[343] Final de obra

En 1999 presentamos un proyecto de piscina que es aprobado y nos dan la licencia de obras. Por un problema con el chalet no pasamos el final de obra. Al ir a pasarlo ahora nos dicen que tenemos que tener el 60 por ciento del solar ajardinado que es lo que decía la norma de 1999 o el 55 que tiene la actual. La zona ajardinada esta igual que la que se presentó en en 1999 . Tengo que cambiar todo el jardín ? Soy de Baleares. 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si te dieron la licencia con un proyecto de obras en 1999, que tenía una determinada superficie de jardín, y tu has cumplido con la zona ajardinada según el proyecto, nadie te puede obligar a tener más superficie de jardín. Las obras deben ejecutarse según lo que determina el Proyecto que ha aprobado el Ayuntamiento y para el cual se ha otorgado la liicencia. Esto es un principio elemental del derecho urbananístico, y me extraña mucho que el Ayuntamiento pretenda obligarte a hacer una cosa contraria a este principio. 

2. Una cosa diferente sería si el Ayuntamiento considera que las obras han durado mucho más de lo que permite la licencia, y hubieran declarado la caducidad de la licencia. De esto tu no me dices nada por lo cual supongo que no ha sucedido. Claro, si el Ayuntamiento hubiera declarado la caducidad de la licencia, estarías obligado a solicitar nueva licencia, y entonces se aplicaría la normativa urbanística municipal vigente hoy, por lo cual te podrían obligar a tener la superficie de jardín que establece hoy el planeamiento municipal. Pero esto tan solo se produciría si el Ayuntamiento ha declarado la caducidad de la licencia.

[342] Inscripción del proyecto de reparcelación

¿Es legal inscribir en el Registro de la Propiedad un proyecto de reparcelación, sin que se hayan iniciado las obras de urbanización? Parece raro inscribir unas parcelas que no existen...

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Por supuesto que es legal, y así se hace normalmente en todas las reparcelaciones. Aunque no se hayan realizado las obras, las parcelas ya existen en el Proyecto aprobado de forma definitiva por el Ayuntamiento. También en el derecho privado, se puede hacer una segregación notarial e inscribirla en el Registro, sin que se haya hecho físicamente la segregación de la finca en la realidad.

[341] Cuestión sobre incompatibilidades de funcionarios

Soy arquitecto, trabajo como autónomo haciendo proyectos de edificación, algún instrumento de planeamiento y periciales de parte y de designación.

Por motivos personales, tengo ahora tiempo para preparar una buena oposición al Ministerio de Justicia, que siempre tuve en mente, pero no se si por incompatibilidad no podré desarrollar mi otra carrera profesional, (entiendo que periciales no, pero temas que nada tengan que ver con Justicia no se porqué no). Realizada la consulta a otra institución, me contestan que el art. 498 de la LOPJ establece que:

"1. Los funcionarios estarán sujetos al régimen de incompatibilidades previsto en la legislación general aplicable a los funcionarios al servicio de las Administraciones públicas.

2. El ejercicio de cualquier actividad que requiera declaración de compatibilidad, exigirá la previa autorización del Ministerio de Justicia o de la Comunidad Autónoma con competencias asumidas. No se podrá autorizar la compatibilidad para el ejercicio de una actividad privada cuando se desempeñen puestos con dedicación especial. Tampoco procederá esta autorización, para los médicos forenses y técnicos facultativos que desempeñen puestos de Director o Subdirector en los Institutos de Medicina Legal o en el Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses y sus departamentos.

3. En todo caso, su función será incompatible con:
a) Por lo que se refiere a Cuerpos Especiales:....(no es el caso)
b) Por lo que se refiere a Cuerpos Generales:

1º El ejercicio de la Abogacía, Procuraduría y empleos al servicio de abogados y procuradores o cualquier otra profesión que habilite para actuar ante juzgados y tribunales.

2º La condición de agentes de seguros y la de empleado de los mismos o de una compañía de seguros.

3º El desempeño de los cargos de gerentes, consejeros o asesores de empresas que persigan fines lucrativos.

4º El desempeño de servicios de gestoría administrativa, ya sea como titular o como empleado de tales oficinas.

5º El ejercicio de funciones periciales privadas ante los tribunales y juzgados."

Entiendo que no podría seguir haciendo periciales, pero...¿Y los profesionales liberales trabajando como autónomos? ¿Y si uno tiene una SLP de la que es administrador? en ese caso uno no es ni gerente, ni consejero ni asesor, claro, pero entiendo que no habría ningún problema.

¿A qué organismo podría hacer la consulta, independientemente de que sea vd. tan amable de darme una respuesta, que entiendo es una opinión personal?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No creo que puedas efectuar la consulta a ningún urbanismo, pues los Entes Públicos al igual que los órganos judiciales, no contestan consultas. Quizás la Agencia Tributaria es una excepción. Resuelven casos reales cuando se les plantean. La consulta solo te la pueden contestar abogados u otros expertos. Yo te doy mi opinión.

2. Si eres arquitecto del Ministerio de Justicia estarás afectado por la Ley de incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones Públicas. Estas incompatibilidades te vendrán en primer lugar por el concepto de "colisión de intereses". Puede ser que en tu caso, no se produzca con facilidad esta colisión de intereses. 

3. Pero también te vendrá la incompatibilidad por percibir un complemento específico superior en un 30% de tu remuneración básica. Hoy por hoy, podemos decir que casi todos los funcionarios del grupo A se ven incluidos en esta incompatibilidad. 

4. Por ello opino que el Ministerio de Justicia te denegaría la compatibilidad para ejercer como profesional liberal, aunque en el ejercicio de tu profesión no apareciera el concepto de "colisión de intereses".

[340] Atribuciones profesionales de un Arquitecto Técnico

¿Tiene atribuciones profesionales un Arquitecto Técnico para la redacción de un proyecto de adecuación de un local de un edificio residencial (antes destinado a otro uso que no era vivienda) para su adecuación a vivienda?

Entendiendo que es una pregunta controvertida en cuanto a atribuciones profesionales se refiere e interpretación de la LOE, ¿podría darme una respuesta o en su defecto indicar la existencia de juridisprudencia consolidada en relación al asunto o tendencia judicial actual?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Transformar un local destinado a cualquier uso, en una vivienda, es un cambio de uso de un edificio y además es crear una vivienda nueva, aunque las paredes, el techo y el suelo ya existían. Este es un caso frecuente en nuestro país. 

2. Tanto el cambio de uso de local indefinido a uso residencial, como la creación de una nueva vivienda son competencia exclusiva de los arquitectos, por aplicación de la LOE. 

3. Por lo tanto creo que no existe ninguna duda de que un arquitecto técnico no tiene atribuciones para redactar este proyecto, como no la tienen otros técnicos que no sea los arquitectos. 

4. Una cosa distinta seria modificar una vivienda, cambiando tabiques, baños y otras habitaciones. Al no modificarse ni el uso ni la estructura de forma substancial, opino que un arquitecto técnico es competente para hacerlo.

[339] Licencia de actividad en una edificación fuera de ordenación

En la Comunidad de Madrid ¿puede concederse licencia (en mi caso informar favorablemente) para ejercer una actividad en un local o edificio fuera de ordenación (tanto por modificación del planeamiento como por ausencia de licencia) cuando su implantación no implica la ejecución de obras? Esto es tanto para "legalizar" una actividad que se venga desarrollando sin licencia, como para un cambio de titularidad o una nueva actividad que no implique modificación del estado actual del local o edificio.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Doy por supuesto que se trata de una edificacion en suelo urbano. También doy por supuesto que la actividad para la cual te han pedido la licencia es compatible con el planeamiento municipal para este edificio. Y por último doy por supuesto que la situación de fuera de ordenación viene dada porque el nuevo planeamiento supone una modificación de algún parámetro urbanístico en relación con el edificio, como es la altura máxima, profundidad edificable, separación a linderos, u otros similares. Por lo tanto no se trata de un fuera de ordenación por afectación de la finca para suelo de titularidad pública como serian viales o zonas verdes o equipamiento. 

2. En estos casos, y siempre que vuestro planeamiento no prevea una solución transitoria concreta, yo opino que la licencia se puede conceder. El artículo 64.b) de la Ley del Suelo de la CAM no es que sea muy explícito. Pero la lógica interpretativa aplicada a dicho artículo, me hace opinar tal como lo he hecho: informe favorable.

[338] Licencia de obra menor para condenar shunt en edificio

Han solicitado en el ayuntamiento en que ejerzo como arquitecta municipal licencia para cerrar el shunt de ventilación de las cocinas a la altura entre la planta baja y la primera, ya que los vecinos creen que el restaurante que ocupa el local de planta baja utiliza el citado shunt, no para extracción de la cocina pero si para algún tipo de ventilación que no se ha detectado en visita de inspección. Esto dejaría sin shunt al local, lo que podría no ser legal. Mi pregunta es: ¿Se puede conceder la licencia puesto que se conceden sin perjuicio a terceros o podríamos tener problemas legales con el propietario del local? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Aunque como tu muy bien dices, las licencias se conceden sin perjuicio de tercero, considero que esto no es aplicable a este caso. El shunt de ventilación de cocinas es un elemento comunitario, obligatorio en todos los edificios, y por lo tanto no puede suprimirse. No podemos suprimir con licencia un elemento de seguridad porque un vecino lo pida, o algo que es de obligado cumplimiento y que figura en el proyecto y en la licencia. Yo denegaría la licencia, y que los vecinos hagan lo que quieran. Pero nunca con licencia del ayuntamiento.

[337] Titulación para la dirección facultativa

En el Ayuntamiento en que trabajo como arquitecto municipal, han aprobado un Proyecto de Obras de reforma redactado por el Arquitecto Técnico municipal. A la hora de nombrar la Dirección Facultativa de la obra, me nombran a mí, arquitecto, como director de obra, y al arquitecto técnico como director de ejecución y coordinador de seguridad y salud. No voy a iniciar ninguna actuación al respecto, estando en los días “delicados” en que estamos, a 40 días del ”dead line”. Pero, podría “negarme”, vía recurso, al nombramiento, entendiendo que si el técnico competente para redactar el proyecto es el aparejador, o AT, también lo es para dirigir la obra?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es esta una situación de la cual no había tenido noticias en mi larga vida profesional. Cosas veredes... Yo en tu lugar haría un escrito que bien puedes llamarle recurso de reposición en la cual pediría la revocación de tu nombramiento en base a las siguientes razones: 

a) No hay nada peor en la vida para un técnico que tener que dirigir un proyecto redactado por otro. Es una cosa muy peligrosa. Para dormir tranquilo deberías estudiar todos los cálculos y todas las soluciones técnicas, por mucho que si pasa algo durante la ejecución de la obra y se debe a defectos del proyecto, tu no deberías tener responsabilidad.Pero te aseguro que en principio te verías implicado en todos los problemas. 

b) En segundo lugar, y tal como tu bien dices, si el técnico competente para redactar el proyecto es el aparejador, o AT, también lo es para dirigir la obra. 

c) En tercer lugar, hay un punto de menosprecio, en el hecho de que a un arquitecto le hagan dirigir un proyecto redactado por un aparejador. 

2. Si a pesar del recurso, te obligan a dirigir la obra, opino de debes hacerlo, pero con todas las garantías de seguridad para ti. Estudiate bien el proyecto, y ante la mínima duda técnica, plantea tus objeciones u observaciones.

[336] Visado colegial de otra Comunidad

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya. Me solicitan licencia de obras con un Proyecto visado en el Colegio de Ingenieros técnicos de Minas del País Vasco, Rioja y Soria. En mi práctica profesional me he encontrado con que se me exige estar “habilitado” en el Colegio de Arquitectos de la Comunidad de emplazamiento del proyecto, cuando trabajo para fuera de Catalunya. Debo exigir, como técnico municipal, al informar la licencia, que el técnico esté habilitado en Catalunya y que vise el Proyecto en el Colegio de Ingenieros de Minas de Catalunya?Como justificarlo? (en cualquiera de los sentidos).

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Desde hace ya algunos años se han suprimido todos los trámites que condicionaban la actuación de un colegiado en el territorio ajeno a su Colegio. Por lo tanto, hoy cualquier colegiado en un Colegio Profesional puede ejercer su trabajo en el territorio ajeno al cual donde tiene su despacho profesional y donde está colegiado. En el caso que tu consultas, está claro que este Ingeniero Técnico de Minas está colegiado en el Colegio del País Vasco, La Rioja y Soria, ya que han visado su proyecto. Por lo tanto tu debes tramitar la licencia sin poner ningún obstáculo. Tampoco necesitas justificar nada. Simplemente tramitas la licencia.

[335] Facultades fiduciarias de la Junta de Compensación cuando el suelo ha sido reparcelado pero no urbanizado

En la Comunidad de Madrid, la ejecución de las obras de urbanización de un sector de suelo urbanizable implican ejecutar unas obras en suelos del sector colindante. Dicho sector "ocupado" tiene aprobado el Plan Parcial e inscrito en el Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación; el proyecto de urbanización está en tramitación y por supuesto no se ha iniciado ningún tipo de obra de urbanización en el sector.

El ayuntamiento solicita al sector "ocupante" autorización del sector "ocupado" para la ejecución de las obras en dicho sector. La duda es, como ya se ha reparcelado, ¿quien debe autorizar: La Junta de Compensación o los adjudicatarios de las parcelas resultantes ocupadas?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No es fácil dar una respuesta a tu pregunta, pues la legislación no contempla esta situación, que por otra parte no suele suceder. 

2.Supongo que las obras a realizar en el sector colindante no afectarán las condiciones de las parcelas adjudicadas, y aún no urbanizadas. Me refiero que no las perjudicarán ni causarán una minusvaloración de ninguna de las parcelas a crear, y ya adjudicadas a los que aportaron sus fincas en el sector urbanizable. Partiendo de este supuesto, opino que la autorización debe otorgarla la Junta de Compensación, ya que dichas obras tan solo afectan a las obras de urbanización a ejecutar en el sector ocupado. 

3. En el supuesto de que no fuera así, es decir que las obras a realizar en el sector a ocupar, afecten de alguna manera a las condiciones y al valor de las parcelas resultantes, opino que la autorización deberían darla no solo la Junta sino también cada uno de los propietarios adjudicatarios de las parcelas del segundo sector. De no ser así, el Proyecto de reparcelación de este segundo sector, no tendría el equilibrio de cargas y beneficios tal como fue objeto de aprobación. 

4. Por último, en caso de duda, siempre hay que optar por la vía más segura: y esta sería que la autorización la diera la Junta y también todos los propietarios de las parcelas adjudicadas afectadas.

[334] Movimientos de tierras en una parcela no edificable

En un municipio de Catalunya hay una parcela no edificable ya que no cumple con la fachada mínima necesaria y falta una pequeña porción de terreno por ceder y urbanizar. Esta parcela está edificada anteriormente a la aprobación del planeamiento y ahora los propietarios quieren hacer un rebaje en el terreno, a nivel de via pública, y construir unos muros de contención de tierras para poder tener un espacio para aparcar el coche (espacio no cubierto). Estarian dispuestos a ceder la porción de terreno, si fuera necesario, y a alinear la valla a la alineación oficial y a urbanizar.

Segun la LOE, se consideran comprendidas en la edificación los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. Mi pregunta es, en una parcela no edificable ¿se pueden hacer movimientos de tierra y muros de contención? ¿Se considera esto edificación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No veo ningún impedimento legal para que en una parcela no edificable en el suelo urbano, se puedan realizar movimientos de tierra y muros de contención. 

2. Por lo que se refiere a la segunda pregunta, opino que estas obras no se pueden calificar como una edificación.

[333] Cobro del IBI sin fin de obra ni licencia de 1º ocupacion

Me quieren cobrar el IBI de una vivienda que todavía no está del todo terminada, no tengo ni el certificado final de obra, ni la licencia de primera ocupación y por tanto tampoco tengo suministro de luz…No me han notificado nunca nada del Catastro, para poder presentar alegaciones, aunque ellos dicen que lo han intentado en 2 ocasiones y ahora he recibido por arte de magia las notificaciones de la deuda desde 2012-14. El solar estaba escriturado, registrado y pagado el impuesto de trasmisiones, en todos ellos está mi dirección para poderme notificarme lo que Catastro considerara oportuno.

Además tengo interpuesta una demanda contra el constructor que me dejo la vivienda a medias.

La vivienda exteriormente se ve terminada pero por dentro faltan cosas por hacer.

¿Me pueden cobrar el IBI desde 2012…..?Me gustaría saber dónde puedo consultar sentencias-legislación para hacer alegaciones. La vivienda está en la provincia Ávila - Castilla León.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En tu consulta planteas dos cuestiones, una de procedimiento administrativo general y otra de derecho tributario local, que nada tienen que ver con la arquitectura. Sin embargo procedo a darte unas ideas al respecto. 

1. El primer problema se refiere a si las notificaciones de que hablas han surtido efecto o por el contrario se han de considerar inválidas. Atendiendo a los hechos que tu expones, probablemente hay que considerar que se trata de notificaciones no válidas, y por lo tanto todas las gestiones que derivan de los actos administrativos que se contienen en dichas notificaciones no tendrían valor. Puedes hacer alegaciones en este sentido, y si te las aceptan, el Catastro y el Ayuntamiento deberán retrotraer todo el procedimiento y proceder a notificarte de nuevo al domicilio que tu indiques. Te advierto que ello te servirá de poco, pues como las liquidaciones de IBI del año 2012 no están prescritas, (la prescripción tributaria se produce a los 4 años) procederán a notificarte de nuevo y estarás en la misma situación que ahora.Y si no te aceptan tus alegaciones, deberás interponer un recurso de reposición y posteriormente un recurso contencioso administrativo. 

2. El segundo problema que planteas, es si una vivienda sin el certificado final de obra y sin la licencia de 1ª ocupación puede ser gravada con el Impuesto de Bienes Inmuebles. Mi opinión es afirmativa. En cualquier caso, tu puedes hacer alegaciones en este sentido, a ver que te responde el Catastro. Y si no aceptan tus alegaciones, deberás proceder igual que te he dicho anteriormente: recurso de reposición. y posteriormente recurso contencioso administrativo.