[519] Licencia en parcela sin condición de solar

En un municipio de la Comunitat Valenciana se solicita licencia para la construcción de una piscina en una vivienda unifamiliar aislada en suelo urbano, que no tiene la condición de solar. 
El Plan General se aprobó con la LRAU y en él se dice:
En las parcelas ya edificadas en las unidades de ejecución 17 a 48 de suelo urbano, se podrán realizar hasta que se desarrollen las respectivas unidades y sectores, obras de reparación, conservación y reforma interior, así como las construcciones auxiliares separadas del edificio principal, como balsas de riego y piscinas, paelleros, garajes y trasteros.
La actual LOTUP dice:
Artículo 178. Régimen de edificación de los solares.
1. Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación, mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias y el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización.
¿Se puede dar por tácitamente derogado el contenido del artículo del Plan General tras la entrada en vigor de la LOTUP y en atención a su disposición derogatoria (Quedan igualmente derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan o contradigan lo dispuesto en la presente ley) y por lo tanto exigir el cumplimiento del artículo 178?
¿Se puede continuar aplicando el artículo del planeamiento en base a que el Plan General se aprobó en base a otra Ley y por lo tanto emitir informe favorable?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo opino que hay que aplicar el artículo 178 de la LOTUP, no solo porque las Leyes están por encima del planeamiento municipal, sino también porque es una norma más restrictiva.
2. Por otra parte el artículo 178 de la LOTUP es más congruente con la normativa urbanística general. En una parcela de suelo urbano que no tiene la condición de solar, no deben autorizarse otras obras que las necesarias en orden a la seguridad y salubridad del edificio. Entre estas obras no cabe la construcción de una piscina.
3. Por último, en caso de duda, yo siempre aconsejo aplicar el criterio más restrictivo, en base al principio de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento, y también la responsabilidad patrimonial personal del arquitecto municipal.

[518] Condición de solar en suelo no urbanizable

En un municipio de la Comunitat Valenciana se pide informar sobre los requerimientos exigibles para la construcción de un edificio y la posterior concesión de la correspondiente licencia de actividad. La actividad se asienta sobre suelo no urbanizable y requiere la previa declaración de interés comunitario. 
El artículo 178 de la LOTUP establece que "las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación".
Este artículo no exceptúa el caso de los usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable; pero no parece lógico que se deba exigir la condición de solar cuando la actividad va a desarrollarse en suelo no urbanizable, pues sería ir en contra de su propia naturaleza.
¿Se puede conceder licencia municipal de edificación en suelo no urbanizable para los usos previstos sin que la parcela tenga la condición de solar? ¿Cuál es el fundamento jurídico de tal consideración?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La condición de solar es incompatible con la condición de suelo no urbanizable. Esto tú ya lo indicas en tu pregunta. Son dos conceptos contradictorios. Por lo tanto, cuando se pretende edificar en el suelo no urbanizable, no se puede exigir la condición de solar en el terreno en el cual se quiere construir o edificar. Habrá que exigir otras condiciones materiales y de procedimiento.
2. Por lo tanto, en los pocos casos en los que la legislación de cada Comunidad Autónoma permite construir o efectuar una instalación en el suelo no urbanizable, hay que exigir simplemente el cumplimiento de las condiciones materiales y procedimentales exigidas para la construcción de que se trata, en la normativa propia de la Comunidad.
3. Por lo tanto, debes olvidarte del artículo 178 de la LOTUP, que no es de aplicación a este suelo no urbanizable, y acudir a la normativa de esta Ley donde se regula el uso del suelo no urbanizable.

[517] Licencia de primera ocupacion sobre edificación fuera ordenacion

Buenas, tengo una edificacion escriturada, de la cual mi padre compro en el año 1958/59, aparece en ortofotografia vuelo americano. En catastro ayuntamiento de Frigiliana (Malaga) desde 1960 con 78 m² superficie y 19 m² edificada.
Año 1994 licencia urbanistica para ampliacion vivienda, superior 44 m² y 24 m² planta baja entre medio en el año 2006/2007 deslinde via pecuaria, edificación afectada segun la misma. Año 2012, tras recurso alzada, caducidad de la misma.
Ahora queremos vender y el comprador solicita Certificado de Fuera de Ordenacion
Ayuntamiento dice que no, por estar en zona via pecuaria y aunque esta caducada, ellos dicen que aun es valido. Que puedo hacer? Mi padre no solicito la licencia primera ocupacion en su dia cuando finalizo la ampliacion de la vivienda y que tenia licencia urbanistica, proyecto ejecucion visado.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
El problema del caso que planteas, es que la vivienda (según el Ayuntamiento) está edificada sobre una vía pecuaria, que es un bien de dominio y uso público. Y en este caso no existe prescripción de la infracción. Lo único que puedes hacer es acudir a un buen abogado administrativista y ver si él encuentra una solución para tu caso. Yo no tengo ninguna solución que pueda darte, si lo que dice el Ayuntamiento sobre la vía pecuaria es cierto, lo cual yo no puedo poner en duda.