[497] Contratos Menores para la Dirección de Obra o Asistencias Técnicas al Director de Obra

Acabo de leer su comentario sobre este asunto [331] y me interesa saber si conoce de algún comentario a partir del suyo, sobre todo teniendo en cuenta la entrada en vigor de la nueva normativa.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En el comentario al que tu aludes, me refería al problema que existe para efectuar contratos menores para la dirección de obras o asistencias técnicas al director, por el hecho de que en todo contrato de obras, al considerar el periodo de garantía, las obligaciones del director de la obra supera el plazo de un año, cuando todos sabemos que el contrato menos no puede tener una duración superior al año. El mismo problema se plantea con la contratación de un letrado para llevar un contencioso, ya que en la práctica no existen hoy en España contenciosos que se resuelvan en un año.

Este problema no ha sido resuelto por la nueva Ley, la cual nada dice al respecto. Como sabes, más bien ha agravado los problemas del contrato menor pues ha rebajado su cuantía a 40.000 y 15.000 €, y ha prohibido contratar con el mismo contratista diversos contratos que superen la cuantía anual anterior.

Sobre el tema de la duración del contrato, sigo opinando lo mismo: creo que un contrato de dirección de obra cuya duración no supere el año, es legal, sin atender al tiempo de la garantía. Sin embargo, en Internet encontrarás informes de juristas más prestigiosos que yo que afirman lo contrario. Es decir, que según ellos NO SE PUEDE HACER NINGÚN CONTRATO MENOR para direcciones de obras. Y tampoco para letrados que lleven contenciosos. Yo pienso lo contrario, con el debido respeto a mis prestigiosos colegas.

En lo que se refiere a la limitación anual para contratar con el mismo contratista, la nueva Ley es clara. Pero como todo el mundo sabe, la Junta Consultiva de Contratación Pública del Estado, ha emitido un Informe en la cual efectúa una interpretación de la nueva Ley que permite contratar con el mismo contratista diversos contratos que entre ellos superen los límites, siempre que no cada contrato tenga una independencia total y no estén relacionados entre sí. Es decir, que podemos continuar igual que antes. Mientras los Tribunales no se pronuncien, parece que podemos seguir la línea de este Informe.

[496] Vinculación de sistemas generales a sector. Cesion y ejecución

En unas Normas Subsidiarias Muncipales con Adaptación Parcial a la LOUA (Andalucía) me encuentro con un sector de suelo urbanizable que constituye su propia área de reparto. De hecho, en estas NNSS cada sector constituye su propia área de reparto y se dice expresamente en las normas urbanísticas que no existen sistemas generales adscritos o incluidos.

Sin embargo, al proceder a desarrollar un sector, encuentro que su ficha de planeamiento incluye una "carga" significativa:

1. La cesión libre y gratuita de terrenos adyacentes al sector (y del mismo propietario) con destino a la formalización de un sistema general viario.

2. La ejecución de la urbanización del citado sistema general viario.

Ni en la ficha de planeamiento ni en ningún otro sitio se especifica la superficie de terreno para sistema general que se debe ceder o urbanizar.

Ningún otro sector de las mismas características tiene adscrita la obtención o la ejecución de sistemas generales de ningún tipo.

Además, la Administración local pretende que el propietario del sector y de los terrenos del sistema general viario los ceda "ya" y los urbanice.

Si lo dice así la ficha de planeamiento, ¿se tiene el propietario que "tragar" la cesión gratuita de sus terrenos y la ejecución de este sistema general viario?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Se trata de un caso muy complejo y no fácil de dictaminar en un foro de consultas y respuestas breves, ya que requeriría un informe serio y más largo, con estudio de toda la documentación.

2. Con los elementos que me proporcionas, yo diría que las Normas Subsidiarias, en el punto que expones son de dudosa legalidad, por las cesiones que impone que pueden contravenir el principio sagrado del urbanismo como es la justa distribución de cargas y beneficios.

3. Pero la ilegalidad de un planeamiento no la puede declarar ni el propio Ayuntamiento, ni la Comunidad Autónoma a no ser que acudan a la revisión de oficio, o bien los Tribunales si el afectado las impugna, ahora de forma indirecta al impugnar una obligación de cesión que se le pueda imponer.

4. Por lo tanto, mi opinión es que ante la probable ilegalidad de las NN SS, o bien la Comunidad Autónoma inicia una revisión de oficio, o bien el particular afectado recurre la obligación de cesión ante la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Superior de Justicia de la sede que le corresponda, de los 3 que existen en Andalucía.

[495] Sector de suelo urbanizable con reservas para dotaciones muy por encima de la LOUA

Comunidad Autónoma: Andalucía.

Planeamiento General: Normas Subsidiarias Muncipales Adaptadas Parcialmente a la LOUA.

Ámbito: sector de suelo urbanizable sectorizado de uso global industrial.

Actividad industrial preexistente (edificación+instalaciones exteriores) antes de las citadas NNSS, compatible con el modelo urbanísitico-territorial previsto en ellas.

Las reservas para dotaciones locales (espacios libres y equipamientos) que establece la ficha de planeamiento correspondiente al sector son del 50% de su superficie, muy por encima del rango (14-20%) que establece la LOUA. En el resto de sectores de suelo urbanizable industriales, las reservas para dotaciones sí se encuentran en ese rango (14-20%) de la LOUA.

El desarrollo del plan parcial del sector con estas determinaciones urbanísticas haría inviable la actividad industrial preexistente, a pesar de que supuestamente se definió con esas características para darle continuidad a la misma.

¿Puede la ficha de planeamiento de un sector establecer una reservas para dotaciones superiores a las de la LOUA?

¿Se puede considerar una error material?

¿Es necesario redactar una innovación -no estructural- que ajuste las reservas para dotaciones de sistemas locales al rango 14-20% de la LOUA?

¿Es posible redactar un plan parcial ajustando estas reservas para dotaciones sin necesidad de hacer una innovación previa?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Contesto las preguntas en el orden formulado, aunque tengo dudas en las respuestas pues la terminología usada no la conozco suficientemente.

1. Puede la ficha de planeamiento de un sector establecer una reservas para dotaciones superiores a las de la LOUA?

Si las dotaciones que establece la LOUA son las máximas, el planeamiento no puede establecer otras superiores. En otras palabras, debería la LOUA dejar claro que las dotaciones establecidas son las mínimas, para entender que el planeamiento puede establecer otras superiores.

2. ¿Se puede considerar una error material?

Esto no es un error material. Si el planeamiento establece dotaciones superiores a las permitidas, solo puede modificarse, o bien mediante un procedimiento de revisión de oficio de la aprobación del planeamiento por parte de la Administración que acordó dicha aprobación definitiva, o bien mediante Sentencia Judicial de la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en la sede territorial que corresponda de las 3 existentes.

3. ¿Es necesario redactar una innovación -no estructural- que ajuste las reservas para dotaciones de sistemas locales al rango 14-20% de la LOUA?

Mi opinión es que esto es lo que corresponde. Una modificación puntual del planeamiento que establece unas dotaciones superiores a las permitidas.

4. ¿Es posible redactar un plan parcial ajustando estas reservas para dotaciones sin necesidad de hacer una innovación previa?

Cualquier plan derivado, como es un plan parcial, que contradiga en lo más mínimo al planeamiento general, es nulo de pleno derecho. Por lo tanto, mi respuesta es negativa. Y ante la más mínima duda de que un plan derivado pueda contravenir el planeamiento general, debe procederse a la modificación puntual del planeamiento general, por razones de seguridad jurídica.

[494] Rampa de garaje de vivienda unifamiliar en zona verde pública

Catalunya. En la rehabilitación de una vivienda unifamiliar, me solicitan poder ubicar la rampa de acceso a la planta sótano, destinada a garaje, en zona verde pública. La vivienda está en testera, tiene dos frentes a vía pública y un tercero, a esta zona verde pública (ZV). Se da el caso que por la fachada que da a la ZV, ya existían dos accesos en la edificación original y además la parcela lindante, actualmente un corral, tiene su acceso también a través de la ZV. Teniendo en cuenta que, el POUM es de 2011 y las edificaciones y corral de principios del s.XX; y que estas dos parcelas siempre han tenido su acceso por la ZV, se podría autorizar la utilización de la ZV para acceder al garaje?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo siempre he opinado que no hay inconveniente en que existan accesos a las viviendas o a aparcamientos privados a través de zonas verdes, siempre que el planeamiento lo prevea. Algunos opinan que esto no es legal. Yo digo que existen miles de casos en los que se accede a viviendas y a aparcamientos a través de zonas verdes públicas. Supongo que el planeamiento lo autoriza, o bien se han consentido mediante licencia desde hace muchos años.

2. El problema en tu caso, es que supongo que no existe ninguna previsión al respecto en tu planeamiento general. Y ante este supuesto, yo no me atrevo a decir que es correcto autorizar estos accesos.

[493] Expediente de legalizacion de vivienda

Se trata de legalizar una vivienda unifamiliar construida en el año 2017, sin proyecto y por tanto sin licencia en Castilla La Mancha. La vivienda ya está en uso.

Hemos entregado al ayuntamiento un expediente de legalización firmado por un arquitecto y en el ayuntamiento nos dicen que se debe aportar, además, un final de obra firmado por un aparejador 

Querría saber si es necesario y donde se regula la documentación a presentar en el caso de Expedientes de legalización 

Desde el punto de vista urbanístico la vivienda cumple todos los parámetros de la Normativa Urbanística de aplicación , pero no cumple el CTE en alguno de sus puntos, como el DB-HE , eso sería algún impedimento ? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo no conozco ninguna normativa urbanística que establezca la documentación exigible para legalizar una vivienda construida sin licencia. Supongo que existirá pero yo no la conozco.

2. Ante esta falta de regulación, yo considero que para legalizar una vivienda hay que aportar la misma documentación que se exige para la concesión de la licencia. Solamente se podrá prescindir de aquellos documentos que hagan referencia exclusiva a la ejecución de las obras, por ejemplo el tratamiento de los materiales de derribo y así otros documentos similares.

3. Si la vivienda no cumple con alguna norma preceptiva, no podrá legalizarse, y quedará fuera de ordenación o con volumen disconforme, según lo establezca la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma.

4. En cualquier caso no puede ser objeto ni de expediente sancionador ni de expediente de restauración de la legalidad urbanística infringida, por el transcurso de los años desde la finalización de las obras en el año 2007, dando por supuesto que no se ha construido en suelo urbano destinado a dotación púbica, o en suelo no urbanizable de especial protección.

[492] Licencia de primera ocupación de vivienda unifamiliar con infracción urbanística y decreto de demolición.

Ubicación, municipio de Andalucía.

Proyecto de vivienda unifamiliar entre medianeras.

Licencia de obra concedida conforme al tercer reformado presentado, por que los anteriores incumplían la normativa urbanística de fondo máximo edificable (antecedentes que están en el expediente de licencia).

Uno de los reformados que no se aprueban (previos) contiene una edificación al fondo de la parcela, no colindante con la edificación principal, que no se ajusta a planeamiento, y así se hace constar en el informe emitido para la concesión de licencia.

Comienza la obra, y durante la ejecución, por una denuncia de un vecino, se procede a inspeccionar la obra, detectándose que se está llevando a cabo la construcción de la edificación al fondo de la parcela, que no había sido autorizada.

Se procede a incoar expediente de restauración del orden jurídico perturbado, que concluye con decreto de demolición de lo ilegalmente construido, por no ser legalizable. El promotor no recurre.

Continúan las obras, y han solicitado la Licencia de Primera Ocupación, con certificado final de obras, según la dirección facultativa "conforme a proyecto". Aún no hemos llevado a cabo la inspección, pero nos hemos enterado que la edificación no sólo no ha sido demolida, si no que ha sido terminada.

¿Hay alguna solución para esta situación, que no sea la denegación de la licencia de primera ocupación?. ¿Existe alguna vía de primera ocupación parcial en una vivienda unifamiliar entre medianera, para evitar tener que informar sobre la construcción al fondo de la parcela que no es legal, ni legalizable y que ya tiene una orden de demolición, dado que son dos construcciones que no son colindantes?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

Opino que conceder la licencia de 1ª ocupación a la vivienda, en base a que está separada de la edificación al fondo de la parcela, edificación ilegalizable, es correr un riesgo, especialmente cuando existe un vecino denunciante.

Creo que es más seguro denegar la licencia de 1ª ocupación pues en la parcela para la cual se ha pedido la licencia existe una edificación ilegal, con orden de derribo. Motivado de esta manera, se puede denegar la licencia de 1ª ocupación. La ilegalidad de construir en el mismo momento dos edificios en la misma parcela, uno con licencia y el otro sin licencia, es patente.

La otra solución que el Ayuntamiento proceda al derribo de la construcción ilegal, previos los requerimientos procedentes, a cargo del propietario. Y una vez derribada la construcción ilegalizable, se podrá conceder la licencia de 1ª ocupación.