[425] Restitución de la legalidad urbanística

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Recientemente se ha procedido a la incoación de Procedimiento de Legalidad Urbanística de unas obras en SUELO NO URBANIZABLE RURAL consistentes en la reforma y redistribución interior de vivienda existente, consistente en: sustitución de carpintería interior y exterior, sustitución de instalaciones (fontanería, electricidad, saneamiento), sustitución de solería, reforma de cuarto de baño y cocina. Consta Informe Técnico en el que se concluye que dichas obras tienen la consideración de no legalizables.
Presentan los interesados escrito de alegaciones, en el que muestran su conformidad a la restitución de la legalidad urbanística, devolviendo la vivienda a su estado original. En caso de acceder a lo solicitado, y al ser imposible emplear los materiales originales de la obra, supondría que finalizaran las obras conforme a las pretensiones iniciales de los interesados.
¿Cómo debe procederse?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Me imagino que si las obras no son legalizables debe ser porque la vivienda está fuera de ordenación. En cualquier caso, creo que el expediente de restauración de la legalidad infringida, en este caso y tal como tú ya insinúas, no va a tener ninguna consecuencia práctica. Estos expedientes cuyo objetivo es que las edificaciones vuelvan a su estado primitivo, o que en definitiva sean derribadas, no están adecuados para las reformas que no suponen ninguna construcción nueva ni ninguna ampliación. Como decía aquel famoso torero, lo que no puede ser, no puede ser, y además es imposible. No tiene sentido que obligues al propietario a que derribe su baño y vuelva a dejarlo con los materiales antiguos. Creo que si las obras no son legalizables, lo único que procede en este caso es abrir un expediente sancionador. El expediente de restauración de la legalidad infringida dará mucho trabajo y puede ser lo que se llama un brindis al sol.

(424) Licencia de parcelación de finca con dos calificaciones

Soy abogada de un municipio de la provincia de Barcelona.
Quería plantear la siguiente situación en un expediente de licencia de parcelación en suelo urbano consolidado: 
Se solicita una licencia de parcelación de una finca de 985 m² rectangular, que está situada en la confluencia de dos calles.
La finca tienen dos calificaciones, mayoritariamente clave A4.4 y en una superficie de 41 m² clave A2, esta porción por su dimensión y fachada no cumple en absoluto los parámetros de parcela mínima de la clave B.
La parcelación propuesta prescinde de la calificación A2 de los 41 m² y presenta una propuesta de segregación en 7 parcelas que cumplen con la fachada mínima de la clave A4.4 incluyendo los 41 m².
En principio, la solución sería segregar los 41 m² y agregarlos a la finca colindante que si tiene toda la calificación A2, pero la finca colindante es de otro propietario.
Sería posible informar favorablemente la licencia solicitada prescindiendo de la calificación de la franja de 41 m² (calificación clave A2) e incorporarla a las fincas que se quieren segregar con la calificación clave A4.4 por su escasa dimensión?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Mi opinión es negativa a la pregunta que formulas. Considero que los 41 m² de la clave A2, tendrán otro tratamiento urbanístico y por lo tanto nunca se pueden incluir con el resto de parcela que tiene otra clave urbanística. No informes favorablemente esta parcelación, porque en un supuesto de impugnación por parte de alguien que ejerza la acción pública, puedes tener un muy grave problema, una vez construidas las parcelas resultantes. Tu sabes que al menos en Cataluña las impugnaciones por acción popular e incluso por interés legítimo son frecuentes. Y los Juzgados y más aún, la Sección 3ª de la Sala de lo contencioso administrativo del TSJ aplica criterios muy rigurosos, y no se detienen hasta el derribo total de lo construido ilegalmente.
La solución al problema pasa: o dejamos los 41 m2 a parte sin incluirlos en las parcelas restantes; o promovemos una reparcelación para regularizar las fincas, o modificamos puntualmente el planeamiento.

[423] Definición de alineación existente

Soy técnico municipal de un pueblo de AVILA, en Castilla y León, en el que se plantean siempre casos muy raros… y ahí lanzo mi duda para ver si me pueden ayudar.
Se ha solicitado licencia de obra mayor para ejecutar una vivienda unifamiliar aislada (con uno de sus vértices alineados a fachada), en una parcela con ordenanza de Extensión grado 1º, en la que la ordenanza establece una alineación a fachada de 3 m o la existente. Las Normas Urbanísticas Municipales no definen lo que es una edificación existente.
El asunto es un tanto raro, ya que proyecta una edificación que no cumple la alineación a los 3 m de fachada y que la vivienda toca en uno de sus vértices el borde de la parcela. Se adjunta plano de alineaciones con la edificación proyectada y vista aérea.
Considero que el proyecto no es conforme a la ordenanza de aplicación, ya que deberá retranquearse 3 m desde la alineación de parcela, y que en la calle no hay una alineación existente, ya que por un lado se trata de una zona de extensión según la ordenanza, y que en la calle no se puede considerar que haya una alineación existente (De 4 parcelas que hay en la calle, sólo hay construidas 2 parcelas alineadas a fachada, que son anteriores a la aprobación de las actuales NUM).
Necesitaría saber si estoy en lo cierto, o por el contrario se puede considerar que hay una alineación existente, porque está ejecutadas el 50% de las parcelas de la calle alineadas a fachada, aunque su construcción haya sido anterior a la aprobación de las normas.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El problema que planteas y que tienes que resolver, no creas que es nuevo, y que solo pasa en el municipio en el cual trabajas. A mi se me han presentado varios con un contenido idéntico. El problema es que la solución no es fácil, porque el planeamiento no es claro, y hay que desaconsejar estas fórmulas, sino se concretan muchísimo. Decir que la alineación será a 3 metros de linderos o la existente, es de una confusión total. Igualmente crea confusión cuando se dice: la altura permitida será de 10 m, planta baja más dos plantas, a no ser que la mayoría de la parte edificada de la calle sea de planta baja más uno. Y así podríamos encontrar fórmulas semejantes, y todas ellas crean muchas dudas de interpretación. Esto crea una litigiosidad no deseable, y la solución final dependerá del criterio del Magistrado o del arquitecto forense nombrado por el Juzgado.
En el caso que planteas tenemos dos solares sin construir y 2 casas alineadas a fachada sin retranqueo, que tu dices que no se pueden considerar pues son anteriores a la aprobación del planeamiento actual. Es una opinión, pero también se puede defender la contraria. Peor sería si tuvieras una casa alienada a fachada y otra a 3 metros. 
En la práctica, y atendiendo a que cualquier solución puede ser defendida de forma motivada, yo te aconsejo seguir tu criterio, y informar desfavorablemente el proyecto y por lo tanto denegar la licencia. El motivo es la posible responsabilidad patrimonial en el caso de que el Juzgado sostenga un criterio diferente al tuyo. Si concedes la licencia, la casa se va a construir. Si una vez construida un francotirador (hoy abundan cada día más) impugna la concesión de la licencia, y el Juzgado la anula, habrá que derribar la casa y muy probablemente el Ayuntamiento deberá indemnizar el coste de la construcción, lo cual es muy grave. En cambio, si deniegas la licencia, el propietario impugna la denegación y el Magistrado la concede, normalmente no se origina responsabilidad patrimonial alguna. Por este motivo se aconsejo denegar la licencia, con independencia de que cualquiera de las dos opiniones son defendibles.