[288] Posibilidad de acceso por finca colindante a finca sin acceso a vial

Mi situación es la siguiente, actualmente dispongo de una finca en núcleo rural la cual se encuentra sin acceso directo a camino público, razón por la cual me han comunicado en el ayuntamiento que me denegarían la licencia de edificación. El caso es que la finca colindante es de mis padres y ellos tienen acceso a camino público ya que tienen ahí su vivienda, de hecho yo acceso a la finca por este acceso. También dispongo de una servidumbre de acceso por finca colindantes. Mi pregunta es si sería posible que me concedieran la licencia de edificación de alguna manera, yo había pensado en que mis padres segregaran parte de su finca con acceso a vial y añadirla a mi finca, es eso posible?, que otras opciones tendría para poder construir?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La jurisprudencia tiene fijada la doctrina de que una finca para ser solar y ser edificable debe confrontar con una vía pública. Y el tener acceso a una via pública mediante una servidumbre de paso, no equivale a confrontar con una vía pública. Por lo tanto una finca con servidumbre de paso para acceder a la vía pública no es un solar y no es edificable. 

2. Sobre la posibilidad de segregar una parte de la finca de tus padres y añadirla a la tuya, en principio puede ser una posibilidad, pero deberías consultar con el arquitecto municipal, porque no se puede contestar la pregunta sin tener un plano delante, y conocer las exigencias del planeamiento municipal.

[287] Solicitud de segregación en solar de uso militar

Soy arquitecto municipal en un pequeño pueblo cercano a valencia.

Me preguntan por la posibilidad de “segregar” una parcela, en un antiguo parque militar.

Antecedentes: Parque militar, desmilitarizado (esto es, el ministerio decide trasladar sus efectivos a otra parte), por lo que: reversión a propietarios anteriores.

En el PGOU, queda definido dentro de EQUIPAMIENTO URBANO, SERVICIOS PUBLICOS ADMINISTRATIVOS, PARQUE DE AUTOMOVILES (ZONA MILITAR). No hay más. 

Se redactó en su momento una modificación puntual, con el cambo de uso y demás. Pero fue desestimado, por la propia Consellería. 

Con lo que actualmente los propietarios son particulares pero el uso vigente es parque de automóviles, zona militar.

Entiendo que con esta premisas, la posibilidad de autorizar una segregación de una de las parcelas constitutivas del “macrosolar”, no es viable. Fundamentalmente porque no existen parámetros urbanísticos en ese solar; ni parcela mínima, ni edificabilidad, ni altura. O sea “na de na”. ¿Estoy en lo cierto?

Existe algo en la legislación que me pueda servir para “argumentar” la denegación de la licencia?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No me dices la causa de la petición de segregación. Quiero pensar que se trata de uno de los antiguos propietarios que ha obtenido la reversión, y quiere que su finca se segregue de las demás, una vez ha obtenido la adjudicación por parte del Ministerio de Defensa, y desea inscribir su finca en el Registro de la Propiedad. 

2. Si el caso es el que yo supongo, opino que aunque el caso no está previsto en la legislación urbanística de la Comunidad de Valencia, tiene derecho a la licencia de segregación. Digo licencia de segregación, no a la licencia de edificación. El motivo en mi opinión es claro: no se trata de ninguna segregación urbanistica, que no puede hacerse de ningún modo, pues como tu bien dices carecemos de normativa urbanística sobre parcela mínima y demás parámetros edificatorios. Pero se trata de que en virtud de la legislación de expropiación forzosa los antiguos propietarios vuelven a ser los propietarios de unas parcelas, que deben ser inscritas ahora de forma individual en el Registro de la Propiedad, y también en el Catastro, a fin de que paguen el IBI que les corresponde. Y es evidente que no pueden inscribir en el Registro ni después pasar la escritura por el Catastro si no obtienen la licencia de segregación del Ayuntamiento.

3. A veces para resolver los problemas hay que tener presente la legislación en su conjunto, y no limitarse a la legislación sectorial, que nos puede llevar a situaciones sin salida. Si a mi el Ministerio de Defensa me ha devuelto una finca expropiada en su día, tengo derecho a que dicha finca se inscriba en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, igual que tengo la obligación de pagar el IBI correspondiente. Y para ello preciso la licencia de segregación del Ayuntamiento. 

4. Para mayor tranquilidad, en la licencia de segregación puedes poner una cláusula que diga esta licencia no supone ningún derecho edificatorio, por la indefinición del planeamiento general, y que la licencia se otorga a los simples efectos de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. 

5. Por último, y aunque no preguntas sobre ello, el Ayuntamiento y la Conselleria de urbanismo tienen la obligación de tramitar y aprobar una modificación urbanística que de forma racional ordene este macro finca. Por una parte, hay que eliminar el uso público administrativo y militar; el no hacerlo es absurdo y podría originar responsabilidad paitrimonial del Ayuntamiento y/o de la Generalitat. Por otra parte, habrá que ordenar este espacio, en un ámbito de actuación, como suelo urbano no consolidado.

[285] Certificado de compatibilidad urbanística

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.

Nos han solicitado un “Certificado de compatibilidad urbanística” de una actividad en una edificación de suelo urbano. Este trámite es obligatorio y previo a la solicitud de licencia o a la comunicación del inicio de la actividad.

La duda surge cuando la “actividad” es “Club Social privado de fumadores de cannabis”, un local social donde sus socios se reúnen para fumar cannabis, además de hacer yoga, Reiki, meditación, charlas, etc...

Últimamente se ha abierto un debate respecto de los clubs cannábicos, que ha llevado a varios ayuntamientos a suspender licencias para esta “actividad”, a la espera de regular-la mediante una ordenanza. específica.

Yo entiendo (y puedo estar equivocado) que un “Club Social”, independientemente de su tipología u objeto social, no es una actividad económica abierta al público, sino un uso (asociativo, social o cultural) por lo cual no requeriría una licencia de actividad específica para su objeto social, sino para un centro asociativo genérico.

Le seria exigible un proyecto en el cual se describa el uso de las dependencias, bien sean salas de estar, de reuniones, despachos administrativos, etc... y se justificara el cumplimiento del Código Técnico para esos “usos”. De la misma manera que cuando se trata de una actividad administrativa o profesional, lo de menos seria si se trata de abogados, economistas o escritores de novela negra.

Yo mismo soy Secretario de un Club (un club deportivo), y en su día legalizamos el USO de unos locales, mediante un proyecto de obras que describía la sala de actos, lavabos, despachos y aseos., pero sin entrar en describir la actividad deportiva de los socios, que no se realiza en los locales, sino en el exterior, necesariamente, aunque en los locales se realizan actividades complementarias de información, planificación, preparación y logística.

¿Puedo emitir informe (y el certificado que firmará el secretario) en el sentido de que un “club social privado” es compatible con el planeamiento, sin especificar nada más?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. A veces la sociedad, entiéndase los Gobiernos que rigen la vida de la sociedad, se niega a regular ciertas actividades que están en la frontera de la lícito y de lo legal. Esto sucede con los clubs sociales para consumo de cannabis, igual que sucede con los locales de comercio sexual o para el ejercicio de la prostitución. 

2. Cuando quien tiene competencia para regular estas actividades no lo hace, pasa el "muerto" a los ayuntamientos que deben autorizar o prohibir la actividad. 

3. Ante ello hay que recordar que los ayuntamientos no determinan si una actividad es legal o no, es decir, si está prohibida por el Código Penal. Los Ayuntamientos tan solo autorizan una actividad o la prohiben según el uso del local esté o no esté permitido por el planeamiento, sin entrar a valorar la legalidad de dicha actividad, a no ser que sea una actividad claramente delictiva, o atente a los derechos fundamentales de las personas, establecidos en la Constitución. El hecho de que unos socios se reunan en un club para fumar cannabis ni es claramente delictivo, ni va contra un derecho fundamental de la Constitución Española, ni contra los Derechos Humanos declarados por las Naciones Unidas. 

4. Dicho lo que antecede, lo que te piden es el trámite previo de una licencia para un club social donde se reunen los socios para fumar hierbas u otras cosas. Si la actividad de club social está permitida por tu planeamiento en dicho local, yo estoy de acuerdo contigo y haría un Informe de compatibilidad urbanística. Si quieres para mayor tranquilidad tuya, de tu alcalde y concejales, en el certificado puedes poner una coletilla en la que se diga que dicho certificado de compatibilidad urbanística no prejuzga la legalidad o ilegalidad de la actividad que se piensa desarrollar en dicho club.

[284] Uso Comercial en sistema general ferroviario

Soy una aparejadora municipal de Galicia, y se me plantea la siguiente duda: 

En un sistema general ferroviario, ADIF ha cedido una parte de la parcela a una empresa local, para la instalación de una edificación tipo "caseta" para la venta de pollos y comida rápida. 

Yo entiendo que un sistema general entiendo que es para satisfacer necesidades colectivas e implantar usos o servicios públicos. 

En mi opinión creo que esta es una actividad lucrativa privada y no de interés general 

¿Estoy en lo cierto? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En un sistema general ferroviario no se pueden instalar otras edificaciones ni hacer otras actividades que las relacionadas con el servicio ferroviario. Esto es así, tal como tu bien dices. 

2. Pero queda por ver y determinar si un servicio de restauración se puede considerar como un servicio al público que utiliza el ferrocarril. De hecho, en la mayor parte de las estaciones de ferrocarril de España y del mundo entero, se prestan múltiples servicios de hostelería y de comercio en general. Lo del servicio de hostelería es comprensible que pueda calificarse como servicio a los usuarios del ferrocarril. En cambio las comercios de otro tipo ya no es tan fácil atribuirles esta función. 

3. Por otra parte, es importante saber qué dice el plneamiento general al respecto. Mucho me temo que vuestro planeamiento no dice nada. El servicio de comida rápida, como el de cafetería restaurante puede considerarse de utilidad para los viajeros del ferrocarril. Sin embargo la venta de pollos que se supone que no se consumen en el establecimiento, sino que son para llevar y consumir en casa, ya es más difícil considerarlo como un servicio para los viajeros. 

4. Con estos criterios, te corresponde a ti con la ayuda jurídica del secretario del Ayuntamiento, conceder o denegar la licencia. Para mi, la duda radica en el tema de los pollos, y no se si por este detalle vale la pena ir contra ADIF.

[283] Segregación de parcela y agregación a otra finca de diferente calificación urbanística

Comunidad Autónoma: Cataluña.

Un propietario privado solicita la segregación de una porción de terreno en suelo urbano, de superficie inferior a la parcela mínima (la finca matriz sí que cumpliría la superficie mínima de parcela), con la voluntad de agregar ésta porción de terreno a una finca colindante (hasta aquí ningún problema, tal y como está previsto por la legislación vigente). El problema reside en que la parcela a la que se pretende agregar tiene una calificación urbanística diferente (si bien las dos calificaciones regulan usos industriales similares, la regulación de la parcela mínima es diferente entre ellas).

Vista la exposición, ¿se puede atorgar licencia de segregación por debajo de la parcela mínima si ésta porción de terreno se agrega a una finca de diferente calificación urbanística?.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En realidad la parcela a la cual se quiere agregar la porción segregada no tiene una calificación urbanística diferente, sino que tan solo tiene un parámetro urbanístico diferente como es la superficie de la parcela mínima. 

2. Aunque nada hay regulado sobre el tema, opino que se puede conceder la licencia de segregacion y posterior agregación, con la condición fijada en la licencia y que deberá figurar en la escritura de agregación, de que la nueva parcela resultante de la agregación tendrá la superficie mínima más alta de entre la que tienen las dos parcelas antes de la agregación. 

3. Creo que con esta condición evitamos la posible picaresca que podría existir en la segregación y posterior agregación. 

4. Y para evitar posibles impugnaciones y contenciosos, sería bueno que esta condición la acepten antes de dar la licencia, mediante comparecencia ante el Secretario.

[282] Renuncia a dirección de obra pública

Soy arquitecto municipal, funcionario, en un Ayuntamiento cuya Junta de Gobierno Local me designó Dirección Facultativa de una obra pública. Meses después de iniciada la obra he tenido conocimiento de que se aprobó por Pleno una modificación presupuestaria que dejó la partida destinada a la misma si en el dinero suficiente para afrontar los pagos de las certificaciones.

¿Puedo renunciar a la dirección de obra? ¿qué trámite debo realizar?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Tu no puedes renunciar a nada, porque como funcionario te han ordenado (no encargado) que dirijas una obra, lo cual es un trabajo propio de un arquitecto municipal. Y como funcionario debes hacer todo aquello que te sea ordenado, siempre que no sea un delito claro, y siempre que esté en consonancia con los cometidos de tu profesión y puesto de trabajo. 

2. En todo caso puedes (tampoco debes) preguntar por escrito si a la vista de que según noticias tuyas no existe crédito presupuestario para ejectuar dicha obra, debes ordenar la paralización de las obras, o las obras deben continuar. 

3. En cualquier caso si no quieres preguntar nada, y nadie te dice nada oficialmente y por escrito, tu debes continuar con la dirección de la obra y emitiendo las certificaciones mensuales según es la norma de los contratos de obra pública. Lo que pase posteriomente con las certificaciones, ya no es problema tuyo sino de la Intervención Municipal.

[281] Division de local comercial sin acceso a calle

Solicitan licencia para dividir un local en dos locales mas pequeños. Uno de ellos no tendría entrada directa de la calle, más que a través de una puerta de comunicación con otro local (que se pretende, así, ampliar), que se encuentra en el edificio vecino. El local así ampliado se dedicará a una única actividad.

Es necesario hacer alguna inscripción en el Registro respecto de la servidumbre generada? Se trata de locales de alquiler, del mismo propietario. Aún así, en caso de “desalquilar” la parte “ampliada”, ésta se quedaría sin acceso a la calle.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si se realiza una división de un local comercial, permitida por el planeamiento, el local debe tener acceso directo a la vía pública. Los accesos mediante servidumbres no son válidos en urbanismo, al menos así lo ha establecido en repetidas ocasiones la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ya que tu ejerces en un municipio de esta Comunidad. 

2. Si se une el local segregado a otro local que realmente tiene acceso a la vía pública, entonces considero que la división será legal, pero ello debe hacerse mediante escritura pública, tanto la segregación como la agregación al otro local, y la licencia deberá condicionarse a la presentación de la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad. 

3. Si no es en estas circunstancias, yo denegaría la licencia solicitada, en base al principio de seguridad que siempre expongo: "en caso de duda es preferible denegar una licencia que concederla".

[280] Aumento de volumen de una edificación

Un inmueble, garaje, vivienda, etc., de planta baja que actualmente cuenta con una cubierta plana, si sobre el mismo se proyecta una cubierta inclinada, sobre tabiquillos con una altura de cumbrera máxima de 1 m., por tanto en absoluto aprovechable, puede entenderse como aumento de volumen.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Desde un punto de vista físico, está claro que existe un aumento de volumen. Desde un punto de vista urbanístico no existe aumento de volumen, porque no es un volumen aprovechable. 

2. Supongo que con esto no aclaro tu pregunta, pues esto tu ya lo sabías mejor que yo. 

3. Me imagino que tu pregunta iba por el siguiente camino: si en esta edificación está prohibido efectuar un aumento de volumen, deseas saber si esta actuacion constructiva es legal o no lo es. Y mi respuesta dependerá de lo que diga el planeamiento, en el supuesto de que diga algo. Al final, la pregunta habría que efectuarla a los técnicos de urbanismo del Ayuntamiento en el que se ubique la edificación en la cual se quiere realizar la obra. Cualquiera de las dos posibles respuestas es defendible, en el supuesto de que el planeamiento no resuelva la pregunta. Hay argumentos para defender cualquiera de ellas. No puedo decirte mas.