[347] Aplicación de IVA en cuota 0 de un proyecto de reparcelación

Comunidad Autónoma: Cataluña
En éste momento estamos gestionando un polígono industrial que ha estado reparcelado definitivamente el mes pasado por cooperación (aunque su implantación se remonta a los años 70). Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación, es necesario emitir certificado conforme los propietarios que han sido expulsados del ámbito han percibido la indemnización correspondiente, con lo que previamente a la solicitud de inscripción, estamos preparando la cuota 0, para saldar éste importe, que han de pagar los propietarios de las parcelas resultantes.
Teniendo en cuenta que las indemnizaciones a propietarios no soportan IVA, ¿la cuota que el Ayuntamiento ha de emitir a los propietarios se ha de grabar con IVA, o únicamente se ha de exigir el pago de la base imponible?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Ha sido esta y aún lo es una cuestión largamente debatida. Muchos hemos defendido que siendo las cuotas de urbanización un ingreso de derecho público de los Ayuntamientos, no debía devengar el IVA. 
2. Sin embargo, la Agencia Tributaria defiende que la labor del Ayuntamiento es similar a la de un promotor urbanizador privado, que pone suelo urbano en el mercado, y que por lo tanto devengaba IVA. 
3. Ante esta posición de la Agencia Tributaria es recomendable grabar las cuotas de urbanización con IVA, para evitar que dentro de 4 años aparezca la Agencia Tributaria y le exija al Ayuntamiento que pague el IVA, que en aquel momento ya no será posible repercutir a los propietarios.

[346] Aplicación de normativa con cambio de Plan General

En la Comunidad de Madrid se construyó un equipamiento privado cumpliendo la normativa del Plan General vigente en ese momento, entre otras determinaciones no se agotó la edificabilidad y el edificio cuenta con planta baja +3 plantas en total. En la actualidad los propietarios quieren hacer una ampliación, pero tenemos nuevo Plan General que determina que el número de plantas máximo es baja+2 y por otro lado le otorga más edificabilidad a la parcela.
¿Qué normativa debemos cumplir y cómo? 
Entiendo que es de aplicación el PG vigente, que podrían contar con la edificabilidad que le otorga, construyendo en planta baja +2. Que en ningún caso podrían ampliar las plantas "terceras" que quedarán como fuera de ordenación. Además de cumplir el resto de parámetros como la ocupación, retranqueos, ...

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Estoy completamente de acuerdo con lo que tu misma opinas que se debe hacer. Debe aplicarse el planeamiento vigente hoy, en el momento en que se hace la solicitud de la licencia para ampliar el edificio. 
2. Considero que no se puede ampliar la 3ª planta, pues según la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid, queda en fuera de ordenación, y si el planeamiento no lo permite de forma expresa, no puede ampliarse esta 3ª planta. 
3. También estoy de acuerdo contigo en que en la planta baja y en las dos plantas (1ª y 2ª), pueden agotar la edificabilidad que les otorga el nuevo planeamiento general. 
4. Y por supuesto deben cumplir todos los restantes parámetros urbanísticos, siempre según el nuevo planeamiento.

[345] Licencia de 1ª ocupación sin LIbro del Edificio

En mayo de 2015 se ha solicitado en el Ayuntamiento de un municipio de Castilla La Mancha, licencia de primera ocupación de una vivienda unifamiliar de autopromoción con licencia de obras concedida en 2006, Certificado Final de Obras de 2008, con Alta en Catastro en 2008 y ocupada desde entonces por el mismo propietario.
La obra está realizada conforme al proyecto y licencia otorgada en su día y cumple la Normativa Urbanística de aplicación pero el interesado no aporta ni tiene el LIbro del Edificio (Art. 7 Ley 38/1999 LOE), que según lo previsto en el Art.33 del Reglamento de Disciplina Urbanística de C-LM (Decreto 34/2011, de 26/04/2011) es requisito necesario para la concesión de esta Licencia.
¿Qué debería hacer el Ayuntamiento en este caso?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Creo que teniendo una norma tan clara en el Reglamento de Disciplina Urbanística de Castilla-La Mancha, no queda otra opción que: requerir al peticionario para que en el plazo de 10 días aporte el Libro del Edificio. Transcurrido este plazo, sin que lo haya aportado, se deniega la Licencia de 1ª ocupación, en base al precepto aludido. 
2. Aprovecho la ocasión para decir que no veo qué tiene que ver el Libro del Edificio que regula la LOE, con la licencia de 1ª ocupación. La licencia de 1ª ocupación persigue un control de la ejecución de la obra de acuerdo con el proyecto que fue objeto de la licencia urbanística de obras. Y el Libro del Edificio es una garantía para el propietario de la obra, que debe cumplir el promotor, si es diferente. 
3. Pero aunque yo no vea esta relación entre el Libro y la Licencia de 1ª ocupación, ni yo ni tu somos nadie para poner objeciones al cumplimiento de un Reglamento de la Comunidad. Por lo tanto, como funcionario debes informar desfavorablemente la licencia solicitada y el Ayuntamiento debe denegar la licencia de 1ª ocupación. Y si el propietario no está de acuerdo deberá acudir al Juzgado de lo contencioso competente y allí resolverán.

[344] Segregación de terrenos edificados

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.
Un administrado pretende transformar una parcela con acceso a dos calles, en tres parcelas independientes. En la parcela hay dos edificaciones: un garaje de unos 80 m², con acceso a una de las calles, y una vivienda unifamiliar entre medianeras, de los años 50, con un patio entre la casa y el garaje, y un jardín entre la casa y la otra calle, por donde tiene el acceso.
La parcelación que se pretende es en forma de T, de manera que el garaje y una porción del patio que lo separa de la casa conformarían una parcela, y las otras dos se conseguirían “partiendo en dos”, longitudinalmente, la casa (y también el patio y el jardín). Urbanísticamente, ésta operación está permitida, pues cumple todos los parámetros de fachada mínima, profundidades, etc., y se podría otorgar licencia de obras para ello.
Entiendo que se puede otorgar licencia, en base a un proyecto que describa cada una de las viviendas o edificaciones, y sus usos, así como las obras necesarias, redactado por arquitecto y dirigido por arquitecto y aparejador (o Arq. técnico), y que, una vez realizadas las obras, se pueden inscribir las parcelas y las edificaciones resultantes. Entiendo, incluso, que el Notario pudiese otorgar escritura de declaración de obra nueva (?) y segregación simultáneamente a la ejecución de las obras, y que el Registrador las registrara: ellos sabrían por qué.
Pero las pretensiones del administrado son otras, y aquí vienen las preguntas:
1. ¿Se podría otorgar licencia de segregación, o modificación de la parcelación, sin licencia de obras? (Yo entiendo que no, pero puedo estar equivocado)
2. Habiendo otorgado licencia de obras tal como describía antes, ¿se puede otorgar licencia de parcelación sin antes haber hecho las obras? (Yo entiendo que pueden ser simultáneas; luego el Notario y el Registrador sabrán qué hacer y cómo).
3. ¿Sería suficiente un proyecto de obras que se limitara a “partir” la edificación, dejando como resultado dos “almacenes” (porque no cumplirían habitabilidad)? (Yo entiendo que estaríamos en el mismo caso que el punto 2).
Como justificar la respuesta?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Paso a contestar las preguntas por el mismo orden en que las formulas 
1. A la primera pregunta mi respuesta es negativa, igual como tu haces. Según mi opinión no se puede otorgar una licencia de parcelación de una finca, con construcciones a caballo de las futuras parcelas. 
2. Sobre si se puede otorgar la licencia de parcelación de forma simultánea con la licencia de obras, en teoría parece que sí. Pero yo no te lo aconsejo, por el tema de las licencias condicionadas. Deberías conceder la licencia de parcelación condicionada a que se realicen las obras para las cuales también has concedido la licencia correspondiente. Pero entonces aparece el problema tradicional: qué harás cuando no se hagan las obras, y la parcelación ya estará inscrita en el Registro de la Propiedad. El expediente de revocación de la licencia de parcelación no servirá para nada. Por este motivo yo concedería la licencia de obras, y denegaría la licencia de parcelación hasta que las obras de separación física de los edificios estuvieran hechas. 
3. Por lo que se refiere al tipo de obras necesarias, considero que deben ser las suficientes para que la parcelación se pueda efectuar sin que ningún edificio quede entre dos parcelas. Para mi es indiferente que sean viviendas o que sean locales comerciales, siempre que dichos usos estén permitidos por el planeamiento.