[397] Expropiación por ministerio de la Ley en Ocupación Directa

Comunidad Autónoma: Cataluña
En el Ayuntamiento nos estamos planteando la posibilidad de realizar una Ocupación Directa de unos terrenos de equipamiento de un Polígono de Actuación pendiente de gestionar, por razones de necesidad. Con todo, nos preocupa la consecuente solicitud de expropiación por ministerio de la ley que el propietario puede ejercer una vez transcurridos los 4 años desde el acta de ocupación directa (todo y que actualmente esta posibilidad está suspendida hasta finales de año).
Se trata de un Polígono de Actuación con un único propietario, y aquí es donde surge la duda. ¿Un propietario que ha sido afectado por la ocupación directa de parte de sus terrenos puede solicitar la compensación del precio justo de esta ocupación, por ministerio de la ley al cabo de cuatro años, si es propietario único, y por tanto, si la única razón por la que no se haya gestionado el Polígono es su inacción?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La duda que planteas tiene su lógica, pero yo no encuentro nada en la normativa catalana sobre urbanismo que pueda suponer una excepción a la norma general. El artículo 156 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya establece de forma clara que al cabo de 4 años de haberse efectuado una ocupación directa, el propietario puede advertir a la Administración de su intención de iniciar la expropiación por ministerio de la Ley. Y un año más tarde, dicha expropiación debe llevarse a cabo. Y la Ley no distingue entre si el responsable de no tramitarse el proyecto de reparcelación es el propietario único, una Junta de Compensación, o el propio Ayuntamiento en el supuesto de que la modalidad sea por cooperación.

[396] Acceso único a parcela comercial por zona denominada espacio libre

¿Es posible, que un proyecto de reparcelación, adjudique parcelas con un único acceso por una zona denominada EL (Espacio Libre) en el Plan Parcial correspondiente, con un uso comercial de B+3, y la obligatoriedad de tener que disponer de aparcamientos dentro de la parcela, cuando "entre comillas" en ese espacio libre que no se define en la ordenanza como un viario no debería accederse con vehículos?. ¿Entiendo que no se puede configurar el planteamiento del plan parcial y en el proyecto de urbanización, cambiar a viario de trafico dicho espacio, ya que entonces no se cumplirían los estándares de zonas libres (EL), definido en el plan parcial.? Debería ejecutarse con el tratamiento y fin que se recoge en el plan parcial que dice literalmente:
"ESPACIOS LIBRES. ZONAS VERDES.
La urbanización deberá contemplar los espacios libres, zonas verdes y refiriéndose cuanto menos a los siguientes aspectos:
‐ Plantación de árboles, parterres y sistema de riego por goteo o aspersión.
‐ Tratamiento de suelo y primeras plantaciones en zonas verdes con estudio y solución de sistemas de riego y evacuación.
‐ Alumbrado público y mobiliario urbano."
Entiendo que no se podría adjudicar una parcela cuyo único frente de fachada sea Espacio LIBRE, con la ordenanza de uso comercial que se adjudica en la misma. ¿Cual sería su opinión?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo opino que una parcela debe tener acceso por un vial, ya que en caso contrario no sería un suelo urbano. Y por lo tanto opino que un acceso único por una espacio libre, o por una zona verde, no es suficiente para que la parcela sea suelo urbano. Tal como tú dices, si creamos un vial en la zona verde, no cumplimos con la finalidad de la zona verde, y puede ser que incumplamos los estándares establecidos en el planeamiento, pues reducimos la superficie de dicha zona verde. Un vial no es una zona verde. Otra cosa diferente es que la parcela tenga acceso por una calle o plaza, y además se permita un acceso peatonal a través de una zona verde. Yo no veo inconveniente en ello, pero sin embargo hay varios compañeros que opinando en otras preguntas similares, dicen que no se puede permitir el acceso peatonal a través de una zona verde. Respeto estas opiniones que no comparto, pero no quiero polemizar más sobre ello.

[395] Compatibilidad para ejercer de arquitecto siendo bombero

Soy arquitecto y por razones de la vida que aquí no procede mencionar, funcionario del cuerpo de bomberos de la Generalitat de Catalunya. Soy valenciano y me gustaría saber si puedo ejercer de arquitecto en mi tiempo libre en el País Valenciano, qué es donde resido.
Pere-Joan Torrent Ribert. Arquitecto
Para poder ejercer una profesión privada, todo funcionario debe obtener la compatibilidad. Por lo tanto, lo que debes hacer es dirigir un escrito a la Dirección General de la Función Pública de la Generalitat, y pedir la compatibilidad para ejercer tu profesión de arquitecto fuera de Catalunya. De momento tienes a tu favor, que no existe colisión de intereses al pedir ejercer la profesión fuera del ámbito en que se mueve tu actuación profesional.

[394] Nave agropecuaria con licencia cercana a nucleo urbano.

Una nave con licencia de obra mayor concedida en 27/05/1985 para albergar ganado ovino. Ejerce actividad y aunque no consta expediente en el que se notifique la extinción de la actividad, la misma la vuelve a recuperar en 2014 por un ganadero para albergar de nuevo ovejas. En éstos años se ha ido desarrollando el plan general ( aprobado en 1998) con la existencia de dichas naves, quedando dicha nave a una distancia inferior a los 250 m que marca el plan general que deben estar las instalaciones que alberguen animales. Si ya existía la nave antes de las viviendas, ¿la proximidad de la instalación a las viviendas ha de ser tenida en cuenta para la posibilidad de tener ovejas en la nave, después de no haberlas tenido durante años?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Es difícil contestar esta pregunta. Si la nave existía antes de que el planeamiento haya permitido la construcción de viviendas a una distancia inferior a los 250 metros que marca el propio planeamiento, resulta que este planeamiento obliga a cerrar la granja, o deja inútil la actividad que se venía ejerciendo en dicha nave. Ello supone un daño patrimonial que el Ayuntamiento posiblemente deberá indemnizar. Ahora bien, en este momento, y dejando de lado el tema de la indemnización, parece evidente que el Ayuntamiento no puede conceder la licencia a esta actividad, pues iría contra el planeamiento que prohíbe la actividad pecuaria a una distancia inferior a los 250 metros de las viviendas o del suelo urbano consolidado. Por lo tanto mi opinión es que la licencia se debe denegar. Lo que pasará luego entre el propietario de las naves y el Ayuntamiento, es otro tema, posiblemente más difícil de resolver, si bien pienso que el Ayuntamiento saldrá perdiendo, pues ha cometido un error en permitir que el suelo urbano se acerque de esta manera a una granja, sin prever de una manera u otra, el cierre compensado de dicha granja.

[393] Recepción de urbanización parcial

En un plan parcial que se ha aprobado con un solo sector, es decir, una sola unidad de ejecución su desarrollo. Puede recepcionarse por parte del ayuntamiento parcialmente y por lo tanto en esa zona recepcionada dar licencias de primera utilización?, en esa zona recepcionada. O por el contrario debería haberse establecido ese reparto en el plan parcial o en el proyecto de reparcelación correspondiente, ya que el documento aprobado aparece un unico sector como he descrito con anterioridad y en el proyecto de reparcelación no aparece, ni entendemos que puede aparecer, nada al respecto.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Entiendo que si en el plan parcial y en los proyectos de reparcelación y de urbanización NO aparece que se pueda desarrollar en varios sectores, no procede que se pueda efectuar una recepción parcial. Me parece muy delicado efectuar esta recepción parcial y comenzar a dar licencia de 1ª utilización. Si la recepción parcial la efectuamos en la urbanización de un vial o una plaza en suelo urbano consolidado, o en una edificación municipal, y dicha recepción parcial no es conforme a derecho, las consecuencias pueden no ser importantes. Pero si cometemos esta ilegalidad de recepción parcial en un plan parcial, y procedemos a dar licencias de 1ª ocupación o utilización, las consecuencias de una declaración de ilegalidad de la recepción parcial pueden ser muy graves porque afectarían a la legalidad de las licencias. Por lo tanto, y ante la más mínima duda de la legalidad en materia de concesión de licencias urbanísticas, aconsejo siempre no jugar con fuego, porque nos podemos quemar gravemente.

[392] Licencia de segregacion

Me acaban de entrar en el Ayuntamiento, un proyecto de segregacion. Las superficies catastrales y registrales de la finca matriz coinciden (1188,00 m²), pero la superficie real recientemente topografiada, no (1444,00 m²). La diferencia es considerable (256,00 m²). Las superficies de las nuevas parcelas creadas se han calculado sobre la superficie topografiada.
Puedo informar positivamente, teniendo en cuenta la superficie topografiada, o desfavorablemente, hasta que no se hayan modificado el catastro y el registro.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Puedes olvidarte de lo que establece el Registro de la Propiedad, porque a efectos de superficie no tiene ninguna virtualidad, y menos en el caso que planteas. Lo que ya no está tan claro es la gran diferencia existente entre el plano topográfico presentado y el Catastro. La diferencia es considerable porque supera el 20 % de lo que dice el catastro. Por otra parte el Catastro suele estar conforme con la realidad. Dicen los topógrafos que se puede tolerar una diferencia en más o en menos de hasta el 5 %. Ante esta diferencia tan importante entre el Catastro y los planos topográficos que se presentan, yo personalmente suspendería la tramitación del expediente, y requeriría al titular de la licencia para que aporte un nuevo plano firmado por técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico) para constatar la superficie real de la finca a segregar. En definitiva lo que interesa es conocer la realidad física de la superficie de la finca. Y una vez constatada esta, daría la licencia, con la condición de que deben proceder a rectificar el catastro, si ello es procedente

[391] Primera ocupación a nombre del comprador

Se trata de una promoción de viviendas unifamiliares en hilera, en un municipio de Catalunya. El promotor del conjunto comunica la primera ocupación a nombre de cada comprador (y aporta Certificado Final de Obras visado a nombre del comprador!).
Para “cambiar de nombre” el expediente, es decir, para cambiar de promotor, les he pedido un documento de cesión de derechos por parte del anterior promotor, y de aceptación de las obligaciones del nuevo promotor (el comprador).
No sé si habría que aportar ese mismo “traspaso” visado o sellado por el Colegio de Arquitectos, en éste caso.
Entiendo que, habiendo sido visado el CFO por el CoAC, es suficiente.
Estoy en lo cierto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Dices que el certificado final de obra a nombre de cada comprador o nuevo propietario, está ya visado por el Colegio. En mi opinión ya no debes exigir ningún otro documento visado por el Colegio, pues éste es el único que puedes exigir. En lo que se refiere a la exigencia de este documento en que el promotor cede los derechos al comprador, y este acepta las obligaciones de la promoción, me parece bien.

[390] Final de obra parcial en vivienda plurifamiliar

Tengo un caso en el Ayuntamiento, van a solicitar la Licencia de Primera Ocupación de dos viviendas, estas viviendas están incluidas en un proyecto de ejecución para 12 viviendas y locales comerciales. Las viviendas están situadas en planta primera, el promotor quiere entregarlas con las escaleras acabadas hasta la planta primera y sin ascensor, en cuanto a la fachada solo acabada la parte de la primera planta, el resto sin ventanas y sin acabar.
Entiendo que para la concesión de este Certificado Final de Obra Parcial de las dos viviendas de este edificio plurifamiliar, se deberían entregar con las partes del edificio que reúnan las condiciones necesarias para desarrollar el uso para el que fueron concebidas siempre y cuando, las obras en el resto del edificio inacabado, no impidieran su correcto funcionamiento ni supusieran un riesgo. Esto sería para mi entender escalera común acabada con todos los servicios, incluido el ascensor, y la fachada acabada, entiendo que son partes comunes e indivisibles.
Mi pregunta es:
Como exijo desde el Ayuntamiento que la obra se entregue en las condiciones antes señaladas, hay en algún sitio donde esto esté reglamentado, y pueda acogerme para que la licencia de primera ocupación, de estas dos viviendas se les pueda exigir estos mínimos. 
Bueno es el primer caso que se me ha dado, he buscado normativa al respecto y no estoy encontrando nada, la Comunidad Autónoma es Aragón.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Lo que tú dices que debe contener el Certificado final de obra de un edificio plurifamiliar, es totalmente exacto y correcto a mi entender. Por lo tanto de este criterio no debes moverte. Lo que pretende el promotor es un disparate total. Tienes el problema en como debes motivar la denegación de la licencia de 1ª ocupación de estas dos viviendas de la planta primera. La solución es fácil y tú misma la has dado. Explica en el Informe desfavorable que un certificado parcial de finalización de un edificio de viviendas plurifamiliar debe comprender las siguientes obras como acabadas: (copio casi textualmente lo que tú opinas), Se deben entregar las partes del edificio que reúnan las condiciones necesarias para desarrollar el uso para el que fueron concebidas siempre y cuando, las obras en el resto del edificio inacabado, no impidan su correcto funcionamiento ni supongan un riesgo. Esto comprende la escalera común acabada con todos los servicios, incluido el ascensor, y la fachada acabada, y todas las otras partes comunes e indivisibles, necesarias para el funcionamiento de las dos viviendas acabadas y cuya licencia de 1ª ocupación se solicita.
Siendo así que el certificado que se presenta no comprende lo que se acaba de describir, el Informe es desfavorable, y se propone la denegación de la licencia de 1ª ocupación. No sé si hay alguna norma en alguna Autonomía que establezca esto, pero como es de sentido común y pura lógica, se puede y se debe exigir.

[389] Segregación de parcela en Suelo Urbano No Consolidado

Me surge una consulta urbanística de segregación de una parcela dentro de un Sector de Suelo Urbano No Consolidado SUNC.-5, en el que las Normas urbanísticas Municipales del municipio tienen la ficha del sector definida y para el planeamiento de ordenación detallada hay que desarrollar un Estudio de Detalle.
La superficie bruta del sector es de 9.716 m² y la parcela que pretenden segregar en dos es de 1.148 m².
Mi pregunta es: ¿es preceptivo conceder la segregación de la finca sin haber desarrollado el Estudio de Detalle previamente?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El artículo 26.2 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León establece que el suelo urbano no consolidado precisa que se establezca su ordenación detallada, que puede hacerse mediante el planeamiento general o mediante un estudio de detalle o un plan especial. 
2. En el caso que tu expones, no existe aprobado ninguno de estos instrumentos. Además la Normas Urbanísticas Municipales exigen la aprobación de un Estudio de Detalle. 
3. El artículo 311.1 del referido Reglamento establece que no podrán concederse licencia de parcelación o segregación en el suelo urbano no consolidado antes de la aprobación definitiva del instrumento de ordenación detallada. 
4. Por lo tanto opino que en el caso que tu expones debe denegarse la licencia de segregación solicitada.