[373] Solicitud de licencia de obras respecto a construcciones no reguladas en ordenanza urbanística

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Solicita un vecino licencia de obras para la construcción de un trastero en azotea de edificación bifamiliar. Consultadas las Ordenanzas Urbanísticas municipales, se ha comprobado que regula las condiciones a cumplir por los castilletes de escaleras, pero no hace referencia a si se permiten más construcciones (trasteros p.ej) y en que condiciones. De hecho, no plantea exclusividad respecto a los castilletes de escaleras.
¿Como debe procederse respecto a la solicitud efectuada?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Ante la falta de normativa específica en tu planeamiento, no hay otra solución que aplicar las normas generales que tengáis en el plan general. 
2. Hay que ver si el edificio tiene consumida ya todo la edificabilidad permitida. Si no queda edificabilidad, no hay nada que estudiar. Se deniega la licencia. 
3. Si queda edificabilidad no consumida, hay que estudiar si tenéis alguna norma sobre las construcciones en las azoteas. Pienso que por analogía se pueden aplicar las normas que tengáis sobre castilletes de escaleras, o de ascensores.
4. Por último, si tenéis serias dudas sobre la legalidad de la obra cuya licencia se solicita, siempre hay que acudir al principio de seguridad para evitar la responsabilidad patrimonial: en caso de duda motivada, se deniega la licencia.

[370] Vigencia de Adaptación Parcial de NNSS no publicadas

Soy Arquitecto y en mi municipio, de Andalucía, se ha aprobado definitivamente la Adaptación Parcial del Planeamiento Vigente a la LOUA, pero el planeamiento no está vigente, dado que las normas del mismo no fueron publicadas. ¿Es ilegal dicha adaptación Parcial?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La adaptación parcial del planeamiento de tu municipio es legal, siempre que se haya hecho de forma correcta, como es de suponer. 
2. Pero si sus normas no han sido publicadas, no está vigente, tal como tu muy bien dices. En otras palabras, es ineficaz. Pero no podemos calificarla de ilegal. Simplemente que no obliga a los particulares que deben aplicarla, y tampoco puede la Administracion Local ni la Autonómica obligar a nadie a su cumplimiento. Las normas generales no publicadas no existen, es decir, no son eficaces y no están vigentes.

[369] Competencia certificado seguridad estructural y habitabilidad

Necesitamos aclaración sobre qué técnicos son competentes para la redacción de certificados de seguridad estructural y condiciones de habitabilidad en edificios de uso residencial ya que se están dando casos de certificados firmados por aparejadores.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Es difícil darte la aclaración que solicitas, pues no conozco que exista ninguna norma legal o reglamentaria al respecto. Las normas siempre suelen decir que tal documento debe estar expedido o firmado "por técnico competente", y si no existe otra norma que diga quien es el técnico competente para firmar aquel documento, nos quedamos inmersos en un mar de dudas. Por supuesto yo ignoro si existe esta norma, y si alguien la conoce sería bueno que nos lo dijera. 
2. Si no existe una norma al respecto, debemos acudir a la formación que reciben los arquitectos técnicos para poder opinar sobre si son competentes para firmar un certificado sobre seguridad estructural y condiciones de habitabilidad. 
3. Sobre las condiciones de habitabilidad, me parece que no ofrece ninguna duda sobre que son técnicos competentes. 
4. Sobre si tienen conocimientos y por lo tanto capacidad para firmar un certificado sobre seguridad estructural, yo no tengo suficiente información técnica para pronunciarme en sentido afirmativo o negativo. Solo puedo decir que los arquitectos técnicos son los directores de ejecución de la obra de los edificios dirigidos por los arquitectos. Y que la jurisprudencia los considera como profesionales "generalistas" de la construcción. Supongo que entre sus estudios debe tener un lugar preferente la materia de las estructuras en los edificios.

[368] Modificación de un plan parcial para hacer polígonos

El caso es un plan parcial de un sector en Cataluña. El plan parcial se aprobó definitivamente pero con la crisis no llegó a publicarse y parte de los propietarios han desaparecido.
Un problema es que no se constituyó junta de compensación y después de 5 años el 37% de los propietarios nos encarga modificar el plan parcial para dividirlo en polígonos y cada propietario poder desarrollar su parte.
Cómo actuar? 
1. Podríamos modificar el Plan Parcial directamente sin la aprobación de los otros propietarios?
2. Podríamos constituir un modelo de gestión que nos permita modificar el plan parcial sin contar con los propietarios desaparecidos? Podría constituirse el modelo de compensación por concertación para poder modificar el plan parcial o sólo es aplicable a la reparcelación?.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tus preguntas hay que resolverlas apelando a los principios generales del derecho administrativo urbanístico. 
1. Un plan parcial, que no ha llegado a ejecutarse, se puede modificar con dos condiciones: primera, que ninguna finca sufra una disminución en el aprovechamiento urbanístico que tenía adjudicado, pues de hacerse podria originar responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento; segunda: que se motive muy claramente el interés público de la modificación. Esta segunda condición es esencial. Hay que demostrar que la modificación se hace en interés del bien general no solo de los propietarios sino de todo el municipio. 
2. Una vez cumplimos estas dos condiciones, no hay problema en tramitar la modificación si el Ayuntamiento quiere. El hecho de que según dices hayan "desaparecido" una parte de los propietarios no es ningún impedimento jurídico. Los propietarios nunca pueden desaparecer, pues las fincas existen y no han desaparecido, y si no desaparecen las fincas, tampoco han desaparecido los propietarios. Puede pasar que sea difícil localizar el domicilio de los propietarios, pero nunca pueden desaparecer, pues existe el Registro de la Propiedad y el Catastro de Urbana. 
3. Ahora bien, es cierto que si los propietarios son de difícil localización exista un problema práctico en la gestión del plan parcial. 
4. Por último, hacer tantos polígonos como propietarios, me parece imposible a no ser que se trate de fincas muy grandes, que puedan gestionarse en polígonos diferenciados y que unos no precisen la conexión con otros. Esto no es un problema jurídico, es un problema técnico urbanístico, y presumiblemente encontraréis serios inconvenientes en la Comisión Territorial de Urbanismo.

[367] Devolución de una garantía del 3% como requisito administrativo en suelo rústico

Pretendo edificar en una terreno rústico en la provincia de Guadalajara (Lupiana) y el ayuntamiento me exige el abono de un 3% en concepto de la garantía prevista en el art. 17.d del Decreto 242/2004, de 27-07-2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico. En dicho reglamento no se especifica cuándo se devolverá la garantía del 3 % por el ayuntamiento. ¿Se devolverá al acabar la obra y comprobar que cumple con los requisitos del proyecto aprobado? ¿Dónde consta "blanco sobre negro" que es así? Si abono el ICIO y la garantía quiero tener la seguridad de que el ayuntamiento me devolverá la garantía al finalizar las obras o, de lo contrario, en la práctica sería cobrar dos veces el ICIO?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El artículo 17,d) del Reglamento de Suelo Rústico, aprobado por el Decreto 242/2004, de la Comunidad de Castilla-La Mancha, establece lo siguiente: "d) Afianzar el cumplimiento de las condiciones legítimas de las correspondientes calificación y licencia. A este efecto, los interesados deberán, una vez otorgada la licencia municipal, prestar garantía, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación aplicable, a la Administración Municipal, por importe del tres por ciento del coste de la totalidad de las obras o los trabajos a realizar, sin cuyo requisito no podrá darse comienzo a la ejecución de las obras, ni serán eficaces los actos de calificación y licencia que legitimen éstas." 
2. De acuerdo con este precepto queda claro que la garantía que te exigen del 3 % no es ningún tributo. Es una garantía de que la construcción que tu pretendes realizar cumplirá con todos los requisitos legales y las condiciones que te impongan en la licencia. 
3. Acabadas las obras y una vez el Ayuntamiento haya comprobado que dicho cumplimiento se ha efectuado, deberán devolverte la garantía. Esta es la finalidad de todas las garantías exigidas por cualquier autoridad administrativa o judicial: garantizar el cumplimiento de unas normas o alguna obligación. Una vez constatado este hecho, todas las garantías deben ser devueltas.

[366] Visado de proyecto de actividad

¿Es obligatorio exigir para un proyecto de actividad para un taller de reparación de vehículos que éste venga visado por el colegio oficial correspondiente, o únicamente que esté firmado por técnico competente?.(Teniendo en cuenta el art. 2.2 de la Ley 38/99 LOY y el art. 2 RD. 314/06 CTE, o tenemos que seguir el Decreto 1000/2000 sobre obligatoriedad de visado colegial).
Teniendo en cuenta que si existe un proyecto de obras de obras paralelo que si está visado por el Colegio Oficial correspondiente.
Quisiera que me aclararan este tema sobre el visado ya que tenemos algunas dudas al respecto.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Creo que debes atenerte a los que establece el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio. En el artículo 2 se relacionan de forma taxativa los casos en que se exige el visado colegial obligatorio. Y entre los supuestos allí contemplados, no figura "el proyecto de actividad para un taller de reparació de vehículos". 
2. Por lo tanto mi respuesta a tu pregunta es sencilla: no podéis exigir el visado a este proyecto. Si de forma voluntaria el técnico aporta el proyecto visado, bien. Pero si no lo aporta no podéis exigirlo. 
3. Por supuesto debéis tener constancia fehaciente de que el técnico es competente, y que está colegiado en ejercicio. Es decir, o aporta el Técnico un certificado del Colegio, o consultáis la web del Colegio y extendéis una diligencia sobre el resultado favorable de la consulta. 
4. Por último, simepre que tengáis duda sobre si el visado de un proyecto es obligatorio, debéis acudir al artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, sin perjuicio de que podéis efectuar la consulta en este blog.

[365] Subdivisión en unidades de ejecución

En Andalucía. ¿En qué artículado se debe fundamentar una subdivisión de unidades de ejecución?
Hemos preparado un proyecto de subdivisión de un sector de suelo urbanizable ordenado en varias unidades de ejecución basándonos en el Reglamento de Gestión de 1978 [art. 36 y ss] y en la LOUA [105 y ss], pero un técnico de la Administración, informa por escrito que el reglamento de gestión NO ESTÁ VIGENTE EN ANDALUCÍA.
Hasta donde conocemos, el Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero, aprueba la tabla de vigencias de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión Urbanística... en ejecución de la disposición final única del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, depurando qué artículos del citado reglamento quedarían vigentes. No encontramos que la LOUA haya invalidado los artículos del RGestión relativos a subdivisión de unidades de ejecución.
Además, el técnico informa por escrito que la diferencia de aprovechamientos no puede estar en el rango del 15% [art. 36 del RGestión], sino que debe ser CERO.
O el técnico o nosotros estamos -digamos- confundidos.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En primer lugar he de decirte que yo no soy un especialista en derecho urbanístico de la Comunidad de Andalucía, por lo cual estoy en desventaja con el Técnico de la Administración a que te refieres. Posiblemente el tendrá más razón que yo en lo que te voy a decir. 
2. No he encontrado ninguna norma en la LOUA que resuelva el caso que planteas. Si existe yo no he sabido encontrarlo, por más que he repasado varias veces vuestra Ley de Urbanismo. 
3. Mientras no tengáis un Reglamento que desarrolle la LOUA (pienso que no está publicado) creo que hay que acudir, tal como tu dices, al Reglamento de Gestión (Estatal) que según la Disposición Transitoria Novena de vuestra LOUA es legislación aplicable con carácter supletorio, en todo aquello que no contradiga la LOUA. Así lo dice de forma expresa. 
4. Como esto lo he visto demasiado claro, ante la negativa del Técnico de que hablas, estoy pensando que se me escapa algo que yo no he sabido ver, pues repito que un Técnico de la Administración Urbanística de Andalucía tiene que saber más que yo.

[364] Zona verde en suelo urbano consolidado usada privativamente por comunidad de propietarios.

En Marbella, una parcela calificada como zona verde pública (PJ) en suelo urbano consolidado, está incorporada físicamente mediante una valla a la zona común de una comunidad de propietarios que la disfruta y mantiene actualmente. La parcela ya fue cedida (y aceptada) por el ayuntamiento, no existiendo concesión alguna sobre ella. La mancomunidad existente se inhibe alegando que la titularidad es competencia municipal.
El servicio de disciplina recibe denuncia sobre el vallado de la misma, alegando además en base a la LOUA, que al ser sobre zona verde no prescribe. Este servicio deriva el caso al servicio de patrimonio para compruebe si existe concesión. El servicio de patrimonio informa que procedería iniciar un expediente de recuperación requiriendo a la CCPP la eliminación del vallado. El servicio de disciplina en base a esto desestima la apertura de expediente. Esta situación alarga sobremanera el proceso, impidiendo así a los ciudadanos de Marbella disfrutar de una parcela que se incluye dentro de los famosos ratios de zonas verdes del municipio.
¿Es posible que Disciplina pueda negarse a abrir expediente, basándose en que de hacerlo existiría duplicidad?. Alegan que en base a la LOUA tendrían que abrírselo a ellos mismos como titulares de la parcela, pero al mismo tiempo van a tramitar una recuperación.
Saludos y enhorabuena por el premio recibido.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Anticipo que mi opinión coincide con lo que afirman los funcionarios del Servicio de Disciplina urbanística del Ayuntamiento de Marbella. Yo entiendo que no existe ninguna infracción urbanística en el hecho de que una Comunidad de Propietarios utilice de forma privativa una zona verde propiedad del Ayuntamiento. Si leemos el artículo 207 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía comprobamos que este hecho no está tipificado como infracción urbanística, y pienso que tampoco lo está en las legislaciones de las restantes Comunidades Autónomas. 
2. Por ello entiendo que el problema debe ser resuelto por el Servicio de Patrimonio, ya que estamos ante una ocupación ilegal de un bien de dominio público, suponiendo que no existe ninguna concesión privativa de esta zona verde, cosa por otra parte que difícilmente podría considerarse legal, si la concesión es para la totalidad de la superfície. En términos coloquiales la Comunidad de Propietarios es un "okupa" de un espacio público, bien de dominio público local. Y lógicamente este se debe resolver mediante un expediente de recuperación de la posesión de dicho bien, no de la propiedad, porque parece ser que nadie discute que la propiedad es del Ayuntamiento. 
3. Puede ser que este expediente de recuperación sea más complejo de tramitación que un expediente de infracción urbanística, porque la Comunidad tiene la posesión desde hace muchos años, pero es lo que procede. 
4. Por otra parte, según el artículo 140.1,e) de la Ley de Bases de Régimen Local este hecho constituye una infracción muy grave: "e) El impedimento del uso de un espacio público por otra u otras personas con derecho a su utilización". Esta infraccion puede ser sancionada com una multa de hasta 3.000 €, según el artículo 141 de la referida Ley de Bases de Régimen Local.

[363] Segregación de una parcela urbana

Comunidad: Castilla-La Mancha. Un vecino establece en su testamento la división de una parcela urbana en dos partes que irán a parar a cada uno de sus dos hijos. En el testamento sólo se menciona que, de los 40 m lineales de fachada en que la parcela linda con una calle adyacente, los 15 m más al sur corresponden al primer hijo y los 25 restantes al segundo, sin más indicaciones geométricas sobre la línea que debe trazarse para dividir la parcela. 
1. Al no darse más indicaciones que un punto en el lado que da a la calle, entiendo que la línea divisoria debe trazarse pasando por dicho punto en dirección perpendicular a la calle (la parcela tiene una forma de trapezoide o cuadrilátero irregular en el que ningún lado es paralelo ni perpendicular a otro). 
2. A pesar de lo que puede leerse en el testamento, vamos a la parcela y resulta que el lado que da a la calle mide 37 m, y no 40. 
Entiendo que para subsanar el error lo lógico es hacer un prorrateo con una simple regla de tres y que el primer hijo se lleve 15/40 de los 37 m y el segundo los 25/40 restantes. 
¿Estoy en lo correcto?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En mi opinión lo que tu propones parece lo correcto, pero esto es un tema de derecho civil, en el cual yo no soy experto, ni tampoco tiene competencias la Administración Municipal. 
2. Desde el Ayuntamiento tan solo se puede controlar que las dos fincas resultantes sean edificables, a fin de que se puede dar la licencia de segregación o de parcelación. Y para ello se deben dar como mínimo dos condiciones: primera, que las dos fincas resultantes tengan una fachada a la vía pública no inferior a la permitida por el planeamiento. Según mis cálculos si se hace la operación que tu propones, una finca tendrá 13,88 m de fachada, y la otra finca tendrá 23,12 m de fachada. Y la segunda condición es que la superficie total de cada finca sea igual o superior a la superficie mínima exigida por el planeamiento para que pueda ser edificable. 
3. Al tratarse de una finca en forma de trapezoide, me temo que si lo dos hermanos no son muy razonables, puede provocarse un conflicto, ya que la línea de la fachada no resuelve el tema de la superficie de cada parcela. Pero repito que este es un problema de derecho hereditario, sobre el cual no puede intervenir la Administración local.

[362] Ingeniero Técnico competente para redactar Proyecto de Demolición

Se requiere por parte de un Ayuntamiento la necesidad de realizar obras de demolición de vivienda unifamiliar entre medianeras, por encontrarse en situación de ruina.
Requieren del mismo modo, la presentación con carácter previo de un Proyecto Técnico de demolición, redactado por técnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional.
¿Es competente un Ingeniero Técnico Industrial para la redacción del Proyecto Técnico y su dirección de obras?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Mi respuesta es negativa. Considero que un Ingeniero Técnico Industrial no és un técnico competente para la redacción de un proyecto de derribo de una vivienda unifamiliar en tre medianeras. 
2. Aunque no hay legislación concreta al respecto, las competencias de los Ingenieros Técnicos se definen por las competencias y estudios de su especialidad. 
3. Pienso y opino que en los estudfios de un ingeniero técnico industrial, sea de mecánica, electrónica o de otra especialidad más moderna, no figuran estudios de derrribo de edificios. 
4. Por otra parte, la experiencia nos indica que precisamente en los derribos de viviendas entre medianeras es donde se producen más accidentes con daños en las cosas, y con frecuencia con daños en las personas. Y si hay daños en las personas, ya sabemos que va a intervenir la jurisdicción penal, la cual exigirá conocer el proyecto y el técnico director de las obras. Y si la parte perjudicada le insinúa al Juez de Instrucción que el técnico director de las obras no era el competente, puede exigir responsabilidad subsidiaria al Ayuntamiento por haber concedido la licencia. Conclusión: yo no aceptaría este proyecto de derribo para dar la licencia.

[361] Construcción nueva planta sobre vivienda unifamiliar y proyecto técnico

En un pueblo de Castilla la Mancha de menos de 250 habitantes, se solicitó Licencia de Obras para reparación de cubierta cambiando el tejado y elevando el dicha planta. Se pagó el Impuesto y unos meses después nos paralizan la obra como medida cautelar, por entender que es Obra Mayor y ser necesario Proyecto de Arquitecto. 
¿Esto es así?
En este municipio se han realizado todo tipo de obras (nuevas construcciones, ampliación de vivienda..) sin Proyecto sólo en determinados casos se ha aportado (subvenciones, préstamos..) y sólo por ser necesario, es el primer caso de paralización de obras.
Hay un agravio comparativo con otras licencias concedidas.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Antes que nada, mi opinión es que para este tipo de obra se requiere un proyecto fimado por arquitecto y con asume de dirección también de arquitecto técnico.
2. Dices que se solicitó la licencia y se pagó el ICIO, pero no dices si os concedieron la licencia. 
3. Si no os concedieron la licencia, es correcta la suspensión cautelar de las obras, por falta de licencia y necesidad de proyecto. 
4. Si os concedieron la licencia a pesar de que no habías aportado el proyecto, la suspensión cautelar és ilegal, porque una vez concedida la licencia, si las obras se ajustan a la licencia, las obras no se pueden suspender, a no ser que el Ayuntamiento proceda a la revisión de oficio de la licencia, cosa que parece que no ha hecho el Ayuntamiento. 
5. Por último contesto a lo que dices sobre el agravio comparativo. Es cierto que este agravio se produce en términos coloquiales y a efectos sociales, si en otros casos similares como el tuyo no se ha exigido proyecto. Pero este agravio comparativo no tiene efectos legales. NO se puede invocar el principio de la igualdad del artículo 14 de la Constitución Española, pues dentro de la ilegalidad no existe el derecho de igualdad. Por ejemplo, si un ayuntamiento autoriza por lo general construir una planta más de las permitidas por el planeamiento, el día en que el ayuntamiento decida obligar a todo el mundo a construir tan solo las plantas autorizadas y por lo tanto denegar las licencias que antes concedía, nadie podrá alegar el principio de igualdad, pues lo anterior era ilegal. Repito que esto no impide que socialmente la gente pueda hablar de un agravio comparativo. Si antes no se exigía proyecto de obras, y ahora sí, lo correcto es lo que se hace ahora, y no lo se hacía antes.

[360] Acuerdo de arrime por elevación de altura

He redactado un proyecto de rehabilitación y ampliación en altura de una vivienda unifamiliar de arquitectura tradicional situada en suelo de núcleo rural en el ayuntamiento de Lalín (Pontevedra). 
Se trata de una vivienda que ocupa la totalidad de la parcela (aprox.: 40 m²), de forma rectangular y con los siguientes lindes: norte y oeste, parcela colindante sin edificar; sur, camino público; y oeste, parcela colindante edificada y cuya edificación se encuentra adosada a nuestra vivienda.
Tras las obras pretendidas la vivienda de planta baja, pasará a tener dos plantas, baja y primera, y para ello, evidentemente, será necesario elevar los muros de cerramiento exteriores. En la actuación propuesta, la vivienda se amplia en altura hasta igualar la altura de la edificación colindante, pero el problema desde el Ayuntamiento, viene por la elevación de los cerramientos norte y este, que como ya hemos mencionado, están situados totalmente en nuestra parcela y por lo tanto no son medianeros.
Desde el Departamento técnico del Ayuntamiento de Lalín nos dicen:
"La presente edificación eleva la pared norte y este una altura de 2,76 metros, por lo que de acorde con lo indicado en la modificación del Art. 147.5 de las normas urbanísticas del PGOM y Art. 13 de las Normas de edificación del PGOM debería presentar fotocopia del acuerdo con la propiedad colindante de adose a lindero, legalizada en el registro de la propiedad de dicho acuerdo."
Consultados los artículos mencionados, no se encuentra ninguna justificación para que nos exijan el acuerdo de adose a lindero, cuando ya estamos adosados a él y se trata de una edificación tradicional con más de 50 años de antigüedad.
Me gustaría saber si es legal que nos exijan este acuerdo.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si tal como tu dices los muros o paredes de los linderos norte y este, que lindan con una parcela sin edificar, están en la propiedad de tu cliente, no entiendo como el Ayuntamiento de Lalín te puede exigir un pacto con el vecino inscrito en el Registro de la Propiedad. Yo creo que el arquitecto del Departamento Técnico de Lalín habrá creido que construís sobre el linde, y que por lo tanto al tratarse de pared medianera afectáis al vecino colindante. Creo que deberías hablar con ellos para hacerles ver que tu construyes sobre propiedad vuestra sin afectar a la del vecino. 
2. Pero ahora voy un poco más allá. Aunque tu construyas sobre el linde con el vecino, esto sería un tema de derecho de propiedad, o sea derecho civil privado; y el Ayuntamiento no puede ser el garante de los problemas de derecho civil entre los vecinos. Las licencias se otorgan sin perjuicio de terceros y salvando el derecho de propiedad. Yo he intervenido en bastantes licencias con problemas de propiedad entre vecinos, y siempre los Ayuntamientos que yo he asesorado han dado la licencia por estar de acuerdo con el planeamiento urbanístico municipal; y se ha dicho tanto al titular de la licencia como a su vecino que la impugnaba, que las cuestiones sobre la propiedad deben resolverlas ante la jurisdicción ordinaria, o sea ante el Juzgado de 1ª Instancia competente por razón del territorio. Te puedo asegurar que en varios de los casos el titular de la licencia cometía un atropello sobre el derecho de propiedad del vecino, pero el Ayuntamiento no tiene jurisdicción sobre los temas de propiedad, como tampoco la tienen los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción contensioso administrativa.
Y yo creo que este es un principio básico y tradicional del derecho urbanístico municipal, que todos los secretarios y letrados consistoriales tienen muy claro. Por ello me sorprenden aún más los artículos citados de las Normas Urbanísticas del PGOU de Lalín.

[359] Suelo dotacional destinado a otro uso

Comunidad Valenciana. En el ámbito de un plan parcial cuya urbanización ya se recepcionó, quedó por ejecutar un vial de unos 600m² (cul de sac) que daba acceso a una parcela. El propietario de la parcela vecina, que tiene acceso por otro vial, la compró. Los vecinos afectados por este vial han realizado una modificación de la superficie y delimitación de sus parcelas en Catastro apropiándose de la superficie de dicho vial no ejecutado y apoyándose en una alegación al PGOU, actualmente en tramitación, consistente en la eliminación de este vial y que el ayuntamiento decidió estimar.
Como técnico del ayuntamiento entiendo que los vecinos afectados deberían presentar una modificación de dicho plan parcial cediendo dicha superficie de suelo en otro lugar.
Los propietarios exigen que sea el ayuntamiento quién se encargue de la redacción de dicha modificación.
He examinado la LOTUP pero no he encontrado otra solución.
Mis preguntas son:
¿A quién correspondería legalmente la redacción de la modificación de dicho plan parcial?
¿Existe cualquier otra solución legal?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Por supuesto, la obligación de redactar la modificación de un plan parcial, que no se ha ejecutado en su totalidad conforme al documento aprobado, corresponde a los promotores de dicho plan parcial. 
2. Ahora bien, en el caso que tu expones, manifiestas que está en trámite una modificación puntual del PGOU que por supuesto ya debe incluir la ordenación del referido plan parcial. Es más, en dicha modificación parece ser que el Ayuntamiento atiende las reformas que solictan los propietarios del plan parcial. Por lo tanto ahora ya NO procede tramitar una modificación del plan parcial, sino seguir con la tramitacion de la modificación del PGOU e incluir en dicha modificación las reformas solicitadas por los propietarios, que además parece ser que se han tomado la justicia por su mano, y ya han realizado físicamente las reformas que pretenden, contra el planeamiento vigente. Es decir, que la modificación del PGOU no hará otra cosa en este sector, que legalizar la vía de hecho utilizada por los propietarios. A través de la lectura de tu consulta parece deducirse que se han cometido todas las ilegalidades urbanísticas posibles en relación con el vial no ejecutado, y algunas de grueso calado, pero parece ser que todo quedará legalizado con la modificación del PGOU.

[358] Declaración de utilidad pública y/o interés social

En Andalucía, en suelo urbano no consolidado, sin delimitación de unidades de ejecución: ¿puede otorgarse la declaración de utilidad pública y/o interés social a una actividad privada [tipo tanatorio]?
¿Qué legislación regula la declaración de utilidad publica y/o interés social en suelo urbano?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en su artículo 42 regula las actuaciones en el suelo NO URBANIZABLE. Y en dicho artículo prevé las actuaciones por interés público, que tengan utilidad pública o interés social. Dice que "tengan", sin precisar ninguna declaración formal. Pero este artículo se refiere al suelo no urbanizable. Esta regulación es consecuencia de que en principio en el suelo no urbanizable no se permiten otras actuaciones que las que se derivan de la actividad agrícola, ganadera o forestal. Por excepción se permiten las actuaciones que tengan interés público. 
 2. Si acudimos al régimen del suelo urbano no consolidado, que es al que tu te refieres, no incluido en ningún ámbito de actuación urbanística, no aparecen por ninguna parte las actuaciones por interés público. Y ello es normal que así sea, pues en este suelo urbano, consolidado o no consolidado, es el planeamiento el que establece los usos permitidos, sin que sea necesario acudir a ninguna consideración de interés público.
3. Por ello considero que en el suelo urbano, consolidado o no consolidado, no procede ninguna consideración sobre el interés público de las actuaciones o construcciones. 
4. Por último, creo que esta regulación de la LOU de Andalucía concuerda en lo substancial con la regulación de otras Comunidades, como pueden ser la de Madrid o la de Cataluña.

[357] Promoción interna de funcionarios grupo A

Mi pregunta, va dirigida a saber el número mínimo de temas que habrá de ser superado, en una convocatoria de procedimiento de promoción interna, de un grupo A2, (Aparejador) a un grupo A1, (Arquitecto).
Al establecer el artículo 8.3 del Decreto 896/1991, de 7 de junio, que el número de temas para acceso a la función pública, para entidades locales, será de 
90 Temas para el grupo A, (en la actualidad A1).
60 Temas para el grupo B, (en la actualidad A2).
Así mismo, el Art. 29. 4 Ley 2/1987, de 30 de marzo, de la Función Pública Canaria, al regular la promoción interna, establece, "Asimismo, en los procesos selectivos de promoción interna que se convoquen de forma conjunta deberá establecerse la exención de las pruebas encaminadas a acreditar los conocimientos ya exigidos para el acceso al cuerpo/escala/especialidad de origen.
En los procesos selectivos de promoción interna que se convoquen de forma independiente los temarios se reducirán en un número no inferior al veinticinco por ciento ni superior al cincuenta por ciento, respecto de los temarios de las convocatorias de ingreso libre (1)".
(1) Redacción dada por Ley 9/2014, de 6 de noviembre, de medidas tributarias, administrativas y sociales de Canarias (L9/2014).
¿Se habrá de entender, que en los procesos selectivos que se convoquen de forma conjunta el número de temas, sea de 30, (diferencia entre un grupo A1 y A2, al eximir las pruebas encaminadas a acreditar los conocimientos ya exigidos)?.
¿Se habrá de entender, que en los procesos selectivos que se convoquen de forma independiente el número de temas, sea entre 68 y 45, (no inferior al veinticinco por ciento ni superior al cincuenta por ciento, respecto de los temarios de las convocatorias de ingreso libre)?.
¿Cuál es la diferencia, entre las convocatoria de forma conjunta y de forma independiente?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Una convocatoria de forma independiente es aquella en que tan solo se convoca por promoción interna. En tu caso sería, una convocatoria para acceder al cuerpo de arquitectos desde el cuerpo de arquitectos técnicos municipales.Y una convocatoria de forma conjunta es aquella en la cual para acceder al cuerpo de arquitectos municipales, hay unas plazas libres a las cuales se pueden presentar todos los que posean el título de arquitecto, y a la vez hay otras plazas de promoción interna a las cuales solo pueden acceder los arquitectos técnicos municipales que posean la titulación de arquitecto. 
2. En el supuesto de promoción conjunta, dice la Ley de la Función Pública Canaria que deberán eximirse a los de promoción interna las pruebas que ya superaron en su día. Este precepto si lo llevamos al temario, supone que deberán omitirse aquellos temas sobre los cuales ya se examinó al aparejador municipal. Esto supone hacer una selección de los temas a omitir, y yo no me pronuncio sobre el número, porque hay que hacer un análisis concreto.
3. En cuanto a los procesos selectivos de promoción interna de forma independiente, opino que tu apreciación es correcta. Habrá que dejar el temario entre 68 y 45 temas, omitiendo aquellos que coincidan con el temario exigido en su día para acceder al cuerpo de aparejadores municipales. 
4. En conclusión opino que no debería haber mucha diferencia entre el proceso selectivo de promoción interna de forma conjunta y el de forma independiente. En el fondo partimos del hecho de que el aparejador municipal tiene unos conocimientos técnicos sobre los cuales ya fue examinado en su día. Se trata ahora de comprobar que posee los conocimientos de arquitectura superior, sobre los cuales no fue examinado, aunque ya posee la titulación universitaria de arquitecto.

[356] Obligación de visar un proyecto encargado por un ayuntamiento a un arquitecto externo

Un proyecto que en principio es de visado obligatorio encargado por un ayuntamiento a un arquitecto externo (sin relación funcionarial ni laboral con ese ayuntamiento) ¿se puede considerar dentro de las excepciones contempladas por el artículo 4 del Real Decreto de Visado? ¿Se puede considerar que la oficina técnica del ayuntamiento que normalmente emite los informes de licencia y cualquier otro de tipo urbanístico es la "oficina de supervisión de proyectos u órgano equivalente" a que se refiere dicho artículo? 
En caso afirmativo, ¿debería existir un informe de supervisión previo del proyecto diferente al informe técnico emitido para otorgar la Licencia de Obra?
En relación con el punto 2 de ese mismo artículo 4 del Decreto 1000/2010 de visado obligatorio, que entiendo que se refiere a proyectos de importe inferior a 350.000 € que no exigen informe de supervisión previo a ser aprobado, cualquier ayuntamiento puede realizar las comprobaciones requeridas, la identidad y habilitación profesional del autor y la integridad formal de la documentación. Por tanto nunca habrá que visar este tipo de proyectos a menos que el Ayuntamiento en cuestión así lo prefiera, aunque la oficina técnica consista en un arquitecto que asesora al Ayuntamiento un par de días al mes. ¿Es correcta esta interpretación?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En principio cualquier proyecto encargado por el Ayuntamiento a un arquitecto externo está exento de visado. Pero si supera los 350.000 € debe ser informado por los Servicios Técnicos del Ayuntamiento, que equivalen a la Oficina de Supervisión de Proyectos que suele existir en la Administración del Estado y en las Administraciones Autonómicas. 
2. En los proyectos de obras municipales no es necesario informe para otorgar la licencia municipal, pues no existe dicha licencia. Los Servicios Técnicos Municipales deben emitir un informe urbanístico según el cual la obra proyectada está conforme con el planeamiento municipal. En el mismo Informe deben constatar que el Proyecto reúne todos los documentos exigidos por la legislación desde un punto de vista formal. Y por supuesto deben informar de la idoneidad del técnico que firma el proyecto. Todo esto lo pueden realizar en un solo Informe. 
3. Una vez emitido dicho informe, el Ayuntamiento ya puede proceder a la aprobación del Proyecto y los posteriores trámites que procedan, ya sean expropiatorios, de contratación o los que correspondan. 4. En cuanto a los Proyectos de importe inferior a 350.000 €, entiendo que es correcta tu interpretación. Es suficiente que el Ayuntamiento constate que el técnico que firma el proyecto está colegiado y en activo. Sin embargo yo recomiendo que los Servicios Técnicos emitan el mismo informe que para los Proyectos de importe superior: adecuación de las obras al planeamiento, control documental del proyecto e idoneidad del técnico.

[355] Cálculo de la sanción por uso continuado

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.
En junio de este año hemos iniciado un expediente sancionador por unas obras ilegales y un uso contrario a la naturaleza del terreno en un SNU a un antiguo inquilino. Todo ello tipificado como infracción grave.
En julio, el inquilino nos presenta alegaciones donde expresa que, dado que las obras son del 2010, la infraccion está prescrita.
Compruebo la fecha de las obras y efectivamente la construcción se hizo en el 2010 pero el inquilino siguó haciendo uso de la construcción hasta el 2013, que fue cuando abandonó la propiedad.
Entiendo que la sanción por la construcción está prescrita, ya que han pasado másd e 4 años, pero no la sanción por el uso contrario al planeamiento, ya que este uso se siguió dando hasta hace 2 años.
Mi pregunta es:
¿Mi interpretación es correcta? 
¿El cálculo de la sanción según el reglamento de protección de la legalidad urbanistica tiene en cuenta de alguna manera sancionar el uso pero no la construcción?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No és fácil responder la pregunta que planteas, pues la legislación no es ni clara ni expresa, y tampoco conozco jurisprudencia al respecto e ignoro si existe. 
2. Es cierto que la falta grave cometida en lo que se refiere a la obra está prescrita, pues han transcurrido más de 4 años, que es el plazo de prescripción de las faltas graves en la Ley de Urbanismo de Catalunya. 
3. Ahora bien, debes recordar que el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística infringida, en Catalunya ES DE SEIS AÑOS desde la finalización de las obras, tal como establece la Ley de Urbanismo de Catalunya en su artículo 207. Es decir, tenemos la incongruencia legal de que no podéis imponer una sanción por las obras ilegales, pero podéis instruir un expediente de restauración, y proceder a su derribo, lo cual es mucho más duro para el propietario que la imposición de una sanción. De hecho los que construyen de forma ilegal en suelo no urbanizable, están de acuerdo en pagar una buena multa, siempre que no les derriben la edificación. 
4. Por lo que se refiere a si el uso continuado de la edificación como vivienda, cosa prohibida por el planeamiento y por la legislación, constituye una infracción urbanística o no, parece que la constituye. Y si fuera así, no existiria prescripción, pues el uso es continuado. Sin embargo, nunca he visto que se sancione por el uso de una vivienda ilegal, cuando ya ha prescrito la infracción, y también ha prescrito la acción de restauración. Piensa que si el uso de una edificación ilegal como vivienda no hubiera prescrito, tendríamos en Catalunya muchos miles de viviendas para sancionar, y en el total de España, unas cuantas decenas de miles. Y como no conozco ninguna Sentencia que ampare el derecho del Ayuntamiento a sancionar por el uso de una vivienda ilegal una vez prescrita la infracción y el derecho de restaurar la legalidad, no me atrevo a aconsejarte que el Ayuntamiento siga esta vía.

[354] Competencias para informar acerca de presuntos aspectos jurídicos, no técnicos


Soy Arquitecto Técnico que trabajo en un Ayto. de un pueblo de Andalucía. Entre las labores que realizo me encargo de las Licencias de Obras Menores y de informar acerca de Órdenes de Ejecución y Disciplina. Respecto al último punto se me plantea una duda acerca de mi competrencia a informar de aspectos que yo entiendo jurídicos más que técnicos. El caso es que tras informar de unas obras realizadas sin licencia y no legalizables en el sentido de que si pueden ser legalizables o no, al cabo de unas semanas se me requiere de nuevo para que informe acerca de los siguientes aspectos, entre otros: (artículos 181 a 184 Ley 7/2002 - Ley ord. urbanística Andalucía). 
- Que estime plazos y demás medidas que se estimen necesarias para la reposición de las cosas al estado anterior. 
- Que en referencia a un posible expediente sancionador se precise, el tipo de la infracción y calificación, la sanción que le corresponde, y que proponga la sanción económica. 
- Que en relación a la sanción, que indique la del diez por ciento del valor de las obras realizadas sin licencia.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Es muy difícil establecer el límite entre lo jurídico y lo técnico, en los informes sobre urbanismo, y en concreto sobre licencias y infracciones urbanísticas. En ningún sitio figura establecido este límite. Yo opino que solo con buena voluntad y trabajando en colaboración entre juristas y técnicos se puede hacer esta labor. En general los arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros, soléis tener una sólida formación jurídica urbanística. 
2. A la vista de las cuestiones que te someten a informe, yo diría que tu puedes informar sobre ellas, y en caso de duda deberías consultar a un licenciado en derecho de tu ayuntamiento. Creo que esto es la más viable y lo mejor para no crear tensiones y problemas en el Ayuntamiento, que en nada te favorecerían. No veo nada en las preguntas que tenga una complejidad jurídica que sobrepase tus conocimientos. En definitiva lo que preguntan figura con bastante claridad en la Ley de ordenación urbanística de Andalucía. 
3. Finalmente, deberá ser el instructor del expediente, que supongo que será jurista, el que haga la propuesta de resolución, en la cual siempre podría modificar alguna imprecisión tuya, cosa que probablemente no sucederá.

[352] Instructor en un procedimiento de proteccion de la legalidad urbanística

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.
Una de mis funciones es redactar informes proponiendo la incoacion de expedientes de protección de la legalidad urbanística. Desde hace poco tiempo me encuentro que uno de los puntos de la resolución de incoación me nombra como persona instructora del procedimiento.
Mi pregunta es:
1. ¿La persona que propone la incoación, en este caso yo como arquitecto que ha detectado la ilegalidad, puede ser la misma persona que el instructor?
2. ¿Un arquitecto puede ser instructor? O dicho de otra manera ¿qué requisitos ha de tener la persona nombrada instructora?
3. ¿Qué responsabilidades se derivan del hecho de ser instructor?
4. ¿La persona que propone la incoación del expediente de restauración y sancionador, el instructor del expediente de restauración y el instructor del expediente sancionador pueden ser la misma persona?
Me interesaria mucho saber los fundamentos de derecho que regulan estos puntos
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Mi respuesta es negativa. El motivo es el artículo 28.2.d) de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común, el cual establece como causa de incompatiblidad el haber tenido intervención como perito o como testigo en el procedimiento de que se trate. El arquitecto que informa sobre la infracción urbanística, proponga o no la instrucción de los expedientes oportunos, no puede ser el instructor del expediente sancionador o de restauración de la legalidad urbanística. 
2. Puede ser instructor de un expediente sancionador urbanístico o de restauración de la legalidad urbanística, cualquier funcionario (no laboral ni contratado por servicios) que tenga unos conocimientos suficientes para ello. Considero que el arquitecto municipal funcionario puede ser instructor de dichos expedientes, si bien deberá ser asesorado en cuanto a procedimiento, pues no es normal que tenga conocimientos profundos en este campo. Por supuesto es referible que el Instructor sea un licenciado en derecho funcionario. Pero no veo inconveniente en que lo sea el arquitecto municipal funcionario. 
3. El Instructor de un expediente sancionador, disciplinario, o de cualquier otro tipo, no tiene ninguna responsabilidad especial, diferente a la que tiene cualquier funcionario de nivel superior, que efectúa propuestas de resolución o que emite informes, como son los de licencias y otros temas de materia urbanística. No debe incurrir en culpa o negligencia graves. Doy por supuesto que no debe incurrir en prevaricación dolosa. 
4. Tal como he respuesto en la primera pregunta, el que ha propuesto la instrucción del expediente, el que aporta las pruebas o los informes técnicos, no puede ser el Instructor de estos expedientes. En cambio, no hay ningún problema en que el Instructor de ambos expedientes sea el mismo. Me refiero al expediente sancionador y al expediente de restauración de la legalidad urbanística.
Respuesta comentario
No hay nada legislado sobre a que categoria o escala de funcionario debe pertenecer el secretario de un expediente de protección de la legalidad urbanistica o sancionador. Sin embargo lo más acnsejable es que sea de la escala de administración general, es decir un auxiliar, administrativo, cuerpo de gestión o cuerpo técnico. Pero no existe una prohibición de que sea de una escala o cuerpo especial. Por falta manifiesta de preparación, no debe ser un funcinario del cuerpo de subalternos, vigilantes o similares.

[349] Caducidad de la tramitación de la revisión de PGOU

En la Ciudad Autónoma de Melilla llevamos con una revisión del PGOU (el vigente es de 1995) en aprobación inicial 3 años. A fecha de 08 de junio de 2015 aun no se han respondido a las alegaciones realizadas. El período de suspensión de licencias ya se ha dado por concluido, por lo que ahora se tramita todo respecto al Plan de 1995. Por lo que hemos podido encontrar, la legislación no estipula claramente qué ocurre cuando los plazos de aprobación han caducado. Parece que únicamente la propia Administración puede dar por caducada la tramitación por tratarse de un documento de interés general. La duda que le planteo es si sabiendo que la tramitación está caducada, como afectados podemos solicitar en base a algo que se dé por caducada la tramitación de la Revisión del PGOU de una vez o estamos a merced de lo que decidan desde la Administración y en los plazos que lo decidan.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Todo lo que presupones, lo haces correctamente. El planeamiento vigente es del año 1995. Y la suspensión de licencias ya ha caducado. Igualmente opino que es correcta tu afirmación de que en estos casos de normas generales no se produce la caducidad del expediente. Por otra parte, si se produjera la caducidad del expediente, nos quedaríamos tal cual estamos ahora, es decir, con el planeamiento del año 1995, y con la obligación de iniciar de nuevo la aprobación inicial. Pero creo que la caducidad no es de aplicación en este supuesto. 
2. Es francamente extraño que en 3 años no se hayan contestado las alegaciones a la aprobación inicial y no se haya procedido a la aprobación provisional. 
3. Ante esta inactividad del Ayuntamiento, desconozco cual es la legislación de urbanismo aplicable a la Ciudad Autónoma de Melilla, y por lo tanto no puedo decirte qué acciones pueden emprender los que sientan perjudicados por esta inactividad. 
4. Normalmente las legislaciones urbanísticas de las diferentes Comunidades Autónomas prevén que en estos supuestos corresponde a la Comunidad Autónoma requerir al Ayuntamiento para que agilice los trámites, y en los supuestos extremos de inactividad, y ante un planeamiento que ya no responde a las necesidades actuales del municipio (en vuestro caso por el transcurso de 20 años) puede llegar a dictar una Normas Urbanísticas desde la propia Comunidad Autónoma. Pero repito, desconozco cual es vuestra legislación urbanística, y quien tiene las competencias urbanísticas por encima del Ayuntamiento de la Ciudad Autónoma.

[348] Solicitud de licencia de obras caducada

He comprado una casa a medio construir. Las obras se iniciaron en el 2006 y el constructor en aquél año hizo fallida y la dejó a medio acabar.
La primera solicitud de licencia de obras se tramitó en el 2006. Ahora, en el año 2014, he solicitado una licencia de obra menor para acabarla.
Debo regirme por las normas urbanísticas del 2006 o del 2014.
Concretamente mi ayuntamiento (Girona) me dice que estoy obligada a la colocación de placas solares.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La licencia que te concedieron ha caducado en el año 2009. Por lo tanto, todas las obras que te queden por hacer, deberán adaptarse a la normativa urbanaística vigente en el momento en que has solictado la nueva licencia, que ha sido en el año 2004. 
2. Y en el supuesto de que el Ayuntamiento solo te exija la petición de licencia y la aplicación de la nueva normativa a las obras pendientes de realizar, debes estar contenta, pues podría exigir que solitaras la licencia para toda la edificación. 
3. Por cierto, no veo claro que las obras pendientes de ejecutar sean obras menores.

[347] Aplicación de IVA en cuota 0 de un proyecto de reparcelación

Comunidad Autónoma: Cataluña
En éste momento estamos gestionando un polígono industrial que ha estado reparcelado definitivamente el mes pasado por cooperación (aunque su implantación se remonta a los años 70). Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación, es necesario emitir certificado conforme los propietarios que han sido expulsados del ámbito han percibido la indemnización correspondiente, con lo que previamente a la solicitud de inscripción, estamos preparando la cuota 0, para saldar éste importe, que han de pagar los propietarios de las parcelas resultantes.
Teniendo en cuenta que las indemnizaciones a propietarios no soportan IVA, ¿la cuota que el Ayuntamiento ha de emitir a los propietarios se ha de grabar con IVA, o únicamente se ha de exigir el pago de la base imponible?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Ha sido esta y aún lo es una cuestión largamente debatida. Muchos hemos defendido que siendo las cuotas de urbanización un ingreso de derecho público de los Ayuntamientos, no debía devengar el IVA. 
2. Sin embargo, la Agencia Tributaria defiende que la labor del Ayuntamiento es similar a la de un promotor urbanizador privado, que pone suelo urbano en el mercado, y que por lo tanto devengaba IVA. 
3. Ante esta posición de la Agencia Tributaria es recomendable grabar las cuotas de urbanización con IVA, para evitar que dentro de 4 años aparezca la Agencia Tributaria y le exija al Ayuntamiento que pague el IVA, que en aquel momento ya no será posible repercutir a los propietarios.

[346] Aplicación de normativa con cambio de Plan General

En la Comunidad de Madrid se construyó un equipamiento privado cumpliendo la normativa del Plan General vigente en ese momento, entre otras determinaciones no se agotó la edificabilidad y el edificio cuenta con planta baja +3 plantas en total. En la actualidad los propietarios quieren hacer una ampliación, pero tenemos nuevo Plan General que determina que el número de plantas máximo es baja+2 y por otro lado le otorga más edificabilidad a la parcela.
¿Qué normativa debemos cumplir y cómo? 
Entiendo que es de aplicación el PG vigente, que podrían contar con la edificabilidad que le otorga, construyendo en planta baja +2. Que en ningún caso podrían ampliar las plantas "terceras" que quedarán como fuera de ordenación. Además de cumplir el resto de parámetros como la ocupación, retranqueos, ...

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Estoy completamente de acuerdo con lo que tu misma opinas que se debe hacer. Debe aplicarse el planeamiento vigente hoy, en el momento en que se hace la solicitud de la licencia para ampliar el edificio. 
2. Considero que no se puede ampliar la 3ª planta, pues según la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid, queda en fuera de ordenación, y si el planeamiento no lo permite de forma expresa, no puede ampliarse esta 3ª planta. 
3. También estoy de acuerdo contigo en que en la planta baja y en las dos plantas (1ª y 2ª), pueden agotar la edificabilidad que les otorga el nuevo planeamiento general. 
4. Y por supuesto deben cumplir todos los restantes parámetros urbanísticos, siempre según el nuevo planeamiento.

[345] Licencia de 1ª ocupación sin LIbro del Edificio

En mayo de 2015 se ha solicitado en el Ayuntamiento de un municipio de Castilla La Mancha, licencia de primera ocupación de una vivienda unifamiliar de autopromoción con licencia de obras concedida en 2006, Certificado Final de Obras de 2008, con Alta en Catastro en 2008 y ocupada desde entonces por el mismo propietario.
La obra está realizada conforme al proyecto y licencia otorgada en su día y cumple la Normativa Urbanística de aplicación pero el interesado no aporta ni tiene el LIbro del Edificio (Art. 7 Ley 38/1999 LOE), que según lo previsto en el Art.33 del Reglamento de Disciplina Urbanística de C-LM (Decreto 34/2011, de 26/04/2011) es requisito necesario para la concesión de esta Licencia.
¿Qué debería hacer el Ayuntamiento en este caso?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Creo que teniendo una norma tan clara en el Reglamento de Disciplina Urbanística de Castilla-La Mancha, no queda otra opción que: requerir al peticionario para que en el plazo de 10 días aporte el Libro del Edificio. Transcurrido este plazo, sin que lo haya aportado, se deniega la Licencia de 1ª ocupación, en base al precepto aludido. 
2. Aprovecho la ocasión para decir que no veo qué tiene que ver el Libro del Edificio que regula la LOE, con la licencia de 1ª ocupación. La licencia de 1ª ocupación persigue un control de la ejecución de la obra de acuerdo con el proyecto que fue objeto de la licencia urbanística de obras. Y el Libro del Edificio es una garantía para el propietario de la obra, que debe cumplir el promotor, si es diferente. 
3. Pero aunque yo no vea esta relación entre el Libro y la Licencia de 1ª ocupación, ni yo ni tu somos nadie para poner objeciones al cumplimiento de un Reglamento de la Comunidad. Por lo tanto, como funcionario debes informar desfavorablemente la licencia solicitada y el Ayuntamiento debe denegar la licencia de 1ª ocupación. Y si el propietario no está de acuerdo deberá acudir al Juzgado de lo contencioso competente y allí resolverán.

[344] Segregación de terrenos edificados

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.
Un administrado pretende transformar una parcela con acceso a dos calles, en tres parcelas independientes. En la parcela hay dos edificaciones: un garaje de unos 80 m², con acceso a una de las calles, y una vivienda unifamiliar entre medianeras, de los años 50, con un patio entre la casa y el garaje, y un jardín entre la casa y la otra calle, por donde tiene el acceso.
La parcelación que se pretende es en forma de T, de manera que el garaje y una porción del patio que lo separa de la casa conformarían una parcela, y las otras dos se conseguirían “partiendo en dos”, longitudinalmente, la casa (y también el patio y el jardín). Urbanísticamente, ésta operación está permitida, pues cumple todos los parámetros de fachada mínima, profundidades, etc., y se podría otorgar licencia de obras para ello.
Entiendo que se puede otorgar licencia, en base a un proyecto que describa cada una de las viviendas o edificaciones, y sus usos, así como las obras necesarias, redactado por arquitecto y dirigido por arquitecto y aparejador (o Arq. técnico), y que, una vez realizadas las obras, se pueden inscribir las parcelas y las edificaciones resultantes. Entiendo, incluso, que el Notario pudiese otorgar escritura de declaración de obra nueva (?) y segregación simultáneamente a la ejecución de las obras, y que el Registrador las registrara: ellos sabrían por qué.
Pero las pretensiones del administrado son otras, y aquí vienen las preguntas:
1. ¿Se podría otorgar licencia de segregación, o modificación de la parcelación, sin licencia de obras? (Yo entiendo que no, pero puedo estar equivocado)
2. Habiendo otorgado licencia de obras tal como describía antes, ¿se puede otorgar licencia de parcelación sin antes haber hecho las obras? (Yo entiendo que pueden ser simultáneas; luego el Notario y el Registrador sabrán qué hacer y cómo).
3. ¿Sería suficiente un proyecto de obras que se limitara a “partir” la edificación, dejando como resultado dos “almacenes” (porque no cumplirían habitabilidad)? (Yo entiendo que estaríamos en el mismo caso que el punto 2).
Como justificar la respuesta?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Paso a contestar las preguntas por el mismo orden en que las formulas 
1. A la primera pregunta mi respuesta es negativa, igual como tu haces. Según mi opinión no se puede otorgar una licencia de parcelación de una finca, con construcciones a caballo de las futuras parcelas. 
2. Sobre si se puede otorgar la licencia de parcelación de forma simultánea con la licencia de obras, en teoría parece que sí. Pero yo no te lo aconsejo, por el tema de las licencias condicionadas. Deberías conceder la licencia de parcelación condicionada a que se realicen las obras para las cuales también has concedido la licencia correspondiente. Pero entonces aparece el problema tradicional: qué harás cuando no se hagan las obras, y la parcelación ya estará inscrita en el Registro de la Propiedad. El expediente de revocación de la licencia de parcelación no servirá para nada. Por este motivo yo concedería la licencia de obras, y denegaría la licencia de parcelación hasta que las obras de separación física de los edificios estuvieran hechas. 
3. Por lo que se refiere al tipo de obras necesarias, considero que deben ser las suficientes para que la parcelación se pueda efectuar sin que ningún edificio quede entre dos parcelas. Para mi es indiferente que sean viviendas o que sean locales comerciales, siempre que dichos usos estén permitidos por el planeamiento.

[343] Final de obra

En 1999 presentamos un proyecto de piscina que es aprobado y nos dan la licencia de obras. Por un problema con el chalet no pasamos el final de obra. Al ir a pasarlo ahora nos dicen que tenemos que tener el 60 por ciento del solar ajardinado que es lo que decía la norma de 1999 o el 55 que tiene la actual. La zona ajardinada esta igual que la que se presentó en en 1999 . Tengo que cambiar todo el jardín ? Soy de Baleares. 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si te dieron la licencia con un proyecto de obras en 1999, que tenía una determinada superficie de jardín, y tu has cumplido con la zona ajardinada según el proyecto, nadie te puede obligar a tener más superficie de jardín. Las obras deben ejecutarse según lo que determina el Proyecto que ha aprobado el Ayuntamiento y para el cual se ha otorgado la liicencia. Esto es un principio elemental del derecho urbananístico, y me extraña mucho que el Ayuntamiento pretenda obligarte a hacer una cosa contraria a este principio. 
2. Una cosa diferente sería si el Ayuntamiento considera que las obras han durado mucho más de lo que permite la licencia, y hubieran declarado la caducidad de la licencia. De esto tu no me dices nada por lo cual supongo que no ha sucedido. Claro, si el Ayuntamiento hubiera declarado la caducidad de la licencia, estarías obligado a solicitar nueva licencia, y entonces se aplicaría la normativa urbanística municipal vigente hoy, por lo cual te podrían obligar a tener la superficie de jardín que establece hoy el planeamiento municipal. Pero esto tan solo se produciría si el Ayuntamiento ha declarado la caducidad de la licencia.

[342] Inscripción del proyecto de reparcelación

¿Es legal inscribir en el Registro de la Propiedad un proyecto de reparcelación, sin que se hayan iniciado las obras de urbanización? Parece raro inscribir unas parcelas que no existen...
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Por supuesto que es legal, y así se hace normalmente en todas las reparcelaciones. Aunque no se hayan realizado las obras, las parcelas ya existen en el Proyecto aprobado de forma definitiva por el Ayuntamiento. También en el derecho privado, se puede hacer una segregación notarial e inscribirla en el Registro, sin que se haya hecho físicamente la segregación de la finca en la realidad.

[341] Cuestión sobre incompatibilidades de funcionarios

Soy arquitecto, trabajo como autónomo haciendo proyectos de edificación, algún instrumento de planeamiento y periciales de parte y de designación.
Por motivos personales, tengo ahora tiempo para preparar una buena oposición al Ministerio de Justicia, que siempre tuve en mente, pero no se si por incompatibilidad no podré desarrollar mi otra carrera profesional, (entiendo que periciales no, pero temas que nada tengan que ver con Justicia no se porqué no). Realizada la consulta a otra institución, me contestan que el art. 498 de la LOPJ establece que:
"1. Los funcionarios estarán sujetos al régimen de incompatibilidades previsto en la legislación general aplicable a los funcionarios al servicio de las Administraciones públicas.
2. El ejercicio de cualquier actividad que requiera declaración de compatibilidad, exigirá la previa autorización del Ministerio de Justicia o de la Comunidad Autónoma con competencias asumidas. No se podrá autorizar la compatibilidad para el ejercicio de una actividad privada cuando se desempeñen puestos con dedicación especial. Tampoco procederá esta autorización, para los médicos forenses y técnicos facultativos que desempeñen puestos de Director o Subdirector en los Institutos de Medicina Legal o en el Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses y sus departamentos.
3. En todo caso, su función será incompatible con:
a) Por lo que se refiere a Cuerpos Especiales:....(no es el caso)
b) Por lo que se refiere a Cuerpos Generales:
1º El ejercicio de la Abogacía, Procuraduría y empleos al servicio de abogados y procuradores o cualquier otra profesión que habilite para actuar ante juzgados y tribunales.
2º La condición de agentes de seguros y la de empleado de los mismos o de una compañía de seguros.
3º El desempeño de los cargos de gerentes, consejeros o asesores de empresas que persigan fines lucrativos.
4º El desempeño de servicios de gestoría administrativa, ya sea como titular o como empleado de tales oficinas.
5º El ejercicio de funciones periciales privadas ante los tribunales y juzgados."
Entiendo que no podría seguir haciendo periciales, pero...¿Y los profesionales liberales trabajando como autónomos? ¿Y si uno tiene una SLP de la que es administrador? en ese caso uno no es ni gerente, ni consejero ni asesor, claro, pero entiendo que no habría ningún problema.
¿A qué organismo podría hacer la consulta, independientemente de que sea vd. tan amable de darme una respuesta, que entiendo es una opinión personal?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado


1. No creo que puedas efectuar la consulta a ningún urbanismo, pues los Entes Públicos al igual que los órganos judiciales, no contestan consultas. Quizás la Agencia Tributaria es una excepción. Resuelven casos reales cuando se les plantean. La consulta solo te la pueden contestar abogados u otros expertos. Yo te doy mi opinión.
2. Si eres arquitecto del Ministerio de Justicia estarás afectado por la Ley de incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones Públicas. Estas incompatibilidades te vendrán en primer lugar por el concepto de "colisión de intereses". Puede ser que en tu caso, no se produzca con facilidad esta colisión de intereses. 
3. Pero también te vendrá la incompatibilidad por percibir un complemento específico superior en un 30% de tu remuneración básica. Hoy por hoy, podemos decir que casi todos los funcionarios del grupo A se ven incluidos en esta incompatibilidad. 
4. Por ello opino que el Ministerio de Justicia te denegaría la compatibilidad para ejercer como profesional liberal, aunque en el ejercicio de tu profesión no apareciera el concepto de "colisión de intereses".

[340] Atribuciones profesionales de un Arquitecto Técnico

¿Tiene atribuciones profesionales un Arquitecto Técnico para la redacción de un proyecto de adecuación de un local de un edificio residencial (antes destinado a otro uso que no era vivienda) para su adecuación a vivienda?
Entendiendo que es una pregunta controvertida en cuanto a atribuciones profesionales se refiere e interpretación de la LOE, ¿podría darme una respuesta o en su defecto indicar la existencia de juridisprudencia consolidada en relación al asunto o tendencia judicial actual?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Transformar un local destinado a cualquier uso, en una vivienda, es un cambio de uso de un edificio y además es crear una vivienda nueva, aunque las paredes, el techo y el suelo ya existían. Este es un caso frecuente en nuestro país. 
2. Tanto el cambio de uso de local indefinido a uso residencial, como la creación de una nueva vivienda son competencia exclusiva de los arquitectos, por aplicación de la LOE. 
3. Por lo tanto creo que no existe ninguna duda de que un arquitecto técnico no tiene atribuciones para redactar este proyecto, como no la tienen otros técnicos que no sea los arquitectos. 
4. Una cosa distinta seria modificar una vivienda, cambiando tabiques, baños y otras habitaciones. Al no modificarse ni el uso ni la estructura de forma substancial, opino que un arquitecto técnico es competente para hacerlo.

[339] Licencia de actividad en una edificación fuera de ordenación

En la Comunidad de Madrid ¿puede concederse licencia (en mi caso informar favorablemente) para ejercer una actividad en un local o edificio fuera de ordenación (tanto por modificación del planeamiento como por ausencia de licencia) cuando su implantación no implica la ejecución de obras? Esto es tanto para "legalizar" una actividad que se venga desarrollando sin licencia, como para un cambio de titularidad o una nueva actividad que no implique modificación del estado actual del local o edificio.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Doy por supuesto que se trata de una edificacion en suelo urbano. También doy por supuesto que la actividad para la cual te han pedido la licencia es compatible con el planeamiento municipal para este edificio. Y por último doy por supuesto que la situación de fuera de ordenación viene dada porque el nuevo planeamiento supone una modificación de algún parámetro urbanístico en relación con el edificio, como es la altura máxima, profundidad edificable, separación a linderos, u otros similares. Por lo tanto no se trata de un fuera de ordenación por afectación de la finca para suelo de titularidad pública como serian viales o zonas verdes o equipamiento. 
2. En estos casos, y siempre que vuestro planeamiento no prevea una solución transitoria concreta, yo opino que la licencia se puede conceder. El artículo 64.b) de la Ley del Suelo de la CAM no es que sea muy explícito. Pero la lógica interpretativa aplicada a dicho artículo, me hace opinar tal como lo he hecho: informe favorable.

[338] Licencia de obra menor para condenar shunt en edificio

Han solicitado en el ayuntamiento en que ejerzo como arquitecta municipal licencia para cerrar el shunt de ventilación de las cocinas a la altura entre la planta baja y la primera, ya que los vecinos creen que el restaurante que ocupa el local de planta baja utiliza el citado shunt, no para extracción de la cocina pero si para algún tipo de ventilación que no se ha detectado en visita de inspección. Esto dejaría sin shunt al local, lo que podría no ser legal. Mi pregunta es: ¿Se puede conceder la licencia puesto que se conceden sin perjuicio a terceros o podríamos tener problemas legales con el propietario del local? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Aunque como tu muy bien dices, las licencias se conceden sin perjuicio de tercero, considero que esto no es aplicable a este caso. El shunt de ventilación de cocinas es un elemento comunitario, obligatorio en todos los edificios, y por lo tanto no puede suprimirse. No podemos suprimir con licencia un elemento de seguridad porque un vecino lo pida, o algo que es de obligado cumplimiento y que figura en el proyecto y en la licencia. Yo denegaría la licencia, y que los vecinos hagan lo que quieran. Pero nunca con licencia del ayuntamiento.

[337] Titulación para la dirección facultativa

En el Ayuntamiento en que trabajo como arquitecto municipal, han aprobado un Proyecto de Obras de reforma redactado por el Arquitecto Técnico municipal. A la hora de nombrar la Dirección Facultativa de la obra, me nombran a mí, arquitecto, como director de obra, y al arquitecto técnico como director de ejecución y coordinador de seguridad y salud. No voy a iniciar ninguna actuación al respecto, estando en los días “delicados” en que estamos, a 40 días del ”dead line”. Pero, podría “negarme”, vía recurso, al nombramiento, entendiendo que si el técnico competente para redactar el proyecto es el aparejador, o AT, también lo es para dirigir la obra?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Es esta una situación de la cual no había tenido noticias en mi larga vida profesional. Cosas veredes... Yo en tu lugar haría un escrito que bien puedes llamarle recurso de reposición en la cual pediría la revocación de tu nombramiento en base a las siguientes razones: 
a) No hay nada peor en la vida para un técnico que tener que dirigir un proyecto redactado por otro. Es una cosa muy peligrosa. Para dormir tranquilo deberías estudiar todos los cálculos y todas las soluciones técnicas, por mucho que si pasa algo durante la ejecución de la obra y se debe a defectos del proyecto, tu no deberías tener responsabilidad.Pero te aseguro que en principio te verías implicado en todos los problemas. 
b) En segundo lugar, y tal como tu bien dices, si el técnico competente para redactar el proyecto es el aparejador, o AT, también lo es para dirigir la obra. 
c) En tercer lugar, hay un punto de menosprecio, en el hecho de que a un arquitecto le hagan dirigir un proyecto redactado por un aparejador. 
2. Si a pesar del recurso, te obligan a dirigir la obra, opino de debes hacerlo, pero con todas las garantías de seguridad para ti. Estudiate bien el proyecto, y ante la mínima duda técnica, plantea tus objeciones u observaciones.

[336] Visado colegial de otra Comunidad

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya. Me solicitan licencia de obras con un Proyecto visado en el Colegio de Ingenieros técnicos de Minas del País Vasco, Rioja y Soria. En mi práctica profesional me he encontrado con que se me exige estar “habilitado” en el Colegio de Arquitectos de la Comunidad de emplazamiento del proyecto, cuando trabajo para fuera de Catalunya. Debo exigir, como técnico municipal, al informar la licencia, que el técnico esté habilitado en Catalunya y que vise el Proyecto en el Colegio de Ingenieros de Minas de Catalunya?Como justificarlo? (en cualquiera de los sentidos).
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Desde hace ya algunos años se han suprimido todos los trámites que condicionaban la actuación de un colegiado en el territorio ajeno a su Colegio. Por lo tanto, hoy cualquier colegiado en un Colegio Profesional puede ejercer su trabajo en el territorio ajeno al cual donde tiene su despacho profesional y donde está colegiado. En el caso que tu consultas, está claro que este Ingeniero Técnico de Minas está colegiado en el Colegio del País Vasco, La Rioja y Soria, ya que han visado su proyecto. Por lo tanto tu debes tramitar la licencia sin poner ningún obstáculo. Tampoco necesitas justificar nada. Simplemente tramitas la licencia.

[335] Facultades fiduciarias de la Junta de Compensación cuando el suelo ha sido reparcelado pero no urbanizado

En la Comunidad de Madrid, la ejecución de las obras de urbanización de un sector de suelo urbanizable implican ejecutar unas obras en suelos del sector colindante. Dicho sector "ocupado" tiene aprobado el Plan Parcial e inscrito en el Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación; el proyecto de urbanización está en tramitación y por supuesto no se ha iniciado ningún tipo de obra de urbanización en el sector.
El ayuntamiento solicita al sector "ocupante" autorización del sector "ocupado" para la ejecución de las obras en dicho sector. La duda es, como ya se ha reparcelado, ¿quien debe autorizar: La Junta de Compensación o los adjudicatarios de las parcelas resultantes ocupadas?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No es fácil dar una respuesta a tu pregunta, pues la legislación no contempla esta situación, que por otra parte no suele suceder. 
2.Supongo que las obras a realizar en el sector colindante no afectarán las condiciones de las parcelas adjudicadas, y aún no urbanizadas. Me refiero que no las perjudicarán ni causarán una minusvaloración de ninguna de las parcelas a crear, y ya adjudicadas a los que aportaron sus fincas en el sector urbanizable. Partiendo de este supuesto, opino que la autorización debe otorgarla la Junta de Compensación, ya que dichas obras tan solo afectan a las obras de urbanización a ejecutar en el sector ocupado. 
3. En el supuesto de que no fuera así, es decir que las obras a realizar en el sector a ocupar, afecten de alguna manera a las condiciones y al valor de las parcelas resultantes, opino que la autorización deberían darla no solo la Junta sino también cada uno de los propietarios adjudicatarios de las parcelas del segundo sector. De no ser así, el Proyecto de reparcelación de este segundo sector, no tendría el equilibrio de cargas y beneficios tal como fue objeto de aprobación. 
4. Por último, en caso de duda, siempre hay que optar por la vía más segura: y esta sería que la autorización la diera la Junta y también todos los propietarios de las parcelas adjudicadas afectadas.

[334] Movimientos de tierras en una parcela no edificable

En un municipio de Catalunya hay una parcela no edificable ya que no cumple con la fachada mínima necesaria y falta una pequeña porción de terreno por ceder y urbanizar. Esta parcela está edificada anteriormente a la aprobación del planeamiento y ahora los propietarios quieren hacer un rebaje en el terreno, a nivel de via pública, y construir unos muros de contención de tierras para poder tener un espacio para aparcar el coche (espacio no cubierto). Estarian dispuestos a ceder la porción de terreno, si fuera necesario, y a alinear la valla a la alineación oficial y a urbanizar.
Segun la LOE, se consideran comprendidas en la edificación los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. Mi pregunta es, en una parcela no edificable ¿se pueden hacer movimientos de tierra y muros de contención? ¿Se considera esto edificación?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No veo ningún impedimento legal para que en una parcela no edificable en el suelo urbano, se puedan realizar movimientos de tierra y muros de contención. 
2. Por lo que se refiere a la segunda pregunta, opino que estas obras no se pueden calificar como una edificación.

[333] Cobro del IBI sin fin de obra ni licencia de 1º ocupacion

Me quieren cobrar el IBI de una vivienda que todavía no está del todo terminada, no tengo ni el certificado final de obra, ni la licencia de primera ocupación y por tanto tampoco tengo suministro de luz…No me han notificado nunca nada del Catastro, para poder presentar alegaciones, aunque ellos dicen que lo han intentado en 2 ocasiones y ahora he recibido por arte de magia las notificaciones de la deuda desde 2012-14. El solar estaba escriturado, registrado y pagado el impuesto de trasmisiones, en todos ellos está mi dirección para poderme notificarme lo que Catastro considerara oportuno.
Además tengo interpuesta una demanda contra el constructor que me dejo la vivienda a medias.
La vivienda exteriormente se ve terminada pero por dentro faltan cosas por hacer.
¿Me pueden cobrar el IBI desde 2012…..?Me gustaría saber dónde puedo consultar sentencias-legislación para hacer alegaciones. La vivienda está en la provincia Ávila - Castilla León.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En tu consulta planteas dos cuestiones, una de procedimiento administrativo general y otra de derecho tributario local, que nada tienen que ver con la arquitectura. Sin embargo procedo a darte unas ideas al respecto. 
1. El primer problema se refiere a si las notificaciones de que hablas han surtido efecto o por el contrario se han de considerar inválidas. Atendiendo a los hechos que tu expones, probablemente hay que considerar que se trata de notificaciones no válidas, y por lo tanto todas las gestiones que derivan de los actos administrativos que se contienen en dichas notificaciones no tendrían valor. Puedes hacer alegaciones en este sentido, y si te las aceptan, el Catastro y el Ayuntamiento deberán retrotraer todo el procedimiento y proceder a notificarte de nuevo al domicilio que tu indiques. Te advierto que ello te servirá de poco, pues como las liquidaciones de IBI del año 2012 no están prescritas, (la prescripción tributaria se produce a los 4 años) procederán a notificarte de nuevo y estarás en la misma situación que ahora.Y si no te aceptan tus alegaciones, deberás interponer un recurso de reposición y posteriormente un recurso contencioso administrativo. 
2. El segundo problema que planteas, es si una vivienda sin el certificado final de obra y sin la licencia de 1ª ocupación puede ser gravada con el Impuesto de Bienes Inmuebles. Mi opinión es afirmativa. En cualquier caso, tu puedes hacer alegaciones en este sentido, a ver que te responde el Catastro. Y si no aceptan tus alegaciones, deberás proceder igual que te he dicho anteriormente: recurso de reposición. y posteriormente recurso contencioso administrativo.

[332] ¿Quién tiene la obligación de redactar el libro del edificio?

Habiendo estudiado con antelación el asunto que deseo me aclaren si son tan amables, y habiendo consultado al Colegio Profesional al que pertenezco, no he encontrado una respuesta firme y/o fiable “legalmente” hablando. La consulta es tan “simple” como conocer sobre quien recae la obligación de redactar el Libro del Edificio (edificación nueva Nave y/o Vivienda), en la comunidad autónoma de Andalucía. He encontrado que en algunas comunidades, sí existe normativa sobre esto (en unas es responsabilidad del Promotor, y en otras del Director de Obra). La LOE deja claro que debe entregarse dicho libro a los usuarios finales del edificio, qué documentos conforman dicho libro, obligaciones de ir ampliando la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso...
En fin, que queda claro que una parte de la documentación la debe proporcionar el Director de Obra, pero según los “Notarios” es obligación de éste proporcionar el Libro del Edificio al Promotor, junto con el Certificado Final de Obra. ¿Podrían aclararme en qué Reglamento, Decreto, Ley... indica esa “interpretación” de Notarios y Registradores?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo creo que la respuesta a tu pregunta la tenemos en el artículo 7 de la LOE. 
1. En mi opinión el Director de la Obra debe proporcionar al Promotor, el Proyecto, con sus modificaciones y el Acta de recepción. Así lo dice el primer párrafo del referido artículo 7 de la LOE: "Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada. Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos." 
2. Pero el Libro del Edificio comprende más documentos tal como dice le referido artículo a continuación: "A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio." Por lo tanto, y según mi opinión, la confección del Libro del Edificio es responsabilidad del PROMOTOR, sin perjuicio de que algunos de los documentos que conforman dicho Libro debe suministrarlos el Director de la Obra al promotor. 
3. De mi experiencia personal como usuario de nuevas edificaciones, debo decir que el Libro del Edificio lo ha suministrado siempre el Promotor, toda vez que el Director de la Obra ya ha desaparecido de la obra. Yo entiendo que esta es la interpretación lógica de este precepto, toda vez que el usuario compra el edificio al Promotor, no al director. 
4. Sobre la posible jurisprudencia, no conozco ninguna, aunque podría ser que existiera.

[331] Contrato menor para dirección de obra

La cuestión estriba en la interpretación del TRLCSP sobre la posibilidad de realizar Contratos Menores para la Dirección de Obra o Asistencias Técnicas al Director de Obra (funcionario de la administración).
Parece que la consecuencia del Informe de la Junta Consultiva de Contratación sería la imposibilidad de celebrar Contratos Menores para las Asistencias técnicas a la Dirección de Obras (en el Principado de Asturias no se permite contratar en estos momentos la propia Dirección de Obra al entender que corresponde al Director de Obra el ejercicio de Autoridad y no puede ser objeto de externalización) dado que el plazo de garantía mínimo de las obras es de 1 AÑO lo que trae como consecuencia que siempre se supere el límite de 1 año del Contrato Menor (solamente con 1 día de obra ya superamos el límite dado que eso debe sumarse al periodo de garantía, que el TRLCSP fija como mínimo en 1 año):
Dicho Informe 27/11, de 15 de diciembre de 2011. “Duración de un contrato complementario de dirección de obra”. Clasificación de los informes. 24.2 Contratos de servicios. Contratos complementarios, concluye: “CONCLUSION. Por todo lo expuesto, esta Junta Consultiva de Contratación Administrativa entiende: Al aplicar el artículo 279.4 de la LCSP, para el cómputo del plazo de duración del contrato de servicios a la dirección de obras o la gestión integrada de proyectos deben sumarse el plazo del contrato de obras al que están vinculados más el plazo estimado para proceder a la liquidación de las obras, formando parte del mismo el período de garantía del mencionado contrato de obras.”
¿Conocemos la existencia de algún criterio o sentencia judicial en contra de esta tesis? O por el contrario debemos entender este criterio como el adecuado y asentado en relación a la contratación mediante Contrato menor de las Asistencias Técnicas a la Dirección de Obra.
Esta duda se hace extensiva a otras asistencias técnicas relacionadas con la dirección de obra: La Dirección de la Ejecución (arquitecto técnico), ingenieros para el control de elementos específicos y/o instalaciones, la A.T. para la Coordinación de la Seguridad y salud.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No hay ninguna duda de que el contrato menor no puede tener una duración superior a 1 año.
2. La opinión de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa es muy respetable, por tratarse de un órgano compuesto por funcionarios altamente especializados en la materia. Ahora bien, no entiendo porque no se puede hacer un contrato menor de dirección de obra, si la cuantía del contrato lo permite, que tenga una duración no superior a un año, si la ejecución de las obras no supera este periodo. Una vez finalizada la ejecución de las obras, el técnico o técnicos pueden quedar desligados de lo que se entiende el periodo de garantía de las obras. Puede la Administración encomendar esta tarea a otro técnico funcionario o laboral, o a otra contratado. Me parece muy rigurosa la interpretación que hace la Junta Consultiva, y un poco excesivamente “ad pedem literae”. 
3. Por lo que se refiere a la práctica de la Administración del Principado de Asturias, que no permite el contrato de dirección de obra por considerar que el director de las obras ejerce una función con autoridad, es la primera vez que tengo noticias de una doctrina como esta. La considero un poco excesiva, si bien tiene un aspecto que la hace defendible. El problema es que si negamos que un técnico contratado mediante contrato de servicios pueda dirigir una obra por la función de ejercicio de autoridad que este cargo supone, también debemos negar que un técnico laboral (que no es funcionario) pueda ejercer como director de ninguna obra, por la misma razón: los contratados laborales, ya sean fijos, indefinidos, o temporales, nunca pueden ejercer funciones de autoridad. Desconozco si el Principado de Asturias mantiene también esta prohibición para los técnicos laborales. Repito que aunque sea una opinión respetable, yo no la comparto.
4. No conozco jurisprudencia sobre ninguna de las dos cuestiones planteadas en esta consulta.