lunes, 15 de abril de 2019

[531] Declaración responsable no válida e ICIO

En un municipio de la provincia de València se presenta una declaración responsable para la construcción de una rampa en paralelo a una escalera en una comunidad de propietarios. La documentación que la acompaña es muy escasa y se decide hacer una inspección en tanto que las obras ya están terminadas. 
Se comprueba in situ que la rampa construida no se ajusta a la normativa de accesibilidad, por lo que se decide realizar un informe declarando la invalidez de la declaración responsable en tanto que la rampa no se ajusta a los parámetros técnicos establecidos y no es posible obtener el reconocimiento para el ejercicio del derecho. Así que la rampa quedará, a efectos, como ilegal, pero no se va a solicitar restauración de la legalidad urbanística, ya que podemos entenderla como una mejora aunque no se adapte a los estándares legales.
¿Se puede solicitar en el informe negativo el pago del ICIO, aunque las obras vayan a quedar ilegales?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Las obras de la referida rampa van a quedar ilegales. Y el hecho de no restaurar la legalidad urbanística infringida es una cuestión ajurídica o metajurídica, en cuya valoración yo no entro.
2. Evidentemente no se puede exigir el pago del ICIO por unas obras ilegales que no pueden ser legalizadas. Por supuesto, que si practicáis la liquidación, el propietario estará muy contento de pagar el ICIO, pensando que con esto ha conseguido la licencia para dichas obras, o la conformidad con la declaración responsable.

lunes, 8 de abril de 2019

[530] Prescripción de infracciones urbanísticas

Tengo una duda con el TR Ley de Urbanismo de Catalunya: 
El artículo 207 nos dice que "La acción de restauración de la realidad física alterada Y del orden jurídico vulnerado prescribe a los seis años. 
Mientras que el artículo 227 nos dice que "Las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los seis años, las graves a los cuatro y las leves a los dos" 
Es decir, por ejemplo en una infracción leve cometida hace 3 años, yo puedo requerir a la restauración puesto que tengo seis años para pedir que la restaure, pero me van a contestar que la infracción ha prescrito. 

 

jueves, 4 de abril de 2019

[529] Licencia de obra caducada

Tengo una consulta sobre una licencia de obra de una edificación, en Catalunya, que se solicito y concedió en 2007; posteriormente se pidió una prórroga, que se le concedió con lo cual el período de finalización era finales del 2012. En el documento de prorroga especifica el día de caducidad.
No se ha notificado la caducidad de la licencia
Ahora presenta comunicación para primera ocupación en fecha 2019, aportando certificados de final de obra de arquitecto y aparejador del 2016 visados en 2016 por los colegios.
Tengo varias preguntas:
La licencia aún es vigente en 2019?
La primera ocupación, ¿se puede dar con documentos sellados en 2016?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Como no se declaró la caducidad de la licencia en su momento, hay que considerar que ésta sigue vigente. Opino que no es procedente ahora declarar la caducidad de una licencia cuando presentan la declaración de la licencia de primera ocupación.
2. Tampoco veo inconveniente en que se pueda otorgar la licencia de 1ª ocupación con los certificados del arquitecto y del aparejador del año 2016.

[528] Acceso a portales desde garaje comunitario

En relación a los garajes comunitarios en una urbanización:
¿Pueden las puertas de acceso a los portales estar cerradas con llave desde el garaje? Entiendo que no, pero no se si al ser una urbanización antigua (1978) tiene obligación de cambiarlo o no.
Esas mismas puertas, dan a una especie de descansillo que termina en el patio interior de la urbanización. Ese descansillo también tiene una puerta de acceso al patio interior, la cual también está cerrada con llave e impide el acceso al patio interior. También tengo dudas de si esa puerta debe tener libre acceso a dicho patio interior (cabe la posibilidad de que ante un incendio en el garaje, no se tuviera salida y solo cabría la vía de escape por foco del fuego).
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo no soy experto en materias de seguridad, pero éste problema lo tengo yo en mi bloque. Y siempre nos han dicho que no podemos cerrar el acceso desde el garaje a las viviendas, por cuestión de evacuación en caso de incendios.
2. Por lo tanto opino que desde el garaje debe poder accederse a las viviendas como vía de evacuación. Ello priva a las viviendas de seguridad, ya que el acceso a los garajes es mucho más fácil que a la escalera de las viviendas. Pero creo que no hay otra solución posible.
3. Piensa (y esto pensamos en la Comunidad de Propietarios en la que resido), las responsabilidades en que podría incurrir la Comunidad en un supuesto de incendio del garaje, si la puerta de entrada al garaje no sirve de salida de evacuación, y la puerta de acceso a las viviendas está cerrada con llave.

martes, 26 de marzo de 2019

[527] Requisitos de funcionalidad en planes generales

En relación con la STC 61/1997, de delimitación competencial, los municipios tienen la competencia para decidir sobre su modelo de ciudad en base al planeamiento, regulando los parámetros urbanísticos y las determinaciones expresadas por la LOTUP.
En muchos planes generales se especifican medidas relacionadas con los requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.).
¿Tienen competencia para regular este tipo de cuestiones o realmente están invadiendo las competencias autonómicas? ¿Podrían entenderse derogadas o sustituidas por la DC-09?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En lo que se refiere a las siguientes materias que tu citas, considero que la competencia no es municipal sino que es de las Comunidades Autónomas, salvado el derecho del Estado de legislar en base a la competencia sobre cuestiones fundamentales que les atribuye la Constitución y que son objeto constante de litigios entre el Estado y las Comunidades Autónomas.
2. Materias que a mi criterio no son competencia municipal: requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.
3. El planeamiento municipal puede determinar la superficie mínima de las viviendas en una zona determinada, para regular la densidad de habitantes, siempre de forma motivada y razonada. Igualmente puede hacerse con los locales comerciales. Esta competencia no se contradice con las que en el punto anterior he considerado que son competencia de las Comunidades Autónomas.

viernes, 22 de marzo de 2019

[526] Certificados de no infracción urbanística.

En relación a los certificados de no infracción que ahora se solicitan para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Soy arquitecto municipal en Asturias, mi pregunta en relación a este certificado es saber el alcance de la competencia del técnico arquitecto en su elaboración, y los requerimientos que puede realizar al interesado sin que sea desmedida. 
Trabajo en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. En este Ayuntamiento, los servicios jurídicos han determinado que con la aportación de fotografías actuales, datos catastrales, escritura de propiedad, IBI de los últimos 4 años y como documentación "a mayores" (como algo que realmente no es necesario) la licencia de uso y ocupación o cédula de habitabilidad, el arquitecto debe informar si ha habido obras en los últimos 4 años, en caso de que sea posible iniciar un procedimiento de legalización, o han prescrito, y si el edificio está fuera de ordenación o no respecto a los parámetros urbanísticos "generales". En resumen, con unas fotografías del estado actual y los datos catastrales que muchas veces no son coincidentes por estar desactualizado, debes determinar si hubo obras "ilegales" y si las mismas han prescrito. Mi pregunta es: es necesario determinar este aspecto de no infracción, de revisión de todos los edificios que no tienen licencia de uso (puesto que si la tuvieran, certificado de final de obra, todo sería fácilmente comprobable) como algo necesario para la emisión del certificado? Deben justificar los interesados este aspecto con aportación documental de algún tipo, declaración jurada, certificado de un técnico competente u otro? Es el técnico de la administración el "responsable" de errar o acertar con su opinión sobre cada inmueble, de investigar y estimar la fecha de las posibles obras realizadas? No debería limitarse el Ayuntamiento a expedir un certificado con la existencia o no de expedientes de infracción tramitados en su sede en los últimos 4 años? 
Simultáneamente se informa de la ocupación de bienes de titularidad pública. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si realmente se “exige” al Ayuntamiento que expida un Informe conforme una edificación (que no dispone de licencia de 1ª ocupación ni de otro documento que acredite su legalidad urbanística) no contiene ninguna ilegalidad ni infracción urbanística, o si la contiene fue realizada hace más de 4 años y por lo tanto ya está prescrita, parece prudente lo que te exigen los Servicios Jurídicos de tu Ayuntamiento. Lo que habría que dilucidar es porqué los Ayuntamientos están obligados a hacer estos Informes, y en caso informativo, la tasa que deberían cobrar por realizarlos.
2. Hay que tener presente que se trata de un Informe que compromete mucho al que lo emite, y por lo tanto necesita de horas de trabajo y debe fundamentarse en copiosa documentación, lo cual supone gastos importantes para el Ayuntamiento.
3. Una cosa diferente sería si el Informe se limita a decir lo que tu expones al final de la consulta. Esto sería más fácil y menos costoso: informar de que en los últimos 4 años no se ha tramitado ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística sobre un determinado edificio, y que no ocupa ningún bien de dominio público.
4. Por último, es sorprendente que tu municipio no tengo planeamiento urbanístico, y en cambio tenga servicios jurídicos. No entiendo cómo se pueden emitir informes sobre legalidad o ilegalidad urbanística en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. Ni como tú puedes informar las licencias de obras ni de actividades. Han pasado más de 60 años desde las primeras leyes del suelo en nuestro país.

martes, 12 de marzo de 2019

[525] Régimen de autorización de la Ley 12/2012

En un municipio de la Comunitat Valenciana, se solicita informe urbanístico municipal como requisito previo para obtener la autorización administrativa ambiental de actividad en base al artículo 22 de la Ley 6/2014, de 25 de julio, de Prevención, Calidad y Control Ambiental de Actividades. No está previsto la realización de obras.
Se trata de un establecimiento comercial cuya actividad está incluida en el ámbito de aplicación de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios. Estas actividades las excluye expresamente el ámbito de aplicación de la Ley 6/2014, por lo que no procede el régimen de autorización de la misma.
Por simplificación administrativa y siendo que la documentación presentada se considera suficiente (y equivalente), se decide evaluar la solicitud en base al régimen de la Ley 12/2012, convalidándose la comunicación de actividad inocua a estos efectos, sin necesidad de informe urbanístico municipal de compatibilidad, resolviéndose la validez, procedencia y eficacia de dicho régimen en una misma resolución.
El artículo 4 de la Ley 12/2012 establece que las obras y actividades incluidas en su ámbito de aplicación serán sustituidas por la correspondiente declaración responsable o comunicación previa, pero no establece cuál de ambos procedimientos corresponde.
1. ¿Procede convalidar un procedimiento por otro? ¿Cuál es el fundamento jurídico?
2. ¿Cuál de los dos regímenes procede: declaración responsable o comunicación previa? ¿Podría asimilarse el régimen de comunicación ambiental inocua al de comunicación, según la Ley 39/2015? 
3. Ya que la LOTUP no contempla la posibilidad de ejecutar obras mediante comunicación (sólo mediante declaración responsable), ¿procedería el mismo régimen de comunicación o debería sustituirse por declaración responsable en caso de que fuera necesaria la ejecución de obras?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Te doy la respuesta que me ha dado una prestigiosa arquitecta municipal de tu Comunidad, con cuyo contenido estoy completamente de acuerdo.
En primer lugar apuntar que efectivamente la Ley 6/2014 excluye expresamente del ámbito de aplicación las actividades comerciales minoristas incluidas en el ámbito de la Ley 12/2012, por lo que no es exigible el informe urbanístico como requisito previo a la presentación de la solicitud o formulación del instrumento de intervención ambiental.
Sin embargo si se solicita informe urbanístico municipal de compatibilidad de la actividad con la ubicación de forma voluntaria, entiendo que no existe inconveniente en emitirlo y si está claro que se está solicitando (voluntariamente y no como un requisito previo exigible), el Ayuntamiento entiendo que estará obligado a emitirlo.

martes, 26 de febrero de 2019

[524] División de parcelas entre municipios

En un municipio de la provincia de València se solicita licencia para la división de terrenos respecto de una parcela que pertenece a dos municipios colindantes. En uno de ellos la clase de suelo es no urbanizable y en el otro urbanizable sin programación aprobada. La solicitud de licencia dibuja las parcelas resultantes coincidiendo con el límite de separación entre ambos municipios.
En caso de segregarse, las parcelas resultantes incumplirían la normativa agraria (Decreto 217/1999). Sin embargo, en el momento en que se apruebe la reparcelación de los terrenos con su programación, las parcelas quedarían divididas, siendo supuesto de innecesariedad de licencia.
¿Debe esperar a aprobar la correspondiente programación para poder concederse la licencia? ¿Se podría entender que en este caso la finalidad de la parcelación es urbanística?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No hay lugar a duda que estamos ante una parcelación NO urbanística, ya que lo único que pretende es adecuar la situación registral de la finca que es única, a la realidad catastral y de división territorial, que divide la finca en dos municipios. Por lo tanto, el objetivo de la parcelación es completamente lógico, y yo diría que necesario. El que la finca pertenezca a dos municipios es causa suficiente para pedir su división.
2. Por si esto no fuera poco, resulta que las dos partes de la finca tienen una calificación urbanística diferente según el municipio al cual pertenecen. Este es otro motivo suficiente para pedir la parcelación de la finca, según la calificación jurídica que tiene cada parte de la finca. Es más, aunque la finca estuviera situada en un solo municipio, la diferente calificación urbanística es motivo suficiente para pedir su segregación, ya que es el propio planeamiento el que realiza y fuerza la división de la finca.
3. Por estos dos motivos, se puede y se debe otorgar la división de la finca, en dos lotes, siempre que la división se efectúe (tal como tu indicas) respetando los límites de separación de los dos municipios. Y por supuesto no hay que esperar a que el suelo urbanizable programado se convierta en programado. Y para la concesión de la licencia no es obstáculo el hecho de que las dos parcelas no cumplan la normativa agraria de superficies mínimas de cultivo. Es la propia Administración la que obliga a no cumplir esta normativa al dividir la finca entre dos municipios y darles diferente calificación urbanística.
4. Sobre si hay que dar la licencia o declarar la innecesariedad, opino que como es un caso no previsto en vuestra Ley del Suelo, es preferible conceder la licencia en base a los dos motivos expuestos.

sábado, 23 de febrero de 2019

[523] Viviendas unifamiliares con acceso y ventilación a vial privado

En un solar se pretende construir 3 viviendas unifamiliares, de las que dos de ellas, por las características del solar, tienen el acceso, así como las ventanas a un vial privado en el interior de la parcela. 
El Plan General en el municipio, en este aspecto dice, por un lado, que los preceptos que se incluyen en las Normas Urbanísticas se entenderán sin perjuicio de lo dispuesto en normas legales o reglamentarias de rango superior.
Por otro lado, entre las condiciones de habitabilidad para viviendas, el Plan General dice que "toda vivienda será EXTERIOR. Según ello tendrá una de sus piezas vivideras-, con apertura al espacio exterior- calle, plaza."
Mientras la normativa autónomo ca en materia de habitabilidad indica que "los espacios destinados a estancia, cocina y dormitorio, tendrán huecos para iluminación natural."
La consulta es aclarar si sería autorizable está construcción de 3 viviendas unifamiliares, teniendo en cuenta que dos de ellas tienen acceso y ventilación a un vial privado, teniendo dudas si esta contra el planeamiento, en cuanto a exigencia de que toda vivienda será EXTERIOR.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Cuando las normas (de cualquier tipo y nivel) no son claras sino confusas, aparecen las dudas y posteriormente la litigiosidad judicial.
2. Es difícil para mí interpretar lo que establece el Plan General, al decir que toda vivienda será exterior, mientras que lo que establece la normativa autonómica es claro y sencillo de interpretar.
3. Supongo que al construirse 3 viviendas en una parcela, ésta permanece indivisa, ya que en caso contrario habría dos viviendas que no tendrían acceso a la vía pública, lo cual sería completamente ilegal.
4. Supuesto lo anterior, no sé qué quiere decir vuestro planeamiento al decir que toda vivienda será exterior. Si quiere decir que tendrá acceso a un vial público (cosa normal) hay que responder que las 3 viviendas tienen acceso a vial público pues la parcela es única y tiene acceso a vial. Si quiere decir que toda vivienda dará a la vía pública, resulta que no podéis dar la licencia solicitada para estas tres viviendas. Esto sería francamente anormal, pues en toda España hay miles de urbanizaciones cerradas que tienen varias viviendas que no dan a la vía pública, sino al espacio interior.
5. Por lo demás, recuerda que cuando una norma es confusa, toda interpretación que podamos hacer los abogados y los arquitectos, incluso los servicios de urbanismo de tu propia Comunidad Autónoma, tienen un valor de meras opiniones, pues la única interpretación válida será la que efectúen los Magistrados competentes, si alguien imipugna la concesión o denegación de esta licencia.
6. Como consejo personal, yo aplicaría el criterio (un poco duro ciertamente) de que en caso de duda al tramitar una licencia de obras, es aconsejable aplicar el criterio más restrictivo, es decir denegar la licencia. Es por motivos de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento y la tuya personal.
7. Como actuación a medio plazo, os aconsejo que modifiquéis este norma de vuestro planeamiento y la dejéis clara, ja sea en términos muy restrictivos, ya sea en los términos similares a la normativa de vuestra Comunidad. Reguladlo como queráis, restrictivo o permisivo, pero en todo caso de forma clara y rotunda.

jueves, 21 de febrero de 2019

[522] Legalización de dos edificaciones en parcela de 10.000 m² como una única vivienda compuesta por dos volúmenes.

Buenos días, acabo de sacar la plaza como arquitecto en un municipio de Alicante, y tengo el siguiente expediente encima de la mesa:
1. El pleno del Ayto concedió dos licencias a dos viviendas situadas en suelo no urbanizable común, con una parcelas de 5.000 m². La licencia se otorgó en contra de informe técnico y jurídico, donde se argumentaba la imposibilidad de edificar viviendas en parcelas inferiores a 10.000 m² (artículo 197.b de la LOTUP).
2. Los interesados solicitan primera ocupación y obviamente, no cabe otorgarla al ser viviendas amparadas en una licencia ilegal. 
3. Se intenta ver cómo pueden legalizarse, dado que las dos parcelas de 5.000 m² pertenecen al mismo propietario. 
¿Cabría admitir lo siguiente para proceder a una posible legalización?:
- Agrupación de ambas parcelas de forma que la parcela resultante fuera superior a 10.000 m².
- Proyecto de legalización que justifique que las dos edificaciones pertenecen a una misma vivienda. Para ello deberían eliminar la cocina en una de ellas y justificar muy bien que una misma vivienda puede desarrollarse en dos edificaciones que distan 38 metros (por ejemplo: zona de día y zona de noche). La cuestión es que no encuentro fundamento legal (urbanístico o edificatorio), que impida realizar una vivienda compuesta por dos edificaciones que distan 38 metros, es más la lógica. Me gustaría poder fundamentar mi informe tanto si es favorable como desfavorable, y creo que el quid de la cuestión radica en la admisibilidad o no de una vivienda compuesta por dos edificaciones de 100 m² cada una.
Mi duda surge para aclarar si sería posible o no, que presentaran un proyecto de legalización, demostrando que la vivienda es única, que se desarrolla en dos cuerpos (o bien que los conecten con un porche...), que la edificabilidad y la ocupación no exceden los parámetros admisibles por la normativa urbanística, y de esa forma se evitara tener que demoler una de las dos viviendas, puesto que como he comentado, no sobrepasa ocupación ni edificabilidad. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
El tema que explicas es muy complejo, por lo cual la solución requiere un Dictamen o Informe Jurídico de cierta profundidad, que no cabe en este Foro de consultas. Te aconsejo que acudáis a un buen abogado urbanista, si el secretario del Ayuntamiento no se encuentra con fuerzas para resolver el caso. A pesar de todo se apunta algunas ideas.
1. Es sorprendente que el Pleno aprobara dos licencias contra los informes técnico y jurídico. Presuntamente los concejales que votaron a favor, si conocían estos informes desfavorables, cometieron un delito de prevaricación administrativa. (dictar una resolución injusta a sabiendas).
2. Dices que la licencia es ilegal. Esta es tu opinión y la mía también por supuesto.
3. Pero los actos administrativos se presumen legales hasta que el órgano competente declare su nulidad. En este caso tan solo puede ser el propio Ayuntamiento mediante la revisión de oficio, o el Juzgado de lo contencioso mediante sentencia si alguien impugna dichas licencias. Como parece ser que esto no se ha producido, las licencias en principio se presumen legales y son ejecutivas.
4. Partiendo de este punto, no está claro que el Ayuntamiento pueda denegar la licencia de primera ocupación. Si las obras están adecuadas a los proyectos que obtuvieron la licencia urbanística, considero que hay que otorgar la licencia de 1ª ocupación. Si no queréis dar esta licencia, hay que proceder a anular la licencia mediante el procedimiento de revisión de oficio.
5. Todo lo que propones para una posible legalización, no me parece viable. Puede ser calificado como de fraude ley. Esta es mi opinión. Y puede complicar tu responsabilidad patrimonial personal. Yo si estuviera en tu caso, no iría por esta vía.
6. Yo no veo otra solución que la revisión de oficio de la licencia, y el derribo de una vivienda. Esto supondrá muy probablemente tener que indemnizar al propietario por el valor de la construcción, si así lo determina el Juzgado de lo contencioso. Lo peor del caso, es que esta indemnización se debería repercutir a todos los concejales que votaron a favor de la licencia, aunque la competencia sea del Alcalde. No sé si el Alcalde delegó esta competencia en el pleno.
7. La otra solución es no hacer nada, y que la vida siga.
8. Como puedes ver y ya te anticipado, el tema es muy complejo, con unas consecuencias muy delicadas. Es un tema más jurídico que técnico, con unas ramificaciones políticas respetables.

viernes, 15 de febrero de 2019

[521] Competencias de los arquitectos municipales en materia de inspección

Buenos días, soy Arquitecto Municipal en un municipio de Andalucía. Hasta hace un año, las labores de inspección urbanística las realizaba un Policía Local adscrito al Servicio de Urbanismo. Con su jubilación, estas competencias no han sido nuevamente asignadas por la Alcaldía, realizándola la Jefatura de la Policía Local de manera muy ocasional. Mi pregunta es:
¿La inspección urbanística es una competencia propia (preceptiva) del Arquitecto Municipal?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En un Ayuntamiento hay muy pocas cosas que sean exclusivas de un funcionario. Este es el caso de las funciones reservadas del Secretario, Interventor y Tesorero. También las funciones de orden público y vigilancia corresponden en exclusiva al cuerpo de la Policía Local.
2. A partir de aquí, las otras funciones las hace el funcionario que designa el alcalde, según el organigrama que tenga aprobado el ayuntamiento.
3. En lo que se refiere a la inspección urbanística, es natural que la efectúe el Departamento de Urbanismo, o los Servicios Técnicos. Ahora bien, si el Alcalde quiere que sea la Policía Local, (cosa no muy lógica si existe un arquitecto municipal) éste será el problema del Alcalde y de la Policía Local. Tú tendrás que aguantar y estar a verlas venir. Solo debes cuidar que quede muy claro y por escrito que la inspección urbanística no corresponde a tu departamento ni a tu persona.

sábado, 9 de febrero de 2019

[520] Caducidad de licencia de obras

Hace poco que estoy de técnico municipal en un pueblo en Cataluña y tengo dudas sobre las licencias y su caducidad. Según la Ley de Urbanismo las licencias de obras caducan a los tres años si no se ha pedido su prorroga. 
Estoy informado a los interesados de las licencias que estan caducadas para cerrar el expediente, pero no lo hago con los que han pedido primera ocupación puesto que han aportado un certificado final de obra firmado por técnico responsable. En correcto ? o tengo que informar la caducidad igualmente para poder cerrar el expediente?
Otra consulta, es si piden prórroga, urbanismo te dice que tiene que pedirla antes que finalice el plazo original, pero que tiempo tiene la administración para responder? En la ley de procedimiento administrativo se dice que la petición y la respuesta tiene que estar dentro del plazo original y se tiene que dar por máximo la mitad del tiempo de la primea solicitud.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Como tú dices las licencias caducan en el plazo que establezca la normativa municipal, y que se debe fijar en la concesión de la licencia. Si no se fija ningún plazo en la licencia, esta caducará a los 3 años, según la legislación de Cataluña. Pero la caducidad hay que declararla mediante resolución del órgano que concedió la licencia. Tu informe debes enviarlo a la Secretaria para que desde allí resuelvan la caducidad.
2. En los casos en que las obras han finalizado y ya han solicitado la licencia de 1ª ocupación, ya no ha lugar a declarar la caducidad.
3. Si solicitan una prórroga, deben hacerlo antes de que finalice el plazo de los 3 años. Una vez transcurrido dicho plazo, ya no ha lugar a solicitar la prórroga.
4. La prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del plazo que se fijó en la licencia, o del plazo general que determina la legislación catalana, o seas por 18 meses.

jueves, 24 de enero de 2019

[519] Licencia en parcela sin condición de solar

En un municipio de la Comunitat Valenciana se solicita licencia para la construcción de una piscina en una vivienda unifamiliar aislada en suelo urbano, que no tiene la condición de solar. 
El Plan General se aprobó con la LRAU y en él se dice:
En las parcelas ya edificadas en las unidades de ejecución 17 a 48 de suelo urbano, se podrán realizar hasta que se desarrollen las respectivas unidades y sectores, obras de reparación, conservación y reforma interior, así como las construcciones auxiliares separadas del edificio principal, como balsas de riego y piscinas, paelleros, garajes y trasteros.
La actual LOTUP dice:
Artículo 178. Régimen de edificación de los solares.
1. Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación, mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias y el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización.
¿Se puede dar por tácitamente derogado el contenido del artículo del Plan General tras la entrada en vigor de la LOTUP y en atención a su disposición derogatoria (Quedan igualmente derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan o contradigan lo dispuesto en la presente ley) y por lo tanto exigir el cumplimiento del artículo 178?
¿Se puede continuar aplicando el artículo del planeamiento en base a que el Plan General se aprobó en base a otra Ley y por lo tanto emitir informe favorable?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo opino que hay que aplicar el artículo 178 de la LOTUP, no solo porque las Leyes están por encima del planeamiento municipal, sino también porque es una norma más restrictiva.
2. Por otra parte el artículo 178 de la LOTUP es más congruente con la normativa urbanística general. En una parcela de suelo urbano que no tiene la condición de solar, no deben autorizarse otras obras que las necesarias en orden a la seguridad y salubridad del edificio. Entre estas obras no cabe la construcción de una piscina.
3. Por último, en caso de duda, yo siempre aconsejo aplicar el criterio más restrictivo, en base al principio de evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento, y también la responsabilidad patrimonial personal del arquitecto municipal.

lunes, 21 de enero de 2019

[518] Condición de solar en suelo no urbanizable

En un municipio de la Comunitat Valenciana se pide informar sobre los requerimientos exigibles para la construcción de un edificio y la posterior concesión de la correspondiente licencia de actividad. La actividad se asienta sobre suelo no urbanizable y requiere la previa declaración de interés comunitario. 
El artículo 178 de la LOTUP establece que "las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación".
Este artículo no exceptúa el caso de los usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable; pero no parece lógico que se deba exigir la condición de solar cuando la actividad va a desarrollarse en suelo no urbanizable, pues sería ir en contra de su propia naturaleza.
¿Se puede conceder licencia municipal de edificación en suelo no urbanizable para los usos previstos sin que la parcela tenga la condición de solar? ¿Cuál es el fundamento jurídico de tal consideración?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La condición de solar es incompatible con la condición de suelo no urbanizable. Esto tú ya lo indicas en tu pregunta. Son dos conceptos contradictorios. Por lo tanto, cuando se pretende edificar en el suelo no urbanizable, no se puede exigir la condición de solar en el terreno en el cual se quiere construir o edificar. Habrá que exigir otras condiciones materiales y de procedimiento.
2. Por lo tanto, en los pocos casos en los que la legislación de cada Comunidad Autónoma permite construir o efectuar una instalación en el suelo no urbanizable, hay que exigir simplemente el cumplimiento de las condiciones materiales y procedimentales exigidas para la construcción de que se trata, en la normativa propia de la Comunidad.
3. Por lo tanto, debes olvidarte del artículo 178 de la LOTUP, que no es de aplicación a este suelo no urbanizable, y acudir a la normativa de esta Ley donde se regula el uso del suelo no urbanizable.

miércoles, 16 de enero de 2019

[517] Licencia de primera ocupacion sobre edificación fuera ordenacion

Buenas, tengo una edificacion escriturada, de la cual mi padre compro en el año 1958/59, aparece en ortofotografia vuelo americano. En catastro ayuntamiento de Frigiliana (Malaga) desde 1960 con 78 m² superficie y 19 m² edificada.
Año 1994 licencia urbanistica para ampliacion vivienda, superior 44 m² y 24 m² planta baja entre medio en el año 2006/2007 deslinde via pecuaria, edificación afectada segun la misma. Año 2012, tras recurso alzada, caducidad de la misma.
Ahora queremos vender y el comprador solicita Certificado de Fuera de Ordenacion
Ayuntamiento dice que no, por estar en zona via pecuaria y aunque esta caducada, ellos dicen que aun es valido. Que puedo hacer? Mi padre no solicito la licencia primera ocupacion en su dia cuando finalizo la ampliacion de la vivienda y que tenia licencia urbanistica, proyecto ejecucion visado.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
El problema del caso que planteas, es que la vivienda (según el Ayuntamiento) está edificada sobre una vía pecuaria, que es un bien de dominio y uso público. Y en este caso no existe prescripción de la infracción. Lo único que puedes hacer es acudir a un buen abogado administrativista y ver si él encuentra una solución para tu caso. Yo no tengo ninguna solución que pueda darte, si lo que dice el Ayuntamiento sobre la vía pecuaria es cierto, lo cual yo no puedo poner en duda.

martes, 18 de diciembre de 2018

[516] Competencias de ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir proyecto de urbanización.

¿Son compententes los ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir un proyecto de obras ordinarias de urbanización?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Determinar la competencia de los ingenieros siempre es difícil, pues la legislación no es clara ni concreta. A falta de legislación clara, y también a falta de jurisprudencia, como norma general debemos acudir a las materias que conforman el currículum académico de cada profesión.
2. El tema se complica, cuando nos referimos a las ingenierías técnicas, hoy desparecidas, pero convertidas en títulos de grado, cuyas competencias profesionales tampoco están claras, porque muchas de las atribuciones profesionales se han reservado para las carreras técnicas con máster, es decir para las carreras de 5 años. Con lo cual tampoco tenemos claro las competencias profesionales de las carreras técnicas de 4 años, con el título de “grado”.
3. Dicho todo lo que antecede, te doy mi opinión, basada en el espíritu de las normas actuales y de la jurisprudencia, la cual al ser casuística, puede favorecer a opiniones diversas.
4. No tengo ninguna duda que los Ingenieros de Caminos y los Ingenieros industriales pueden redactar proyectos de urbanización y dirigir las obras. La jurisprudencia mayoritaria así lo entiende, y normalmente no suele discutirse. Yo defendí un proyecto de urbanización redactado por el ingeniero industrial municipal, y la sentencia fue favorable a la competencia del ingeniero industrial. De hecho, cuando escaseaban los ingenieros de caminos, por los años 60 y 70 e incluso los años 80, la mayoría de los proyectos de urbanización municipales eran redactados por ingenieros industriales. Por aquellos años en los ayuntamientos medianos no había plaza de ingeniero de caminos, y en cambio las había de arquitecto y de ingeniero industrial.
5. Sobre la competencia de los ingenieros de caminos para redactar proyectos de urbanización, creo que nadie la ha discutido.
6. El tema más complicado es determinar si también tienen competencia los ingenieros técnicos de obras públicas. Hay opiniones para todos los gustos. Mi opinión personal es favorable a la competencia de dichos ingenieros, en base a la formación recibida en su carrera. Pero reconozco que también puede defenderse la opinión contraria.

lunes, 3 de diciembre de 2018

[515] Obras en edificaciones fuera de ordenación

He consultado vuestro blog y desearía haceros una pregunta:
Soy arquitecto y estoy solicitando una licencia de rehabilitación integral de un edificio entre medianeras en Barcelona. 
La edificación tiene una planta baja y primera que datan de 1900 y una planta segunda, de construcción ligera con cubierta de Uralita sobre edificación original ,que se realizo en los años 80.
Se pretende realizar rehabilitación integral del edificio ,sin aumento de volumen, que incluye la sustitución del sistema de cobertura ( manteniendo el sistema estructural).
Se ha obtenido una denegación de licencia, alegando que , el proyecto pretende legalizar y consolidar una edificación que no dispone de licencia ( planta segunda)
Es necesario hacer constar lo siguiente.
La finca esta escriturada en su totalidad , y así consta en el registro de la propiedad.
En el año 2005, se concedió una licencia de segregación urbanística, respecto de una parcela mayor que daba frente a dos calles, , en dos parcelas cada una con una edificación dando frente a una calle . En esta segregación quedaban perfectamente definida la edificación con las construcciones tal y como están a día de hoy.
Anteriormente a la segregación ( año 1987) se había concedido una licencia de obras, para ejecutar una construcción de PB+4, en otra zona de la parcela ( de la que posteriormente se segrego en 2005), con lo cual es de suponer que también queda constancia de todas las construcciones existentes en la parcela.
Por todo ello considero que es justificable la legalidad.
De todos modos, aunque esta legalidad no fuera justificable, creo igualmente que estaría en un caso de edificación disconforme y por tanto se podría consolidar y reformar (no esta en ninguno de los supuestos del 108.4), y el acto de restitución esta mas que prescrito, pero los técnicos insisten en que si es ilegal, queda fuera de ordenación y por tanto no puedo realizar las obras pretendidas, ni ninguna de ellas, puesto que no aceptaran ningún uso.
Creo que se esta aplicando un criterio que no se ajusta a la ley vigente, y agradecería que me dijesen si estoy o no equivocada.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Con los datos que me das, opino que estás en lo cierto y que no estás equivocado. Según la legislación catalana y partiendo de la base de que las obras supuestamente ilegales no sean legalizables, estaríamos en un volumen disconforme.
2. Tal como explicas, tú no pides aumento de volumen, sino tan solo un rehabilitación integral, y en estos casos, el artículo 108.4 de la Ley de Urbanismo de Catalunya avala la legalidad de tu petición.
3. Ante la negativa del Ayuntamiento a concederte la licencia, y si no tienes la posibilidad de que el arquitecto municipal modifique su criterio, no tienes otra solución que acudir a la jurisdicción contenciosa administrativa y que tu cliente interponga el recurso pertinente. Vigila los plazos, pues ya sabes que el recurso debe interponerse en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución que te deniega la licencia.

jueves, 22 de noviembre de 2018

[514] Ampliación de vivienda fuera de ordenación

Soy arquitecto municipal en un pueblo de Castilla y León. En una parcela existe una vivienda que cuenta con licencia de primera ocupación y otra construcción realizada sin licencia en la zona libre de edificación que marcan las ordenanzas del Plan Parcial, incumpliendo el retranqueo mínimo obligatorio. El plazo para adoptar medidas de restauración de la legalidad relacionadas con esa construcción ha prescrito. El Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en su artículo 346.2. establece que "los actos de uso del suelo, y en particular las construcciones e instalaciones realizadas con infracción grave o muy grave de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el apartado anterior, quedan automáticamente sometidas al régimen señalado en el artículo 185 para los usos del suelo declarados fuera de ordenación" . Un compañero ha presentado un proyecto en el que comunica ambas construcciones y amplia la vivienda. A mi juicio, la aplicación del régimen de fuera de ordenación no permite las obras solicitadas. Me gustaría saber su criterio sobre este asunto y también si, en el caso de no plantearse la conexión entre ambos edificios, ¿sería posible ampliar la vivienda "legal"?. Tengo mis dudas con la interpretación del artículo 185, que dice textualmente:
"1. En los terrenos que sustenten construcciones, instalaciones u otros usos del suelo que, siendo anteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos y sean declarados fuera de ordenación de forma expresa por el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada, no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico. 
2. No obstante, en tanto no se acometan las obras citadas en el apartado anterior, podrán ser objeto de licencia urbanística o declaración responsable: 
a) Las reparaciones estrictamente exigibles para asegurar la seguridad y la salubridad de las construcciones e instalaciones, entendidas en sentido restrictivo, en atención a la finalidad que inspira este régimen especial. 
b) Obras parciales de consolidación, excepcionalmente y sólo cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo. 
3. Cualesquiera otras obras diferentes de las señaladas en el apartado anterior deben ser consideradas ilegales, y ni ellas ni las autorizables pueden incrementar el valor de expropiación."
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Creo que está claro que las obras solicitadas no pueden ser autorizadas. El artículo 346.2 del Reglamento y su referencia al artículo 185 prohíben claramente en estos edificios todas las obras que no sean las estrictamente necesarias para la seguridad y salubridad del edificio, normativa que suele ser general de forma más o menos parecida en todas las Comunidades Autónomas, a excepción de Cataluña y Baleares, que yo conozca, en las cuales se distingue entre construcciones fuera de ordenación y construcciones con volumen disconforme.
2. Si no se planteara la conexión entre ambos edificios, se podría ampliar la vivienda legal si dicha ampliación está conforme al planeamiento. En este caso ya no estamos ante un fuera de ordenación, sino ante una edificación legal, cuya ampliación ha de ser informada de acuerdo con la normativa urbanística actual; y por supuesto sin ninguna conexión con el módulo ilegal.

sábado, 10 de noviembre de 2018

[513] Demora en la emisión de acta de alineaciones y rasantes por Ayuntamiento

Como arquitecto, estoy desarrollando las gestiones para realizar el proyecto básico y de ejecución de una vivienda unifamiliar (aislada) en Canarias.
El propietario ha solicitado alineaciones y rasantes al Ayuntamiento y ya hace más de un mes (plazo que tenía éste para emitir el informe) que se solicitó y, dado que el mismo se encuentra en una situación en la que se han desplazado prácticamente todos los técnicos a otras administraciones (eran interinos y optaron por trasladarse a otros organismos), no hay información de cuándo podríamos tener dicho documento -los técnicos que se han quedado están, lógicamente, desbordados por el trabajo.
Este informe es importante por la afección a una carretera que no está clara en la normativa urbanística de aplicación (normas subsidiarias) y por la orografía de la parcela: la variación de la distancia mínima a la vía generaría proyectos muy distintos y de complejidad diversa.
¿Qué se podría hacer? ¿Hay otra opción que no sea esperar a que el Ayuntamiento en cuestión emita el informe de alineaciones y rasantes? ¿cómo repercutiría esto en el resto de trámites ante el Ayuntamiento?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Aparte del derecho al pataleo, y el de acudir al Defensor de Pueblo de la Comunidad Autónoma de Canarias, solo te queda interponer un recurso contencioso administrativo contra la denegación del trámite, por silencio administrativo. Pero para ello tu cliente debe acudir a un abogado. También se puede poner una demanda por inactividad del Ayuntamiento.
2. En cualquiera de ambos casos, tu cliente puede solicitar además los daños y perjuicios que esta demora les pueda ocasionar. Los daños hay que demostrarlos y cuantificarlos de forma concreta.
3. Ya me imagino que dirás que la solución es muy triste, aparte de muy lenta. Pero resulta que no hay otra.

martes, 16 de octubre de 2018

[512] Vicios ocultos en obra de urbanización recepcionada de un Plan Parcial

Comunidad autónoma: Cataluña.
En nuestro municipio nos encontramos con una obra urbanizadora, realizada en tres fases (primera recepcionada en 2004, segunda en 2007 y tercera pendiente de recepcionar).
Más allá de los problemas de gestión urbanísticos acaecidos para que tal obra se haya alargado tanto en el tiempo, nos encontramos con que en las fases recepcionadas se han detectado problemas de urbanización por la utilización de escorias expansivas como sub-base, que han producido agrietamiento y patologías graves de la obra.
Desde el Ayuntamiento se considera que se trata de un vicio oculto de las obras, vicio que no pudo ser detectado en el momento de realizar la recepción de las mismas dado que en ningún documento ni acta se dispone que la sub-base a utilizar seria la definida anteriormente, la qual ha producido todos estos daños.
Nuestras dudas son las siguientes:
1.  En éste caso en el que el Ayuntamiento no ha contratado las obras, sino que se han realizado por el sistema de compensación, siendo el promotor de la misma la Junta de Compensación, la cual sigue viva actualmente, ¿la administración local puede reclamar la reparación de los vicios ocultos?
2. En caso afirmativo, ¿el Ayuntamiento puede reclamar tal reparación a la Junta de Compensación, o habría de dirigir tal reclamación al contratista que realizo la obra, tal y como regula el artículo 148 del Real Decreto Legislativo 2/200, de 16 de Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas?.
3. ¿Sería más exacto dirigir la reclamación a la Junta de Compensación en aplicación del artículo 1484 del Código Civil?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Considero que el Ayuntamiento puede reclamar por los vicios ocultos aunque no ha contratado las obras, pero las ha recibido. Poor analogía con la Ley de contratos del Sector Público, hemos de considerar que también se puede reclamar por los vicios ocultos, aunque la legislación no sea clara al respecto. Es cuestión de intentarlo.
2. Considero que la reclamación debe hacerla el Ayuntamiento dirigida a la Junta de Compensación, ya que el Ayuntamiento no tiene relación contractual con el contratista que hizo la obra.
3. Estamos en unas relaciones sujetas al derecho administrativo, por lo cual no considero que sea de aplicación el Código Civil ni la jurisdicción civil.