[516] Competencias de ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir proyecto de urbanización.

¿Son compententes los ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir un proyecto de obras ordinarias de urbanización?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Determinar la competencia de los ingenieros siempre es difícil, pues la legislación no es clara ni concreta. A falta de legislación clara, y también a falta de jurisprudencia, como norma general debemos acudir a las materias que conforman el currículum académico de cada profesión.
2. El tema se complica, cuando nos referimos a las ingenierías técnicas, hoy desparecidas, pero convertidas en títulos de grado, cuyas competencias profesionales tampoco están claras, porque muchas de las atribuciones profesionales se han reservado para las carreras técnicas con máster, es decir para las carreras de 5 años. Con lo cual tampoco tenemos claro las competencias profesionales de las carreras técnicas de 4 años, con el título de “grado”.
3. Dicho todo lo que antecede, te doy mi opinión, basada en el espíritu de las normas actuales y de la jurisprudencia, la cual al ser casuística, puede favorecer a opiniones diversas.
4. No tengo ninguna duda que los Ingenieros de Caminos y los Ingenieros industriales pueden redactar proyectos de urbanización y dirigir las obras. La jurisprudencia mayoritaria así lo entiende, y normalmente no suele discutirse. Yo defendí un proyecto de urbanización redactado por el ingeniero industrial municipal, y la sentencia fue favorable a la competencia del ingeniero industrial. De hecho, cuando escaseaban los ingenieros de caminos, por los años 60 y 70 e incluso los años 80, la mayoría de los proyectos de urbanización municipales eran redactados por ingenieros industriales. Por aquellos años en los ayuntamientos medianos no había plaza de ingeniero de caminos, y en cambio las había de arquitecto y de ingeniero industrial.
5. Sobre la competencia de los ingenieros de caminos para redactar proyectos de urbanización, creo que nadie la ha discutido.
6. El tema más complicado es determinar si también tienen competencia los ingenieros técnicos de obras públicas. Hay opiniones para todos los gustos. Mi opinión personal es favorable a la competencia de dichos ingenieros, en base a la formación recibida en su carrera. Pero reconozco que también puede defenderse la opinión contraria.

[515] Obras en edificaciones fuera de ordenación

He consultado vuestro blog y desearía haceros una pregunta:
Soy arquitecto y estoy solicitando una licencia de rehabilitación integral de un edificio entre medianeras en Barcelona. 
La edificación tiene una planta baja y primera que datan de 1900 y una planta segunda, de construcción ligera con cubierta de Uralita sobre edificación original ,que se realizo en los años 80.
Se pretende realizar rehabilitación integral del edificio ,sin aumento de volumen, que incluye la sustitución del sistema de cobertura ( manteniendo el sistema estructural).
Se ha obtenido una denegación de licencia, alegando que , el proyecto pretende legalizar y consolidar una edificación que no dispone de licencia ( planta segunda)
Es necesario hacer constar lo siguiente.
La finca esta escriturada en su totalidad , y así consta en el registro de la propiedad.
En el año 2005, se concedió una licencia de segregación urbanística, respecto de una parcela mayor que daba frente a dos calles, , en dos parcelas cada una con una edificación dando frente a una calle . En esta segregación quedaban perfectamente definida la edificación con las construcciones tal y como están a día de hoy.
Anteriormente a la segregación ( año 1987) se había concedido una licencia de obras, para ejecutar una construcción de PB+4, en otra zona de la parcela ( de la que posteriormente se segrego en 2005), con lo cual es de suponer que también queda constancia de todas las construcciones existentes en la parcela.
Por todo ello considero que es justificable la legalidad.
De todos modos, aunque esta legalidad no fuera justificable, creo igualmente que estaría en un caso de edificación disconforme y por tanto se podría consolidar y reformar (no esta en ninguno de los supuestos del 108.4), y el acto de restitución esta mas que prescrito, pero los técnicos insisten en que si es ilegal, queda fuera de ordenación y por tanto no puedo realizar las obras pretendidas, ni ninguna de ellas, puesto que no aceptaran ningún uso.
Creo que se esta aplicando un criterio que no se ajusta a la ley vigente, y agradecería que me dijesen si estoy o no equivocada.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Con los datos que me das, opino que estás en lo cierto y que no estás equivocado. Según la legislación catalana y partiendo de la base de que las obras supuestamente ilegales no sean legalizables, estaríamos en un volumen disconforme.
2. Tal como explicas, tú no pides aumento de volumen, sino tan solo un rehabilitación integral, y en estos casos, el artículo 108.4 de la Ley de Urbanismo de Catalunya avala la legalidad de tu petición.
3. Ante la negativa del Ayuntamiento a concederte la licencia, y si no tienes la posibilidad de que el arquitecto municipal modifique su criterio, no tienes otra solución que acudir a la jurisdicción contenciosa administrativa y que tu cliente interponga el recurso pertinente. Vigila los plazos, pues ya sabes que el recurso debe interponerse en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución que te deniega la licencia.

[514] Ampliación de vivienda fuera de ordenación

Soy arquitecto municipal en un pueblo de Castilla y León. En una parcela existe una vivienda que cuenta con licencia de primera ocupación y otra construcción realizada sin licencia en la zona libre de edificación que marcan las ordenanzas del Plan Parcial, incumpliendo el retranqueo mínimo obligatorio. El plazo para adoptar medidas de restauración de la legalidad relacionadas con esa construcción ha prescrito. El Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en su artículo 346.2. establece que "los actos de uso del suelo, y en particular las construcciones e instalaciones realizadas con infracción grave o muy grave de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el apartado anterior, quedan automáticamente sometidas al régimen señalado en el artículo 185 para los usos del suelo declarados fuera de ordenación" . Un compañero ha presentado un proyecto en el que comunica ambas construcciones y amplia la vivienda. A mi juicio, la aplicación del régimen de fuera de ordenación no permite las obras solicitadas. Me gustaría saber su criterio sobre este asunto y también si, en el caso de no plantearse la conexión entre ambos edificios, ¿sería posible ampliar la vivienda "legal"?. Tengo mis dudas con la interpretación del artículo 185, que dice textualmente:
"1. En los terrenos que sustenten construcciones, instalaciones u otros usos del suelo que, siendo anteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos y sean declarados fuera de ordenación de forma expresa por el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada, no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico. 
2. No obstante, en tanto no se acometan las obras citadas en el apartado anterior, podrán ser objeto de licencia urbanística o declaración responsable: 
a) Las reparaciones estrictamente exigibles para asegurar la seguridad y la salubridad de las construcciones e instalaciones, entendidas en sentido restrictivo, en atención a la finalidad que inspira este régimen especial. 
b) Obras parciales de consolidación, excepcionalmente y sólo cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo. 
3. Cualesquiera otras obras diferentes de las señaladas en el apartado anterior deben ser consideradas ilegales, y ni ellas ni las autorizables pueden incrementar el valor de expropiación."
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Creo que está claro que las obras solicitadas no pueden ser autorizadas. El artículo 346.2 del Reglamento y su referencia al artículo 185 prohíben claramente en estos edificios todas las obras que no sean las estrictamente necesarias para la seguridad y salubridad del edificio, normativa que suele ser general de forma más o menos parecida en todas las Comunidades Autónomas, a excepción de Cataluña y Baleares, que yo conozca, en las cuales se distingue entre construcciones fuera de ordenación y construcciones con volumen disconforme.
2. Si no se planteara la conexión entre ambos edificios, se podría ampliar la vivienda legal si dicha ampliación está conforme al planeamiento. En este caso ya no estamos ante un fuera de ordenación, sino ante una edificación legal, cuya ampliación ha de ser informada de acuerdo con la normativa urbanística actual; y por supuesto sin ninguna conexión con el módulo ilegal.

[513] Demora en la emisión de acta de alineaciones y rasantes por Ayuntamiento

Como arquitecto, estoy desarrollando las gestiones para realizar el proyecto básico y de ejecución de una vivienda unifamiliar (aislada) en Canarias.
El propietario ha solicitado alineaciones y rasantes al Ayuntamiento y ya hace más de un mes (plazo que tenía éste para emitir el informe) que se solicitó y, dado que el mismo se encuentra en una situación en la que se han desplazado prácticamente todos los técnicos a otras administraciones (eran interinos y optaron por trasladarse a otros organismos), no hay información de cuándo podríamos tener dicho documento -los técnicos que se han quedado están, lógicamente, desbordados por el trabajo.
Este informe es importante por la afección a una carretera que no está clara en la normativa urbanística de aplicación (normas subsidiarias) y por la orografía de la parcela: la variación de la distancia mínima a la vía generaría proyectos muy distintos y de complejidad diversa.
¿Qué se podría hacer? ¿Hay otra opción que no sea esperar a que el Ayuntamiento en cuestión emita el informe de alineaciones y rasantes? ¿cómo repercutiría esto en el resto de trámites ante el Ayuntamiento?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Aparte del derecho al pataleo, y el de acudir al Defensor de Pueblo de la Comunidad Autónoma de Canarias, solo te queda interponer un recurso contencioso administrativo contra la denegación del trámite, por silencio administrativo. Pero para ello tu cliente debe acudir a un abogado. También se puede poner una demanda por inactividad del Ayuntamiento.
2. En cualquiera de ambos casos, tu cliente puede solicitar además los daños y perjuicios que esta demora les pueda ocasionar. Los daños hay que demostrarlos y cuantificarlos de forma concreta.
3. Ya me imagino que dirás que la solución es muy triste, aparte de muy lenta. Pero resulta que no hay otra.

[512] Vicios ocultos en obra de urbanización recepcionada de un Plan Parcial

Comunidad autónoma: Cataluña.
En nuestro municipio nos encontramos con una obra urbanizadora, realizada en tres fases (primera recepcionada en 2004, segunda en 2007 y tercera pendiente de recepcionar).
Más allá de los problemas de gestión urbanísticos acaecidos para que tal obra se haya alargado tanto en el tiempo, nos encontramos con que en las fases recepcionadas se han detectado problemas de urbanización por la utilización de escorias expansivas como sub-base, que han producido agrietamiento y patologías graves de la obra.
Desde el Ayuntamiento se considera que se trata de un vicio oculto de las obras, vicio que no pudo ser detectado en el momento de realizar la recepción de las mismas dado que en ningún documento ni acta se dispone que la sub-base a utilizar seria la definida anteriormente, la qual ha producido todos estos daños.
Nuestras dudas son las siguientes:
1.  En éste caso en el que el Ayuntamiento no ha contratado las obras, sino que se han realizado por el sistema de compensación, siendo el promotor de la misma la Junta de Compensación, la cual sigue viva actualmente, ¿la administración local puede reclamar la reparación de los vicios ocultos?
2. En caso afirmativo, ¿el Ayuntamiento puede reclamar tal reparación a la Junta de Compensación, o habría de dirigir tal reclamación al contratista que realizo la obra, tal y como regula el artículo 148 del Real Decreto Legislativo 2/200, de 16 de Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas?.
3. ¿Sería más exacto dirigir la reclamación a la Junta de Compensación en aplicación del artículo 1484 del Código Civil?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Considero que el Ayuntamiento puede reclamar por los vicios ocultos aunque no ha contratado las obras, pero las ha recibido. Poor analogía con la Ley de contratos del Sector Público, hemos de considerar que también se puede reclamar por los vicios ocultos, aunque la legislación no sea clara al respecto. Es cuestión de intentarlo.
2. Considero que la reclamación debe hacerla el Ayuntamiento dirigida a la Junta de Compensación, ya que el Ayuntamiento no tiene relación contractual con el contratista que hizo la obra.
3. Estamos en unas relaciones sujetas al derecho administrativo, por lo cual no considero que sea de aplicación el Código Civil ni la jurisdicción civil.

[511] Responsabilidad civil de un arquitecto técnico municipal

¿Que responsabilidad civil tiene un arquitecto técnico contratado por un ayuntamiento como funcionario interino, que se dedica a realizar informes técnicos para conceder o denegar las correspondientes licencias de obra?
¿Es necesario seguro propio? Por lo que he podido leer en otras entradas anteriores entiendo que no.
La duda surge por las posibles consecuencias que podría llegar a tener un arquitecto técnico al equivocarse e informar (por error) favorablemente sobre alguna de las licencias.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Los técnicos municipales (funcionarios o laborales, fijos o interinos) no tienen responsabilidad civil, sino que tienen responsabilidad patrimonial, que solamente les puede exigir el ayuntamiento, nunca los particulares.
2. La exigencia de responsabilidad patrimonial a los empleados municipales solo puede producirse si el técnico ha actuado con dolo, o culpa o negligencia graves. Es decir, si este error del que hablas, se debe a una negligencia o culpa grave.
3. Si la reclamación viene de los particulares, no precisas seguro alguno, porque el que responde es el Ayuntamiento, no el técnico. Si la reclamación proviene del Ayuntamiento por el referido error con culpa o negligencia grave, sería bueno que contaras con un seguro, que supongo tendrá un coste elevado.

[510] Legalización de obra antigua de vivienda sin terminar

Nos hacen una consulta sobre la finalización de obra y obtención de licencias de un proyecto para dos viviendas en planta primera y local comercial en baja.
Se trata de un proyecto fechado en 1968 y del que el ayuntamiento no guarda copia del expediente. El propietario cuenta con Proyecto Técnico Visado para dos viviendas y local comercial (donde se especifica la distribución interior de las viviendas), y Licencia de Actividad del local (aunque ya está dado de baja desde hace 20 años). 
El edificio se construyó, el local comercial se terminó y se le concedió licencia de actividad , pero las viviendas se quedaron a falta de la ejecución de tabiquería, instalaciones y acabados por lo que suponemos que no tiene primera ocupación.
Existe una modificación sustancial de proyecto puesto que se ejecutó un fondo de un metro más de lo proyectado en origen.
La normativa urbanística ha cambiado y el edificio está actualmente fuera de Ordenación, por lo que para poder mantener las dos viviendas de planta primera necesitamos dividir la parcela en dos, quedando dividido también el local, ya que el uso característico es de vivienda unifamiliar. Para obra nueva se exige dotación de plazas de aparcamiento en viviendas y locales. ¿Es posible considerar únicamente la obra de finalización de las viviendas que necesitamos realizar como obra nueva, puesto que existió una modificación sustancial de proyecto, y exigir las plazas de aparcamiento para estas dos viviendas, pero no así en el caso de los dos locales resultantes puesto que el local origen tuvo licencia de actividad?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Estas situaciones como la que expones, no tienen solución legal posible, si aplicamos la normativa de forma estricta. Se trata de legalizar una estructura de hace 50 años, que no puede cumplir la normativa vigente, cosa normal pues ningún municipio ha mantenido durante 50 años, la normativa urbanística sin modificar.
2. A mí no se me ocurre nada para poder solucionar el problema.
3. Con una dosis de buena voluntad, tu apuntas una solución paralegal. Puedes aplicarla. Pero reza para que ningún francotirador, ni ningún vecino, ni ningún grupo político, ni nadie ejerza la acción pública en materia de urbanismo y te impugne la concesión de esta licencia. Entonces sucedería aquello de que “por la caridad entró la peste”. Tú no tienes ningún interés espurio en conceder la licencia ni te llevas nada por hacerlo. Solo quieres favorecer la situación difícil de un vecino. Pero a veces estas cosas acaban mal. Esperemos que no suceda nada así.

[509] Medidas disciplinarias ante derribos sin licencia

Aragón. Se han ejecutado dos derribos sin licencia y voy a iniciar sendos expedientes de restitución de la legalidad. En un caso se solicitó licencia con proyecto, se informó favorablemente y "únicamente" se incumplen las condiciones de licencia respecto al pago de ICIO, avales de daños en vía pública y de gestión de residuos. En el otro caso tenían una orden de ejecución para limpieza y cerramientos y han derribado. 
Ambos derribos son legalizables ya que no afectan a edificios protegidos, concretamente se trata de naves industriales en mal estado. 
Mi cuestión es qué les requiero en la restitución de la legalidad, ya que los avales ya no tienen sentido, y en el caso de la falta de proyecto de derribo entiendo que tampoco tiene sentido requerirlo una vez derribada la nave. ¿Requiero el pago del ICIO y se van de rositas? 
Mi Ayuntamiento no ha sancionado nunca, solamente restituimos la legalidad, pero me parece desproporcionado sólo requerir ICIO ante tremenda acción.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo opino que en acciones de derribo, no siendo construcciones a conservar, no procede iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad infringida. Es algo que no tiene sentido.
2. Ahora bien, creo que procede que se les liquide el ICIO, la tasa por la concesión de la licencia, si tu Ayuntamiento la tiene establecidas.
3. Y por supuesto, procede que iniciéis un procedimiento sancionador. Dices que tu Ayuntamiento nunca ha sancionado. Ante ello no tengo nada que decir. Yo creo que procede que se sancione a todo aquel que ha efectuado unas obras sin licencia. Pero si Tu Ayuntamiento no quiere hacerlo, nada tengo que decir. Pero tu mismo, dices que no te parece bien que liquides el ICIO y que se vayan de rositas.
4. Por lo que se refiere a incumplimientos menores, habiendo solicitado y obtenido la licencia, siempre tienes la posibilidad de imponer multas coercitivas tras el correspondiente requerimiento de la obligación de hacer que han incumplido.

[508] Certificado fin de obra de edificio de año construcción 1944.

Queremos solicitar una subvención de AENA, para la insonorización del edificio, y nos piden el certificado de fin de obra. No sé donde pedirlo, ya que es un edificio construido en el año 1944.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Es evidente que el certificado final de obra de una construcción del año 1944, no lo puedes tener ni obtener. Deberías contactar con un arquitecto, el cual posiblemente se pondrá en contacto con AENA, y sabrá qué tipo de Informe puede hacerse para sustituir el certificado final de obra, que tenga los mismos efectos para obtener la subvención de insonorización.

[507] Viviendas independientes en vivienda unifamiliar

Catalunya. Se trata de un conjunto de viviendas unifamiliares en hilera. Cada una de las casas de desarrolla en planta baja y una planta piso. En una de las casas se ha realizado dos cocinas una en cada planta. Se aceptó la propuesta puesto que no hay ninguna normativa que impida tener dos cocinas en una vivienda. La casa tiene un solo contador de electricidad y de agua. 
Ahora nos solicitan poder abrir otra puerta de acceso a la vivienda, justo delante de la escalera, para que el acceso a la planta primera sea totalmente independiente a la planta baja. Ya nos dicen que esto se realiza puesto que en planta baja viven los abuelos y en planta piso la hija y nietos. La normativa NO permite mas que una vivienda. El acceso a las viviendas se realiza por una zona comunitaria. 
¿Cómo lo veis? Si damos licencia…facilitamos la existencia de dos viviendas independientes contraviniendo la normativa?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No queda claro con la descripción que haces, si realmente se construyen dos viviendas o una sola con accesos independientes desde un espacio común.
2. Por otra parte, dices que tan solo tienen un contador de electricidad y de agua.
3. Sin embargo, parece que estamos ante un fraude de ley. Todo indica que se trata de dos viviendas en una vivienda unifamiliar donde el planeamiento tan solo permite viviendas unifamiliares.
4. Ante la duda, te aconsejo aplicar el principio de seguridad: es preferible denegar la licencia que concederla.

[506] Informes de los tecnicos municipales preceptivos para el otorgamiento de licencias

En relación con el tema que os anuncio se me plantean unas dudas en orden a si puedo o no como particular- persona física que proyecta ejecutar una obra- solicitar directamente de la administración local y con caracter previo a solicitar la licencia de obra, que se emita informe técnico y jurídico por los órganos competentes de la administración local.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Las Administraciones Públicas, y en concreto los Ayuntamientos no emiten informes sobre las obras a ejecutar por un particular. Esto lo hacen los arquitectos o los abogados particulares, si tú se lo pides. El Ayuntamiento solo puede emitir el certificado de aprovechamiento urbanístico de la finca en la cual quieres efectuar unas obras. También según las Comunidades, pueden emitir certificados de compatibilidad urbanística de una finca. Supongo que los técnicos municipales te informarán de palabra y sin compromiso sobre si las obras que pretendes ejecutar son adecuadas al planeamiento vigente.

[505] Aplicación del CTE en urbanismo

En la urbanización de una calle que no pertenece a los terrenos próximos y vinculados a un proyecto de edificación ya que no se contempla edificación sino sólo urbanización, ¿es de obligatorio cumplimiento DB-SUA?
En caso de no ser obligatorio, ¿qué normativa regiría el diseño de estos espacios?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El Código Técnico de la Edificación tan solo es aplicable a los edificios, y no a las obras de urbanización.
2. Preguntas por el diseño de estos espacios. Creo que el diseño viene determinado por el planeamiento general o derivado aplicable (plan parcial o plan especial). Por lo que se refiere a los elementos constructivos, deben figurar en el Proyecto de Urbanización a tramitar y aprobar por el Ayuntamiento, ya que según parece deducirse de tu pregunta, la urbanización de esta calle no está vinculada a ningún plan derivado de iniciativa privada.

[503] Constitución de Junta de Compensación sobre un suelo urbano no consolidado ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Situación: Andalucía.
Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbanística de 2005(adoptado a la LOUA) .
La situación es la siguiente. El Ayuntamiento aprobó en 1998 un Plan Parcial que desarrollaba un suelo urbanizable industrial, conforme a las NN. SS. vigentes de la fecha. 
Posteriormente, y una vez comenzada la redacción del Plan General de Ordenación Urbanística, la totalidad de propietarios (existía un propietario mayoritario, y otros dos propietarios), presentaron a trámite un Proyecto de Reparcelación conforme al artículo 104.2 de la LOUA, como la totalidad de propietarios, que se aprobó en el año 2004, y se inscribió en el Registro de la Propiedad. Por tanto, en el PGOU aprobado en 2005, el sector figura como un "Suelo Urbano No Consolidado", pendiente de ejecutar la urbanización, y su ordenación detallada figura en los planos del PGOU.
A día de la fecha, año 2018, la urbanización no se ha ejecutado. 
El propietario mayoritario ha vendido las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación, a distintos propietarios. Uno de estos nuevos propietarios adquirientes, que ostenta la titularidad actual de más del 60% de las fincas resultantes, ha presentado a trámite "INICIATIVA URBANÍSTICA PARA EL ESTABLECIMIENTO DEL SISTEMA DE COMPENSACIÓN: PRESENTACIÓN DE ESTATUTOS Y BASES DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN", alegando que es necesario establecer dicha Junta de Compensación para poder llevar a cabo la Urbanización (ya que es necesario Redactar y Presentar trámite un Proyecto de Urbanización, para después ejecutar las obras).
Las preguntas son:
1. ¿Se puede admitir a trámite una Junta de Compensación sobre un suelo ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad, y clasificado por el PGOU como Suelo Urbano No Consolidado?
2. ¿ En el caso de que haya que admitirlo a trámite, como se salvaguarda los derechos de los propietario minoritarios, que han comprado fincas resultantes ya reparceladas, si al amparo de la Junta de Compensación, el propietario mayoritario quisiese, por ejemplo, modificar la ordenación del sector?.
3. En el caso de que no proceda. ¿Que mecanismo se podría articular desde el Ayuntamiento, para garantizar que todos los propietarios del sector, asumen sus gastos de urbanización, al amparo de los compromisos suscritos en Proyecto de Reparcelación aprobado, ( que está elevado a escritura pública ante notario)?
4. ¿Tendría cabida un convenio de gestión para ejecutar la urbanización, donde se definiese como se actuaría, si algún propietario minoritario, no quisiese hacerse cargo de sus gastos de urbanización y no suscribiese el convenio?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Opino que se puede admitir a trámite, pues la Junta de Compensación es necesaria para redactar, aprobar y ejecutar el Proyecto de Urbanización.
2. En principio el Proyecto de Reparcelación, ya aprobado, no puede modificarlo el socio mayoritario. El Proyecto de Reparcelación tan solo puede modificarlo el Ayuntamiento, por razones de interés general. Por lo tanto, los propietarios minoritarios están perfectamente protegidos por el propio Ayuntamiento que debe velar por el interés general. Por otra parte, para modificar la ordenación haría falta modificar el planeamiento general. Y la distribución de cargas y beneficios siempre responde a la aportación de fincas a la reparcelación, por lo cual no veo como el socio mayoritario puede perjudicar los propietarios minoritarios sin la aprobación del Ayuntamiento.
3. La Junta de compensación, al aprobar el proyecto de urbanización, repartirá las cuotas resultantes entre todos los propietarios, cosa que aprobará el Ayuntamiento. A partir de aquí, todos los propietarios deberán contribuir con sus cuotas a la ejecución de las obras de urbanización. Aquel propietario que no contribuya con las cuotas que se le asignen, deberá soportar las consecuencias previstas en la ley, que llegarán a la vía del constreñimiento.
4. Creo que no es necesario ni procede ningún convenio de gestión, pues la Ley regula perfectamente las obligaciones de los propietarios, dentro de la Junta de compensación, para la ejecución de las obras de urbanización.

[502] Competencias arquitecto técnico en redactar y asumir modificaciones de plan General en suelo no urbanizable

Soy arquitecta funcionaria de una administración municipal y me encuentro trabajando en urbanismo, informando instrumentos de Planeamiento. 
Nos ha llegado la consulta de un arquitecto técnico externo para redactar en exclusiva una modificación puntual del planeamiento general del municipio, en suelo no urbanizable.
Por ello, quisiera plantear una consulta sobre la titulación habilitante para redactar instrumentos de planeamiento de todo tipo. En general estos instrumentos vienen firmados por un arquitecto o ingeniero de caminos. No sé, si sería posible que un ingeniero agrónomo asumiera la responsabilidad de redactar un instrumento de planeamiento en el suelo no urbanizable, y en especial la pregunta es si en el caso que nos ocupa un arquitecto técnico puede asumir en exclusiva la redacción de una modificación de planeamiento en suelo no urbanizable, y/o en suelo urbano. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La pregunta tiene su intríngulis y no es fácil de contestar, porque carecemos de normativa al respecto, y la jurisprudencia tampoco es clara ni abundante.
2. En primer lugar hay que decir que los arquitectos técnicos hasta fecha reciente al menos, no incluían en sus estudios las materias de urbanismo. Desconozco si con la adaptación de sus estudios al plan Bolonia han incluido esta materia.
3. Pero también hay que tener en cuenta que el urbanismo no es como la redacción de proyectos de obras. En los Proyectos, una vez tienen la licencia de obras, toda la responsabilidad recae en el autor del proyecto y en el director de la obra. El Ayuntamiento no tiene responsabilidad alguna en la seguridad de la obra. Y además tenemos una LOE que regula (a veces con indefiniciones) la competencia de los diversos técnicos para redactar un proyecto de obras y para dirigir dichas obras.
4. En cambio en el urbanismo, sea quien sea el autor, toda la responsabilidad de la corrección legal del plan recae en el Ayuntamiento y en la Comunidad Autónoma que lo aprueba definitivamente.
5. Esta diferencia hace que los Tribunales consideren que la autoría del plan sea mucho menos importante que la autoría del Proyecto.
6. Cuando el Tribunal Supremo consideró que un plan general redactado por un geógrafo era válido, argumento lo siguiente: aunque redactado por un geógrafo, el plan ha sido analizado por los arquitectos municipales, y el ayuntamiento lo ha aprobado inicialmente y provisionalmente. Y después ha recibido la aprobación definitiva de la Comunidad Autónoma. Luego el plan no puede estar mal hecho.
7. Después de estos razonamientos, poco más puedo decirte. Si quieres denegar la aprobación inicial del plan por falta de competencia del técnico redactor del mismo, antes deberías enterarte si los arquitectos técnicos han incluido o no la materia de urbanismo en su plan de estudios.
8. Yo personalmente, aprobaría o no el plan redactado por un arquitecto técnico, en base a su contenido. Si está bien hecho lo aprobaría. Y si está mal hecho, denegaría su aprobación. Pero estas es mi opinión, que no es compartida por muchas personas.

[501] Procedencia de otorgamiento de licencia de utilización a piscina privada de vivienda unifamiliar

Soy técnico de un Ayuntamiento de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se nos plantea la solicitud de licencia de ocupación para una piscina de uso privado situada en el patio de una vivienda unifamiliar que en su día obtuvo su licencia de ocupación (evidentemente sin piscina). La piscina se realiza con proyecto, bajo la dirección técnica de Arquitecto y cuenta con certificado final de obra.
Mi duda es sobre la procedencia de lo solicitado, pues no parece lógico ni necesario al contar ya la edificación principal con ella. No se modifican las acometidas de servicios existentes, ni se producen alteraciones sustanciales de lo ya edificado (no hay incrementos de volumen, las actuaciones no se ven desde la calle, etc). No deja de ser una instalación más de una vivienda legal existente en suelo urbano consolidado.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Estoy completamente de acuerdo contigo, en que una piscina privada en una vivienda unifamiliar, no precisa licencia de ocupación ni de actividad, por los motivos que tú explicas. No creo que exista ninguna norma autonómica en Andalucía que lo exija.

[500] Valoración de suelo dotacional o equipamiento

Me piden en el Ayuntamiento de la Comunidad Valenciana en el que trabajo, la valoración de parcelas de suelo de equipamiento resultantes de un Plan Especial para la creación de suelo Dotacional Público en Suelo No Urbanizable General.
Tiene fijados parámetros urbanísticos establecidos (edificabilidad, ocupación, altura, etc...) y la zona ya se encuentra urbanizada, teniendo estas parcelas la condición de solar. Hay ya parcelas edificadas y en uso. Esta zona está situada entre suelo no urbanizable común y un polígono industrial con el que está totalmente conectado.
El fin de estas valoraciones es la elaboración de las escrituras de dichas parcelas y su inscripción en el Registro de la Propiedad. No se trata de expropiar ni valorar para ningún otro fin.
Mi criterio es realizar la valoración con el método residual estático (artº22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo) asemejándolo al suelo industrial anexo ya que no hay mercado de suelo para equipamiento y minorando el valor resultante mediante un coeficiente que podría estar entre el 60 y el 70% por tratarse de un suelo sin carácter lucrativo, pero tengo dudas al respecto a cómo justificar ese coeficiente reductor ya que es un suelo con unas características muy concretas y distintas de otros suelos.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo estoy de acuerdo con la propuesta que tú haces para valorar este suelo dotacional. Me parece muy bien que lo equipares al suelo industrial, y que apliques el método residual estático. Donde tengo mis dudas es en la aplicación del coeficiente reductor para minorar su valor, por no tener un carácter lucrativo. Una cosa es que sea un suelo que no puede colocarse en el mercado, por lo cual no existe valores de comparación, y otra cosa es que su coste no sea similar al suelo industrial. Yo personalmente no aplicaría este coeficiente reductor.

[499] Posibilidad de obtener licencia de obra mayor en suelo sin proyecto de urbanización aprobado pero con más de 2/3 de la totalidad de la unidad de ejecucion edificada

Me gustaría saber si existe alguna posibilidad de edificar sobre un suelo perteneciente a una Unidad de Actuación (de vivienda unifamiliares aisladas, en su mayoría) que tiene un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente (en este caso en el año 2011) pero en la que no se ha presentado proyecto de urbanización en el Ayuntamiento. En la realidad, más de 2/3 de las viviendas de la U.E. se han construido y finalizado completamente. Cuentan con suministro de agua, luz, algunas zonas con alumbrado público, calles y aceras (aunque algunas no estén en demasiado buen estado); construidas desde 2006, incluso con anterioridad al proyecto de reparcelación.
Entiendo que por no estar urbanizado no cuenta con la condición de solar, sino que es una parcela y que si no existe proyecto de urbanización el Ayuntamiento tampoco podrá dar una alineación o rasante; pero, si todas las viviendas del entorno cuentan con los suministros básicos de agua, luz, recogida de basuras, pagan IBI, etc. parece que se reducen bastante las posibilidades de que los propietarios promuevan un proyecto de urbanización...
¿Existe alguna otra opción para urbanizaciones de este tipo que están consolidadas en gran medida?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El caso que planteas es muy general y común en toda España. Son cientos las urbanizaciones con estas condiciones.
2. Por supuesto en este tipo de suelo no se puede conceder ninguna licencia de obras, a pesar de que las 2/3 partes de las parcelas estén ya edificadas. Y a esto no hay que darles más vueltas. Las cientos de ilegalidades cometidas, ya sean por licencias concedidas contra la legislación vigente, ya sea por la tolerancia que ha tenido la Administración local en el supuesto que no haya concedido las licencias, no amparan futuras ilegalidades.
3. Preguntas por la manera de arreglar esto. Pues en teoría es sencillo, aunque en la práctica no lo es tanto. Se delimita una unidad de actuación en el planeamiento, como suelo urbano no consolidado. Se desarrolla por la modalidad de cooperación, es decir, se pone al frente el Ayuntamiento. Y a partir de aquí, se redacta el Proyecto de Urbanización, y se ejecuta mediante cuotas urbanísticas, ya que los propietarios deben pagar la urbanización al 100 %.
4. La dificultad estriba en que los propietarios normalmente no quieren pagar estas cuotas urbanísticas que suelen ser elevadas. Esto solo se puede solucionar con mano izquierda mezclada con la mano derecha, por parte del Alcalde y los concejales del equipo de gobierno. Pero esto ya no es jurídico, sino meta o extra jurídico.

[498] Disposición de puerta sobre servidumbre de paso en finca rústica

Soy arquitecto municipal en un municipio de la Comunidad de Madrid.
El propietario de una finca comienza a realizar unas obras consistentes en la disposición de una puerta sobre un camino en una finca rústica. Uno de los vecinos colindantes denuncia, dado que es camino de acceso a su finca y se paralizan las obras, puesto que no disponía de ningún tipo de autorización para ello.
El propietario solicita licencia de obras para la ejecución de la referida obra. Revisado los visores de la Comunidad de Madrid, puede observarse que la referida servidumbre de paso es ya visible en las fotos aéreas de 1941 y por tanto, resultaría ser una servidumbre constituida aparente.
Se requiere al propietario para que aporte la documentación que entienda pertinente que justifique la disposición de dicha puerta. Aporta documentación en la que señala que dicha servidumbre no está inscrita y que simplemente se trata de un mero paso tolerado o consentido.
Además, establece que varios de los propietarios a los que da servicio tendrían salida a camino público y por tanto no existe causa para el establecimiento de dicha servidumbre de paso. Y que los propietarios que no lo tienen, entre ellos la vecina que denunció las obras, podrían acceder a sus fincas a través de fincas de familiares suyos. Por lo que la servidumbre habría de adjudicárseles a ellos.
Cabe señalar que la finca se enclava sobre terrenos especialmente protegidos sectorialmente donde la apertura de nuevos caminos es una actividad con un importante impacto ambiental.
En todo caso, por enclavarse en dicho suelo y ser obras que exceden la mera reforma y mantenimiento, habrían de recabarse también, antes de autorizar la licencia, informes de la Consejería de Medio Ambiente.
Mi pregunta es si se debe seguir tramitando la autorización, dando traslado del expediente a la Comunidad de Madrid, dado que el problema es entre terceros o bien, en tanto no esté asegurado el acceso de los vecinos colindantes, resulta más prudente paralizar el procedimiento.
También querría saber si la disposición de un nuevo camino, en caso de que los vecinos colindantes, pretendan seguir utilizando la servidumbre como hasta ahora, solo sería factible tras la resolución de un procedimiento judicial.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Quiero entender de tu pregunta, que el camino donde se ha instalado una puerta sin licencia, y para cuya obra ahora te solicitan la licencia urbanística de obras, no es un camino público municipal de forma indubitada, sino un camino particular.
2. Por lo tanto, la duda se concierne a determinar si sobre este camino particular, propiedad del titular de la finca, existe alguna servidumbre de paso.
3. Si lo que antecede es lo que sucede y yo lo he entendido correctamente, la solución es fácil: estamos ante un problema de derecho civil, que no corresponde resolver al Ayuntamiento, ni a la Comunidad de Madrid, ni a la jurisdicción contenciosa administrativa.
4. Por lo tanto, si la petición de la licencia contiene la documentación precisa, y en vuestro planeamiento no existe ninguna norma que prohíba la instalación de puertas en los caminos privados de acceso a las fincas rústicas, el Ayuntamiento tiene la obligación de otorgar la licencia solicitada. Como tu muy bien sabes, las licencias se conceden sin perjuicio de terceros y salvado el derecho de propiedad.
5. Y vosotros, bajo ningún concepto, podéis retrasar la concesión de la licencia. Si los que creen y dicen tener una servidumbre de paso sobre este camino que ahora se va a cerrar, ven perjudicados sus derechos, deberán acudir al Juzgado de 1ª instancia competente por razón del territorio, y ejercer allí las acciones legales que les correspondan.

[497] Contratos Menores para la Dirección de Obra o Asistencias Técnicas al Director de Obra

Acabo de leer su comentario sobre este asunto [331] y me interesa saber si conoce de algún comentario a partir del suyo, sobre todo teniendo en cuenta la entrada en vigor de la nueva normativa.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En el comentario al que tu aludes, me refería al problema que existe para efectuar contratos menores para la dirección de obras o asistencias técnicas al director, por el hecho de que en todo contrato de obras, al considerar el periodo de garantía, las obligaciones del director de la obra supera el plazo de un año, cuando todos sabemos que el contrato menos no puede tener una duración superior al año. El mismo problema se plantea con la contratación de un letrado para llevar un contencioso, ya que en la práctica no existen hoy en España contenciosos que se resuelvan en un año.
Este problema no ha sido resuelto por la nueva Ley, la cual nada dice al respecto. Como sabes, más bien ha agravado los problemas del contrato menor pues ha rebajado su cuantía a 40.000 y 15.000 €, y ha prohibido contratar con el mismo contratista diversos contratos que superen la cuantía anual anterior.
Sobre el tema de la duración del contrato, sigo opinando lo mismo: creo que un contrato de dirección de obra cuya duración no supere el año, es legal, sin atender al tiempo de la garantía. Sin embargo, en Internet encontrarás informes de juristas más prestigiosos que yo que afirman lo contrario. Es decir, que según ellos NO SE PUEDE HACER NINGÚN CONTRATO MENOR para direcciones de obras. Y tampoco para letrados que lleven contenciosos. Yo pienso lo contrario, con el debido respeto a mis prestigiosos colegas.
En lo que se refiere a la limitación anual para contratar con el mismo contratista, la nueva Ley es clara. Pero como todo el mundo sabe, la Junta Consultiva de Contratación Pública del Estado, ha emitido un Informe en la cual efectúa una interpretación de la nueva Ley que permite contratar con el mismo contratista diversos contratos que entre ellos superen los límites, siempre que no cada contrato tenga una independencia total y no estén relacionados entre sí. Es decir, que podemos continuar igual que antes. Mientras los Tribunales no se pronuncien, parece que podemos seguir la línea de este Informe.

[496] Vinculación de sistemas generales a sector. Cesion y ejecución

En unas Normas Subsidiarias Muncipales con Adaptación Parcial a la LOUA (Andalucía) me encuentro con un sector de suelo urbanizable que constituye su propia área de reparto. De hecho, en estas NNSS cada sector constituye su propia área de reparto y se dice expresamente en las normas urbanísticas que no existen sistemas generales adscritos o incluidos.
Sin embargo, al proceder a desarrollar un sector, encuentro que su ficha de planeamiento incluye una "carga" significativa:
1. La cesión libre y gratuita de terrenos adyacentes al sector (y del mismo propietario) con destino a la formalización de un sistema general viario.
2. La ejecución de la urbanización del citado sistema general viario.
Ni en la ficha de planeamiento ni en ningún otro sitio se especifica la superficie de terreno para sistema general que se debe ceder o urbanizar.
Ningún otro sector de las mismas características tiene adscrita la obtención o la ejecución de sistemas generales de ningún tipo.
Además, la Administración local pretende que el propietario del sector y de los terrenos del sistema general viario los ceda "ya" y los urbanice.
Si lo dice así la ficha de planeamiento, ¿se tiene el propietario que "tragar" la cesión gratuita de sus terrenos y la ejecución de este sistema general viario?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Se trata de un caso muy complejo y no fácil de dictaminar en un foro de consultas y respuestas breves, ya que requeriría un informe serio y más largo, con estudio de toda la documentación.
2. Con los elementos que me proporcionas, yo diría que las Normas Subsidiarias, en el punto que expones son de dudosa legalidad, por las cesiones que impone que pueden contravenir el principio sagrado del urbanismo como es la justa distribución de cargas y beneficios.
3. Pero la ilegalidad de un planeamiento no la puede declarar ni el propio Ayuntamiento, ni la Comunidad Autónoma a no ser que acudan a la revisión de oficio, o bien los Tribunales si el afectado las impugna, ahora de forma indirecta al impugnar una obligación de cesión que se le pueda imponer.
4. Por lo tanto, mi opinión es que ante la probable ilegalidad de las NN SS, o bien la Comunidad Autónoma inicia una revisión de oficio, o bien el particular afectado recurre la obligación de cesión ante la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Superior de Justicia de la sede que le corresponda, de los 3 que existen en Andalucía.

[495] Sector de suelo urbanizable con reservas para dotaciones muy por encima de la LOUA

Comunidad Autónoma: Andalucía.
Planeamiento General: Normas Subsidiarias Muncipales Adaptadas Parcialmente a la LOUA.
Ámbito: sector de suelo urbanizable sectorizado de uso global industrial.
Actividad industrial preexistente (edificación+instalaciones exteriores) antes de las citadas NNSS, compatible con el modelo urbanísitico-territorial previsto en ellas.
Las reservas para dotaciones locales (espacios libres y equipamientos) que establece la ficha de planeamiento correspondiente al sector son del 50% de su superficie, muy por encima del rango (14-20%) que establece la LOUA. En el resto de sectores de suelo urbanizable industriales, las reservas para dotaciones sí se encuentran en ese rango (14-20%) de la LOUA.
El desarrollo del plan parcial del sector con estas determinaciones urbanísticas haría inviable la actividad industrial preexistente, a pesar de que supuestamente se definió con esas características para darle continuidad a la misma.
¿Puede la ficha de planeamiento de un sector establecer una reservas para dotaciones superiores a las de la LOUA?
¿Se puede considerar una error material?
¿Es necesario redactar una innovación -no estructural- que ajuste las reservas para dotaciones de sistemas locales al rango 14-20% de la LOUA?
¿Es posible redactar un plan parcial ajustando estas reservas para dotaciones sin necesidad de hacer una innovación previa?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las preguntas en el orden formulado, aunque tengo dudas en las respuestas pues la terminología usada no la conozco suficientemente.
1. Puede la ficha de planeamiento de un sector establecer una reservas para dotaciones superiores a las de la LOUA?
Si las dotaciones que establece la LOUA son las máximas, el planeamiento no puede establecer otras superiores. En otras palabras, debería la LOUA dejar claro que las dotaciones establecidas son las mínimas, para entender que el planeamiento puede establecer otras superiores.
2. ¿Se puede considerar una error material?
Esto no es un error material. Si el planeamiento establece dotaciones superiores a las permitidas, solo puede modificarse, o bien mediante un procedimiento de revisión de oficio de la aprobación del planeamiento por parte de la Administración que acordó dicha aprobación definitiva, o bien mediante Sentencia Judicial de la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en la sede territorial que corresponda de las 3 existentes.
3. ¿Es necesario redactar una innovación -no estructural- que ajuste las reservas para dotaciones de sistemas locales al rango 14-20% de la LOUA?
Mi opinión es que esto es lo que corresponde. Una modificación puntual del planeamiento que establece unas dotaciones superiores a las permitidas.
4. ¿Es posible redactar un plan parcial ajustando estas reservas para dotaciones sin necesidad de hacer una innovación previa?
Cualquier plan derivado, como es un plan parcial, que contradiga en lo más mínimo al planeamiento general, es nulo de pleno derecho. Por lo tanto, mi respuesta es negativa. Y ante la más mínima duda de que un plan derivado pueda contravenir el planeamiento general, debe procederse a la modificación puntual del planeamiento general, por razones de seguridad jurídica.

[494] Rampa de garaje de vivienda unifamiliar en zona verde pública

Catalunya. En la rehabilitación de una vivienda unifamiliar, me solicitan poder ubicar la rampa de acceso a la planta sótano, destinada a garaje, en zona verde pública. La vivienda está en testera, tiene dos frentes a vía pública y un tercero, a esta zona verde pública (ZV). Se da el caso que por la fachada que da a la ZV, ya existían dos accesos en la edificación original y además la parcela lindante, actualmente un corral, tiene su acceso también a través de la ZV. Teniendo en cuenta que, el POUM es de 2011 y las edificaciones y corral de principios del s.XX; y que estas dos parcelas siempre han tenido su acceso por la ZV, se podría autorizar la utilización de la ZV para acceder al garaje?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo siempre he opinado que no hay inconveniente en que existan accesos a las viviendas o a aparcamientos privados a través de zonas verdes, siempre que el planeamiento lo prevea. Algunos opinan que esto no es legal. Yo digo que existen miles de casos en los que se accede a viviendas y a aparcamientos a través de zonas verdes públicas. Supongo que el planeamiento lo autoriza, o bien se han consentido mediante licencia desde hace muchos años.
2. El problema en tu caso, es que supongo que no existe ninguna previsión al respecto en tu planeamiento general. Y ante este supuesto, yo no me atrevo a decir que es correcto autorizar estos accesos.

[493] Expediente de legalizacion de vivienda

Se trata de legalizar una vivienda unifamiliar construida en el año 2017, sin proyecto y por tanto sin licencia en Castilla La Mancha. La vivienda ya está en uso.
Hemos entregado al ayuntamiento un expediente de legalización firmado por un arquitecto y en el ayuntamiento nos dicen que se debe aportar, además, un final de obra firmado por un aparejador 
Querría saber si es necesario y donde se regula la documentación a presentar en el caso de Expedientes de legalización 
Desde el punto de vista urbanístico la vivienda cumple todos los parámetros de la Normativa Urbanística de aplicación , pero no cumple el CTE en alguno de sus puntos, como el DB-HE , eso sería algún impedimento ? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo no conozco ninguna normativa urbanística que establezca la documentación exigible para legalizar una vivienda construida sin licencia. Supongo que existirá pero yo no la conozco.
2. Ante esta falta de regulación, yo considero que para legalizar una vivienda hay que aportar la misma documentación que se exige para la concesión de la licencia. Solamente se podrá prescindir de aquellos documentos que hagan referencia exclusiva a la ejecución de las obras, por ejemplo el tratamiento de los materiales de derribo y así otros documentos similares.
3. Si la vivienda no cumple con alguna norma preceptiva, no podrá legalizarse, y quedará fuera de ordenación o con volumen disconforme, según lo establezca la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma.
4. En cualquier caso no puede ser objeto ni de expediente sancionador ni de expediente de restauración de la legalidad urbanística infringida, por el transcurso de los años desde la finalización de las obras en el año 2007, dando por supuesto que no se ha construido en suelo urbano destinado a dotación púbica, o en suelo no urbanizable de especial protección.

[492] Licencia de primera ocupación de vivienda unifamiliar con infracción urbanística y decreto de demolición.

Ubicación, municipio de Andalucía.
Proyecto de vivienda unifamiliar entre medianeras.
Licencia de obra concedida conforme al tercer reformado presentado, por que los anteriores incumplían la normativa urbanística de fondo máximo edificable (antecedentes que están en el expediente de licencia).
Uno de los reformados que no se aprueban (previos) contiene una edificación al fondo de la parcela, no colindante con la edificación principal, que no se ajusta a planeamiento, y así se hace constar en el informe emitido para la concesión de licencia.
Comienza la obra, y durante la ejecución, por una denuncia de un vecino, se procede a inspeccionar la obra, detectándose que se está llevando a cabo la construcción de la edificación al fondo de la parcela, que no había sido autorizada.
Se procede a incoar expediente de restauración del orden jurídico perturbado, que concluye con decreto de demolición de lo ilegalmente construido, por no ser legalizable. El promotor no recurre.
Continúan las obras, y han solicitado la Licencia de Primera Ocupación, con certificado final de obras, según la dirección facultativa "conforme a proyecto". Aún no hemos llevado a cabo la inspección, pero nos hemos enterado que la edificación no sólo no ha sido demolida, si no que ha sido terminada.
¿Hay alguna solución para esta situación, que no sea la denegación de la licencia de primera ocupación?. ¿Existe alguna vía de primera ocupación parcial en una vivienda unifamiliar entre medianera, para evitar tener que informar sobre la construcción al fondo de la parcela que no es legal, ni legalizable y que ya tiene una orden de demolición, dado que son dos construcciones que no son colindantes?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Opino que conceder la licencia de 1ª ocupación a la vivienda, en base a que está separada de la edificación al fondo de la parcela, edificación ilegalizable, es correr un riesgo, especialmente cuando existe un vecino denunciante.
Creo que es más seguro denegar la licencia de 1ª ocupación pues en la parcela para la cual se ha pedido la licencia existe una edificación ilegal, con orden de derribo. Motivado de esta manera, se puede denegar la licencia de 1ª ocupación. La ilegalidad de construir en el mismo momento dos edificios en la misma parcela, uno con licencia y el otro sin licencia, es patente.
La otra solución que el Ayuntamiento proceda al derribo de la construcción ilegal, previos los requerimientos procedentes, a cargo del propietario. Y una vez derribada la construcción ilegalizable, se podrá conceder la licencia de 1ª ocupación.

[491] Actividades a realizar sobre espacios en situación de fuera de ordenación urbanística

Soy arquitecto municipal en un Ayuntamiento de la Comunidad de Madrid. Un vecino quiere realizar una actividad profesional en una vivienda unifamiliar, lo cual estaría permitido según la ordenanza de aplicación. Quiere localizar dicha actividad sobre el antiguo garaje de la parcela, realizado en su momento sin licencia y/o autorización municipal. Aparentemente, este espacio de garaje no podría legalizarse, en tanto que incumplirían algunos de los parámetros urbanísticos, tales como retranqueos y/u ocupación. La norma recoge de manera excepcional la posibilidad de situar estos espacios fuera del área de movimiento, pero para uso exclusivo de garaje aparcamiento, aunque es posible que se diesen en su caso otros incumplimientos como la referida ocupación.
Cabe señalar que, en todo caso, a la vista del catastro y de las fotografías aéreas dicho garaje llevaría construido más de cuatro años por lo que, aún en situación de fuera de ordenación urbanística, no cabría realizar ninguna acción para reponer la legalidad urbanística sobre el mismo, y podría mantenerse y conservarse.
Por tanto, querría saber si se puede autorizar a situar la actividad propuesta sobre espacios en situación de fuera de ordenación ya existentes o bien esta autorización debe quedar limitada a la zona que cumple con la referida ordenanza de aplicación. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Como el garaje lleva construido más de 4 años, está claro que sobre él no se puede aplicar la normativa de restauración de la legalidad urbanística infringida, tal como tú muy bien indicas. Puede continuar como tal y no se puede impedir el uso de garaje.
2. Pero yo opino que no se puede permitir en este edificio fuera de ordenación, según la legislación urbanística de la CAM, un uso profesional.
3. Preguntas si se puede permitir el uso profesional en la parte que no está fuera de ordenación, y que podría legalizarse. Si la construcción forma un todo no divisible, pienso que esto no es posible. El garaje como tal está fuera de ordenación, porque una parte de él no cumple con los parámetros urbanísticos de la zona. Por lo cual opino que tampoco esto es posible. En una edificación no divisible, la parte que está fuera de ordenación contamina a todo el edificio.
4. Por ello, mi respuesta es negativa a las dos posibilidades que apuntas.
5. Por otra parte, si uno de los parámetros que no cumple es la separación con las fincas colindantes, hay que tener mucho cuidado en conceder la licencia, porque es muy probable que la impugnación de la licencia venga por parte de alguno de estos vecinos colindantes. Y si el Juzgado os anula la licencia, enseguida aparecerá la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento, y la posible repetición contra el arquitecto municipal que informó favorablemente la licencia. La prevención es la mejor (por no decir la única) medicina contra estos males, que por desgracia abundan en estos tiempos y en esta materia.

[489] Edificacion entre dos municipios

Soy arquitecto en un municipio de Catalunya. Tenemos un PERI y un plan parcial compartidos con el municipio vecino de un sector industrial. En el planeamiento derivado existe un plano de zonificación pero no hay un plano de parcelas. En el redactado no habla tampoco de parcelas "compartidas" entre los dos municipios.
En su dia se concedió licencia para construir una gran industria de manera que una parte está en nuestro municipio y otra parte en el municipio vecino. Algunos edificios estan compartidos y las parcelas tienen referencias catastrales distintas.
Me hacen la consulta porque quieren construir un nuevo almacén de la misma forma, una parte en nuestro municipio y la otra en el vecino.
Independientemente de las licencias anteriores, ¿es esto posible? no he encontrado fundamento jurídico con argumentos a favor o en contra.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si el planeamiento no dice nada sobre cómo se deben tramitar las licencias en este PERI compartido entre dos municipios, la única solución viable es acudir a los Servicios de Urbanismo Territoriales de la Generalitat.
2. No es posible que un municipio conceda una licencia para una obra sobre dos términos municipales, si no lo determina el planeamiento. Solo lo puede hacer la Comunidad Autónoma.
3. También deberá existir una normativa sobre el cobro del ICIO, la tasa de concesión de la licencia, la inspección urbanística y así con todo lo relacionado con los bienes que radican sobre los dos términos municipales. Igualmente digo para el Catastro y el IBI que de el cuelga.
4. En caso de duda, pregunta a los Ayuntamientos de Salou y de Vila-seca, cómo gestionan el complejo de Port Aventura, que se asienta sobre los dos municipios.

[487] Obligatoriedad del informe técnico en la tramitación de planeamiento municipal

Se tramita la Aprobación Inicial de un Plan Especial de Reforma Interior, por parte de un Ayuntamiento, no ha sido redactado por los servicios técnicos municipales. ¿Se puede llevar a Pleno con informe jurídico, pero sin el informe técnico del arquitecto municipal?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo distinguiría 3 supuestos:
a) Supuesto primero. Que el Plan especial de Reforma interior ha sido redactado por técnicos previo encargo del propio Ayuntamiento. En este supuesto, los técnicos redactores del Plan son arquitectos con contrato de servicio del Ayuntamiento. Aunque sería preferible que el arquitecto municipal informara el Plan, el hecho de que no lo haga, no considera que constituya ninguna ilegalidad. Pienso que con el informe jurídico municipal sería suficiente, porque el informe técnico está sustituido por los propios redactores.
b) Supuesto segundo: Que el Plan especial de Reforma Interior sea redactado por técnicos externos sin ningún encargo del Ayuntamiento, sino por encargo de unos particulares. En este supuesto considero que es necesario que exista un informe técnico del arquitecto municipal, además del informe jurídico. Y este informe es necesario que acompañe tanto la aprobación inicial como la aprobación provisional. Serían dudosamente legales dichas aprobaciones sin el informe técnico del arquitecto municipal.
c) Supuesto tercero: si el Ayuntamiento dispone de la competencia de la aprobación definitiva del planeamiento derivado, tal como sucede en algunas ocasiones en ciertas Comunidades Autónomas, entonces opino que sería ilegal dicha aprobación definitiva sin el informe favorable del arquitecto municipal, toda vez que en los otros supuestos existirá siempre un informe del arquitecto de los servicios urbanísticos de la Comunidad Autónoma. Pero si la competencia de la aprobación definitiva es municipal, no existirá otro informe técnico que el informe del arquitecto municipal. Y este informe técnico, junto con el informe jurídico, es preciso por similitud con la concesión de las licencias urbanísticas.

[485] Indemnización del ayuntamiento si revierte el suelo urbanizable a no urbanizable por incumplimiento de convenio

Un Ayuntamiento de la C.A. de Murcia en el nuevo PGMO clasifico un terreno en urbanizable sectorizado sujeto a un convenio urbanístico cuando con el planeamiento anterior era no urbanizable. Los propietarios mayoritarios se adhirieron al convenio pero hay otros propietarios con tierras en el sector que no están adheridos.
Con la crisis los propietarios adheridos al convenio "no han tirado del carro" y no se han cumplido los plazos ni determinaciones del convenio, no habiéndose realizado desarrollo alguno del mismo.
La pregunta es si podemos pedir al Ayuntamiento indemnización por la pérdida de derechos adquiridos o algo similar, en el caso que opte por revertir el suelo urbanizable sectorizado a no urbanizable por incumplimiento del convenio. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En principio no se puede hablar de derechos adquiridos por el simple hecho de que un terreno figure como urbanizable en el planeamiento. El único derecho existente es a promover la urbanización del suelo urbanizable, de acuerdo con lo que prevea el planeamiento.
2. Dices que el terreno está sujeto a un convenio urbanístico, cuya ejecución no ha tenido éxito. Pero yo desconozco quien tenía obligación de “tirar del carro”, como tu dices. En otras palabras, quien tenía obligación de constituir la Junta de compensación, o bien si correspondía al Ayuntamiento la redacción del proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización. 
3. Sin más datos sobre este Convenio, o sobre lo que dice el PGMO, no puedo decirte si existe alguna posibilidad de exigir daños y perjuicios al Ayuntamiento. En principio no suele ser viable esta exigencia.

[484] Incompatibilidad ex arquitecto municipal

He sido arquitecto municipal funcionario interino en un pequeño municipio de la Comunidad Autónoma de Andalucia. Recientemente he sido cesado al haberse ocupado mi plaza en propiedad. Tras comunicar dicha situación a mi colegio profesional, este me declara incompatible totalmente para trabajar como arquitecto por cuenta propia o ajena en este municipio durante dos años. Lo fundamenta en la aplicación del Art. 12.1 de la Ley 53/1984, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas. Yo ya no estoy al servicio de la Administración Pública y me cabe la duda de si este fundamento es de aplicación o no. Asimismo, en caso de serlo, si en efecto puede extenderse la incompatiblidad a todos los trabajos que pudiera llevar a cabo en mi profesión dentro de este termino municipal.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Con el debido respeto al asesor jurídico y al personal directivo de tu Colegio de Arquitectos, considero muy rigurosa la interpretación que hacen del artículo 12.1 de la Ley 53/1984, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas.
2. El referido artículo prohíbe al personal de las Administraciones Públicas que intervengan en los asuntos que ellos hayan tratado en los dos años anteriores. Pero tratándose de un arquitecto municipal, yo entiendo que esto se debe limitar a los asuntos concretos que tu trataste durante los dos últimos años, es decir licencias informadas, expedientes sancionadores, órdenes de ejecución, proyectos elaborados, direcciones de obras y otros expedientes similares en los que tu interviniste durante los dos años anteriores al cese.
3. Pero yo opino que esta incompatibilidad no puede extenderse al cliente que pueda solicitar de nuevo tus servicios en dicho municipio, siempre que sea un tema totalmente nuevo sobre el cual tu no tuviste ninguna intervención.
4. Pero claro, la resolución de tu Colegio, si te ha sido debidamente notificada, es ejecutiva, y contra ella solo caben los recursos que te habrán indicado en la resolución. Pienso que te corresponde interponer recurso de alzada ante el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, y si el Consejo confirma la incompatibilidad, no tendrás otra solución que interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, ya que el Consejo reside en Madrid.

[483] Informe de licencias

Mi pregunta es, ¿sobre qué extremos tiene que informar un arquitecto municipal ante la solicitud de una licencia municipal de edificación en la Comunitat Valenciana?
Según el artículo 21 del Decreto de 17 de junio de 1955 de Servicios de las Corporaciones Locales se deberá comprobar en todo caso si el acto proyectado se ajusta a los planes de ordenación urbana.
Por otro lado, en la Ley 1/1998 de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas se dice, en su artículo 31, que el cumplimiento de los preceptos de dicha ley será exigible para la concesión y renovación de las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas. 
No he encontrado ninguna otra referencia a requisitos legales para el otorgamiento de licencias. Ni si quiera el CTE, la LOE o la LOFCE se pronuncian sobre qué otros preceptos se tienen que revisar, ¿cuáles son?
Por otro lado y sabiendo la que responsabilidad en el cumplimiento de la normativa recae sobre los agentes de edificación, ¿está facultado el técnico municipal para determinar el sentido de su informe sobre el resto de cuestiones sobre las que no tiene obligación de revisar?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Aparte de los dos aspectos que citas (normativa urbanística y en concreto el planeamiento municipal y supramunicipal, y la Ley de accesibilidad), debes comprobar que el Proyecto contiene todos los documentos que exige el Código Técnico de la Edificación.
2. Igualmente debes comprobar que el técnico que firma el Proyecto es un técnico competente para el tipo de obra que se trata, lo cual no es precisamente fácil, en atención a la falta de concreción de la LOE y la vacilante jurisprudencia de los Juzgados y Tribunales.
3. Lo que no debes comprobar es la calidad técnica del proyecto. Esto es responsabilidad exclusiva del técnico que firma el proyecto.
4. Tampoco debes comprobar la calidad artística del proyecto, a no ser que en lo que se refiere a la fachada tu planeamiento tenga normas efectivas sobre materiales y otros aspectos visuales.

[482] Licencia para invernaderos

Planteo la siguiente cuestión para ver si me pueden informar o ver que es lo que procede hacer:
En un municipio de Ávila, con Normas Urbanísticas Municipales, se ha solicitado información para ver que tipo de licencia tienen que pedir para poder instalar un invernadero, para cultivo de plantas. Se plantean la posibilidad de los siguientes invernaderos:
-tipo túnel (que es el que se forma con barras ensambladas de hasta 10 m de ancho y 3,70 m de altura, y longitud 20 m, y revestido con plástico)
-tipo multitúnel (formado por una estructura de acero galvanizado de ancho 10 m y altura hasta 5,5 m y longitud 20 m que puede modularse y ampliarse, y revestido con plástico)
-tipo almacén (formado por una estructura de acero galvanizado de ancho 10 m y altura hasta 5,5 m y longitud 20 m que puede modularse y ampliarse, y revestido con chapa y cubierta también de chapa)
Se trata de invernaderos que ocuparían bastante extensión, y aunque es un uso permitido en el Suelo Rústico Común que es dónde se plantea, me surge la duda de si se tratan de edificaciones como tal y si hay que tramitarlo como una licencia de obra menor (el tipo túnel) independientemente de la superficie, al ser una instalación de escasa entidad y que en cualquier momento se puede desmontar?, y ¿como una licencia de obra mayor (el tipo multitúnel y almacén por llevar estructura y ser de mayor entidad constructiva)?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Mi opinión es que el quid de la cuestión no estriba en si debe tramitarse como obra mayor o como obra menor.
2. Partiendo del supuesto que tu confirmas, de que el planeamiento permite estos 3 tipos de invernadero, yo diría que la importancia es que se trata de unas obras que requieren un Proyecto, firmado por técnico competente, (preferiblemente ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola)
3. Con el informe técnico tuyo y el informe jurídico, puede concederse la licencia.
4. No creo que para este tipo de instalaciones, se requiera la aprobación de la Comisión de Urbanismo (u órgano similar) de la Junta de Castilla y León, cosa que tú sabrás perfectamente.