[499] Posibilidad de obtener licencia de obra mayor en suelo sin proyecto de urbanización aprobado pero con más de 2/3 de la totalidad de la unidad de ejecucion edificada

Me gustaría saber si existe alguna posibilidad de edificar sobre un suelo perteneciente a una Unidad de Actuación (de vivienda unifamiliares aisladas, en su mayoría) que tiene un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente (en este caso en el año 2011) pero en la que no se ha presentado proyecto de urbanización en el Ayuntamiento. En la realidad, más de 2/3 de las viviendas de la U.E. se han construido y finalizado completamente. Cuentan con suministro de agua, luz, algunas zonas con alumbrado público, calles y aceras (aunque algunas no estén en demasiado buen estado); construidas desde 2006, incluso con anterioridad al proyecto de reparcelación.

Entiendo que por no estar urbanizado no cuenta con la condición de solar, sino que es una parcela y que si no existe proyecto de urbanización el Ayuntamiento tampoco podrá dar una alineación o rasante; pero, si todas las viviendas del entorno cuentan con los suministros básicos de agua, luz, recogida de basuras, pagan IBI, etc. parece que se reducen bastante las posibilidades de que los propietarios promuevan un proyecto de urbanización...

¿Existe alguna otra opción para urbanizaciones de este tipo que están consolidadas en gran medida?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. El caso que planteas es muy general y común en toda España. Son cientos las urbanizaciones con estas condiciones.

2. Por supuesto en este tipo de suelo no se puede conceder ninguna licencia de obras, a pesar de que las 2/3 partes de las parcelas estén ya edificadas. Y a esto no hay que darles más vueltas. Las cientos de ilegalidades cometidas, ya sean por licencias concedidas contra la legislación vigente, ya sea por la tolerancia que ha tenido la Administración local en el supuesto que no haya concedido las licencias, no amparan futuras ilegalidades.

3. Preguntas por la manera de arreglar esto. Pues en teoría es sencillo, aunque en la práctica no lo es tanto. Se delimita una unidad de actuación en el planeamiento, como suelo urbano no consolidado. Se desarrolla por la modalidad de cooperación, es decir, se pone al frente el Ayuntamiento. Y a partir de aquí, se redacta el Proyecto de Urbanización, y se ejecuta mediante cuotas urbanísticas, ya que los propietarios deben pagar la urbanización al 100 %.

4. La dificultad estriba en que los propietarios normalmente no quieren pagar estas cuotas urbanísticas que suelen ser elevadas. Esto solo se puede solucionar con mano izquierda mezclada con la mano derecha, por parte del Alcalde y los concejales del equipo de gobierno. Pero esto ya no es jurídico, sino meta o extra jurídico.

[498] Disposición de puerta sobre servidumbre de paso en finca rústica

Soy arquitecto municipal en un municipio de la Comunidad de Madrid.

El propietario de una finca comienza a realizar unas obras consistentes en la disposición de una puerta sobre un camino en una finca rústica. Uno de los vecinos colindantes denuncia, dado que es camino de acceso a su finca y se paralizan las obras, puesto que no disponía de ningún tipo de autorización para ello.

El propietario solicita licencia de obras para la ejecución de la referida obra. Revisado los visores de la Comunidad de Madrid, puede observarse que la referida servidumbre de paso es ya visible en las fotos aéreas de 1941 y por tanto, resultaría ser una servidumbre constituida aparente.

Se requiere al propietario para que aporte la documentación que entienda pertinente que justifique la disposición de dicha puerta. Aporta documentación en la que señala que dicha servidumbre no está inscrita y que simplemente se trata de un mero paso tolerado o consentido.

Además, establece que varios de los propietarios a los que da servicio tendrían salida a camino público y por tanto no existe causa para el establecimiento de dicha servidumbre de paso. Y que los propietarios que no lo tienen, entre ellos la vecina que denunció las obras, podrían acceder a sus fincas a través de fincas de familiares suyos. Por lo que la servidumbre habría de adjudicárseles a ellos.

Cabe señalar que la finca se enclava sobre terrenos especialmente protegidos sectorialmente donde la apertura de nuevos caminos es una actividad con un importante impacto ambiental.

En todo caso, por enclavarse en dicho suelo y ser obras que exceden la mera reforma y mantenimiento, habrían de recabarse también, antes de autorizar la licencia, informes de la Consejería de Medio Ambiente.

Mi pregunta es si se debe seguir tramitando la autorización, dando traslado del expediente a la Comunidad de Madrid, dado que el problema es entre terceros o bien, en tanto no esté asegurado el acceso de los vecinos colindantes, resulta más prudente paralizar el procedimiento.

También querría saber si la disposición de un nuevo camino, en caso de que los vecinos colindantes, pretendan seguir utilizando la servidumbre como hasta ahora, solo sería factible tras la resolución de un procedimiento judicial.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Quiero entender de tu pregunta, que el camino donde se ha instalado una puerta sin licencia, y para cuya obra ahora te solicitan la licencia urbanística de obras, no es un camino público municipal de forma indubitada, sino un camino particular.

2. Por lo tanto, la duda se concierne a determinar si sobre este camino particular, propiedad del titular de la finca, existe alguna servidumbre de paso.

3. Si lo que antecede es lo que sucede y yo lo he entendido correctamente, la solución es fácil: estamos ante un problema de derecho civil, que no corresponde resolver al Ayuntamiento, ni a la Comunidad de Madrid, ni a la jurisdicción contenciosa administrativa.

4. Por lo tanto, si la petición de la licencia contiene la documentación precisa, y en vuestro planeamiento no existe ninguna norma que prohíba la instalación de puertas en los caminos privados de acceso a las fincas rústicas, el Ayuntamiento tiene la obligación de otorgar la licencia solicitada. Como tu muy bien sabes, las licencias se conceden sin perjuicio de terceros y salvado el derecho de propiedad.

5. Y vosotros, bajo ningún concepto, podéis retrasar la concesión de la licencia. Si los que creen y dicen tener una servidumbre de paso sobre este camino que ahora se va a cerrar, ven perjudicados sus derechos, deberán acudir al Juzgado de 1ª instancia competente por razón del territorio, y ejercer allí las acciones legales que les correspondan.