[524] División de parcelas entre municipios

En un municipio de la provincia de València se solicita licencia para la división de terrenos respecto de una parcela que pertenece a dos municipios colindantes. En uno de ellos la clase de suelo es no urbanizable y en el otro urbanizable sin programación aprobada. La solicitud de licencia dibuja las parcelas resultantes coincidiendo con el límite de separación entre ambos municipios.

En caso de segregarse, las parcelas resultantes incumplirían la normativa agraria (Decreto 217/1999). Sin embargo, en el momento en que se apruebe la reparcelación de los terrenos con su programación, las parcelas quedarían divididas, siendo supuesto de innecesariedad de licencia.

¿Debe esperar a aprobar la correspondiente programación para poder concederse la licencia? ¿Se podría entender que en este caso la finalidad de la parcelación es urbanística?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No hay lugar a duda que estamos ante una parcelación NO urbanística, ya que lo único que pretende es adecuar la situación registral de la finca que es única, a la realidad catastral y de división territorial, que divide la finca en dos municipios. Por lo tanto, el objetivo de la parcelación es completamente lógico, y yo diría que necesario. El que la finca pertenezca a dos municipios es causa suficiente para pedir su división.

2. Por si esto no fuera poco, resulta que las dos partes de la finca tienen una calificación urbanística diferente según el municipio al cual pertenecen. Este es otro motivo suficiente para pedir la parcelación de la finca, según la calificación jurídica que tiene cada parte de la finca. Es más, aunque la finca estuviera situada en un solo municipio, la diferente calificación urbanística es motivo suficiente para pedir su segregación, ya que es el propio planeamiento el que realiza y fuerza la división de la finca.

3. Por estos dos motivos, se puede y se debe otorgar la división de la finca, en dos lotes, siempre que la división se efectúe (tal como tu indicas) respetando los límites de separación de los dos municipios. Y por supuesto no hay que esperar a que el suelo urbanizable programado se convierta en programado. Y para la concesión de la licencia no es obstáculo el hecho de que las dos parcelas no cumplan la normativa agraria de superficies mínimas de cultivo. Es la propia Administración la que obliga a no cumplir esta normativa al dividir la finca entre dos municipios y darles diferente calificación urbanística.

4. Sobre si hay que dar la licencia o declarar la innecesariedad, opino que como es un caso no previsto en vuestra Ley del Suelo, es preferible conceder la licencia en base a los dos motivos expuestos.

[523] Viviendas unifamiliares con acceso y ventilación a vial privado

En un solar se pretende construir 3 viviendas unifamiliares, de las que dos de ellas, por las características del solar, tienen el acceso, así como las ventanas a un vial privado en el interior de la parcela. 

El Plan General en el municipio, en este aspecto dice, por un lado, que los preceptos que se incluyen en las Normas Urbanísticas se entenderán sin perjuicio de lo dispuesto en normas legales o reglamentarias de rango superior.

Por otro lado, entre las condiciones de habitabilidad para viviendas, el Plan General dice que "toda vivienda será EXTERIOR. Según ello tendrá una de sus piezas vivideras-, con apertura al espacio exterior- calle, plaza."

Mientras la normativa autónomo ca en materia de habitabilidad indica que "los espacios destinados a estancia, cocina y dormitorio, tendrán huecos para iluminación natural."

La consulta es aclarar si sería autorizable está construcción de 3 viviendas unifamiliares, teniendo en cuenta que dos de ellas tienen acceso y ventilación a un vial privado, teniendo dudas si esta contra el planeamiento, en cuanto a exigencia de que toda vivienda será EXTERIOR.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Cuando las normas (de cualquier tipo y nivel) no son claras sino confusas, aparecen las dudas y posteriormente la litigiosidad judicial.

2. Es difícil para mí interpretar lo que establece el Plan General, al decir que toda vivienda será exterior, mientras que lo que establece la normativa autonómica es claro y sencillo de interpretar.

3. Supongo que al construirse 3 viviendas en una parcela, ésta permanece indivisa, ya que en caso contrario habría dos viviendas que no tendrían acceso a la vía pública, lo cual sería completamente ilegal.

4. Supuesto lo anterior, no sé qué quiere decir vuestro planeamiento al decir que toda vivienda será exterior. Si quiere decir que tendrá acceso a un vial público (cosa normal) hay que responder que las 3 viviendas tienen acceso a vial público pues la parcela es única y tiene acceso a vial. Si quiere decir que toda vivienda dará a la vía pública, resulta que no podéis dar la licencia solicitada para estas tres viviendas. Esto sería francamente anormal, pues en toda España hay miles de urbanizaciones cerradas que tienen varias viviendas que no dan a la vía pública, sino al espacio interior.

5. Por lo demás, recuerda que cuando una norma es confusa, toda interpretación que podamos hacer los abogados y los arquitectos, incluso los servicios de urbanismo de tu propia Comunidad Autónoma, tienen un valor de meras opiniones, pues la única interpretación válida será la que efectúen los Magistrados competentes, si alguien imipugna la concesión o denegación de esta licencia.

6. Como consejo personal, yo aplicaría el criterio (un poco duro ciertamente) de que en caso de duda al tramitar una licencia de obras, es aconsejable aplicar el criterio más restrictivo, es decir denegar la licencia. Es por motivos de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento y la tuya personal.

7. Como actuación a medio plazo, os aconsejo que modifiquéis este norma de vuestro planeamiento y la dejéis clara, ja sea en términos muy restrictivos, ya sea en los términos similares a la normativa de vuestra Comunidad. Reguladlo como queráis, restrictivo o permisivo, pero en todo caso de forma clara y rotunda.

[522] Legalización de dos edificaciones en parcela de 10.000 m² como una única vivienda compuesta por dos volúmenes.

Buenos días, acabo de sacar la plaza como arquitecto en un municipio de Alicante, y tengo el siguiente expediente encima de la mesa:

1. El pleno del Ayto concedió dos licencias a dos viviendas situadas en suelo no urbanizable común, con una parcelas de 5.000 m². La licencia se otorgó en contra de informe técnico y jurídico, donde se argumentaba la imposibilidad de edificar viviendas en parcelas inferiores a 10.000 m² (artículo 197.b de la LOTUP).

2. Los interesados solicitan primera ocupación y obviamente, no cabe otorgarla al ser viviendas amparadas en una licencia ilegal. 

3. Se intenta ver cómo pueden legalizarse, dado que las dos parcelas de 5.000 m² pertenecen al mismo propietario. 

¿Cabría admitir lo siguiente para proceder a una posible legalización?:

- Agrupación de ambas parcelas de forma que la parcela resultante fuera superior a 10.000 m².

- Proyecto de legalización que justifique que las dos edificaciones pertenecen a una misma vivienda. Para ello deberían eliminar la cocina en una de ellas y justificar muy bien que una misma vivienda puede desarrollarse en dos edificaciones que distan 38 metros (por ejemplo: zona de día y zona de noche). La cuestión es que no encuentro fundamento legal (urbanístico o edificatorio), que impida realizar una vivienda compuesta por dos edificaciones que distan 38 metros, es más la lógica. Me gustaría poder fundamentar mi informe tanto si es favorable como desfavorable, y creo que el quid de la cuestión radica en la admisibilidad o no de una vivienda compuesta por dos edificaciones de 100 m² cada una.

Mi duda surge para aclarar si sería posible o no, que presentaran un proyecto de legalización, demostrando que la vivienda es única, que se desarrolla en dos cuerpos (o bien que los conecten con un porche...), que la edificabilidad y la ocupación no exceden los parámetros admisibles por la normativa urbanística, y de esa forma se evitara tener que demoler una de las dos viviendas, puesto que como he comentado, no sobrepasa ocupación ni edificabilidad. 

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

El tema que explicas es muy complejo, por lo cual la solución requiere un Dictamen o Informe Jurídico de cierta profundidad, que no cabe en este Foro de consultas. Te aconsejo que acudáis a un buen abogado urbanista, si el secretario del Ayuntamiento no se encuentra con fuerzas para resolver el caso. A pesar de todo se apunta algunas ideas.

1. Es sorprendente que el Pleno aprobara dos licencias contra los informes técnico y jurídico. Presuntamente los concejales que votaron a favor, si conocían estos informes desfavorables, cometieron un delito de prevaricación administrativa. (dictar una resolución injusta a sabiendas).

2. Dices que la licencia es ilegal. Esta es tu opinión y la mía también por supuesto.

3. Pero los actos administrativos se presumen legales hasta que el órgano competente declare su nulidad. En este caso tan solo puede ser el propio Ayuntamiento mediante la revisión de oficio, o el Juzgado de lo contencioso mediante sentencia si alguien impugna dichas licencias. Como parece ser que esto no se ha producido, las licencias en principio se presumen legales y son ejecutivas.

4. Partiendo de este punto, no está claro que el Ayuntamiento pueda denegar la licencia de primera ocupación. Si las obras están adecuadas a los proyectos que obtuvieron la licencia urbanística, considero que hay que otorgar la licencia de 1ª ocupación. Si no queréis dar esta licencia, hay que proceder a anular la licencia mediante el procedimiento de revisión de oficio.

5. Todo lo que propones para una posible legalización, no me parece viable. Puede ser calificado como de fraude ley. Esta es mi opinión. Y puede complicar tu responsabilidad patrimonial personal. Yo si estuviera en tu caso, no iría por esta vía.

6. Yo no veo otra solución que la revisión de oficio de la licencia, y el derribo de una vivienda. Esto supondrá muy probablemente tener que indemnizar al propietario por el valor de la construcción, si así lo determina el Juzgado de lo contencioso. Lo peor del caso, es que esta indemnización se debería repercutir a todos los concejales que votaron a favor de la licencia, aunque la competencia sea del Alcalde. No sé si el Alcalde delegó esta competencia en el pleno.

7. La otra solución es no hacer nada, y que la vida siga.

8. Como puedes ver y ya te anticipado, el tema es muy complejo, con unas consecuencias muy delicadas. Es un tema más jurídico que técnico, con unas ramificaciones políticas respetables.

[521] Competencias de los arquitectos municipales en materia de inspección

Buenos días, soy Arquitecto Municipal en un municipio de Andalucía. Hasta hace un año, las labores de inspección urbanística las realizaba un Policía Local adscrito al Servicio de Urbanismo. Con su jubilación, estas competencias no han sido nuevamente asignadas por la Alcaldía, realizándola la Jefatura de la Policía Local de manera muy ocasional. Mi pregunta es:

¿La inspección urbanística es una competencia propia (preceptiva) del Arquitecto Municipal?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En un Ayuntamiento hay muy pocas cosas que sean exclusivas de un funcionario. Este es el caso de las funciones reservadas del Secretario, Interventor y Tesorero. También las funciones de orden público y vigilancia corresponden en exclusiva al cuerpo de la Policía Local.

2. A partir de aquí, las otras funciones las hace el funcionario que designa el alcalde, según el organigrama que tenga aprobado el ayuntamiento.

3. En lo que se refiere a la inspección urbanística, es natural que la efectúe el Departamento de Urbanismo, o los Servicios Técnicos. Ahora bien, si el Alcalde quiere que sea la Policía Local, (cosa no muy lógica si existe un arquitecto municipal) éste será el problema del Alcalde y de la Policía Local. Tú tendrás que aguantar y estar a verlas venir. Solo debes cuidar que quede muy claro y por escrito que la inspección urbanística no corresponde a tu departamento ni a tu persona.

[520] Caducidad de licencia de obras

Hace poco que estoy de técnico municipal en un pueblo en Cataluña y tengo dudas sobre las licencias y su caducidad. Según la Ley de Urbanismo las licencias de obras caducan a los tres años si no se ha pedido su prorroga. 

Estoy informado a los interesados de las licencias que estan caducadas para cerrar el expediente, pero no lo hago con los que han pedido primera ocupación puesto que han aportado un certificado final de obra firmado por técnico responsable. En correcto ? o tengo que informar la caducidad igualmente para poder cerrar el expediente?

Otra consulta, es si piden prórroga, urbanismo te dice que tiene que pedirla antes que finalice el plazo original, pero que tiempo tiene la administración para responder? En la ley de procedimiento administrativo se dice que la petición y la respuesta tiene que estar dentro del plazo original y se tiene que dar por máximo la mitad del tiempo de la primea solicitud.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Como tú dices las licencias caducan en el plazo que establezca la normativa municipal, y que se debe fijar en la concesión de la licencia. Si no se fija ningún plazo en la licencia, esta caducará a los 3 años, según la legislación de Cataluña. Pero la caducidad hay que declararla mediante resolución del órgano que concedió la licencia. Tu informe debes enviarlo a la Secretaria para que desde allí resuelvan la caducidad.

2. En los casos en que las obras han finalizado y ya han solicitado la licencia de 1ª ocupación, ya no ha lugar a declarar la caducidad.

3. Si solicitan una prórroga, deben hacerlo antes de que finalice el plazo de los 3 años. Una vez transcurrido dicho plazo, ya no ha lugar a solicitar la prórroga.

4. La prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del plazo que se fijó en la licencia, o del plazo general que determina la legislación catalana, o seas por 18 meses.