[422] ¿Son las carreteras y ferrocarriles suelo no urbanizable?

Diferentes "supervisores" de planeamiento se empeñan en considerar carreteras y ferrorcarriles en una de las siguientes opciones, negando las otras:

1. Sólo como suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica. ¿Dónde ponen las leyes de carreteras o del sector ferroviario que sean suelo no urbanizable de especial protección? En cambio, el decreto de vías pecuarias sí especifica esta clase y categoria.

2. Sólo como sistemas generales. Efectivamente, cualquier carretera estatal o autonómica suele tenera la consideración de sistema general supramunicipal. Pero, ¿se excluyen de la clase de suelo? ¿No guardan estos terrenos ninguna relación con el art. 46.1 de la LOUA?

3. Sólo como dominios públicos. Claro que son dominios públicos, pero, ¿implica ello que son suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica en relación con el art.46.1 de la LOUA en Andalucia?

¿Qué es lo más correcto?

¿Ocurre algo similar con redes eléctricas de alta capacidad, con oleoductos, con gasoductos...?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Haces una pregunta muy doctrinal, y desconozco la trascendencia práctica de la misma. 

Por supuesto la tercera opción que señalas, es cierta. Son bienes de dominio público, siempre que el titular sea una Administración Pública, y estén destinados al uso o servicio púbico. Pero esta calificación no determina la clase de suelo urbanístico que corresponda a este bien. El edificio del Ayuntamiento es un bien de dominio público, y siempre es suelo urbano consolidado y solar. Y el vertedero municipal también es un bien de dominio público, y normalmente será suelo no urbanizable. 

No me parece que estos bienes deban incluirse en la opción que das como primera. Yo no creo que sean suelo no urbanizable de especial protección. Creo que estos suelos no urbanizables de especial protección son otros, que justamente define muy bien el artículo 46.1 de la LOUA, a que tu te refieres.

Por lo tanto yo diría que son sistemas generales de carácter supramunicipal, igual que lo es un vial municipal, con carácter municipal.

Tampoco pienso que deban incluirse en el apartado h) del artículo 46.1 de la LOUA, que establece:

h) Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público. 

Yo me quedo con que son sistemas generales de carácter supramunicipal.

[421] Protección de la legalidad urbanística u orden de ejecución

Algunas veces tengo dudas si debo incoar un expediente de protección de la legalidad urbanística vulnerada o bien un expediente de orden de ejecución. Con un ejemplo me explicaré mejor: Condensadora del aire acondicionado colocado en balcón de un edificio de viviendas en el centro histórico de la ciudad. El planeamiento impide expresamente esta situación. ¿Qué tipo de expediente seria mejor incoar?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En el caso que planteas y en todos los que se refieran a posibles infracciones urbanísticas, ya sea por no disponer de licencia, ya sea por contravenir lo establecido en la licencia, procede abrir un expediente de restauración de la legalidad física alterada, regulado en los artículos 205 al 207 de la Ley de urbanismo de Cataluña. El expediente de la orden de ejecución (artículos 197-198 de la LUC) debe tramitarse para que las construcciones cumplan con las condiciones de uso, conservación y rehabilitación establecidos por la legislación vigente. Es lo que antiguamente llamábamos obligación de que los edificios estén en condiciones de seguridad, salubridad y decoro, expresión que me gustaba más que la actual.

[419] Licencias de división horizontal

Buenos días, soy arquitecto en un municipio de Catalunya.

Según el Decreto 64/2014 la documentación necesaria, a grandes rasgos, para tramitar la licencia de división horizontal seria: memoria justificativa, planos, nota simple del registro y escritura proforma. 

Además, según el Decreto de Habitabilidad vigente, una vivienda se consideraría como “usada” y el resto como “nuevas” de cara al cumplimiento del dicho decreto. También se justifica densidad máxima de viviendas y plazas de aparcamiento necesarias.

Mi duda radica en si hay alguna limitación más a la hora de legalizar/realizar divisiones horizontales en edificaciones en situación disconforme con el planeamiento vigente o por el contrario, hay alguna “amnistia” para las viviendas anteriores a 1984 de cara al cumplimiento del Decreto de Habitabilidad.

He visto que municipios grandes de Catalunya aplican estos criterios y no se en que se basan.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo opino que una cosa es la licencia para la división horizontal de un edificio de viviendas y otra cosa es la cédula de habitabilidad.

Para dar la licencia de división horizontal par aun edificio antiguo de viviendas que constituían un solo asiento en el Registro de la Propiedad, creo que la normativa es clara. La documentación es la que tu describes y no veo otro inconveniente para dar la licencia aunque sea en un bloque en situación de disconformidad con el planeamiento.

Una cosa diferente es la cédula de habitabilidad. Yo no tengo noticias de que exista una especie de “amnistía” con las viviendas anteriores al año 1984, de cara al cumplimiento al Decreto de Habitabilidad. Si algunos ayuntamiento lo hacen posiblemente ellos tendrán los motivos para hacerlo. Yo te aconsejaría solicitar información aunque sea verbal a loso técnicos de la Dirección General de la Vivienda, del Departamento del Territorio y Sostenibilidad.

[418] Legalización de una vivienda antigua

Desde hace algún tiempo, al amparo del artículo 29 apartado 4 punto B) de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2017, de 30 de octubre, el Registrador de la Propiedad notifica al Ayuntamiento cuando se practica en el Registro una inscripción de declaración de obra nueva.

Cuando recibimos la notificación en el Ayuntamiento comprobamos si la vivienda se hizo o no con licencia de obras. Habitualmente no hay licencia y suele suceder que la vivienda hace más de 6 años que se construyó. En Cataluña, si se supera este plazo ya no podemos incoar un expediente de protección de la legalidad urbanística, por lo tanto, entiendo que tampoco podemos exigir la legalización de la vivienda.

Ahora bien, si se quisiera hacer una ampliación o una reforma de la vivienda, lo cual es posible si el edificio no está en situación de fuera de ordenación, ni de volumen disconforme, ¿podríamos exigir la legalización de la vivienda?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Antes que nada debo decir que me extraña que el Registrador pueda inscribir declaraciones de obra nueva sin disponer de la licencia urbanística municipal. Dicho esto contesto tu pregunta.

Ciertamente, en Cataluña con el transcurso de 6 años ya no se puede instruir un expediente de restauración de la legalidad urbanística infringida, excepción hecha de los supuestos de nulidad de pleno derecho, que son excepcionales. En otras Comunidades Autónomas el plazo de prescripción es de 4 años, si bien algunas ya lo están alargando a 6 años igual que en Cataluña.

Debo advertirte que lo que voy a decir a continuación no figura claramente en la legislación urbanística catalana. Es mi opinión, aplicando mi lógica, que pudiera estar equivocada.

Si la obra no es legalizable, por supuesto el propietario no tiene derecho a la licencia de ampliación de la vivienda. Pero recuerda que la vivienda no legalizable se equipara a las que están en volumen disconforme, por lo cual pueden hacer muchas obras, según la legislación catalana, que si bien en otros aspectos es muy restrictiva, en cambio en este campo es más bien generosa con el infractor.

Si la obra es legalizable, el propietario tiene derecho a solicitar cualquier licencia, dentro de la legalidad urbanística, sin que se lel pueda exigir la legalización de las obras ya prescritas.