Comunidad Autónoma: Extremadura. Un particular es propietario de una finca urbana discontinua compuesta por dos parcelas catastrales independientes entre las que existe otra parcela de otro propietario y situadas en un casco histórico. Una tiene una superficie de 46 m2 y la otra 18 m2. En cuanto a la parcela mínima las NNSS establecen lo siguiente: "Para parcelas actuales (se entiende que en el momento de la aprobación definitiva de las NNSS) será aquella por debajo de la cual no es factible la edificación de una vivienda de superficie igual a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial. En parcelaciones que puedan efectuarse con posterioridad a la aprobación definitiva de estas ordenanzas, la superficie mínima será de 50 m2".
Se solicita licencia de segregación. Las parcelas son anteriores a la aprobación de las NNSS, y aunque en la que tiene 18 m2 no se puede edificar una vivienda de superficie igual o superior a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial, si se podría edificar en dos plantas una vivienda de más de 25 m2 de superficie útil (mínimo establecido por la normativa de habitabilidad autonómica). ¿Se podría conceder la licencia solicitada?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Aunque no me queda claro en tu consulta, quiero entender que esta parcela discontinua tan solo consta como una finca en el Registro de la Propiedad. Porque tanto en el catastro de urbana como en el planeamiento constan dos parcelas de forma indubitada.
2. Partiendo de esta interpretación que yo hago por lo que tú me explicas, la licencia de segregación que se solicita solo es para que tenga efecto en el Registro de la Propiedad, previa la correspondiente escritura notarial.
3. Tú motivas acertadamente que existen motivos suficientes para otorgar la licencia de segregación en base a la superficie y a la normativa de vuestras Normas Subsidiarias. Yo opino como tú, toda vez que en la parcela de 18 m2 se puede construir una vivienda en dos plantas que superará la superficie de 25 m2, que es la superficie útil mínima exigida por la normativa autonómica.
4. Pero resulta que hay una motivación mucho más clara para otorgar la licencia de segregación: en realidad aquí no existe una parcela, sino que existen dos parcelas, tanto en el catastro como en el planeamiento municipal. A estos efectos el Registro de la Propiedad no tiene ninguna importancia. Está claro que la licencia se solicita para adecuar el Registro de la Propiedad a la realidad. Por ello la licencia se debe conceder. Es más, la licencia se debería conceder con independencia de que las dos parcelas sean o no sean edificables. Repito que aquí no se segrega nada, porque las dos parcelas están segregadas en la realidad. Se trata de una simple operación jurídica con efectos tan solo en el Registro de la Propiedad. Si las parcelas son o no son edificables, ya lo son o no son antes de dar la licencia.
