y publicado por la Junta de Andalucía. Y en este caso, la cédula solo se puede referir al suelo urbano, dejando constancia si así lo solicita el propietario, de la existencia de un suelo no urbanizable de especial protección. Comprendo que esto ya lo sabías y el motivo de tu pregunta es el documento de Adaptación Parcial a la LOUA.
2. Y aquí aparece el problema. De acuerdo con la Disposición Transitoria 2ª , apartado 2, de la LOUA los Ayuntamientos pueden formular y aprobar una adaptación parcial del planeamento vigente a lo que establece la LOUA. Por lo tanto esta Adaptación Parcial, debidamente aprobada y publicada, es planeamiento vigente.
3. Ahora bien, dices que en esta Adaptación Parcial se procedió a la regularización de la parcela urbana ampliando la superficia urbana en detrimento del suelo no urbanizable. Y aquí aparecen todas mis dudas sobre la legalidad de esta adaptación parcial, en este aspecto, porque lo que cuentas no parece que sea una adaptación, sino una modificación de la Normas Subsidiarias, para lo cual el Ayuntamiento no tiene competencia, la cual pertenece a la Junta. Y ello, si realmente es así, convierte en ilegal esta Adaptación Parcial en lo que se refiere a esta finca.
4. Por otra parte, si nadie ha impugnado esta Adaptación Parcial, estamos ante un acto administrativo o disposición general municipal firme y consentida, y por lo tanto ejecutiva por vigente. Y tu no puedes poner en duda ni corregir lo que ha aprobado el Ayuntamiento, aunque posiblementte esté aprobado de forma ilegal. Y en consecuencia tu debes hacer la cédula urbanística según resulta de la Adaptación Parcial de las NN SS a la LOUA.
5. Todo ello comporta un peligro evidente. La cédula obliga al Ayuntamiento a conceder la licencia urbanística de acuerdo con lo certificado en ella. Y si el propietario construye en esta finca de acuerdo con la cédula que responde a la Adaptación Parcial hecha de forma ilegal, puede aparecer en su día algún francotirador que impugne la licencia, en base a la ilegalidad manifiesta y de pleno derecho de esta Adaptación Parcial. Y a partir de que un Juzgado o Tribunal anulara la licencia, ya tendríamos los clásicos problemas (por otra parte graves) de responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento.
6. Si todo es como yo presupongo en base a tu breve explicación, lo mejor sería proceder a la revisión de oficio de la Adaptación Parcial, y dejar la finca tal como establecen las NN SS. O bien proceder a una modificación parcial de las NN SS, de forma que la finca quede en el planeamiento tal como la ha dejado la Modificación parcial.
7. Lo que debes tener claro es que una Adaptación Parcial de las NN SS a la LOUA, aprobada por el Ayuntamiento, no puede modificar la calificación urbanística de una parte de una finca, aumentando la parte urbana en detrimento de la parte no urbanizable de especial protección. Esto es un acto nulo de pleno derecho, que una de dos, o se declara su nulidad por la vía de la revisión de oficio, o bien se legaliza mediante una modificación puntual de las NNSS.

[275] Competencia redacción proyecto ampliación cementerio

Desearía saber que técnicos son competentes para la redacción de un proyecto de ampliación de un cementerio. La duda es saber si se engloba en alguno de los usos de competencia exclusiva de los arquitectos o es otro uso y por tanto no se especifica el técnico habilitado.
Se trata de construir una nueva zona de enterramiento y nuevos nichos.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No hay duda de que el uso sanitario comprende todo lo relacionado con la salud, como son los hospitales, clínicas, ambulatorios, centros de salud, centros médicos, farmacias y edificios asimilados. 
2. No está tan claro que también pertenezca al uso sanitario todo lo relacionado con las defunciones y enterramientos. Pero aunque no esté tan claro, somos muchos los que opinamos que también lo relacionado con las defunciones y enterramientos, como por ejemplo los tanatorios y cementerios, están incluidos en el uso sanitario. También es cierto que no conozco si existe jurisprudencia al respecto. 
3. Como conclusión, mi opinión es que tan solo los arquitectos son los técnicos competentes para redactar un proyecto de ampliación del cementerio, para construir una nueva zona de enterramientos y nuevos nichos, al tratarse de un uso sanitario, el cual según la LOE es uno de los 6 usos exclusivos de competencia de los arquitectos.