tag:blogger.com,1999:blog-37796844804367678082024-03-13T17:06:04.817+01:00UAAAP_Forum consultasUnknownnoreply@blogger.comBlogger469125tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-67651469523893893802022-03-23T09:09:00.004+01:002022-03-23T09:10:04.769+01:00[556] Deslinde de responsabilidades entre arquitectos<div style="text-align: justify;">Mi pregunta es acerca de la posibilidad o no del deslinde de responsabilidades entre arquitectos.</div><div style="text-align: justify;">Un caso frecuente es la contratación de una asistencia técnica mediante un contrato de servicios para la redacción de un proyecto o dirección de una obra.</div><div style="text-align: justify;">Frecuentemente, figuran en el proyecto tanto la firma del arquitecto de la Administración como la del equipo redactor.</div><div style="text-align: justify;">En la Administración no disponemos de medios propios para resolver problemas como cálculos complejos de estructuras o instalaciones, que es lo que hace el técnico externo.</div><div style="text-align: justify;">Pero al firmar los dos el proyecto, asumimos de modo solidario las posibles responsabilidades, entiendo.</div><div style="text-align: justify;">La cuestión es si sería posible dividir responsabilidades, es decir, que el arquitecto de la Administración por ejemplo se responsabilice de lo derivado del proyecto básico y licencias (muchas veces hacemos el diseño básico o anteproyecto, que es donde se contiene el cumplimiento de ordenanzas) y el externo por ejemplo, de estructura e instalaciones, puesto que en realidad él las ha calculado. ¿Es esto legal?</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">1. Si el arquitecto de la Administración firma un proyecto redactado por un arquitecto externo, yo opino que asume todas las responsabilidades como coautor del Proyecto.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">2. No conozco un sistema mediante el cual los diversos firmantes de un proyecto puedan deslindar las responsabilidades que se derivan de la redacción del Proyecto. Cabría discurrir un documento en el cual se acotaran dichas responsabilidades a la participación que cada uno de los diversos firmantes ha tenido en la redacción del Proyecto. Pero repito que no conozco ningún caso real en que se haya hecho este deslinde, y tampoco tengo claro que dicho documento tuviera virtualidad en el momento de exigir responsabilidades por defectos propios del proyecto.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">3. Por ello no es recomendable que el arquitecto de la Administración firme un Proyecto redactado por un arquitecto o equipo externo. Lo mismo cabe decir sobre el arquitecto de la Administración, normalmente con un cargo superior, que firma el Proyecto redactado por un arquitecto de la propia Administración, normalmente bajo la dependencia del primero.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">4. Digo que no es recomendable. Pero no digo que no se pueda hacer. Pero el que firme un Proyecto redactado por otro técnico, ya sea externo ya sea de la propia Administración, debe ser consciente de que asume todas las responsabilidades como coautor del Proyecto. Por lo cual debería repasar todos los cálculos que puedan originar en su día un defecto en el proyecto.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">5. Tampoco puede descartarse que en un supuesto de exigencia de responsabilidades por daños originados por un defecto de cálculo de estructuras, el coautor que no ha intervenido en dichos cálculos, pueda defenderse ante las autoridades administrativas u órganos judiciales que exijan dichas responsabilidades. Podrá defenderse, pero esto le supondrá gastos económicos y sufrimientos morales, contando que al final su defensa tenga éxito.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">6. Ahora bien, es cierto que con frecuencia la Administración exige al arquitecto o técnico de nivel superior que informe sobre la adecuación y bondad del proyecto redactado por un técnico externo o por un técnico de nivel inferior. Y ello es correcto que así se haga. Pero esta exigencia debe resolverse mediante un Informe, y no mediante la asunción de la coautoría del proyecto.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">7. Este Informe del arquitecto no autor del proyecto, puede referirse a muchos aspectos entre los cuales encontramos los siguientes:</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">•Corrección formal y documental del proyecto.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">•Adecuación del presupuesto a la disponibilidad presupuestaria de la Administración.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">•Adecuación ostensible de los precios unitarios utilizados en el proyecto, a los valores del mercado.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">•Adecuación funcional del proyecto a las necesidades de la Administración.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">•Adecuación de las soluciones de diseño que ofrece, y/o configuración de la construcción.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #990000;">•Otros aspectos similares, siempre que no incidan en los aspectos estrictamente técnicos del proyecto.</span></div>Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-38779347317377500132020-02-03T10:20:00.000+01:002020-02-07T12:25:10.136+01:00[555] Segregación finca urbana discontinua<div style="text-align: justify;">
Comunidad Autónoma: Extremadura. Un particular es propietario de una finca urbana discontinua compuesta por dos parcelas catastrales independientes entre las que existe otra parcela de otro propietario y situadas en un casco histórico. Una tiene una superficie de 46 m2 y la otra 18 m2. En cuanto a la parcela mínima las NNSS establecen lo siguiente: "Para parcelas actuales (se entiende que en el momento de la aprobación definitiva de las NNSS) será aquella por debajo de la cual no es factible la edificación de una vivienda de superficie igual a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial. En parcelaciones que puedan efectuarse con posterioridad a la aprobación definitiva de estas ordenanzas, la superficie mínima será de 50 m2". </div>
<div>
<div style="text-align: justify;">
Se solicita licencia de segregación. Las parcelas son anteriores a la aprobación de las NNSS, y aunque en la que tiene 18 m2 no se puede edificar una vivienda de superficie igual o superior a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial, si se podría edificar en dos plantas una vivienda de más de 25 m2 de superficie útil (mínimo establecido por la normativa de habitabilidad autonómica). ¿Se podría conceder la licencia solicitada?</div>
<span style="color: #990000;"><b>Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Aunque no me queda claro en tu consulta, quiero entender que esta parcela discontinua tan solo consta como una finca en el Registro de la Propiedad. Porque tanto en el catastro de urbana como en el planeamiento constan dos parcelas de forma indubitada.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Partiendo de esta interpretación que yo hago por lo que tú me explicas, la licencia de segregación que se solicita solo es para que tenga efecto en el Registro de la Propiedad, previa la correspondiente escritura notarial.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Tú motivas acertadamente que existen motivos suficientes para otorgar la licencia de segregación en base a la superficie y a la normativa de vuestras Normas Subsidiarias. Yo opino como tú, toda vez que en la parcela de 18 m2 se puede construir una vivienda en dos plantas que superará la superficie de 25 m2, que es la superficie útil mínima exigida por la normativa autonómica.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. Pero resulta que hay una motivación mucho más clara para otorgar la licencia de segregación: en realidad aquí no existe una parcela, sino que existen dos parcelas, tanto en el catastro como en el planeamiento municipal. A estos efectos el Registro de la Propiedad no tiene ninguna importancia. Está claro que la licencia se solicita para adecuar el Registro de la Propiedad a la realidad. Por ello la licencia se debe conceder. Es más, la licencia se debería conceder con independencia de que las dos parcelas sean o no sean edificables. Repito que aquí no se segrega nada, porque las dos parcelas están segregadas en la realidad. Se trata de una simple operación jurídica con efectos tan solo en el Registro de la Propiedad. Si las parcelas son o no son edificables, ya lo son o no son antes de dar la licencia.</span></div>
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Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-68533041606495089642019-09-16T09:42:00.001+02:002019-09-23T12:18:21.571+02:00[546] Reserva de aparcamiento en edificios existentes en el que se pretenda un cambio de uso<div style="text-align: justify;">
En relación al cumplimiento de la normativa urbanística cuando se solicita una licencia para un cambio de uso en todo o parte de un edificio:</div>
<div style="text-align: justify;">
Se trata de un municipio en el que el plan general tiene una antigüedad considerable (más de 25 años) y que ha sufrido bastantes modificaciones. Una de ellas, quizá de las más notorias, es la que se refiere a la reserva de aparcamiento, que anteriormente eximía de su aplicación a solares de determinadas dimensiones que supusieran un inversión costosa reservar un determinado número de plazas. Con el tiempo se ha eliminado dicha exención, a los efectos de solucionar los problemas de aparcamiento generados en el suelo urbano más consolidado.</div>
<div style="text-align: justify;">
Esta cuestión, que en el caso de edificios de nueva planta no reviste más problema que un sobrecoste añadido, supone un problema aún mayor para edificaciones existentes que pretendan modificar en su totalidad o en parte el uso para el que obtuvieron licencia de obras. En este caso, pudiera resultar que en el momento de construcción del edificio y atendiendo a las dimensiones de la parcela, éste quedara eximido del cumplimiento de la reserva de aparcamiento por aplicación del PGOU, y que por lo tanto no reservara ninguna plaza. Si se pretendiere un cambio de uso (de parte o de la totalidad del edificio), que debe cumplir la totalidad de la normativa urbanística y sectorial, ¿le sería exigible a este nuevo uso el cumplimiento de la reserva de aparcamiento atendiendo a la redacción de la normativa urbanística vigente? En el caso de que se aplicara la redacción vigente cuando se construyó el inmueble no le sería de aplicación.</div>
<div style="text-align: justify;">
Esta cuestión puede suponer que en determinados inmuebles no se pudiera cambiar el uso al que se obtuvo licencia, cuando en realidad si se hubiera previsto dicho uso en el momento que se construyó no se le habría exigido. Y además, ¿tendría el mismo grado de exigencia el cambio de uso de la totalidad de un edificio que cuando se pretende cambiar únicamente una de sus partes (local o piso)?</div>
<div>
Me gustaría saber además si existe jurisprudencia al respecto.<br />
<div style="text-align: justify;">
<b style="color: #990000;">Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado</b></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. El caso que planteas es de difícil solución, o al menos yo no encuentro una solución que garantice una seguridad jurídica.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. La reforma del planeamiento general que hicisteis en el Ayuntamiento es muy rigurosa y muy rígida. La finalidad de obtener más plazas de aparcamiento es loable, pero exigirla en todos los edificios ya construidos cuando solicitan un cambio de uso, es algo que muchas veces no será posible cumplir. Y los cambios de uso son frecuentes y no parece loable denegarlos cuando el nuevo uso también está permitido por el Plan General.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Una interpretación permisiva, aconsejaría que en los edificios ya construidos, aunque se solicite un cambio de uso, no se van a exigir las plazas de aparcamiento a que obliga el plan general (normalmente una plaza por vivienda) si técnicamente ellos obliga a unas inversiones desproporcionadas en relación al precio de una plaza de aparcamiento en el mercado.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. Pero esta interpretación permisiva del planeamiento tiene un peligro claro que tu ya te puedes imaginar: en un supuesto de que alguien impugne la licencia y el Juzgado declare ilegal la licencia, y deba procederse a derribar lo construido y volver el edificio a su situación anterior, la reclamación de responsabilidad patrimonial contra el ayuntamiento será de cientos de miles o de millones de euros. Teniendo en cuenta los largos plazos que hay para impugnar una licencia (4 o 6 años después de finalizar las obras) el tiempo que duran los contenciosos con apelación (otros 4 años) y después el tiempo para tramitar la responsabilidad patrimonial con sus contenciosos (otros 5 años) resulta que podéis estar muchos años con la espada de Damocles sobre el presupuesto municipal.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">5. A la vista de ello, te aconsejo una modificación puntual del planeamiento en el sentido de la interpretación que yo he indicado antes, y que misma crees que es oportuna. Y si el equipo de gobierno se opone a esta modificación, yo te aconsejo exigir siempre las plazas de aparcamiento en los cambios de uso, aunque ello sea un poco duro.</span></div>
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Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-87274526165810645342019-07-30T10:05:00.000+02:002019-09-23T12:20:47.822+02:00[545] Obra acabada con licencia pero sin proyecto de ejecución<div style="text-align: justify;">
Trabajo como arquitecta municipal en un ayuntamiento de Galicia. Quisiera hacerle la siguiente consulta:</div>
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En el año 1997, al amparo de la normativa municipal vigente en ese momento, que eran unas NNSS, se concedió una licencia para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, a partir de un proyecto básico. En el informe técnico se indicaba que para iniciar la obra, habría que presentar el correspondiente proyecto de ejecución, si bien en la licencia no se hacía referencia expresa a dicha condición (aunque es obvia). En el expediente no consta que se presentase dicho proyecto de ejecución.</div>
<div style="text-align: justify;">
Hace unos días, vino el arquitecto representante del promotor diciendo que al querer inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda, la registradora le pidió la licencia de primera ocupación de la vivienda.</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Sería posible conceder la licencia de primera ocupación a una edificación con licencia de 1997, sin constar proyecto de ejecución en el expediente? Yo entiendo que no, porque el proyecto de ejecución sería condición indispensable para haber iniciado la obra.</div>
<div style="text-align: justify;">
Obviamente, que presenten un proyecto de ejecución ahora no tiene ningún sentido (y más cuando cambió la normativa urbanística municipal).</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Sería objeto de expediente de legalización? Según el artículo 376, sobre obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución, del Decreto 143/2016, del 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del suelo de Galicia, este caso no se ajustaría a lo que dice el artículo, ya que sí hay licencia, y la vivienda se ajusta al proyecto básico (como decía, en la licencia no se incluye como condición que para iniciar la obra sea necesario el proyecto de ejecución).</div>
<div>
¿Se debería tramitar la caducidad de la licencia, y requerir posteriormente una legalización?<br />
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<span style="color: #990000;"><b>Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Planteas un caso cuya solución no se encuentra en ningún texto legislativo ni reglamentario de forma clara. Por ello no queda más remedio que acudir a una aplicación analógica con los principios generales del derecho administrativo urbanístico, y corriendo cierto riesgo.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. En primer lugar hay que tener en cuenta que el Ayuntamiento no fue correcto al no exigir y advertir que antes de iniciar las obras debían presentar el proyecto ejecutivo. Aunque ello sea lógico, opino que debe ponerse en las licencias que se otorgan con el proyecto básico.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Considero que no procede declarar la caducidad de la licencia otorgada, pues las obras se supone que finalizaron en el tiempo otorgado en la licencia; al menos no consta ninguna demora. Por otra parte, declarar la caducidad de la licencia equivaldría a ordenar el derribo de la edificación pues si ha cambiado la normativa municipal, difícilmente se podrá adecuar la edificación a esta nueva normativa. Creo que el Juzgado de lo contencioso no aceptaría esta vía.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. La licencia de 1ª ocupación consiste en comprobar si la construcción realizada está adecuada al proyecto que obtuvo la licencia. Creo en las circunstancias en las que os encontráis, yo os aconsejo que verifiquéis si las obras están adecuadas al proyecto básico del cual disponéis. Y en el caso afirmativo, otorguéis la licencia de 1ª ocupación. Y en caso negativo, la denegáis.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-53679924168896165002019-07-14T09:29:00.001+02:002019-09-23T12:37:37.826+02:00[544] Utilizacion de bolsas de trabajo para cubrir plazas en ayuntamientos<div>
<div style="text-align: justify;">
En la actualidad estoy desempeñando el puesto de arquitecto interino en un municipio de la comunidad autónoma de la Rioja. En su día se convocaron las preceptivas pruebas y se elaboró una bolsa de trabajo. En ella quedé en primer lugar y hubo dos personas más que pasaron la prueba quedando en segundo y tercer lugar de la convocatoria. El año pasado estuve despeñando las distintas funciones. En el municipio inicialmente hay dos arquitectos en plantilla pero se dio la circunstancia de que ambos estaban de baja y me tuve que hacer cargo del correspondiente trabajo. A primeros de este año la corporación a la vista de que se incorporaba ya uno de los arquitectos de baja decidió contratar a una de las personas que estaba en la bolsa de trabajo de forma que seríamos tres arquitectos en plantilla. El caso es que el arquitecto que seguía de baja era el jefe de la unidad de obras y urbanismo y la sustitución de este puesto se la asignaron a la persona que quedó en tercer lugar de la convocatoria de referencia relegándome a mí a un contrato de seis meses por exceso de trabajo y que vence ya a mediados del mes que viene. Personalmente no veo lógico ni justo que son mediar por mi parte ningún tipo de mala práctica profesional se me relegue y pierda la preferencia que en su día se estableció por las pruebas preceptivas y que ya he comentado. Visto además que a situación de la persona de baja es de proximidad a la jubilación finalmente quedará ocupando dicha plaza alguien que no obtuvo los méritos suficientes para tener la preferencia correspondiente. Al menos es así como lo entiendo. Con esta consulta solicito información al respecto y entiendo que me podáis dar alguna referencia de algún profesional que me pueda orientar. He intentado solicitar información al sindicato CSIF pero visto la forma en la que se han desarrollado los acontecimientos no tengo confianza ninguna en sus agentes al menos en el ayuntamiento y por amistar del mismo en la Rioja.</div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="color: #990000;">Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado</b></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Es difícil poder informar sobre la legalidad o ilegalidad de la actuación de tu Ayuntamiento, sin tener todos los documentos (nombramientos y acuerdos) a la vista. No tengo claro si el primer nombramiento tuyo como funcionario arquitecto interino, fue para sustituir a uno de los arquitectos de baja, o ya fue a causa de acumulación de tareas. De este dato puede depender mucho el éxito de tu defensa.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Sería muy interesante que tu pudieras ocupar como interino la plaza del arquitecto próximo a jubilarse, porque de esta manera tendrías asegurado el trabajo hasta que se cubriera por oposición dicha plaza. Aunque tampoco es muy aconsejable entrar como arquitecto interino en un Ayuntamiento mediano como es el tuyo, en base a ganar pleitos y sentencias.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Ten presente y recuerda que para impugnar una posible actuación ilegal que te perjudica, tan solo tienes dos meses desde que te notificaron el acuerdo supuestamente ilegal. Si el nombramiento incorrecto fue el primero, pienso que estará más que prescrito. En cambio si ha sido ahora recientemente que han modificado tu tipo de interinidad, podrías aún recurrirlo, si no han transcurrido dos meses.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. En cualquier caso necesitas un buen abogado administrativista para que te defienda. Por el tipo de materia de que se trata, me gustaría mucho poder hacerme cargo de tu defensa, pero la distancia me desaconseja hacerlo. No dudo que en Logroño habrá buenos abogados especialistas en derecho administrativo, pero como yo no los conozco no puedo aconsejarte ninguno. Creo que en el Colegio de Arquitectos de la Rioja podrán aconsejarte algún nombre. También el Colegio de Abogados pueden aconsejarte. Buscando en google yo he visto algunos, pero la publicidad de un profesional no es garantía de su experiencia y buen hacer.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-60922389318786458612019-07-03T08:09:00.001+02:002019-09-23T12:34:41.389+02:00[542] Licencias de utilización de obras tramitadas por declaración responsable<div style="text-align: justify;">
Me gustaría hacer una serie de consultas relacionadas con la ampliación del uso de las Declaraciones Responsables para las autorizaciones de obras, que estamos preparando en el Departamento.</div>
<div style="text-align: justify;">
En Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: </div>
<div style="text-align: justify;">
-El de las actividades sujetas a "licencias exprés", por la Ley 12/2012, de26 de diciembre, de liberalización del comercio y determinados servicios, así como sus obras vinculadas. </div>
<div style="text-align: justify;">
-El del resto de obras que ni la LOUA, ni el RDUA (art. 8), ni el PGOU, sujetan expresamente a licencia. </div>
<div style="text-align: justify;">
En el caso 1, la norma indica que todas las obras que no requieran proyecto según LOE, vinculadas a esas actividades concretas, deben tramitarse de forma "exprés".</div>
<div style="text-align: justify;">
La clave está en qué obras requieren proyecto según LOE (art. 2.2). La redacción de ese artículo contiene algunos conceptos poco claros. </div>
<div style="text-align: justify;">
Y esa es una de las dudas que me gustaría trasladarles: requieren proyecto, entre otras, aquellas intervenciones que "tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio". Ese concepto no se concreta en la LOE.</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Qué debe entenderse por "uso característico" a efectos de concretar qué obras requieren proyecto, y por tanto quedan excluidas del trámite de Declaración Responsable que pueda establecer un Ayuntamiento? La LOE en su art. 2.1 señala algunos "usos principales" (administrativo, sanitario, religioso…). El CTE sólo establece en dos de los Documentos Básicos (DB-SI y DB-SUA) algunos grupos de usos a los que no llama "usos característicos", y no con alcance global sino exclusivamente para aplicar la norma concreta. </div>
<div style="text-align: justify;">
La pregunta es si el Ayuntamiento puede concretar unos "USOS CARACTERÍSTICOS" distintos a los grupos que manejan LOE y CTE (que entre sí tampoco casan), aprovechando los grupos de usos que marca el PGOU, a los efectos de alcanzar una coherencia en la exigencia o no del trámite de licencia urbanística, en relación con una trascendencia mayor o menor de unas obras en un local existente. </div>
<div style="text-align: justify;">
Por ejemplo, exigir proyecto cuando se cambia de un uso de hostelería a un gimnasio o a un salón de juegos (todos ellos en "pública concurrencia"), por estar en el PGOU en apartados diferentes y tener características distintas. O para pasar de una vivienda unifamiliar a una plurifamiliar (a pesar de estar ambas en el "residencial vivienda"). </div>
<div style="text-align: justify;">
En ese sentido, D. Pere Joan Torrent me indicaba que cabe considerar la existencia de "proyectos no según LOE", es decir proyectos que no cumplen los requisitos que establece la LOE, y que sin embargo no dejan de ser proyectos. En estos casos, no es obligatorio visarlos. El colegio de arquitectos de Cádiz parece hacer algo así, para poder vincular a éstos unas direcciones de obra que de otro modo no podrían vincular (o eso he entendido de mi consulta reciente). </div>
<div style="text-align: justify;">
Yo me inclino a considerar que esos "proyectos no LOE" son lo que el CTE llama "memorias suscritas por técnico competente". ¿Puede entenderse así? ¿podrían considerarse sinónimos? ¿el contenido de esas memorias o "proyectos no LOE" pueden tener un contenido "variable"? D. Pere Joan indicaba telefónicamente que esas memorias debían tener fuerza contractual. Me gustaría que me aclararan sucintamente este aspecto. Entiendo que el Ayuntamiento puede obligar a presentar la dirección de obra de intervenciones que no requieren proyecto, e incluso exigir certificado final de obra al finalizarlas (sin visar, eso sí), puesta en funcionamiento de las instalaciones… (como si de una licencia de utilización se tratara).</div>
<div style="text-align: justify;">
Por último, me gustaría que me ayudaran a arrojar luz sobre la necesidad de licencia de utilización para aquellas obras que no requieren proyecto según LOE. ¿Hay alguna jurisprudencia, algún criterio al respecto? La LOUA dice (art. 169.1.e) que están sujetas a licencia "la ocupación y primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de uso". </div>
<div style="text-align: justify;">
Yo interpretaría que cada establecimiento obtiene una sola vez licencia de utilización por cada uso característico que se implanta (aunque existan sucesivos cambios de actividad con sus respectivas aperturas sucesivas dentro del mismo uso característico), de manera que estas obras encaminadas a cambios de "actividad" no requerirían licencia de utilización por muy profundo que fuese el alcance de dichas obras. Sin embargo, reconozco que la norma obliga por ejemplo a las compañías suministradoras a exigir licencia de utilización para nuevos contratos.</div>
<div>
<div style="text-align: justify;">
¿Qué provoca la exigencia de una licencia de utilización? ¿sería obligatorio sólo para las obras que requieran proyecto, y de carácter voluntario para las demás? ¿Cabe controlar la finalización de dichas obras sólo exigiendo la presentación de un certificado de final de obras y la justificación de la puesta en funcionamiento de las instalaciones ejecutadas, sin tramitar una licencia? En Andalucía, a diferencia de Cataluña, no está permitido tramitar la licencia de utilización por declaración responsable.</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">Contesto o más bien comento alguna de las cuestiones que planteas en tu larga pregunta.</span></div>
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<span style="color: #990000;">1. Dices que en Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: el de las actividades sujetas a “licencia exprés”, o sea declaración responsable o comunicación previa, según la Ley 12/2012. Son aquellas obras para las cuales no se exige proyecto en el sentido estricto del artículo 2.2 de la LOE. Estoy de acuerdo. Pero tal como tú mismo dices, yo opino que siempre que existan obras hay que solicitar una documentación técnica suficiente para controlar la obra. Es indiferente que esta documentación técnica se llame “proyecto simplificado”, “memoria técnica” o “memoria valorada”. Si fuera para hacer obra pública para el propio Ayuntamiento, diríamos que debe contener la documentación suficiente para poder adjudicar la obra a un contratista, expedir certificaciones de obra, y efectuar la recepción de la obra. También está claro que este documento técnico (llámese como se llame) no precisa ser visado, tal como determina el Real Decreto 1000/2010, sobre el visado obligatorio. No considero procedente que algunas Comunidades Autónomas legislen sobre las obligatoriedad del visado de estos proyectos, bajo la interpretación de que tienen competencia exclusiva en materia urbanística. El tema del visado de loso proyectos no pertenece al urbanismo. Es un tema de organización colegial, y sobre esto la competencia básica es del Estado. También está claro que estos proyectos o como se llamen, deben estar firmados por técnico competente.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Sobre el resto de las obras afirmas que la LOU de Andalucía ni el Reglamento no las sujetan a licencia. Esto me parece muy dudoso. En el artículo 8 de vuestro Reglamento (RDUA), en la letra d) caben todas las obras. Dudo mucho que pueda hablarse de obras que no están sujetas a licencia, a no ser aquellas que pueden hacerse dentro de una casa, con la puerta cerrada, sin escombros, y sin que se entere nadie.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Sobre el tema de los “usos característicos”, es normal que tengas tus dudas, ya que estamos ante uno de los muchos conceptos jurídicos indeterminados que contiene la LOE, como otras muchas leyes. Yo opino que cualquier cambio de uso, aunque sea concreto, exige proyecto y licencia de obras (si procede) y licencia de utilización. Me parece muy interesante que el Plan General concrete qué se entiende por cambio de uso, sin contradecir la LOE, pero aclarando sus lagunas.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-26910057639753385832019-05-15T17:58:00.001+02:002019-05-17T10:22:01.768+02:00[538] Instalación de ascensor en edificio de uso residencial hotelero existente<div style="text-align: justify;">
Buenos días, mi consulta se refiere al ámbito de aplicación de la LOE en cuanto a lo que ha de entenderse por "edificación" a los efectos de la propia LOE (necesidad de proyecto, agentes intervinientes...).</div>
<div style="text-align: justify;">
El caso particular que me ocupa, se refiere al Proyecto de Instalación de un Ascensor en Edificio de Uso Residencial Hotelero. El ascensor se ubicará interiormente en las zonas comunes del inmueble y para su instalación será necesario recortar los forjados de suelo de las diferentes plantas para permitir el paso del hueco del ascensor, y en consecuencia, por debajo del forjado de suelo existente (en la zona donde se abre el hueco del ascensor) se ejecuta una nueva estructura metálica para soporte del forjado de suelo existente en esta zona (esta nueva estructura metálica se apoya en la estructura ya existente en el edificio); por otro lado, hay que ejecutar un foso de ascensor a nivel de planta baja. </div>
<div style="text-align: justify;">
Espero haber explicado lo suficiente claro el alcance de las obras; ENTIENDO QUE ESTAS OBRAS DE REFORMA SUPONEN UNA AFECCIÓN ESTRUCTURAL (aunque sea puntual en una determinada zona y no afecten a la totalidad de la estructura de la edificación).</div>
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Según el artículo 2.2.b de la LOE, tendrán la consideración de Edificación "....las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios , entendiendo por tales.......o las parciales que produzcan una VARIACIÓN ESENCIAL de la..........O EL CONJUNTO DEL SISTEMA ESTRUCTURAL........." (En las obras descritas existe una afección estructural pero tienen estas el alcance al que la LOE se refiere para considerarlo como obras de EDIFICACIÓN?????, se debe de considerar que las obras descritas suponen una variación esencial del conjunto del sistema estructural )</div>
<div style="text-align: justify;">
ATENDIENDO A LO ANTERIORMENTE EXPUESTO, EN EL CASO DESCRITO ANTERIORMENTE QUE NOS OCUPA, SE DEBE CONSIDERAR EL PROYECTO COMO DE OBRAS DE EDIFICACIÓN?????. </div>
<div style="text-align: justify;">
En el caso de que deba de considerarse como Proyecto de Obras de Edificación:</div>
<div style="text-align: justify;">
1 El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. ¿Es Correcto?</div>
<div style="text-align: justify;">
2 En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se Trata de una obra de Edificación,en la Dirección de Obra,es necesaria la Intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto+Aparejador)????.</div>
<div style="text-align: justify;">
Con respecto a este tema, he estado investigando y consultando a compañeros y no lo tengo nada claro (las interpretaciones son muy dispares incluso entre ayuntamientos), y creo que la LOE lo único que crea es Inseguridad Jurídica.</div>
<div style="text-align: justify;">
Agradezco me aclaren la cuestión y arrojen luz sobre el tema, para poder tener una interpretación con Seguridad Jurídica, ¿Existe Jurisprudencia sobre la cuestión que aclare el tema?.</div>
<div>
La Comunidad Autónoma es GALICIA.<br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. Es correcto tal como tu dices.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se trata de una obra de Edificación, en la Dirección de Obra, es necesaria la intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto más Aparejador)</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. En lo que se refiere a la petición de seguridad jurídica en esta materia, ten por cierto que es imposible. La LOE está redactada con buenas intenciones, pero con múltiples conceptos jurídicos indeterminados, y ello siempre crea diversas interpretaciones, tanto en los agentes de las Administraciones Locales (juristas, arquitectos e ingenieros) como en las esferas judiciales. La jurisprudencia es diversa, caso por caso, y muchas veces para casos muy similares es divergente. Y esto no lo podemos evitar, porque la Ley no es precisa. Lo siento pero es así.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-62805636389659091602019-05-07T20:50:00.002+02:002021-04-24T07:06:06.813+02:00[536] ¿Desplaza la normativa sectorial, a la normativa urbanística municipal?<div style="text-align: justify;">
Se trata de una solicitud de licencia urbanística de rehabilitación de un inmueble de arquitectura tradicional canaria, afecto a una zona de protección de un BIC en aplicación de la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias.</div>
<div style="text-align: justify;">
En la tramitación del expediente se obtuvo dictamen favorable de la Comisión de Cultura del Cabildo Insular de Tenerife, pero en aplicación de la normativa urbanística municipal, incumple la altura libre interior, al ser inferior a la preceptuada.</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Desplaza la normativa sectorial, (Ley 4/1999), a la normativa urbanística municipal?<br />
<div style="text-align: start;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">Al tratarse de un Bien de Interés Cultural se supone que hay que conservarlo y mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato. Y ello exige su rehabilitación. Las obras han obtenido el dictamen favorable de la Comisión de Cultura del Cabildo Insular de Tenerife, por lo tanto las obras pueden obtener la licencia municipal. El hecho de el edifico incumpla la altura libre interior, cosa frecuente y normal en muchos de los edificios antiguos declarados a proteger y conservar, no puede ser obstáculo para la ejecución de las obras de rehabilitación</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-56807411022415907642019-04-15T12:00:00.001+02:002019-04-15T18:32:39.681+02:00[531] Declaración responsable no válida e ICIO<div style="text-align: justify;">
En un municipio de la provincia de València se presenta una declaración responsable para la construcción de una rampa en paralelo a una escalera en una comunidad de propietarios. La documentación que la acompaña es muy escasa y se decide hacer una inspección en tanto que las obras ya están terminadas. </div>
<div style="text-align: justify;">
Se comprueba in situ que la rampa construida no se ajusta a la normativa de accesibilidad, por lo que se decide realizar un informe declarando la invalidez de la declaración responsable en tanto que la rampa no se ajusta a los parámetros técnicos establecidos y no es posible obtener el reconocimiento para el ejercicio del derecho. Así que la rampa quedará, a efectos, como ilegal, pero no se va a solicitar restauración de la legalidad urbanística, ya que podemos entenderla como una mejora aunque no se adapte a los estándares legales.</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Se puede solicitar en el informe negativo el pago del ICIO, aunque las obras vayan a quedar ilegales?</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Las obras de la referida rampa van a quedar ilegales. Y el hecho de no restaurar la legalidad urbanística infringida es una cuestión ajurídica o metajurídica, en cuya valoración yo no entro.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Evidentemente no se puede exigir el pago del ICIO por unas obras ilegales que no pueden ser legalizadas. Por supuesto, que si practicáis la liquidación, el propietario estará muy contento de pagar el ICIO, pensando que con esto ha conseguido la licencia para dichas obras, o la conformidad con la declaración responsable.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-49842157120852659142019-04-04T10:04:00.000+02:002019-04-08T09:09:31.076+02:00[529] Licencia de obra caducada<div dir="ltr">
<div style="text-align: justify;">
Tengo una consulta sobre una licencia de obra de una edificación, en Catalunya, que se solicito y concedió en 2007; posteriormente se pidió una prórroga, que se le concedió con lo cual el período de finalización era finales del 2012. En el documento de prorroga especifica el día de caducidad.</div>
<div style="text-align: justify;">
No se ha notificado la caducidad de la licencia</div>
<div style="text-align: justify;">
Ahora presenta comunicación para primera ocupación en fecha 2019, aportando certificados de final de obra de arquitecto y aparejador del 2016 visados en 2016 por los colegios.</div>
<div style="text-align: justify;">
Tengo varias preguntas:</div>
<div style="text-align: justify;">
La licencia aún es vigente en 2019?</div>
<div style="text-align: justify;">
La primera ocupación, ¿se puede dar con documentos sellados en 2016?</div>
<div>
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Como no se declaró la caducidad de la licencia en su momento, hay que considerar que ésta sigue vigente. Opino que no es procedente ahora declarar la caducidad de una licencia cuando presentan la declaración de la licencia de primera ocupación.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Tampoco veo inconveniente en que se pueda otorgar la licencia de 1ª ocupación con los certificados del arquitecto y del aparejador del año 2016.</span></div>
</div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-16208888882101110372019-04-04T08:22:00.001+02:002019-04-08T09:14:59.136+02:00[528] Acceso a portales desde garaje comunitario<div style="text-align: justify;">
En relación a los garajes comunitarios en una urbanización:</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Pueden las puertas de acceso a los portales estar cerradas con llave desde el garaje? Entiendo que no, pero no se si al ser una urbanización antigua (1978) tiene obligación de cambiarlo o no.</div>
<div style="text-align: justify;">
Esas mismas puertas, dan a una especie de descansillo que termina en el patio interior de la urbanización. Ese descansillo también tiene una puerta de acceso al patio interior, la cual también está cerrada con llave e impide el acceso al patio interior. También tengo dudas de si esa puerta debe tener libre acceso a dicho patio interior (cabe la posibilidad de que ante un incendio en el garaje, no se tuviera salida y solo cabría la vía de escape por foco del fuego).</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Yo no soy experto en materias de seguridad, pero éste problema lo tengo yo en mi bloque. Y siempre nos han dicho que no podemos cerrar el acceso desde el garaje a las viviendas, por cuestión de evacuación en caso de incendios.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Por lo tanto opino que desde el garaje debe poder accederse a las viviendas como vía de evacuación. Ello priva a las viviendas de seguridad, ya que el acceso a los garajes es mucho más fácil que a la escalera de las viviendas. Pero creo que no hay otra solución posible.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Piensa (y esto pensamos en la Comunidad de Propietarios en la que resido), las responsabilidades en que podría incurrir la Comunidad en un supuesto de incendio del garaje, si la puerta de entrada al garaje no sirve de salida de evacuación, y la puerta de acceso a las viviendas está cerrada con llave.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-15234915263262717472019-03-26T12:15:00.001+01:002019-04-01T08:34:35.124+02:00[527] Requisitos de funcionalidad en planes generales<div style="text-align: justify;">
En relación con la STC 61/1997, de delimitación competencial, los municipios tienen la competencia para decidir sobre su modelo de ciudad en base al planeamiento, regulando los parámetros urbanísticos y las determinaciones expresadas por la LOTUP.</div>
<div style="text-align: justify;">
En muchos planes generales se especifican medidas relacionadas con los requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.).</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Tienen competencia para regular este tipo de cuestiones o realmente están invadiendo las competencias autonómicas? ¿Podrían entenderse derogadas o sustituidas por la DC-09?</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. En lo que se refiere a las siguientes materias que tu citas, considero que la competencia no es municipal sino que es de las Comunidades Autónomas, salvado el derecho del Estado de legislar en base a la competencia sobre cuestiones fundamentales que les atribuye la Constitución y que son objeto constante de litigios entre el Estado y las Comunidades Autónomas.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Materias que a mi criterio no son competencia municipal: requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. El planeamiento municipal puede determinar la superficie mínima de las viviendas en una zona determinada, para regular la densidad de habitantes, siempre de forma motivada y razonada. Igualmente puede hacerse con los locales comerciales. Esta competencia no se contradice con las que en el punto anterior he considerado que son competencia de las Comunidades Autónomas.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-49824880149182245712019-03-22T15:28:00.001+01:002019-03-24T19:42:12.527+01:00[526] Certificados de no infracción urbanística. <div style="text-align: justify;">
En relación a los certificados de no infracción que ahora se solicitan para su inscripción en el Registro de la Propiedad.</div>
<div style="text-align: justify;">
Soy arquitecto municipal en Asturias, mi pregunta en relación a este certificado es saber el alcance de la competencia del técnico arquitecto en su elaboración, y los requerimientos que puede realizar al interesado sin que sea desmedida. </div>
<div style="text-align: justify;">
Trabajo en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. En este Ayuntamiento, los servicios jurídicos han determinado que con la aportación de fotografías actuales, datos catastrales, escritura de propiedad, IBI de los últimos 4 años y como documentación "a mayores" (como algo que realmente no es necesario) la licencia de uso y ocupación o cédula de habitabilidad, el arquitecto debe informar si ha habido obras en los últimos 4 años, en caso de que sea posible iniciar un procedimiento de legalización, o han prescrito, y si el edificio está fuera de ordenación o no respecto a los parámetros urbanísticos "generales". En resumen, con unas fotografías del estado actual y los datos catastrales que muchas veces no son coincidentes por estar desactualizado, debes determinar si hubo obras "ilegales" y si las mismas han prescrito. Mi pregunta es: es necesario determinar este aspecto de no infracción, de revisión de todos los edificios que no tienen licencia de uso (puesto que si la tuvieran, certificado de final de obra, todo sería fácilmente comprobable) como algo necesario para la emisión del certificado? Deben justificar los interesados este aspecto con aportación documental de algún tipo, declaración jurada, certificado de un técnico competente u otro? Es el técnico de la administración el "responsable" de errar o acertar con su opinión sobre cada inmueble, de investigar y estimar la fecha de las posibles obras realizadas? No debería limitarse el Ayuntamiento a expedir un certificado con la existencia o no de expedientes de infracción tramitados en su sede en los últimos 4 años? </div>
<div style="text-align: justify;">
Simultáneamente se informa de la ocupación de bienes de titularidad pública. </div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Si realmente se “exige” al Ayuntamiento que expida un Informe conforme una edificación (que no dispone de licencia de 1ª ocupación ni de otro documento que acredite su legalidad urbanística) no contiene ninguna ilegalidad ni infracción urbanística, o si la contiene fue realizada hace más de 4 años y por lo tanto ya está prescrita, parece prudente lo que te exigen los Servicios Jurídicos de tu Ayuntamiento. Lo que habría que dilucidar es porqué los Ayuntamientos están obligados a hacer estos Informes, y en caso informativo, la tasa que deberían cobrar por realizarlos.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Hay que tener presente que se trata de un Informe que compromete mucho al que lo emite, y por lo tanto necesita de horas de trabajo y debe fundamentarse en copiosa documentación, lo cual supone gastos importantes para el Ayuntamiento.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Una cosa diferente sería si el Informe se limita a decir lo que tu expones al final de la consulta. Esto sería más fácil y menos costoso: informar de que en los últimos 4 años no se ha tramitado ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística sobre un determinado edificio, y que no ocupa ningún bien de dominio público.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. Por último, es sorprendente que tu municipio no tengo planeamiento urbanístico, y en cambio tenga servicios jurídicos. No entiendo cómo se pueden emitir informes sobre legalidad o ilegalidad urbanística en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. Ni como tú puedes informar las licencias de obras ni de actividades. Han pasado más de 60 años desde las primeras leyes del suelo en nuestro país.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-45769344665983518372019-03-12T18:18:00.000+01:002019-04-01T08:42:16.177+02:00[525] Régimen de autorización de la Ley 12/2012<div style="text-align: justify;">
En un municipio de la Comunitat Valenciana, se solicita informe urbanístico municipal como requisito previo para obtener la autorización administrativa ambiental de actividad en base al artículo 22 de la Ley 6/2014, de 25 de julio, de Prevención, Calidad y Control Ambiental de Actividades. No está previsto la realización de obras.</div>
<div style="text-align: justify;">
Se trata de un establecimiento comercial cuya actividad está incluida en el ámbito de aplicación de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios. Estas actividades las excluye expresamente el ámbito de aplicación de la Ley 6/2014, por lo que no procede el régimen de autorización de la misma.</div>
<div style="text-align: justify;">
Por simplificación administrativa y siendo que la documentación presentada se considera suficiente (y equivalente), se decide evaluar la solicitud en base al régimen de la Ley 12/2012, convalidándose la comunicación de actividad inocua a estos efectos, sin necesidad de informe urbanístico municipal de compatibilidad, resolviéndose la validez, procedencia y eficacia de dicho régimen en una misma resolución.</div>
<div style="text-align: justify;">
El artículo 4 de la Ley 12/2012 establece que las obras y actividades incluidas en su ámbito de aplicación serán sustituidas por la correspondiente declaración responsable o comunicación previa, pero no establece cuál de ambos procedimientos corresponde.</div>
<div style="text-align: justify;">
1. ¿Procede convalidar un procedimiento por otro? ¿Cuál es el fundamento jurídico?</div>
<div style="text-align: justify;">
2. ¿Cuál de los dos regímenes procede: declaración responsable o comunicación previa? ¿Podría asimilarse el régimen de comunicación ambiental inocua al de comunicación, según la Ley 39/2015? </div>
<div>
<div style="text-align: justify;">
3. Ya que la LOTUP no contempla la posibilidad de ejecutar obras mediante comunicación (sólo mediante declaración responsable), ¿procedería el mismo régimen de comunicación o debería sustituirse por declaración responsable en caso de que fuera necesaria la ejecución de obras?</div>
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">Te doy la respuesta que me ha dado una prestigiosa arquitecta municipal de tu Comunidad, con cuyo contenido estoy completamente de acuerdo.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">En primer lugar apuntar que efectivamente la Ley 6/2014 excluye expresamente del ámbito de aplicación las actividades comerciales minoristas incluidas en el ámbito de la Ley 12/2012, por lo que no es exigible el informe urbanístico como requisito previo a la presentación de la solicitud o formulación del instrumento de intervención ambiental.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">Sin embargo si se solicita informe urbanístico municipal de compatibilidad de la actividad con la ubicación de forma voluntaria, entiendo que no existe inconveniente en emitirlo y si está claro que se está solicitando (voluntariamente y no como un requisito previo exigible), el Ayuntamiento entiendo que estará obligado a emitirlo.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-72616128069909643982019-02-26T14:31:00.001+01:002019-02-27T08:31:26.287+01:00[524] División de parcelas entre municipios<div style="text-align: justify;">
En un municipio de la provincia de València se solicita licencia para la división de terrenos respecto de una parcela que pertenece a dos municipios colindantes. En uno de ellos la clase de suelo es no urbanizable y en el otro urbanizable sin programación aprobada. La solicitud de licencia dibuja las parcelas resultantes coincidiendo con el límite de separación entre ambos municipios.</div>
<div style="text-align: justify;">
En caso de segregarse, las parcelas resultantes incumplirían la normativa agraria (Decreto 217/1999). Sin embargo, en el momento en que se apruebe la reparcelación de los terrenos con su programación, las parcelas quedarían divididas, siendo supuesto de innecesariedad de licencia.</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Debe esperar a aprobar la correspondiente programación para poder concederse la licencia? ¿Se podría entender que en este caso la finalidad de la parcelación es urbanística?</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. No hay lugar a duda que estamos ante una parcelación NO urbanística, ya que lo único que pretende es adecuar la situación registral de la finca que es única, a la realidad catastral y de división territorial, que divide la finca en dos municipios. Por lo tanto, el objetivo de la parcelación es completamente lógico, y yo diría que necesario. El que la finca pertenezca a dos municipios es causa suficiente para pedir su división.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Por si esto no fuera poco, resulta que las dos partes de la finca tienen una calificación urbanística diferente según el municipio al cual pertenecen. Este es otro motivo suficiente para pedir la parcelación de la finca, según la calificación jurídica que tiene cada parte de la finca. Es más, aunque la finca estuviera situada en un solo municipio, la diferente calificación urbanística es motivo suficiente para pedir su segregación, ya que es el propio planeamiento el que realiza y fuerza la división de la finca.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Por estos dos motivos, se puede y se debe otorgar la división de la finca, en dos lotes, siempre que la división se efectúe (tal como tu indicas) respetando los límites de separación de los dos municipios. Y por supuesto no hay que esperar a que el suelo urbanizable programado se convierta en programado. Y para la concesión de la licencia no es obstáculo el hecho de que las dos parcelas no cumplan la normativa agraria de superficies mínimas de cultivo. Es la propia Administración la que obliga a no cumplir esta normativa al dividir la finca entre dos municipios y darles diferente calificación urbanística.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. Sobre si hay que dar la licencia o declarar la innecesariedad, opino que como es un caso no previsto en vuestra Ley del Suelo, es preferible conceder la licencia en base a los dos motivos expuestos.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-76106281051349981022019-02-23T10:07:00.001+01:002019-02-25T08:17:21.305+01:00[523] Viviendas unifamiliares con acceso y ventilación a vial privado<div style="text-align: justify;">
En un solar se pretende construir 3 viviendas unifamiliares, de las que dos de ellas, por las características del solar, tienen el acceso, así como las ventanas a un vial privado en el interior de la parcela. </div>
<div style="text-align: justify;">
El Plan General en el municipio, en este aspecto dice, por un lado, que los preceptos que se incluyen en las Normas Urbanísticas se entenderán sin perjuicio de lo dispuesto en normas legales o reglamentarias de rango superior.</div>
<div style="text-align: justify;">
Por otro lado, entre las condiciones de habitabilidad para viviendas, el Plan General dice que "toda vivienda será EXTERIOR. Según ello tendrá una de sus piezas vivideras-, con apertura al espacio exterior- calle, plaza."</div>
<div style="text-align: justify;">
Mientras la normativa autónomo ca en materia de habitabilidad indica que "los espacios destinados a estancia, cocina y dormitorio, tendrán huecos para iluminación natural."</div>
<div style="text-align: justify;">
La consulta es aclarar si sería autorizable está construcción de 3 viviendas unifamiliares, teniendo en cuenta que dos de ellas tienen acceso y ventilación a un vial privado, teniendo dudas si esta contra el planeamiento, en cuanto a exigencia de que toda vivienda será EXTERIOR.</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Cuando las normas (de cualquier tipo y nivel) no son claras sino confusas, aparecen las dudas y posteriormente la litigiosidad judicial.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Es difícil para mí interpretar lo que establece el Plan General, al decir que toda vivienda será exterior, mientras que lo que establece la normativa autonómica es claro y sencillo de interpretar.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Supongo que al construirse 3 viviendas en una parcela, ésta permanece indivisa, ya que en caso contrario habría dos viviendas que no tendrían acceso a la vía pública, lo cual sería completamente ilegal.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. Supuesto lo anterior, no sé qué quiere decir vuestro planeamiento al decir que toda vivienda será exterior. Si quiere decir que tendrá acceso a un vial público (cosa normal) hay que responder que las 3 viviendas tienen acceso a vial público pues la parcela es única y tiene acceso a vial. Si quiere decir que toda vivienda dará a la vía pública, resulta que no podéis dar la licencia solicitada para estas tres viviendas. Esto sería francamente anormal, pues en toda España hay miles de urbanizaciones cerradas que tienen varias viviendas que no dan a la vía pública, sino al espacio interior.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">5. Por lo demás, recuerda que cuando una norma es confusa, toda interpretación que podamos hacer los abogados y los arquitectos, incluso los servicios de urbanismo de tu propia Comunidad Autónoma, tienen un valor de meras opiniones, pues la única interpretación válida será la que efectúen los Magistrados competentes, si alguien imipugna la concesión o denegación de esta licencia.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">6. Como consejo personal, yo aplicaría el criterio (un poco duro ciertamente) de que en caso de duda al tramitar una licencia de obras, es aconsejable aplicar el criterio más restrictivo, es decir denegar la licencia. Es por motivos de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento y la tuya personal.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">7. Como actuación a medio plazo, os aconsejo que modifiquéis este norma de vuestro planeamiento y la dejéis clara, ja sea en términos muy restrictivos, ya sea en los términos similares a la normativa de vuestra Comunidad. Reguladlo como queráis, restrictivo o permisivo, pero en todo caso de forma clara y rotunda.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-18125352453050462522019-02-21T00:26:00.000+01:002019-02-21T14:21:48.698+01:00[522] Legalización de dos edificaciones en parcela de 10.000 m² como una única vivienda compuesta por dos volúmenes.<div style="text-align: justify;">
Buenos días, acabo de sacar la plaza como arquitecto en un municipio de Alicante, y tengo el siguiente expediente encima de la mesa:</div>
<div style="text-align: justify;">
1. El pleno del Ayto concedió dos licencias a dos viviendas situadas en suelo no urbanizable común, con una parcelas de 5.000 m². La licencia se otorgó en contra de informe técnico y jurídico, donde se argumentaba la imposibilidad de edificar viviendas en parcelas inferiores a 10.000 m² (artículo 197.b de la LOTUP).</div>
<div style="text-align: justify;">
2. Los interesados solicitan primera ocupación y obviamente, no cabe otorgarla al ser viviendas amparadas en una licencia ilegal. </div>
<div style="text-align: justify;">
3. Se intenta ver cómo pueden legalizarse, dado que las dos parcelas de 5.000 m² pertenecen al mismo propietario. </div>
<div style="text-align: justify;">
¿Cabría admitir lo siguiente para proceder a una posible legalización?:</div>
<div style="text-align: justify;">
- Agrupación de ambas parcelas de forma que la parcela resultante fuera superior a 10.000 m².</div>
<div style="text-align: justify;">
- Proyecto de legalización que justifique que las dos edificaciones pertenecen a una misma vivienda. Para ello deberían eliminar la cocina en una de ellas y justificar muy bien que una misma vivienda puede desarrollarse en dos edificaciones que distan 38 metros (por ejemplo: zona de día y zona de noche). La cuestión es que no encuentro fundamento legal (urbanístico o edificatorio), que impida realizar una vivienda compuesta por dos edificaciones que distan 38 metros, es más la lógica. Me gustaría poder fundamentar mi informe tanto si es favorable como desfavorable, y creo que el quid de la cuestión radica en la admisibilidad o no de una vivienda compuesta por dos edificaciones de 100 m² cada una.</div>
<div style="text-align: justify;">
Mi duda surge para aclarar si sería posible o no, que presentaran un proyecto de legalización, demostrando que la vivienda es única, que se desarrolla en dos cuerpos (o bien que los conecten con un porche...), que la edificabilidad y la ocupación no exceden los parámetros admisibles por la normativa urbanística, y de esa forma se evitara tener que demoler una de las dos viviendas, puesto que como he comentado, no sobrepasa ocupación ni edificabilidad. </div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">El tema que explicas es muy complejo, por lo cual la solución requiere un Dictamen o Informe Jurídico de cierta profundidad, que no cabe en este Foro de consultas. Te aconsejo que acudáis a un buen abogado urbanista, si el secretario del Ayuntamiento no se encuentra con fuerzas para resolver el caso. A pesar de todo se apunta algunas ideas.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Es sorprendente que el Pleno aprobara dos licencias contra los informes técnico y jurídico. Presuntamente los concejales que votaron a favor, si conocían estos informes desfavorables, cometieron un delito de prevaricación administrativa. (dictar una resolución injusta a sabiendas).</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Dices que la licencia es ilegal. Esta es tu opinión y la mía también por supuesto.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Pero los actos administrativos se presumen legales hasta que el órgano competente declare su nulidad. En este caso tan solo puede ser el propio Ayuntamiento mediante la revisión de oficio, o el Juzgado de lo contencioso mediante sentencia si alguien impugna dichas licencias. Como parece ser que esto no se ha producido, las licencias en principio se presumen legales y son ejecutivas.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. Partiendo de este punto, no está claro que el Ayuntamiento pueda denegar la licencia de primera ocupación. Si las obras están adecuadas a los proyectos que obtuvieron la licencia urbanística, considero que hay que otorgar la licencia de 1ª ocupación. Si no queréis dar esta licencia, hay que proceder a anular la licencia mediante el procedimiento de revisión de oficio.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">5. Todo lo que propones para una posible legalización, no me parece viable. Puede ser calificado como de fraude ley. Esta es mi opinión. Y puede complicar tu responsabilidad patrimonial personal. Yo si estuviera en tu caso, no iría por esta vía.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">6. Yo no veo otra solución que la revisión de oficio de la licencia, y el derribo de una vivienda. Esto supondrá muy probablemente tener que indemnizar al propietario por el valor de la construcción, si así lo determina el Juzgado de lo contencioso. Lo peor del caso, es que esta indemnización se debería repercutir a todos los concejales que votaron a favor de la licencia, aunque la competencia sea del Alcalde. No sé si el Alcalde delegó esta competencia en el pleno.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">7. La otra solución es no hacer nada, y que la vida siga.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">8. Como puedes ver y ya te anticipado, el tema es muy complejo, con unas consecuencias muy delicadas. Es un tema más jurídico que técnico, con unas ramificaciones políticas respetables.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-59262762046451019372019-02-15T08:18:00.001+01:002019-02-19T11:50:47.234+01:00[521] Competencias de los arquitectos municipales en materia de inspección<div class="WordSection1">
<div style="text-align: justify;">
Buenos días, soy Arquitecto Municipal en un municipio de Andalucía. Hasta hace un año, las labores de inspección urbanística las realizaba un Policía Local adscrito al Servicio de Urbanismo. Con su jubilación, estas competencias no han sido nuevamente asignadas por la Alcaldía, realizándola la Jefatura de la Policía Local de manera muy ocasional. Mi pregunta es:</div>
<div style="text-align: justify;">
¿La inspección urbanística es una competencia propia (preceptiva) del Arquitecto Municipal?</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. En un Ayuntamiento hay muy pocas cosas que sean exclusivas de un funcionario. Este es el caso de las funciones reservadas del Secretario, Interventor y Tesorero. También las funciones de orden público y vigilancia corresponden en exclusiva al cuerpo de la Policía Local.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. A partir de aquí, las otras funciones las hace el funcionario que designa el alcalde, según el organigrama que tenga aprobado el ayuntamiento.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. En lo que se refiere a la inspección urbanística, es natural que la efectúe el Departamento de Urbanismo, o los Servicios Técnicos. Ahora bien, si el Alcalde quiere que sea la Policía Local, (cosa no muy lógica si existe un arquitecto municipal) éste será el problema del Alcalde y de la Policía Local. Tú tendrás que aguantar y estar a verlas venir. Solo debes cuidar que quede muy claro y por escrito que la inspección urbanística no corresponde a tu departamento ni a tu persona.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-57513877630181489102019-02-09T18:06:00.000+01:002019-02-11T12:07:32.883+01:00[520] Caducidad de licencia de obras<div style="text-align: justify;">
Hace poco que estoy de técnico municipal en un pueblo en Cataluña y tengo dudas sobre las licencias y su caducidad. Según la Ley de Urbanismo las licencias de obras caducan a los tres años si no se ha pedido su prorroga. </div>
<div style="text-align: justify;">
Estoy informado a los interesados de las licencias que estan caducadas para cerrar el expediente, pero no lo hago con los que han pedido primera ocupación puesto que han aportado un certificado final de obra firmado por técnico responsable. En correcto ? o tengo que informar la caducidad igualmente para poder cerrar el expediente?</div>
<div style="text-align: justify;">
Otra consulta, es si piden prórroga, urbanismo te dice que tiene que pedirla antes que finalice el plazo original, pero que tiempo tiene la administración para responder? En la ley de procedimiento administrativo se dice que la petición y la respuesta tiene que estar dentro del plazo original y se tiene que dar por máximo la mitad del tiempo de la primea solicitud.</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Como tú dices las licencias caducan en el plazo que establezca la normativa municipal, y que se debe fijar en la concesión de la licencia. Si no se fija ningún plazo en la licencia, esta caducará a los 3 años, según la legislación de Cataluña. Pero la caducidad hay que declararla mediante resolución del órgano que concedió la licencia. Tu informe debes enviarlo a la Secretaria para que desde allí resuelvan la caducidad.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. En los casos en que las obras han finalizado y ya han solicitado la licencia de 1ª ocupación, ya no ha lugar a declarar la caducidad.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Si solicitan una prórroga, deben hacerlo antes de que finalice el plazo de los 3 años. Una vez transcurrido dicho plazo, ya no ha lugar a solicitar la prórroga.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. La prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del plazo que se fijó en la licencia, o del plazo general que determina la legislación catalana, o seas por 18 meses.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-19432402789745883212019-01-24T18:07:00.001+01:002019-04-01T08:38:07.924+02:00[519] Licencia en parcela sin condición de solar<div style="text-align: justify;">
En un municipio de la Comunitat Valenciana se solicita licencia para la construcción de una piscina en una vivienda unifamiliar aislada en suelo urbano, que no tiene la condición de solar. </div>
<div style="text-align: justify;">
El Plan General se aprobó con la LRAU y en él se dice:</div>
<blockquote class="tr_bq" style="text-align: justify;">
<i>En las parcelas ya edificadas en las unidades de ejecución 17 a 48 de suelo urbano, se podrán realizar hasta que se desarrollen las respectivas unidades y sectores, obras de reparación, conservación y reforma interior, así como las construcciones auxiliares separadas del edificio principal, como balsas de riego y piscinas, paelleros, garajes y trasteros.</i></blockquote>
<div style="text-align: justify;">
La actual LOTUP dice:</div>
<blockquote class="tr_bq" style="text-align: justify;">
<i>Artículo 178. Régimen de edificación de los solares.<br />1. Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación, mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias y el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización.</i></blockquote>
<div style="text-align: justify;">
¿Se puede dar por tácitamente derogado el contenido del artículo del Plan General tras la entrada en vigor de la LOTUP y en atención a su disposición derogatoria (Quedan igualmente derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan o contradigan lo dispuesto en la presente ley) y por lo tanto exigir el cumplimiento del artículo 178?</div>
<div>
¿Se puede continuar aplicando el artículo del planeamiento en base a que el Plan General se aprobó en base a otra Ley y por lo tanto emitir informe favorable?<br />
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Yo opino que hay que aplicar el artículo 178 de la LOTUP, no solo porque las Leyes están por encima del planeamiento municipal, sino también porque es una norma más restrictiva.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Por otra parte el artículo 178 de la LOTUP es más congruente con la normativa urbanística general. En una parcela de suelo urbano que no tiene la condición de solar, no deben autorizarse otras obras que las necesarias en orden a la seguridad y salubridad del edificio. Entre estas obras no cabe la construcción de una piscina.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Por último, en caso de duda, yo siempre aconsejo aplicar el criterio más restrictivo, en base al principio de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento, y también la responsabilidad patrimonial personal del arquitecto municipal.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-19270730869333860652019-01-21T17:46:00.001+01:002019-01-22T12:30:07.880+01:00[518] Condición de solar en suelo no urbanizable<div style="text-align: justify;">
En un municipio de la Comunitat Valenciana se pide informar sobre los requerimientos exigibles para la construcción de un edificio y la posterior concesión de la correspondiente licencia de actividad. La actividad se asienta sobre suelo no urbanizable y requiere la previa declaración de interés comunitario. </div>
<div style="text-align: justify;">
El artículo 178 de la LOTUP establece que "las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación".</div>
<div style="text-align: justify;">
Este artículo no exceptúa el caso de los usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable; pero no parece lógico que se deba exigir la condición de solar cuando la actividad va a desarrollarse en suelo no urbanizable, pues sería ir en contra de su propia naturaleza.</div>
<div style="text-align: justify;">
¿Se puede conceder licencia municipal de edificación en suelo no urbanizable para los usos previstos sin que la parcela tenga la condición de solar? ¿Cuál es el fundamento jurídico de tal consideración?</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. La condición de solar es incompatible con la condición de suelo no urbanizable. Esto tú ya lo indicas en tu pregunta. Son dos conceptos contradictorios. Por lo tanto, cuando se pretende edificar en el suelo no urbanizable, no se puede exigir la condición de solar en el terreno en el cual se quiere construir o edificar. Habrá que exigir otras condiciones materiales y de procedimiento.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Por lo tanto, en los pocos casos en los que la legislación de cada Comunidad Autónoma permite construir o efectuar una instalación en el suelo no urbanizable, hay que exigir simplemente el cumplimiento de las condiciones materiales y procedimentales exigidas para la construcción de que se trata, en la normativa propia de la Comunidad.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Por lo tanto, debes olvidarte del artículo 178 de la LOTUP, que no es de aplicación a este suelo no urbanizable, y acudir a la normativa de esta Ley donde se regula el uso del suelo no urbanizable.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-16330461832622336692019-01-16T13:47:00.001+01:002019-04-01T08:35:43.841+02:00[517] Licencia de primera ocupacion sobre edificación fuera ordenacion<div style="text-align: justify;">
Buenas, tengo una edificacion escriturada, de la cual mi padre compro en el año 1958/59, aparece en ortofotografia vuelo americano. En catastro ayuntamiento de Frigiliana (Malaga) desde 1960 con 78 m² superficie y 19 m² edificada.</div>
<div style="text-align: justify;">
Año 1994 licencia urbanistica para ampliacion vivienda, superior 44 m² y 24 m² planta baja entre medio en el año 2006/2007 deslinde via pecuaria, edificación afectada segun la misma. Año 2012, tras recurso alzada, caducidad de la misma.</div>
<div style="text-align: justify;">
Ahora queremos vender y el comprador solicita Certificado de Fuera de Ordenacion</div>
<div>
Ayuntamiento dice que no, por estar en zona via pecuaria y aunque esta caducada, ellos dicen que aun es valido. Que puedo hacer? Mi padre no solicito la licencia primera ocupacion en su dia cuando finalizo la ampliacion de la vivienda y que tenia licencia urbanistica, proyecto ejecucion visado.<br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">El problema del caso que planteas, es que la vivienda (según el Ayuntamiento) está edificada sobre una vía pecuaria, que es un bien de dominio y uso público. Y en este caso no existe prescripción de la infracción. Lo único que puedes hacer es acudir a un buen abogado administrativista y ver si él encuentra una solución para tu caso. Yo no tengo ninguna solución que pueda darte, si lo que dice el Ayuntamiento sobre la vía pecuaria es cierto, lo cual yo no puedo poner en duda.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-48238835078241386552018-12-18T09:49:00.000+01:002018-12-18T12:24:54.011+01:00[516] Competencias de ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir proyecto de urbanización.<div style="text-align: justify;">
¿Son compententes los ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir un proyecto de obras ordinarias de urbanización?</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;"><b>Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Determinar la competencia de los ingenieros siempre es difícil, pues la legislación no es clara ni concreta. A falta de legislación clara, y también a falta de jurisprudencia, como norma general debemos acudir a las materias que conforman el currículum académico de cada profesión.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. El tema se complica, cuando nos referimos a las ingenierías técnicas, hoy desparecidas, pero convertidas en títulos de grado, cuyas competencias profesionales tampoco están claras, porque muchas de las atribuciones profesionales se han reservado para las carreras técnicas con máster, es decir para las carreras de 5 años. Con lo cual tampoco tenemos claro las competencias profesionales de las carreras técnicas de 4 años, con el título de “grado”.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Dicho todo lo que antecede, te doy mi opinión, basada en el espíritu de las normas actuales y de la jurisprudencia, la cual al ser casuística, puede favorecer a opiniones diversas.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">4. No tengo ninguna duda que los Ingenieros de Caminos y los Ingenieros industriales pueden redactar proyectos de urbanización y dirigir las obras. La jurisprudencia mayoritaria así lo entiende, y normalmente no suele discutirse. Yo defendí un proyecto de urbanización redactado por el ingeniero industrial municipal, y la sentencia fue favorable a la competencia del ingeniero industrial. De hecho, cuando escaseaban los ingenieros de caminos, por los años 60 y 70 e incluso los años 80, la mayoría de los proyectos de urbanización municipales eran redactados por ingenieros industriales. Por aquellos años en los ayuntamientos medianos no había plaza de ingeniero de caminos, y en cambio las había de arquitecto y de ingeniero industrial.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">5. Sobre la competencia de los ingenieros de caminos para redactar proyectos de urbanización, creo que nadie la ha discutido.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">6. El tema más complicado es determinar si también tienen competencia los ingenieros técnicos de obras públicas. Hay opiniones para todos los gustos. Mi opinión personal es favorable a la competencia de dichos ingenieros, en base a la formación recibida en su carrera. Pero reconozco que también puede defenderse la opinión contraria.</span></div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-54384193763326050552018-12-03T13:25:00.001+01:002019-04-01T10:34:45.783+02:00[515] Obras en edificaciones fuera de ordenación<div style="text-align: justify;">
He consultado vuestro blog y desearía haceros una pregunta:</div>
<div style="text-align: justify;">
Soy arquitecto y estoy solicitando una licencia de rehabilitación integral de un edificio entre medianeras en Barcelona. </div>
<div style="text-align: justify;">
La edificación tiene una planta baja y primera que datan de 1900 y una planta segunda, de construcción ligera con cubierta de Uralita sobre edificación original ,que se realizo en los años 80.</div>
<div style="text-align: justify;">
Se pretende realizar rehabilitación integral del edificio ,sin aumento de volumen, que incluye la sustitución del sistema de cobertura ( manteniendo el sistema estructural).</div>
<div style="text-align: justify;">
Se ha obtenido una denegación de licencia, alegando que , el proyecto pretende legalizar y consolidar una edificación que no dispone de licencia ( planta segunda)</div>
<div style="text-align: justify;">
Es necesario hacer constar lo siguiente.</div>
<div style="text-align: justify;">
La finca esta escriturada en su totalidad , y así consta en el registro de la propiedad.</div>
<div style="text-align: justify;">
En el año 2005, se concedió una licencia de segregación urbanística, respecto de una parcela mayor que daba frente a dos calles, , en dos parcelas cada una con una edificación dando frente a una calle . En esta segregación quedaban perfectamente definida la edificación con las construcciones tal y como están a día de hoy.</div>
<div style="text-align: justify;">
Anteriormente a la segregación ( año 1987) se había concedido una licencia de obras, para ejecutar una construcción de PB+4, en otra zona de la parcela ( de la que posteriormente se segrego en 2005), con lo cual es de suponer que también queda constancia de todas las construcciones existentes en la parcela.</div>
<div style="text-align: justify;">
Por todo ello considero que es justificable la legalidad.</div>
<div style="text-align: justify;">
De todos modos, aunque esta legalidad no fuera justificable, creo igualmente que estaría en un caso de edificación disconforme y por tanto se podría consolidar y reformar (no esta en ninguno de los supuestos del 108.4), y el acto de restitución esta mas que prescrito, pero los técnicos insisten en que si es ilegal, queda fuera de ordenación y por tanto no puedo realizar las obras pretendidas, ni ninguna de ellas, puesto que no aceptaran ningún uso.</div>
<div>
Creo que se esta aplicando un criterio que no se ajusta a la ley vigente, y agradecería que me dijesen si estoy o no equivocada.<br />
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Con los datos que me das, opino que estás en lo cierto y que no estás equivocado. Según la legislación catalana y partiendo de la base de que las obras supuestamente ilegales no sean legalizables, estaríamos en un volumen disconforme.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Tal como explicas, tú no pides aumento de volumen, sino tan solo un rehabilitación integral, y en estos casos, el artículo 108.4 de la Ley de Urbanismo de Catalunya avala la legalidad de tu petición.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">3. Ante la negativa del Ayuntamiento a concederte la licencia, y si no tienes la posibilidad de que el arquitecto municipal modifique su criterio, no tienes otra solución que acudir a la jurisdicción contenciosa administrativa y que tu cliente interponga el recurso pertinente. Vigila los plazos, pues ya sabes que el recurso debe interponerse en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución que te deniega la licencia.</span></div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3779684480436767808.post-50871144793073186822018-11-22T13:56:00.001+01:002019-04-01T08:53:21.351+02:00[514] Ampliación de vivienda fuera de ordenación<div style="text-align: justify;">
Soy arquitecto municipal en un pueblo de Castilla y León. En una parcela existe una vivienda que cuenta con licencia de primera ocupación y otra construcción realizada sin licencia en la zona libre de edificación que marcan las ordenanzas del Plan Parcial, incumpliendo el retranqueo mínimo obligatorio. El plazo para adoptar medidas de restauración de la legalidad relacionadas con esa construcción ha prescrito. El Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en su artículo 346.2. establece que "los actos de uso del suelo, y en particular las construcciones e instalaciones realizadas con infracción grave o muy grave de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el apartado anterior, quedan automáticamente sometidas al régimen señalado en el artículo 185 para los usos del suelo declarados fuera de ordenación" . Un compañero ha presentado un proyecto en el que comunica ambas construcciones y amplia la vivienda. A mi juicio, la aplicación del régimen de fuera de ordenación no permite las obras solicitadas. Me gustaría saber su criterio sobre este asunto y también si, en el caso de no plantearse la conexión entre ambos edificios, ¿sería posible ampliar la vivienda "legal"?. Tengo mis dudas con la interpretación del artículo 185, que dice textualmente:</div>
<div style="text-align: justify;">
"1. En los terrenos que sustenten construcciones, instalaciones u otros usos del suelo que, siendo anteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos y sean declarados fuera de ordenación de forma expresa por el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada, no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico. </div>
<div style="text-align: justify;">
2. No obstante, en tanto no se acometan las obras citadas en el apartado anterior, podrán ser objeto de licencia urbanística o declaración responsable: </div>
<div style="text-align: justify;">
a) Las reparaciones estrictamente exigibles para asegurar la seguridad y la salubridad de las construcciones e instalaciones, entendidas en sentido restrictivo, en atención a la finalidad que inspira este régimen especial. </div>
<div style="text-align: justify;">
b) Obras parciales de consolidación, excepcionalmente y sólo cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo. </div>
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3. Cualesquiera otras obras diferentes de las señaladas en el apartado anterior deben ser consideradas ilegales, y ni ellas ni las autorizables pueden incrementar el valor de expropiación."<br />
<span style="color: #990000;"><b>Pere Joan Torrent Ribert. Abogado</b></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">1. Creo que está claro que las obras solicitadas no pueden ser autorizadas. El artículo 346.2 del Reglamento y su referencia al artículo 185 prohíben claramente en estos edificios todas las obras que no sean las estrictamente necesarias para la seguridad y salubridad del edificio, normativa que suele ser general de forma más o menos parecida en todas las Comunidades Autónomas, a excepción de Cataluña y Baleares, que yo conozca, en las cuales se distingue entre construcciones fuera de ordenación y construcciones con volumen disconforme.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #990000;">2. Si no se planteara la conexión entre ambos edificios, se podría ampliar la vivienda legal si dicha ampliación está conforme al planeamiento. En este caso ya no estamos ante un fuera de ordenación, sino ante una edificación legal, cuya ampliación ha de ser informada de acuerdo con la normativa urbanística actual; y por supuesto sin ninguna conexión con el módulo ilegal.</span></div>
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