lunes, 16 de marzo de 2020

[557] Plan parcial y Estudio de viabilidad economica

Buenas:
Estoy informando el informe de viabilidad de un Plan Parcial en relación con el art. 22 del TRLSRU y en el calculo del valor de suelo utiliza el método residual dinámico. Hasta ahí bien, por ser un suelo urbanizable. La  cuestión es que lo hacen técnicos distintos y los periodos u horizonte temporal que considera en el informe de viabilidad (10 años) no se corresponde con el Programa de actuación o plan de etapas del Plan Parcial (16 años).
Debería subsanarse dicha cuestión? Muchas Gracias.
Francisco R.

viernes, 21 de febrero de 2020

[556] Parcela rústica con acceso rodado y suministros

Buenos días,

Me gustaría saber si existe la posibilidad de conseguir licencia urbanística en una parcela rústica con acceso rodado y suministros. El terreno se encuentra a continuación de una parcela urbana con construcción.

El municipio carece de Plan de Ordenación Municipal.

¿Habría alguna forma de exigir al ayuntamiento que comtenple esta parcela dentro de la delimitación de Suelo Urbano, o algo parecido?

Saludos.

lunes, 3 de febrero de 2020

[555] Segregación finca urbana discontinua

Comunidad Autónoma: Extremadura. Un particular es propietario de una finca urbana discontinua compuesta por dos parcelas catastrales independientes entre las que existe otra parcela de otro propietario y situadas en un casco histórico. Una tiene una superficie de 46 m2 y la otra 18 m2. En cuanto a la parcela mínima las NNSS establecen lo siguiente: "Para parcelas actuales (se entiende que en el momento de la aprobación definitiva de las NNSS) será aquella por debajo de la cual no es factible la edificación de una vivienda de superficie igual a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial. En parcelaciones que puedan efectuarse con posterioridad a la aprobación definitiva de estas ordenanzas, la superficie mínima será de 50 m2". 
Se solicita licencia de segregación. Las parcelas son anteriores a la aprobación de las NNSS, y aunque en la que tiene 18 m2 no se puede edificar una vivienda de superficie igual o superior a la que constituye el módulo mínimo de protección oficial, si se podría edificar en dos plantas una vivienda de más de 25 m2 de superficie útil (mínimo establecido por la normativa de habitabilidad autonómica). ¿Se podría conceder la licencia solicitada?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Aunque no me queda claro en tu consulta, quiero entender que esta parcela discontinua tan solo consta como una finca en el Registro de la Propiedad. Porque tanto en el catastro de urbana como en el planeamiento constan dos parcelas de forma indubitada.
2. Partiendo de esta interpretación que yo hago por lo que tú me explicas, la licencia de segregación que se solicita solo es para que tenga efecto en el Registro de la Propiedad, previa la correspondiente escritura notarial.
3. Tú motivas acertadamente que existen motivos suficientes para otorgar la licencia de segregación en base a la superficie y a la normativa de vuestras Normas Subsidiarias. Yo opino como tú, toda vez que en la parcela de 18 m2 se puede construir una vivienda en dos plantas que superará la superficie de 25 m2, que es la superficie útil mínima exigida por la normativa autonómica.
4. Pero resulta que hay una motivación mucho más clara para otorgar la licencia de segregación: en realidad aquí no existe una parcela, sino que existen dos parcelas, tanto en el catastro como en el planeamiento municipal. A estos efectos el Registro de la Propiedad no tiene ninguna importancia. Está claro que la licencia se solicita para adecuar el Registro de la Propiedad a la realidad. Por ello la licencia se debe conceder. Es más, la licencia se debería conceder con independencia de que las dos parcelas sean o no sean edificables. Repito que aquí no se segrega nada, porque las dos parcelas están segregadas en la realidad. Se trata de una simple operación jurídica con efectos tan solo en el Registro de la Propiedad. Si las parcelas son o no son edificables, ya lo son o no son antes de dar la licencia.

jueves, 23 de enero de 2020

[554] Límite del riesgo y ventura en un contrato de obras de urbanización

Comunidad Autónoma: Cataluña.
Buenos días, soy arquitecto municipal de un municipio de Cataluña, y nos encontramos a las puertas de finalizar las obras de urbanización de un ámbito urbanístico del municipio que se está gestionando por el sistema de cooperación. El proyecto de urbanización contemplaba un calendario de ejecución de obras de 15 meses. Con todo, la mala praxis ejercitada por Endesa (retardo en la presentación de permisos, también en la validación de proyectos y también en la ejecución de las obras correspondientes, etc..., por desgracia, mucho más común en el ámbito de las obras de lo que a todos nos gustaría), ha comportado la necesidad de ampliar los plazos de ejecución de las obras en dos momentos, llegando a un aumento del calendario en 7-8 meses.
Cabe decir que ENDESA ha ido desactivando los parones a base de presión por parte de la administración y de la Dirección Facultativa, lo que ha permitido ir avanzando las obras, pero siempre con enormes retrasos en el calendario.
Ahora el contratista está empezando a reclamar las indemnizaciones correspondientes a los gastos indirectos correspondientes a estos 7-8 meses de ampliación de plazos.
A nivel técnico se entiende que la actuación absolutamente irresponsable y la mala praxis demostrada por ENDESA es del todo desproporcionada, y cabe entender esta actuación como un riesgo imprevisible en el momento de la adjudicación y firma del contrato de obras. 
Las indemnizaciones solicitadas por el contratista han estado analizadas por la dirección facultativa y por los servicios territoriales, entendiendo que las mismas responden de forma justificada únicamente a los gastos indirectos de estos meses de ampliación de plazos.
Visto esto, la pregunta es la siguiente:
¿Esta situación puede ser entendida como un límite del concepto de riesgo y ventura contemplado por la Ley de Contratos 9/2017?
En base a ello, y en caso afirmativo, ¿el Ayuntamiento puede proceder a reclamar estas indemnizaciones al causante de las mismas, en este caso ENDESA? (Hay que precisar que tanto la Dirección Facultativa, como el Ayuntamiento, como el contratista, disponemos de todos los justificantes, oficios, reclamaciones de celeridad, quejas e incumplimientos de ENDESA, que justifican la necesidad de ampliar los plazos de obras).

miércoles, 8 de enero de 2020

[553] Dudas fichas gestión urbanística

Soy arquitecto municipal en pueblos de Guadalajara. El régimen de cesiones de zonas verdes y otras dotaciones se regula en el artículo 31 del TRLOTAU, DL 1/2010, y en los artículos 21 y 22 del Reglamento de Planeamiento. A su vez, existe un modelo de ficha, en la NTP 178/2010.
De su lectura parece que debería estar claro, pero no parece que sea así, porque en los distintos Planes de Ordenación Municipal, resulta que los criterios de cálculo varían. Las diferencias más destacables que he encontrado son las siguientes:
- A la hora de calcular las zonas verdes, el TRLOTAU fija diferente fórmula según sea la edificabilidad lucrativa igual o inferior a 0,6 m2c/m2s o si es mayor de 0,6.
Pues bien, en distintos Planes se considera dicho 0,6 como edificabilidad bruta, es decir incluyendo los Sistemas Generales, y en otros se considera el 0,6 como edificabilidad neta, sin los Sistemas Generales. Según el criterio que se utilice la superficie de suelo va a variar.
Yo entiendo que es más correcto considerar la edificabilidad neta, por la razón de que se trata de la superficie ordenada. Pero no lo tengo claro.
-Y a la hora de calcular el suelo de otras dotaciones que es de 20 m2 de suelo por cada 100 m2 de edificabilidad lucrativa, lo habitual es que se considere la edificabilidad completa.
Sin embargo, he encontrado alguno que de forma complicada, descuenta de la edifcabilidad total, la parte de edificabilidad del aprovechamiento público. Es decir, considera la edificabilidad lucrativa como solo la parte del aprovechamiento privado.
Esto opción, disminuye el suelo de cesiones, y no me parece correcto.



jueves, 19 de diciembre de 2019

[552] Certificado de Eficiencia Energética


Al ver que en vuestra web uaaap5.blogspot.com tratáis temas de energía y sostenibilidad como en el siguiente artículo: http://uaaap5.blogspot.com/2014/11/imortancia-del-titulo-del-proyecto.html
Creo que es importante que conozcan el significado de las certificaciones energéticas y qué conllevan los diferentes niveles.
Debido a este cambio le aconsejamos agregar la siguiente información en el artículo anteriormente mencionado: 
"Las llamadas Certificaciones Energéticas sirven para medir el nivel de consumo de las viviendas. La clasificación varía en función del tipo de energía utilizado en determinada vivienda.
Si la etiqueta indica la letra G, esto significa que la vivienda tiene un consumo energético anual muy elevado que se mide con kWh/m². Al contrario, si la etiqueta indica la letra A, el consumo energético anual resulta ser mucho más bajo.
El desperdicio de energía suele resultar en un gasto de energía demasiado elevado para el nivel de consumo de un hogar. De este modo, el gasto de dinero es igualmente demasiado elevado y no corresponde tampoco a lo que tendría que pagar verdaderamente el que vive dentro del inmueble."

domingo, 8 de diciembre de 2019

[551] Arquitecto municipal sin terminar máster habilitante

Actualmente estoy graduada en Fundamentos Arquitectónicos, y cursando el Máster Habilitante en Arquitectura, es decir realizando el Trabajo Final de Máster específicamente. Me ha surgido la oportunidad de poder participar en la bolsa de trabajo para acceder a una plaza de arquitecto municipal en una localidad de Andalucía, pero me surge la duda de si realmente podría ejercer esa función en la adminitración pública solo con el grado en Fundamentos.

lunes, 2 de diciembre de 2019

[550] Como ganar seguridad jurídica en los informes técnicos de los arquitectos municipales

Buenas tardes, soy arquitecta municipal en un municipio en la Comunidad de Madrid y en el día a día me encuentro muchas situaciones en las que la solución arquitectónica que se plantea en un proyecto hace imposible emitir un informe técnico favorable o desfavorable claro.
Me gustaría obtener recomendaciones sobre cómo hacer informes técnicos seguros jurídicamente y en el caso de meter la pata cuáles son las principales amenazas.

jueves, 31 de octubre de 2019

[549] Ventilación aseos local para clínica dental

He presentado un proyecto para ACONDICIONAMIENTO DE LOCAL PARA CLÍNICA DENTAL en la planta baja de un edificio de viviendas. El local estaba lóbrego y la actividad a desarrollar es la de clínica dental. El local está en Negreira (A Coruña). El arquitecto municipal me pide que justifique la ventilación a cubierta según lo expuesto en el DB-HS3.
Yo considero que no es de aplicación por tratarse de un local destinado a una actividad sanitaria aunque esté en un edificio de viviendas. Me podéis aclarar si es de aplicación o no el DB-HS3 en este caso?

miércoles, 30 de octubre de 2019

[548] Consulta sobre solicitud de licencia de vivenda unifamiliar que claramente tiene se trara de edificio para 4 viviendas.

Tengo que informar una solicitud de licencia de un proyecto que se presenta como vivienda unifamiliar.
Se construiria en un solar que por su superficie solo se permite una vivienda unifamiliar aunque su elevada edificabilidad permite construir 450 m² sobre rasante.
El proyecto esta claramente preparado para que a traves de una unica entrada se acceda a un escalera comun que da a 2 viviendas en planta baja y otras dos en planta 1ª.
El proyecto plantea estas 4 vivendas iguales, con un salon comedor cocina baño y dos habitaciones cada una.
El truco esta en decir que en tres de ellas, el espacio de estar-comedor-cocina es una sala de juegos, una sala de estudios o un salon secundario..
De momento ha presentado el proyecto basico donde no se ven instalaciones, y me imagino que cuando presente el proyecto de ejecucion lo haga de manera que solo refleje las instalaciones de una sola de las cocinas.
Me temo que seran apartamentos que estaran destinados al alquiler.
El caso es que si les deniego la licencia el promotor metera un recurso alegando que por que una familia no puede distibuir una vivenda a su gusto.
Me imagino que colocaran contador unico de energia y de agua y que despues de ese contador colocaran despues de obtener la licencia de primera ocupacion contadores individuales que gestionaran entre los inquilinos.
La comunidad autonoma es El Pais Vasco.
¿Habria alguna manera de motivar la denegacion de licencia sin que me recurran que la distribucion de una vivienda unifamiliar puede hacerse como el promotor desee?

lunes, 23 de septiembre de 2019

[547] Urbanización por aprobación de proyecto en UE

En un municipio de la Comunitat Valenciana se quieren realizar las obras de alcantarillado en unos terrenos incluidos en unidad de ejecución sin programación aprobada. 
La LOTUP prevé en estos casos la aprobación del correspondiente PAI para su programación y ejecución conjunta, con el objetivo de urbanizar completamente las parcelas que incluye.
¿Se podría tramitar una urbanización parcial sin desarrollar el PAI? Se me ocurre la posibilidad de que el Ayuntamiento aprobara un proyecto de urbanización o similar (sin programa) para ejecutar sólo el alcantarillado, girando las correspondientes cuotas.

lunes, 16 de septiembre de 2019

[546] Reserva de aparcamiento en edificios existentes en el que se pretenda un cambio de uso

En relación al cumplimiento de la normativa urbanística cuando se solicita una licencia para un cambio de uso en todo o parte de un edificio:
Se trata de un municipio en el que el plan general tiene una antigüedad considerable (más de 25 años) y que ha sufrido bastantes modificaciones. Una de ellas, quizá de las más notorias, es la que se refiere a la reserva de aparcamiento, que anteriormente eximía de su aplicación a solares de determinadas dimensiones que supusieran un inversión costosa reservar un determinado número de plazas. Con el tiempo se ha eliminado dicha exención, a los efectos de solucionar los problemas de aparcamiento generados en el suelo urbano más consolidado.
Esta cuestión, que en el caso de edificios de nueva planta no reviste más problema que un sobrecoste añadido, supone un problema aún mayor para edificaciones existentes que pretendan modificar en su totalidad o en parte el uso para el que obtuvieron licencia de obras. En este caso, pudiera resultar que en el momento de construcción del edificio y atendiendo a las dimensiones de la parcela, éste quedara eximido del cumplimiento de la reserva de aparcamiento por aplicación del PGOU, y que por lo tanto no reservara ninguna plaza. Si se pretendiere un cambio de uso (de parte o de la totalidad del edificio), que debe cumplir la totalidad de la normativa urbanística y sectorial, ¿le sería exigible a este nuevo uso el cumplimiento de la reserva de aparcamiento atendiendo a la redacción de la normativa urbanística vigente? En el caso de que se aplicara la redacción vigente cuando se construyó el inmueble no le sería de aplicación.
Esta cuestión puede suponer que en determinados inmuebles no se pudiera cambiar el uso al que se obtuvo licencia, cuando en realidad si se hubiera previsto dicho uso en el momento que se construyó no se le habría exigido. Y además, ¿tendría el mismo grado de exigencia el cambio de uso de la totalidad de un edificio que cuando se pretende cambiar únicamente una de sus partes (local o piso)?
Me gustaría saber además si existe jurisprudencia al respecto.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El caso que planteas es de difícil solución, o al menos yo no encuentro una solución que garantice una seguridad jurídica.
2. La reforma del planeamiento general que hicisteis en el Ayuntamiento es muy rigurosa y muy rígida. La finalidad de obtener más plazas de aparcamiento es loable, pero exigirla en todos los edificios ya construidos cuando solicitan un cambio de uso, es algo que muchas veces no será posible cumplir. Y los cambios de uso son frecuentes y no parece loable denegarlos cuando el nuevo uso también está permitido por el Plan General.
3. Una interpretación permisiva, aconsejaría que en los edificios ya construidos, aunque se solicite un cambio de uso, no se van a exigir las plazas de aparcamiento a que obliga el plan general (normalmente una plaza por vivienda) si técnicamente ellos obliga a unas inversiones desproporcionadas en relación al precio de una plaza de aparcamiento en el mercado.
4. Pero esta interpretación permisiva del planeamiento tiene un peligro claro que tu ya te puedes imaginar: en un supuesto de que alguien impugne la licencia y el Juzgado declare ilegal la licencia, y deba procederse a derribar lo construido y volver el edificio a su situación anterior, la reclamación de responsabilidad patrimonial contra el ayuntamiento será de cientos de miles o de millones de euros. Teniendo en cuenta los largos plazos que hay para impugnar una licencia (4 o 6 años después de finalizar las obras) el tiempo que duran los contenciosos con apelación (otros 4 años) y después el tiempo para tramitar la responsabilidad patrimonial con sus contenciosos (otros 5 años) resulta que podéis estar muchos años con la espada de Damocles sobre el presupuesto municipal.
5. A la vista de ello, te aconsejo una modificación puntual del planeamiento en el sentido de la interpretación que yo he indicado antes, y que misma crees que es oportuna. Y si el equipo de gobierno se opone a esta modificación, yo te aconsejo exigir siempre las plazas de aparcamiento en los cambios de uso, aunque ello sea un poco duro.

martes, 30 de julio de 2019

[545] Obra acabada con licencia pero sin proyecto de ejecución

Trabajo como arquitecta municipal en un ayuntamiento de Galicia. Quisiera hacerle la siguiente consulta:
En el año 1997, al amparo de la normativa municipal vigente en ese momento, que eran unas NNSS, se concedió una licencia para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, a partir de un proyecto básico. En el informe técnico se indicaba que para iniciar la obra, habría que presentar el correspondiente proyecto de ejecución, si bien en la licencia no se hacía referencia expresa a dicha condición (aunque es obvia). En el expediente no consta que se presentase dicho proyecto de ejecución.
Hace unos días, vino el arquitecto representante del promotor diciendo que al querer inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda, la registradora le pidió la licencia de primera ocupación de la vivienda.
¿Sería posible conceder la licencia de primera ocupación a una edificación con licencia de 1997, sin constar proyecto de ejecución en el expediente? Yo entiendo que no, porque el proyecto de ejecución sería condición indispensable para haber iniciado la obra.
Obviamente, que presenten un proyecto de ejecución ahora no tiene ningún sentido (y más cuando cambió la normativa urbanística municipal).
¿Sería objeto de expediente de legalización? Según el artículo 376, sobre obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución, del Decreto 143/2016, del 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del suelo de Galicia, este caso no se ajustaría a lo que dice el artículo, ya que sí hay licencia, y la vivienda se ajusta al proyecto básico (como decía, en la licencia no se incluye como condición que para iniciar la obra sea necesario el proyecto de ejecución).
¿Se debería tramitar la caducidad de la licencia, y requerir posteriormente una legalización?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Planteas un caso cuya solución no se encuentra en ningún texto legislativo ni reglamentario de forma clara. Por ello no queda más remedio que acudir a una aplicación analógica con los principios generales del derecho administrativo urbanístico, y corriendo cierto riesgo.
2. En primer lugar hay que tener en cuenta que el Ayuntamiento no fue correcto al no exigir y advertir que antes de iniciar las obras debían presentar el proyecto ejecutivo. Aunque ello sea lógico, opino que debe ponerse en las licencias que se otorgan con el proyecto básico.
3. Considero que no procede declarar la caducidad de la licencia otorgada, pues las obras se supone que finalizaron en el tiempo otorgado en la licencia; al menos no consta ninguna demora. Por otra parte, declarar la caducidad de la licencia equivaldría a ordenar el derribo de la edificación pues si ha cambiado la normativa municipal, difícilmente se podrá adecuar la edificación a esta nueva normativa. Creo que el Juzgado de lo contencioso no aceptaría esta vía.
4. La licencia de 1ª ocupación consiste en comprobar si la construcción realizada está adecuada al proyecto que obtuvo la licencia. Creo en las circunstancias en las que os encontráis, yo os aconsejo que verifiquéis si las obras están adecuadas al proyecto básico del cual disponéis. Y en el caso afirmativo, otorguéis la licencia de 1ª ocupación. Y en caso negativo, la denegáis.

domingo, 14 de julio de 2019

[544] Utilizacion de bolsas de trabajo para cubrir plazas en ayuntamientos

En la actualidad estoy desempeñando el puesto de arquitecto interino en un municipio de la comunidad autónoma de la Rioja. En su día se convocaron las preceptivas pruebas y se elaboró una bolsa de trabajo. En ella quedé en primer lugar y hubo dos personas más que pasaron la prueba quedando en segundo y tercer lugar de la convocatoria. El año pasado estuve despeñando las distintas funciones. En el municipio inicialmente hay dos arquitectos en plantilla pero se dio la circunstancia de que ambos estaban de baja y me tuve que hacer cargo del correspondiente trabajo. A primeros de este año la corporación a la vista de que se incorporaba ya uno de los arquitectos de baja decidió contratar a una de las personas que estaba en la bolsa de trabajo de forma que seríamos tres arquitectos en plantilla. El caso es que el arquitecto que seguía de baja era el jefe de la unidad de obras y urbanismo y la sustitución de este puesto se la asignaron a la persona que quedó en tercer lugar de la convocatoria de referencia relegándome a mí a un contrato de seis meses por exceso de trabajo y que vence ya a mediados del mes que viene. Personalmente no veo lógico ni justo que son mediar por mi parte ningún tipo de mala práctica profesional se me relegue y pierda la preferencia que en su día se estableció por las pruebas preceptivas y que ya he comentado. Visto además que a situación de la persona de baja es de proximidad a la jubilación finalmente quedará ocupando dicha plaza alguien que no obtuvo los méritos suficientes para tener la preferencia correspondiente. Al menos es así como lo entiendo. Con esta consulta solicito información al respecto y entiendo que me podáis dar alguna referencia de algún profesional que me pueda orientar. He intentado solicitar información al sindicato CSIF pero visto la forma en la que se han desarrollado los acontecimientos no tengo confianza ninguna en sus agentes al menos en el ayuntamiento y por amistar del mismo en la Rioja.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Es difícil poder informar sobre la legalidad o ilegalidad de la actuación de tu Ayuntamiento, sin tener todos los documentos (nombramientos y acuerdos) a la vista. No tengo claro si el primer nombramiento tuyo como funcionario arquitecto interino, fue para sustituir a uno de los arquitectos de baja, o ya fue a causa de acumulación de tareas. De este dato puede depender mucho el éxito de tu defensa.
2. Sería muy interesante que tu pudieras ocupar como interino la plaza del arquitecto próximo a jubilarse, porque de esta manera tendrías asegurado el trabajo hasta que se cubriera por oposición dicha plaza. Aunque tampoco es muy aconsejable entrar como arquitecto interino en un Ayuntamiento mediano como es el tuyo, en base a ganar pleitos y sentencias.
3. Ten presente y recuerda que para impugnar una posible actuación ilegal que te perjudica, tan solo tienes dos meses desde que te notificaron el acuerdo supuestamente ilegal. Si el nombramiento incorrecto fue el primero, pienso que estará más que prescrito. En cambio si ha sido ahora recientemente que han modificado tu tipo de interinidad, podrías aún recurrirlo, si no han transcurrido dos meses.
4. En cualquier caso necesitas un buen abogado administrativista para que te defienda. Por el tipo de materia de que se trata, me gustaría mucho poder hacerme cargo de tu defensa, pero la distancia me desaconseja hacerlo. No dudo que en Logroño habrá buenos abogados especialistas en derecho administrativo, pero como yo no los conozco no puedo aconsejarte ninguno. Creo que en el Colegio de Arquitectos de la Rioja podrán aconsejarte algún nombre. También el Colegio de Abogados pueden aconsejarte. Buscando en google yo he visto algunos, pero la publicidad de un profesional no es garantía de su experiencia y buen hacer.

jueves, 4 de julio de 2019

[543] Licencia en SUR sin urbanización terminada

En un municipio de la Comunitat Valenciana existe un edificio construido en 1960 en suelo urbanizable sin la urbanización terminada ni recepcionada, y por lo tanto, sin la condición jurídica de solar.
Siendo que el edificio ya está construido y el uso es compatible con el PGOU, ¿se puede autorizar el cambio de actividad o se debe denegar por no reunir la condición de solar?

miércoles, 3 de julio de 2019

[542] Licencias de utilización de obras tramitadas por declaración responsable

Me gustaría hacer una serie de consultas relacionadas con la ampliación del uso de las Declaraciones Responsables para las autorizaciones de obras, que estamos preparando en el Departamento.
En Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: 
-El de las actividades sujetas a "licencias exprés", por la Ley 12/2012, de26 de diciembre, de liberalización del comercio y determinados servicios, así como sus obras vinculadas. 
-El del resto de obras que ni la LOUA, ni el RDUA (art. 8), ni el PGOU, sujetan expresamente a licencia. 
En el caso 1, la norma indica que todas las obras que no requieran proyecto según LOE, vinculadas a esas actividades concretas, deben tramitarse de forma "exprés".
La clave está en qué obras requieren proyecto según LOE (art. 2.2). La redacción de ese artículo contiene algunos conceptos poco claros. 
Y esa es una de las dudas que me gustaría trasladarles: requieren proyecto, entre otras, aquellas intervenciones que "tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio". Ese concepto no se concreta en la LOE.
¿Qué debe entenderse por "uso característico" a efectos de concretar qué obras requieren proyecto, y por tanto quedan excluidas del trámite de Declaración Responsable que pueda establecer un Ayuntamiento? La LOE en su art. 2.1 señala algunos "usos principales" (administrativo, sanitario, religioso…). El CTE sólo establece en dos de los Documentos Básicos (DB-SI y DB-SUA) algunos grupos de usos a los que no llama "usos característicos", y no con alcance global sino exclusivamente para aplicar la norma concreta. 
La pregunta es si el Ayuntamiento puede concretar unos "USOS CARACTERÍSTICOS" distintos a los grupos que manejan LOE y CTE (que entre sí tampoco casan), aprovechando los grupos de usos que marca el PGOU, a los efectos de alcanzar una coherencia en la exigencia o no del trámite de licencia urbanística, en relación con una trascendencia mayor o menor de unas obras en un local existente. 
Por ejemplo, exigir proyecto cuando se cambia de un uso de hostelería a un gimnasio o a un salón de juegos (todos ellos en "pública concurrencia"), por estar en el PGOU en apartados diferentes y tener características distintas. O para pasar de una vivienda unifamiliar a una plurifamiliar (a pesar de estar ambas en el "residencial vivienda"). 
En ese sentido, D. Pere Joan Torrent me indicaba que cabe considerar la existencia de "proyectos no según LOE", es decir proyectos que no cumplen los requisitos que establece la LOE, y que sin embargo no dejan de ser proyectos. En estos casos, no es obligatorio visarlos. El colegio de arquitectos de Cádiz parece hacer algo así, para poder vincular a éstos unas direcciones de obra que de otro modo no podrían vincular (o eso he entendido de mi consulta reciente). 
Yo me inclino a considerar que esos "proyectos no LOE" son lo que el CTE llama "memorias suscritas por técnico competente". ¿Puede entenderse así? ¿podrían considerarse sinónimos? ¿el contenido de esas memorias o "proyectos no LOE" pueden tener un contenido "variable"? D. Pere Joan indicaba telefónicamente que esas memorias debían tener fuerza contractual. Me gustaría que me aclararan sucintamente este aspecto. Entiendo que el Ayuntamiento puede obligar a presentar la dirección de obra de intervenciones que no requieren proyecto, e incluso exigir certificado final de obra al finalizarlas (sin visar, eso sí), puesta en funcionamiento de las instalaciones… (como si de una licencia de utilización se tratara).
Por último, me gustaría que me ayudaran a arrojar luz sobre la necesidad de licencia de utilización para aquellas obras que no requieren proyecto según LOE. ¿Hay alguna jurisprudencia, algún criterio al respecto? La LOUA dice (art. 169.1.e) que están sujetas a licencia "la ocupación y primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de uso". 
Yo interpretaría que cada establecimiento obtiene una sola vez licencia de utilización por cada uso característico que se implanta (aunque existan sucesivos cambios de actividad con sus respectivas aperturas sucesivas dentro del mismo uso característico), de manera que estas obras encaminadas a cambios de "actividad" no requerirían licencia de utilización por muy profundo que fuese el alcance de dichas obras. Sin embargo, reconozco que la norma obliga por ejemplo a las compañías suministradoras a exigir licencia de utilización para nuevos contratos.
¿Qué provoca la exigencia de una licencia de utilización? ¿sería obligatorio sólo para las obras que requieran proyecto, y de carácter voluntario para las demás? ¿Cabe controlar la finalización de dichas obras sólo exigiendo la presentación de un certificado de final de obras y la justificación de la puesta en funcionamiento de las instalaciones ejecutadas, sin tramitar una licencia? En Andalucía, a diferencia de Cataluña, no está permitido tramitar la licencia de utilización por declaración responsable.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto o más bien comento alguna de las cuestiones que planteas en tu larga pregunta.
1. Dices que en Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: el de las actividades sujetas a “licencia exprés”, o sea declaración responsable o comunicación previa, según la Ley 12/2012. Son aquellas obras para las cuales no se exige proyecto en el sentido estricto del artículo 2.2 de la LOE. Estoy de acuerdo. Pero tal como tú mismo dices, yo opino que siempre que existan obras hay que solicitar una documentación técnica suficiente para controlar la obra. Es indiferente que esta documentación técnica se llame “proyecto simplificado”, “memoria técnica” o “memoria valorada”. Si fuera para hacer obra pública para el propio Ayuntamiento, diríamos que debe contener la documentación suficiente para poder adjudicar la obra a un contratista, expedir certificaciones de obra, y efectuar la recepción de la obra. También está claro que este documento técnico (llámese como se llame) no precisa ser visado, tal como determina el Real Decreto 1000/2010, sobre el visado obligatorio. No considero procedente que algunas Comunidades Autónomas legislen sobre las obligatoriedad del visado de estos proyectos, bajo la interpretación de que tienen competencia exclusiva en materia urbanística. El tema del visado de loso proyectos no pertenece al urbanismo. Es un tema de organización colegial, y sobre esto la competencia básica es del Estado. También está claro que estos proyectos o como se llamen, deben estar firmados por técnico competente.
2. Sobre el resto de las obras afirmas que la LOU de Andalucía ni el Reglamento no las sujetan a licencia. Esto me parece muy dudoso. En el artículo 8 de vuestro Reglamento (RDUA), en la letra d) caben todas las obras. Dudo mucho que pueda hablarse de obras que no están sujetas a licencia, a no ser aquellas que pueden hacerse dentro de una casa, con la puerta cerrada, sin escombros, y sin que se entere nadie.
3. Sobre el tema de los “usos característicos”, es normal que tengas tus dudas, ya que estamos ante uno de los muchos conceptos jurídicos indeterminados que contiene la LOE, como otras muchas leyes. Yo opino que cualquier cambio de uso, aunque sea concreto, exige proyecto y licencia de obras (si procede) y licencia de utilización. Me parece muy interesante que el Plan General concrete qué se entiende por cambio de uso, sin contradecir la LOE, pero aclarando sus lagunas.

jueves, 20 de junio de 2019

[541] Consulta sobre terreno incorporado a dos SUNC

Soy de malaga capital y me ofrecen un terreno urbano no consolidado de 1.100m² con una casita de 70m². Esta incorporado a dos UA... 900 m² esta en un SUNC y 200m² (aqui esta la casita) al SUNC lindero.
La UA de mi parte de 900m² (24%) la comparto con otro terreno con un chalet (30%) y una nave (46%)
- la UA de mi parte de 200m² sera el 5% aprox (no lo he calculado exacto) la comparto con 4 casas (5% c/u) y un solar (75%)
estoy decidiendo sobre la compra y pienso..., no se si me conviene, o si seria posible, hacer la segregacion antes deescriturar para cuando se ejecuten en el futuro cada UA ya tenga cada parte separada...
Tengo entendido que un suelo incluido en una UA no se puede segregar. Solo hay un caso de segregación posible, y es cuando una parcela tiene parte de su terreno dentro de la UA y otra fuera. Solo entonces puede segregarse partiendo la finca por el límite dela UA.

miércoles, 22 de mayo de 2019

[540] Competencia para informar licencias en ayuntamientos

Estoy realizando tareas en un Ayuntamiento y estoy observando que las licencias solicitadas las está informado una persona con la titularidad de arquitecto técnico (ingeniero de la edificación).
Soy consciente de que existen actuaciones que pueden firmar los arqtos técnicos, pero en aquellos expedientes exclusivos de los arquitectos, ¿no deberían ser informados por arqtos municipales?
¿conocen alguna norma o sentencia que pueda avalar esta pregunta?

lunes, 20 de mayo de 2019

[539] Contenido informe declaración responsable

El contenido del informe técnico de una licencia municipal de edificación en la Comunitat Valenciana viene definido en el artículo 27 de la LOFCE, debiéndose verificar: la conformidad con el planeamiento, la legislación urbanística, la de ordenación de la edificación en cuanto a los requisitos básicos de calidad y cualquier otra legislación sectorial concurrente.
Este contenido, ¿es igualmente aplicable a los informes de declaración responsable? Cuando la legislación habla de licencia, ¿se ha de entender en sentido amplio, como cualquier acto de control de la actividad? (El artículo 222.4 de la LOTUP dice que la declaración responsable surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal.)

miércoles, 15 de mayo de 2019

[538] Instalación de ascensor en edificio de uso residencial hotelero existente

Buenos días, mi consulta se refiere al ámbito de aplicación de la LOE en cuanto a lo que ha de entenderse por "edificación" a los efectos de la propia LOE (necesidad de proyecto, agentes intervinientes...).
El caso particular que me ocupa, se refiere al Proyecto de Instalación de un Ascensor en Edificio de Uso Residencial Hotelero. El ascensor se ubicará interiormente en las zonas comunes del inmueble y para su instalación será necesario recortar los forjados de suelo de las diferentes plantas para permitir el paso del hueco del ascensor, y en consecuencia, por debajo del forjado de suelo existente (en la zona donde se abre el hueco del ascensor) se ejecuta una nueva estructura metálica para soporte del forjado de suelo existente en esta zona (esta nueva estructura metálica se apoya en la estructura ya existente en el edificio); por otro lado, hay que ejecutar un foso de ascensor a nivel de planta baja. 
Espero haber explicado lo suficiente claro el alcance de las obras; ENTIENDO QUE ESTAS OBRAS DE REFORMA SUPONEN UNA AFECCIÓN ESTRUCTURAL (aunque sea puntual en una determinada zona y no afecten a la totalidad de la estructura de la edificación).
Según el artículo 2.2.b de la LOE, tendrán la consideración de Edificación "....las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios , entendiendo por tales.......o las parciales que produzcan una VARIACIÓN ESENCIAL de la..........O EL CONJUNTO DEL SISTEMA ESTRUCTURAL........." (En las obras descritas existe una afección estructural pero tienen estas el alcance al que la LOE se refiere para considerarlo como obras de EDIFICACIÓN?????, se debe de considerar que las obras descritas suponen una variación esencial del conjunto del sistema estructural )
ATENDIENDO A LO ANTERIORMENTE EXPUESTO, EN EL CASO DESCRITO ANTERIORMENTE QUE NOS OCUPA, SE DEBE CONSIDERAR EL PROYECTO COMO DE OBRAS DE EDIFICACIÓN?????. 
En el caso de que deba de considerarse como Proyecto de Obras de Edificación:
1 El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. ¿Es Correcto?
2 En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se Trata de una obra de Edificación,en la Dirección de Obra,es necesaria la Intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto+Aparejador)????.
Con respecto a este tema, he estado investigando y consultando a compañeros y no lo tengo nada claro (las interpretaciones son muy dispares incluso entre ayuntamientos), y creo que la LOE lo único que crea es Inseguridad Jurídica.
Agradezco me aclaren la cuestión y arrojen luz sobre el tema, para poder tener una interpretación con Seguridad Jurídica, ¿Existe Jurisprudencia sobre la cuestión que aclare el tema?.
La Comunidad Autónoma es GALICIA.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. Es correcto tal como tu dices.
2. En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se trata de una obra de Edificación, en la Dirección de Obra, es necesaria la intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto más Aparejador)
3. En lo que se refiere a la petición de seguridad jurídica en esta materia, ten por cierto que es imposible. La LOE está redactada con buenas intenciones, pero con múltiples conceptos jurídicos indeterminados, y ello siempre crea diversas interpretaciones, tanto en los agentes de las Administraciones Locales (juristas, arquitectos e ingenieros) como en las esferas judiciales. La jurisprudencia es diversa, caso por caso, y muchas veces para casos muy similares es divergente. Y esto no lo podemos evitar, porque la Ley no es precisa. Lo siento pero es así.