En relación al cumplimiento de la normativa urbanística cuando se solicita una licencia para un cambio de uso en todo o parte de un edificio:
Se trata de un municipio en el que el plan general tiene una antigüedad considerable (más de 25 años) y que ha sufrido bastantes modificaciones. Una de ellas, quizá de las más notorias, es la que se refiere a la reserva de aparcamiento, que anteriormente eximía de su aplicación a solares de determinadas dimensiones que supusieran un inversión costosa reservar un determinado número de plazas. Con el tiempo se ha eliminado dicha exención, a los efectos de solucionar los problemas de aparcamiento generados en el suelo urbano más consolidado.
Esta cuestión, que en el caso de edificios de nueva planta no reviste más problema que un sobrecoste añadido, supone un problema aún mayor para edificaciones existentes que pretendan modificar en su totalidad o en parte el uso para el que obtuvieron licencia de obras. En este caso, pudiera resultar que en el momento de construcción del edificio y atendiendo a las dimensiones de la parcela, éste quedara eximido del cumplimiento de la reserva de aparcamiento por aplicación del PGOU, y que por lo tanto no reservara ninguna plaza. Si se pretendiere un cambio de uso (de parte o de la totalidad del edificio), que debe cumplir la totalidad de la normativa urbanística y sectorial, ¿le sería exigible a este nuevo uso el cumplimiento de la reserva de aparcamiento atendiendo a la redacción de la normativa urbanística vigente? En el caso de que se aplicara la redacción vigente cuando se construyó el inmueble no le sería de aplicación.
Esta cuestión puede suponer que en determinados inmuebles no se pudiera cambiar el uso al que se obtuvo licencia, cuando en realidad si se hubiera previsto dicho uso en el momento que se construyó no se le habría exigido. Y además, ¿tendría el mismo grado de exigencia el cambio de uso de la totalidad de un edificio que cuando se pretende cambiar únicamente una de sus partes (local o piso)?
Me gustaría saber además si existe jurisprudencia al respecto.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El caso que planteas es de difícil solución, o al menos yo no encuentro una solución que garantice una seguridad jurídica.
2. La reforma del planeamiento general que hicisteis en el Ayuntamiento es muy rigurosa y muy rígida. La finalidad de obtener más plazas de aparcamiento es loable, pero exigirla en todos los edificios ya construidos cuando solicitan un cambio de uso, es algo que muchas veces no será posible cumplir. Y los cambios de uso son frecuentes y no parece loable denegarlos cuando el nuevo uso también está permitido por el Plan General.
3. Una interpretación permisiva, aconsejaría que en los edificios ya construidos, aunque se solicite un cambio de uso, no se van a exigir las plazas de aparcamiento a que obliga el plan general (normalmente una plaza por vivienda) si técnicamente ellos obliga a unas inversiones desproporcionadas en relación al precio de una plaza de aparcamiento en el mercado.
4. Pero esta interpretación permisiva del planeamiento tiene un peligro claro que tu ya te puedes imaginar: en un supuesto de que alguien impugne la licencia y el Juzgado declare ilegal la licencia, y deba procederse a derribar lo construido y volver el edificio a su situación anterior, la reclamación de responsabilidad patrimonial contra el ayuntamiento será de cientos de miles o de millones de euros. Teniendo en cuenta los largos plazos que hay para impugnar una licencia (4 o 6 años después de finalizar las obras) el tiempo que duran los contenciosos con apelación (otros 4 años) y después el tiempo para tramitar la responsabilidad patrimonial con sus contenciosos (otros 5 años) resulta que podéis estar muchos años con la espada de Damocles sobre el presupuesto municipal.
5. A la vista de ello, te aconsejo una modificación puntual del planeamiento en el sentido de la interpretación que yo he indicado antes, y que misma crees que es oportuna. Y si el equipo de gobierno se opone a esta modificación, yo te aconsejo exigir siempre las plazas de aparcamiento en los cambios de uso, aunque ello sea un poco duro.
