jueves, 5 de julio de 2018

Constitución de Junta de Compensación sobre un suelo Urbano No Consolidado, ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Situación: Andalucía.
Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbanística de 2005(adoptado a la LOUA) .
 
La situación es la siguiente. El Ayuntamiento aprobó en 1998 un Plan Parcial que desarrollaba un suelo urbanizable industrial, conforme  a las NN. SS. vigentes de la fecha.
Posteriormente, y una vez comenzada la redacción del Plan General de Ordenación Urbanística, la totalidad de propietarios (existía un propietario mayoritario, y otros dos propietarios), presentaron a trámite un Proyecto de Reparcelación conforme al artículo 104.2 de la LOUA, como la totalidad de propietarios, que se aprobó en el año 2004, y se inscribió en el Registro de la Propiedad. Por tanto, en el PGOU aprobado en 2005, el sector figura como un "Suelo Urbano No Consolidado", pendiente de ejecutar la urbanización, y su ordenación detallada figura en los planos del PGOU.
 
A día de la fecha, año 2018, la urbanización no se ha ejecutado.
 
El propietario mayoritario ha vendido las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación, a distintos propietarios. Uno de estos nuevos propietarios adquirientes, que ostenta la titularidad actual de más del 60% de las fincas resultantes, ha presentado a trámite "INICIATIVA URBANÍSTICA PARA EL ESTABLECIMIENTO DEL SISTEMA DE COMPENSACIÓN: PRESENTACIÓN DE ESTATUTOS Y BASES DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN", alegando que es necesario establecer dicha Junta de Compensación para poder llevar a cabo la Urbanización (ya que es necesario Redactar y Presentar trámite un Proyecto de Urbanización, para después ejecutar las obras).
 
Las preguntas son:
1.- ¿Se puede admitir a trámite una Junta de Compensación sobre un suelo ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad, y clasificado por el PGOU como Suelo Urbano No Consolidado?
 
2.- ¿ En el caso de que haya que admitirlo a trámite, como se salvaguarda los derechos de los propietario minoritarios, que han comprado fincas resultantes ya reparceladas, si al amparo de la Junta de Compensación, el propietario mayoritario quisiese, por ejemplo, modificar la ordenación del sector?.
 
3.- En el caso de que no proceda. ¿Que mecanismo se podría articular desde el Ayuntamiento, para garantizar que todos los propietarios del sector, asumen sus gastos de urbanización, al amparo de los compromisos suscritos en Proyecto de Reparcelación aprobado, ( que está elevado a escritura pública ante notario)?
 
4.- ¿Tendría cabida un convenio de gestión para ejecutar la urbanización, donde se definiese como se actuaría, si algún propietario minoritario, no quisiese hacerse cargo de sus gastos de urbanización y no suscribiese el convenio?
 
Atentamente
 
 
 

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miércoles, 4 de julio de 2018

Competencias arquitecto técnico en redactar y asumir modificaciones de plan General en suelo no urbanizable

Soy arquitecta funcionaria de una administración municipal y me encuentro trabajando en urbanismo, informando instrumentos de Planeamiento.

Nos ha llegado la consulta de un arquitecto técnico externo para redactar en exclusiva  una modificación puntual del planeamiento general  del municipio, en suelo no urbanizable.

 

Por ello, quisiera plantear una consulta sobre la titulación habilitante para redactar instrumentos de planeamiento de todo tipo. En general estos instrumentos vienen firmados por un arquitecto o ingeniero de caminos. No sé, si sería posible que un ingeniero agrónomo asumiera la responsabilidad de redactar un instrumento de planeamiento en el suelo no urbanizable,  y en especial la pregunta es si en el caso que nos ocupa un arquitecto técnico puede asumir en exclusiva la redacción de una modificación de planeamiento en suelo no urbanizable, y/o en suelo urbano.

 

Gracias,

 

Roser

Arquitecta colegiada amb núm. de col·legiat 28.408-4

 

 

 

 

miércoles, 27 de junio de 2018

[501] procedencia de otorgamiento de licencia de utilización a piscina privada de vivienda unifamilar

Buenos días.

Soy técnico de un Ayuntamiento de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se nos plantea la solicitud de licencia de ocupación para una piscina de uso privado situada en el patio de una vivienda unifamiliar que en su día obtuvo su licencia de ocupación (evidentemente sin piscina). La piscina se realiza con proyecto, bajo la dirección técnica de Arquitecto y cuenta con certificado final de obra.

 

Mi duda es sobre la procedencia de lo solicitado, pues no parece lógico ni necesario al contar ya la edificación principal con ella. No se modifican las acometidas de servicios existentes, ni se producen alteraciones sustanciales de lo ya edificado (no hay incrementos de volumen, las actuaciones no se ven desde la calle, etc). No deja de ser una instalación más de una vivienda legal existente en suelo urbano consolidado.

 

Muchas gracias.

miércoles, 13 de junio de 2018

VALORACIÓN DE SUELO DOTACIONAL O EQUIPAMIENTO

[500] Buenos días, me piden en el Ayuntamiento de la Comunidad Valenciana en el que trabajo, la valoración de parcelas de suelo de equipamiento resultantes de un Plan Especial para la creación de suelo Dotacional Público en Suelo No Urbanizable General.
 
Tiene fijados parámetros urbanísticos establecidos (edificabilidad, ocupación, altura, etc...) y la zona ya se encuentra urbanizada, teniendo estas parcelas la condición de solar. Hay ya parcelas edificadas y en uso. Esta zona está situada entre suelo no urbanizable común y un polígono industrial con el que está totalmente conectado.
 
El fin de estas valoraciones es la elaboración de las escrituras de dichas parcelas y su inscripción en el Registro de la Propiedad. No se trata de expropiar ni valorar para ningún otro fin.
 
Mi criterio es realizar la valoración con el método residual estático (artº22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo) asemejándolo al suelo industrial anexo ya que no hay mercado de suelo para equipamiento y minorando el valor resultante mediante un coeficiente que podría estar entre el 60 y el 70% por tratarse de un suelo sin carácter lucrativo, pero tengo dudas al respecto a cómo justificar ese coeficiente reductor ya que es un suelo con unas características muy concretas y distintas de otros suelos.
 
Muchas gracias

miércoles, 23 de mayo de 2018

[499] Posibilidad de obtener licencia de obra mayor en suelo sin proyecto de urbanización aprobado pero con más de 2/3 de la totalidad de la unidad de ejecucion edificada

Me gustaría saber si existe alguna posibilidad de edificar sobre un suelo perteneciente a una Unidad de Actuación (de vivienda unifamiliares aisladas, en su mayoría) que tiene un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente (en este caso en el año 2011) pero en la que no se ha presentado proyecto de urbanización en el Ayuntamiento. En la realidad, más de 2/3 de las viviendas de la U.E. se han construido y finalizado completamente. Cuentan con suministro de agua, luz, algunas zonas con alumbrado público, calles y aceras (aunque algunas no estén en demasiado buen estado); construidas desde 2006, incluso con anterioridad al proyecto de reparcelación.
Entiendo que por no estar urbanizado no cuenta con la condición de solar, sino que es una parcela y que si no existe proyecto de urbanización el Ayuntamiento tampoco podrá dar una alineación o rasante; pero, si todas las viviendas del entorno cuentan con los suministros básicos de agua, luz, recogida de basuras, pagan IBI, etc. parece que se reducen bastante las posibilidades de que los propietarios promuevan un proyecto de urbanización...
¿Existe alguna otra opción para urbanizaciones de este tipo que están consolidadas en gran medida?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El caso que planteas es muy general y común en toda España. Son cientos las urbanizaciones con estas condiciones.
2. Por supuesto en este tipo de suelo no se puede conceder ninguna licencia de obras, a pesar de que las 2/3 partes de las parcelas estén ya edificadas. Y a esto no hay que darles más vueltas. Las cientos de ilegalidades cometidas, ya sean por licencias concedidas contra la legislación vigente, ya sea por la tolerancia que ha tenido la Administración local en el supuesto que no haya concedido las licencias, no amparan futuras ilegalidades.
3. Preguntas por la manera de arreglar esto. Pues en teoría es sencillo, aunque en la práctica no lo es tanto. Se delimita una unidad de actuación en el planeamiento, como suelo urbano no consolidado. Se desarrolla por la modalidad de cooperación, es decir, se pone al frente el Ayuntamiento. Y a partir de aquí, se redacta el Proyecto de Urbanización, y se ejecuta mediante cuotas urbanísticas, ya que los propietarios deben pagar la urbanización al 100 %.
4. La dificultad estriba en que los propietarios normalmente no quieren pagar estas cuotas urbanísticas que suelen ser elevadas. Esto solo se puede solucionar con mano izquierda mezclada con la mano derecha, por parte del Alcalde y los concejales del equipo de gobierno. Pero esto ya no es jurídico, sino meta o extra jurídico.

lunes, 21 de mayo de 2018

[498] Disposición de puerta sobre servidumbre de paso en finca rústica

Soy arquitecto municipal en un municipio de la Comunidad de Madrid.
El propietario de una finca comienza a realizar unas obras consistentes en la disposición de una puerta sobre un camino en una finca rústica. Uno de los vecinos colindantes denuncia, dado que es camino de acceso a su finca y se paralizan las obras, puesto que no disponía de ningún tipo de autorización para ello.
El propietario solicita licencia de obras para la ejecución de la referida obra. Revisado los visores de la Comunidad de Madrid, puede observarse que la referida servidumbre de paso es ya visible en las fotos aéreas de 1941 y por tanto, resultaría ser una servidumbre constituida aparente.
Se requiere al propietario para que aporte la documentación que entienda pertinente que justifique la disposición de dicha puerta. Aporta documentación en la que señala que dicha servidumbre no está inscrita y que simplemente se trata de un mero paso tolerado o consentido.
Además, establece que varios de los propietarios a los que da servicio tendrían salida a camino público y por tanto no existe causa para el establecimiento de dicha servidumbre de paso. Y que los propietarios que no lo tienen, entre ellos la vecina que denunció las obras, podrían acceder a sus fincas a través de fincas de familiares suyos. Por lo que la servidumbre habría de adjudicárseles a ellos.
Cabe señalar que la finca se enclava sobre terrenos especialmente protegidos sectorialmente donde la apertura de nuevos caminos es una actividad con un importante impacto ambiental.
En todo caso, por enclavarse en dicho suelo y ser obras que exceden la mera reforma y mantenimiento, habrían de recabarse también, antes de autorizar la licencia, informes de la Consejería de Medio Ambiente.
Mi pregunta es si se debe seguir tramitando la autorización, dando traslado del expediente a la Comunidad de Madrid, dado que el problema es entre terceros o bien, en tanto no esté asegurado el acceso de los vecinos colindantes, resulta más prudente paralizar el procedimiento.
También querría saber si la disposición de un nuevo camino, en caso de que los vecinos colindantes, pretendan seguir utilizando la servidumbre como hasta ahora, solo sería factible tras la resolución de un procedimiento judicial.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Quiero entender de tu pregunta, que el camino donde se ha instalado una puerta sin licencia, y para cuya obra ahora te solicitan la licencia urbanística de obras, no es un camino público municipal de forma indubitada, sino un camino particular.
2. Por lo tanto, la duda se concierne a determinar si sobre este camino particular, propiedad del titular de la finca, existe alguna servidumbre de paso.
3. Si lo que antecede es lo que sucede y yo lo he entendido correctamente, la solución es fácil: estamos ante un problema de derecho civil, que no corresponde resolver al Ayuntamiento, ni a la Comunidad de Madrid, ni a la jurisdicción contenciosa administrativa.
4. Por lo tanto, si la petición de la licencia contiene la documentación precisa, y en vuestro planeamiento no existe ninguna norma que prohíba la instalación de puertas en los caminos privados de acceso a las fincas rústicas, el Ayuntamiento tiene la obligación de otorgar la licencia solicitada. Como tu muy bien sabes, las licencias se conceden sin perjuicio de terceros y salvado el derecho de propiedad.
5. Y vosotros, bajo ningún concepto, podéis retrasar la concesión de la licencia. Si los que creen y dicen tener una servidumbre de paso sobre este camino que ahora se va a cerrar, ven perjudicados sus derechos, deberán acudir al Juzgado de 1ª instancia competente por razón del territorio, y ejercer allí las acciones legales que les correspondan.

miércoles, 25 de abril de 2018

[497] Contratos Menores para la Dirección de Obra o Asistencias Técnicas al Director de Obra

Acabo de leer su comentario sobre este asunto [331] y me interesa saber si conoce de algún comentario a partir del suyo, sobre todo teniendo en cuenta la entrada en vigor de la nueva normativa.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En el comentario al que tu aludes, me refería al problema que existe para efectuar contratos menores para la dirección de obras o asistencias técnicas al director, por el hecho de que en todo contrato de obras, al considerar el periodo de garantía, las obligaciones del director de la obra supera el plazo de un año, cuando todos sabemos que el contrato menos no puede tener una duración superior al año. El mismo problema se plantea con la contratación de un letrado para llevar un contencioso, ya que en la práctica no existen hoy en España contenciosos que se resuelvan en un año.
Este problema no ha sido resuelto por la nueva Ley, la cual nada dice al respecto. Como sabes, más bien ha agravado los problemas del contrato menor pues ha rebajado su cuantía a 40.000 y 15.000 €, y ha prohibido contratar con el mismo contratista diversos contratos que superen la cuantía anual anterior.
Sobre el tema de la duración del contrato, sigo opinando lo mismo: creo que un contrato de dirección de obra cuya duración no supere el año, es legal, sin atender al tiempo de la garantía. Sin embargo, en Internet encontrarás informes de juristas más prestigiosos que yo que afirman lo contrario. Es decir, que según ellos NO SE PUEDE HACER NINGÚN CONTRATO MENOR para direcciones de obras. Y tampoco para letrados que lleven contenciosos. Yo pienso lo contrario, con el debido respeto a mis prestigiosos colegas.
En lo que se refiere a la limitación anual para contratar con el mismo contratista, la nueva Ley es clara. Pero como todo el mundo sabe, la Junta Consultiva de Contratación Pública del Estado, ha emitido un Informe en la cual efectúa una interpretación de la nueva Ley que permite contratar con el mismo contratista diversos contratos que entre ellos superen los límites, siempre que no cada contrato tenga una independencia total y no estén relacionados entre sí. Es decir, que podemos continuar igual que antes. Mientras los Tribunales no se pronuncien, parece que podemos seguir la línea de este Informe.

viernes, 20 de abril de 2018

[496] Vinculación de sistemas generales a sector. Cesion y ejecución

En unas Normas Subsidiarias Muncipales con Adaptación Parcial a la LOUA (Andalucía) me encuentro con un sector de suelo urbanizable que constituye su propia área de reparto. De hecho, en estas NNSS cada sector constituye su propia área de reparto y se dice expresamente en las normas urbanísticas que no existen sistemas generales adscritos o incluidos.
Sin embargo, al proceder a desarrollar un sector, encuentro que su ficha de planeamiento incluye una "carga" significativa:
1. La cesión libre y gratuita de terrenos adyacentes al sector (y del mismo propietario) con destino a la formalización de un sistema general viario.
2. La ejecución de la urbanización del citado sistema general viario.
Ni en la ficha de planeamiento ni en ningún otro sitio se especifica la superficie de terreno para sistema general que se debe ceder o urbanizar.
Ningún otro sector de las mismas características tiene adscrita la obtención o la ejecución de sistemas generales de ningún tipo.
Además, la Administración local pretende que el propietario del sector y de los terrenos del sistema general viario los ceda "ya" y los urbanice.
Si lo dice así la ficha de planeamiento, ¿se tiene el propietario que "tragar" la cesión gratuita de sus terrenos y la ejecución de este sistema general viario?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Se trata de un caso muy complejo y no fácil de dictaminar en un foro de consultas y respuestas breves, ya que requeriría un informe serio y más largo, con estudio de toda la documentación.
2. Con los elementos que me proporcionas, yo diría que las Normas Subsidiarias, en el punto que expones son de dudosa legalidad, por las cesiones que impone que pueden contravenir el principio sagrado del urbanismo como es la justa distribución de cargas y beneficios.
3. Pero la ilegalidad de un planeamiento no la puede declarar ni el propio Ayuntamiento, ni la Comunidad Autónoma a no ser que acudan a la revisión de oficio, o bien los Tribunales si el afectado las impugna, ahora de forma indirecta al impugnar una obligación de cesión que se le pueda imponer.
4. Por lo tanto, mi opinión es que ante la probable ilegalidad de las NN SS, o bien la Comunidad Autónoma inicia una revisión de oficio, o bien el particular afectado recurre la obligación de cesión ante la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Superior de Justicia de la sede que le corresponda, de los 3 que existen en Andalucía.

[495] Sector de suelo urbanizable con reservas para dotaciones muy por encima de la LOUA

Comunidad Autónoma: Andalucía.
Planeamiento General: Normas Subsidiarias Muncipales Adaptadas Parcialmente a la LOUA.
Ámbito: sector de suelo urbanizable sectorizado de uso global industrial.
Actividad industrial preexistente (edificación+instalaciones exteriores) antes de las citadas NNSS, compatible con el modelo urbanísitico-territorial previsto en ellas.
Las reservas para dotaciones locales (espacios libres y equipamientos) que establece la ficha de planeamiento correspondiente al sector son del 50% de su superficie, muy por encima del rango (14-20%) que establece la LOUA. En el resto de sectores de suelo urbanizable industriales, las reservas para dotaciones sí se encuentran en ese rango (14-20%) de la LOUA.
El desarrollo del plan parcial del sector con estas determinaciones urbanísticas haría inviable la actividad industrial preexistente, a pesar de que supuestamente se definió con esas características para darle continuidad a la misma.
¿Puede la ficha de planeamiento de un sector establecer una reservas para dotaciones superiores a las de la LOUA?
¿Se puede considerar una error material?
¿Es necesario redactar una innovación -no estructural- que ajuste las reservas para dotaciones de sistemas locales al rango 14-20% de la LOUA?
¿Es posible redactar un plan parcial ajustando estas reservas para dotaciones sin necesidad de hacer una innovación previa?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las preguntas en el orden formulado, aunque tengo dudas en las respuestas pues la terminología usada no la conozco suficientemente.
1. Puede la ficha de planeamiento de un sector establecer una reservas para dotaciones superiores a las de la LOUA?
Si las dotaciones que establece la LOUA son las máximas, el planeamiento no puede establecer otras superiores. En otras palabras, debería la LOUA dejar claro que las dotaciones establecidas son las mínimas, para entender que el planeamiento puede establecer otras superiores.
2. ¿Se puede considerar una error material?
Esto no es un error material. Si el planeamiento establece dotaciones superiores a las permitidas, solo puede modificarse, o bien mediante un procedimiento de revisión de oficio de la aprobación del planeamiento por parte de la Administración que acordó dicha aprobación definitiva, o bien mediante Sentencia Judicial de la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en la sede territorial que corresponda de las 3 existentes.
3. ¿Es necesario redactar una innovación -no estructural- que ajuste las reservas para dotaciones de sistemas locales al rango 14-20% de la LOUA?
Mi opinión es que esto es lo que corresponde. Una modificación puntual del planeamiento que establece unas dotaciones superiores a las permitidas.
4. ¿Es posible redactar un plan parcial ajustando estas reservas para dotaciones sin necesidad de hacer una innovación previa?
Cualquier plan derivado, como es un plan parcial, que contradiga en lo más mínimo al planeamiento general, es nulo de pleno derecho. Por lo tanto, mi respuesta es negativa. Y ante la más mínima duda de que un plan derivado pueda contravenir el planeamiento general, debe procederse a la modificación puntual del planeamiento general, por razones de seguridad jurídica.

miércoles, 18 de abril de 2018

[494] Rampa de garaje de vivienda unifamiliar en zona verde pública

Catalunya. En la rehabilitación de una vivienda unifamiliar, me solicitan poder ubicar la rampa de acceso a la planta sótano, destinada a garaje, en zona verde pública. La vivienda está en testera, tiene dos frentes a vía pública y un tercero, a esta zona verde pública (ZV). Se da el caso que por la fachada que da a la ZV, ya existían dos accesos en la edificación original y además la parcela lindante, actualmente un corral, tiene su acceso también a través de la ZV. Teniendo en cuenta que, el POUM es de 2011 y las edificaciones y corral de principios del s.XX; y que estas dos parcelas siempre han tenido su acceso por la ZV, se podría autorizar la utilización de la ZV para acceder al garaje?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo siempre he opinado que no hay inconveniente en que existan accesos a las viviendas o a aparcamientos privados a través de zonas verdes, siempre que el planeamiento lo prevea. Algunos opinan que esto no es legal. Yo digo que existen miles de casos en los que se accede a viviendas y a aparcamientos a través de zonas verdes públicas. Supongo que el planeamiento lo autoriza, o bien se han consentido mediante licencia desde hace muchos años.
2. El problema en tu caso, es que supongo que no existe ninguna previsión al respecto en tu planeamiento general. Y ante este supuesto, yo no me atrevo a decir que es correcto autorizar estos accesos.

martes, 17 de abril de 2018

[493] Expediente de legalizacion de vivienda

Se trata de legalizar una vivienda unifamiliar construida en el año 2017, sin proyecto y por tanto sin licencia en Castilla La Mancha. La vivienda ya está en uso.
Hemos entregado al ayuntamiento un expediente de legalización firmado por un arquitecto y en el ayuntamiento nos dicen que se debe aportar, además, un final de obra firmado por un aparejador 
Querría saber si es necesario y donde se regula la documentación a presentar en el caso de Expedientes de legalización 
Desde el punto de vista urbanístico la vivienda cumple todos los parámetros de la Normativa Urbanística de aplicación , pero no cumple el CTE en alguno de sus puntos, como el DB-HE , eso sería algún impedimento ? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo no conozco ninguna normativa urbanística que establezca la documentación exigible para legalizar una vivienda construida sin licencia. Supongo que existirá pero yo no la conozco.
2. Ante esta falta de regulación, yo considero que para legalizar una vivienda hay que aportar la misma documentación que se exige para la concesión de la licencia. Solamente se podrá prescindir de aquellos documentos que hagan referencia exclusiva a la ejecución de las obras, por ejemplo el tratamiento de los materiales de derribo y así otros documentos similares.
3. Si la vivienda no cumple con alguna norma preceptiva, no podrá legalizarse, y quedará fuera de ordenación o con volumen disconforme, según lo establezca la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma.
4. En cualquier caso no puede ser objeto ni de expediente sancionador ni de expediente de restauración de la legalidad urbanística infringida, por el transcurso de los años desde la finalización de las obras en el año 2007, dando por supuesto que no se ha construido en suelo urbano destinado a dotación púbica, o en suelo no urbanizable de especial protección.

viernes, 6 de abril de 2018

[492] Licencia de primera ocupación de vivienda unifamiliar con infracción urbanística y decreto de demolición.

Ubicación, municipio de Andalucía.
Proyecto de vivienda unifamiliar entre medianeras.
Licencia de obra concedida conforme al tercer reformado presentado, por que los anteriores incumplían la normativa urbanística de fondo máximo edificable (antecedentes que están en el expediente de licencia).
Uno de los reformados que no se aprueban (previos) contiene una edificación al fondo de la parcela, no colindante con la edificación principal, que no se ajusta a planeamiento, y así se hace constar en el informe emitido para la concesión de licencia.
Comienza la obra, y durante la ejecución, por una denuncia de un vecino, se procede a inspeccionar la obra, detectándose que se está llevando a cabo la construcción de la edificación al fondo de la parcela, que no había sido autorizada.
Se procede a incoar expediente de restauración del orden jurídico perturbado, que concluye con decreto de demolición de lo ilegalmente construido, por no ser legalizable. El promotor no recurre.
Continúan las obras, y han solicitado la Licencia de Primera Ocupación, con certificado final de obras, según la dirección facultativa "conforme a proyecto". Aún no hemos llevado a cabo la inspección, pero nos hemos enterado que la edificación no sólo no ha sido demolida, si no que ha sido terminada.
¿Hay alguna solución para esta situación, que no sea la denegación de la licencia de primera ocupación?. ¿Existe alguna vía de primera ocupación parcial en una vivienda unifamiliar entre medianera, para evitar tener que informar sobre la construcción al fondo de la parcela que no es legal, ni legalizable y que ya tiene una orden de demolición, dado que son dos construcciones que no son colindantes?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Opino que conceder la licencia de 1ª ocupación a la vivienda, en base a que está separada de la edificación al fondo de la parcela, edificación ilegalizable, es correr un riesgo, especialmente cuando existe un vecino denunciante.
Creo que es más seguro denegar la licencia de 1ª ocupación pues en la parcela para la cual se ha pedido la licencia existe una edificación ilegal, con orden de derribo. Motivado de esta manera, se puede denegar la licencia de 1ª ocupación. La ilegalidad de construir en el mismo momento dos edificios en la misma parcela, uno con licencia y el otro sin licencia, es patente.
La otra solución que el Ayuntamiento proceda al derribo de la construcción ilegal, previos los requerimientos procedentes, a cargo del propietario. Y una vez derribada la construcción ilegalizable, se podrá conceder la licencia de 1ª ocupación.

lunes, 19 de marzo de 2018

[491] Actividades a realizar sobre espacios en situación de fuera de ordenación urbanística

Soy arquitecto municipal en un Ayuntamiento de la Comunidad de Madrid. Un vecino quiere realizar una actividad profesional en una vivienda unifamiliar, lo cual estaría permitido según la ordenanza de aplicación. Quiere localizar dicha actividad sobre el antiguo garaje de la parcela, realizado en su momento sin licencia y/o autorización municipal. Aparentemente, este espacio de garaje no podría legalizarse, en tanto que incumplirían algunos de los parámetros urbanísticos, tales como retranqueos y/u ocupación. La norma recoge de manera excepcional la posibilidad de situar estos espacios fuera del área de movimiento, pero para uso exclusivo de garaje aparcamiento, aunque es posible que se diesen en su caso otros incumplimientos como la referida ocupación.
Cabe señalar que, en todo caso, a la vista del catastro y de las fotografías aéreas dicho garaje llevaría construido más de cuatro años por lo que, aún en situación de fuera de ordenación urbanística, no cabría realizar ninguna acción para reponer la legalidad urbanística sobre el mismo, y podría mantenerse y conservarse.
Por tanto, querría saber si se puede autorizar a situar la actividad propuesta sobre espacios en situación de fuera de ordenación ya existentes o bien esta autorización debe quedar limitada a la zona que cumple con la referida ordenanza de aplicación. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Como el garaje lleva construido más de 4 años, está claro que sobre él no se puede aplicar la normativa de restauración de la legalidad urbanística infringida, tal como tú muy bien indicas. Puede continuar como tal y no se puede impedir el uso de garaje.
2. Pero yo opino que no se puede permitir en este edificio fuera de ordenación, según la legislación urbanística de la CAM, un uso profesional.
3. Preguntas si se puede permitir el uso profesional en la parte que no está fuera de ordenación, y que podría legalizarse. Si la construcción forma un todo no divisible, pienso que esto no es posible. El garaje como tal está fuera de ordenación, porque una parte de él no cumple con los parámetros urbanísticos de la zona. Por lo cual opino que tampoco esto es posible. En una edificación no divisible, la parte que está fuera de ordenación contamina a todo el edificio.
4. Por ello, mi respuesta es negativa a las dos posibilidades que apuntas.
5. Por otra parte, si uno de los parámetros que no cumple es la separación con las fincas colindantes, hay que tener mucho cuidado en conceder la licencia, porque es muy probable que la impugnación de la licencia venga por parte de alguno de estos vecinos colindantes. Y si el Juzgado os anula la licencia, enseguida aparecerá la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento, y la posible repetición contra el arquitecto municipal que informó favorablemente la licencia. La prevención es la mejor (por no decir la única) medicina contra estos males, que por desgracia abundan en estos tiempos y en esta materia.

martes, 6 de marzo de 2018

[490] Obligatoriedad de visado de la hoja de dirección facultativa

Soy arquitecta municipal de un municipio de Madrid y tengo una duda en relación con la obligatoriedad del visado de la hoja de dirección de los facultativos de las obras que solicitan licencia.
Habitualmente junto con el Proyecto de Ejecución aportan una hoja visada en la que comunican el encargo de la Dirección de obra del expediente. Así, junto con el proyecto de ejecución solicitamos la hoja de dirección de arquitecto y aparejador visada por los colegios correspondiente.
No obstante, la obligatoriedad del visado, se limita estrictamente al Proyecto de Ejecución y certificado final de obra conforme al Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio. Revisada la normativa de algunos colegios de arquitectos, entienden que la hoja de encargo forma parte del proyecto de ejecución y así lo exponen en sus listados de encargos correspondientes. Otros no lo expresan específicamente.
Tengo un proyecto de ejecución visado que no me ha presentado la hoja de dirección visada, me aporta en su lugar un documento colegial sin visar que dice que el encargo es a misión completa lo que significa que engloba proyecto y dirección de obra. Le he solicitado la hoja de dirección visada, pero me comenta el arquitecto que no pertenece estrictamente al proyecto de ejecución y por tanto no es obligatorio que este visado.
Por tanto la consulta sería si en el caso presente es preciso el visado de esa hoja de dirección o bastaría con aportar una carta firmada por el autor del proyecto de ejecución haciéndose cargo de dicha dirección de obra.

viernes, 16 de febrero de 2018

[489] Edificacion entre dos municipios

Soy arquitecto en un municipio de Catalunya. Tenemos un PERI y un plan parcial compartidos con el municipio vecino de un sector industrial. En el planeamiento derivado existe un plano de zonificación pero no hay un plano de parcelas. En el redactado no habla tampoco de parcelas "compartidas" entre los dos municipios.
En su dia se concedió licencia para construir una gran industria de manera que una parte está en nuestro municipio y otra parte en el municipio vecino. Algunos edificios estan compartidos y las parcelas tienen referencias catastrales distintas.
Me hacen la consulta porque quieren construir un nuevo almacén de la misma forma, una parte en nuestro municipio y la otra en el vecino.
Independientemente de las licencias anteriores, ¿es esto posible? no he encontrado fundamento jurídico con argumentos a favor o en contra.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si el planeamiento no dice nada sobre cómo se deben tramitar las licencias en este PERI compartido entre dos municipios, la única solución viable es acudir a los Servicios de Urbanismo Territoriales de la Generalitat.
2. No es posible que un municipio conceda una licencia para una obra sobre dos términos municipales, si no lo determina el planeamiento. Solo lo puede hacer la Comunidad Autónoma.
3. También deberá existir una normativa sobre el cobro del ICIO, la tasa de concesión de la licencia, la inspección urbanística y así con todo lo relacionado con los bienes que radican sobre los dos términos municipales. Igualmente digo para el Catastro y el IBI que de el cuelga.
4. En caso de duda, pregunta a los Ayuntamientos de Salou y de Vila-seca, cómo gestionan el complejo de Port Aventura, que se asienta sobre los dos municipios.

domingo, 11 de febrero de 2018

[488] Escuelas Oficiales de Idiomas

¿Cuáles son los requisitos arquitectónicos que deben cumplir las Escuelas Oficiales de Idiomas?
La única referencia legal que he encontrado está en la Disposición Adicional Segunda del RD 944/2003, pero a la luz de la disposición derogatoria del mismo y la posterior legislación en la materia, no me queda claro si tales requisitos siguen o no en vigor.

jueves, 8 de febrero de 2018

[487] Obligatoriedad del informe técnico en la tramitación de planeamiento municipal

Se tramita la Aprobación Inicial de un Plan Especial de Reforma Interior, por parte de un Ayuntamiento, no ha sido redactado por los servicios técnicos municipales. ¿Se puede llevar a Pleno con informe jurídico, pero sin el informe técnico del arquitecto municipal?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo distinguiría 3 supuestos:
a) Supuesto primero. Que el Plan especial de Reforma interior ha sido redactado por técnicos previo encargo del propio Ayuntamiento. En este supuesto, los técnicos redactores del Plan son arquitectos con contrato de servicio del Ayuntamiento. Aunque sería preferible que el arquitecto municipal informara el Plan, el hecho de que no lo haga, no considera que constituya ninguna ilegalidad. Pienso que con el informe jurídico municipal sería suficiente, porque el informe técnico está sustituido por los propios redactores.
b) Supuesto segundo: Que el Plan especial de Reforma Interior sea redactado por técnicos externos sin ningún encargo del Ayuntamiento, sino por encargo de unos particulares. En este supuesto considero que es necesario que exista un informe técnico del arquitecto municipal, además del informe jurídico. Y este informe es necesario que acompañe tanto la aprobación inicial como la aprobación provisional. Serían dudosamente legales dichas aprobaciones sin el informe técnico del arquitecto municipal.
c) Supuesto tercero: si el Ayuntamiento dispone de la competencia de la aprobación definitiva del planeamiento derivado, tal como sucede en algunas ocasiones en ciertas Comunidades Autónomas, entonces opino que sería ilegal dicha aprobación definitiva sin el informe favorable del arquitecto municipal, toda vez que en los otros supuestos existirá siempre un informe del arquitecto de los servicios urbanísticos de la Comunidad Autónoma. Pero si la competencia de la aprobación definitiva es municipal, no existirá otro informe técnico que el informe del arquitecto municipal. Y este informe técnico, junto con el informe jurídico, es preciso por similitud con la concesión de las licencias urbanísticas.

[486] Licencia de parcelación con volumenes disconformes existentes

Interesa tramitar una licencia de parcelación de una finca con frente a dos calles con dos edificios que dan frente a cada una de las calles y que tienen volumenes disconformes (el aprovechamiento se calcula por profundidad edificable y plantas) de la siguiente forma:
-El edificio de la c/ A tiene volumen disconforme ya que excede la profundidad de 15 m. Sin embargo, no tiene agotado el techo.
-El edificio de la c/ B tiene también volumen disconforme ya que excede la profundidad de 15m pero además excede la profundidad de 15 m.
La suma de ambos techos no supera el techo total de la finca sin la división.
Se plantea la parcelación de la finca en dos parcelas, de manera que quedaría una parcela con frente a cada calle y cada una con un edificio.
El planeamiento general determina que sólo se admite la parcelación de una finca en la que existan construcciones cuando del resultado de la parcelación no resulte ninguna parte de la edificación existente en situación de volumen disconforme.
Realmente la parcelación planteada no modifica la disconformidad existente, las edificaciones seguirán teniendo la misma disconformidad. Pero si ahora, sin la división propuesta, el techo construido con la suma de las dos edificaciones no agota el previsto por el planeamiento, en caso de que se apruebe la parcelación y se edifique de nuevo en la parcela que no tienen agotado el techo, sí que se superaría. 
Se podría aprobar la licencia de parcelación con las disconformidades existentes?

martes, 6 de febrero de 2018

[485] Indemnización del ayuntamiento si revierte el suelo urbanizable a no urbanizable por incumplimiento de convenio

Un Ayuntamiento de la C.A. de Murcia en el nuevo PGMO clasifico un terreno en urbanizable sectorizado sujeto a un convenio urbanístico cuando con el planeamiento anterior era no urbanizable. Los propietarios mayoritarios se adhirieron al convenio pero hay otros propietarios con tierras en el sector que no están adheridos.
Con la crisis los propietarios adheridos al convenio "no han tirado del carro" y no se han cumplido los plazos ni determinaciones del convenio, no habiéndose realizado desarrollo alguno del mismo.
La pregunta es si podemos pedir al Ayuntamiento indemnización por la pérdida de derechos adquiridos o algo similar, en el caso que opte por revertir el suelo urbanizable sectorizado a no urbanizable por incumplimiento del convenio. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En principio no se puede hablar de derechos adquiridos por el simple hecho de que un terreno figure como urbanizable en el planeamiento. El único derecho existente es a promover la urbanización del suelo urbanizable, de acuerdo con lo que prevea el planeamiento.
2. Dices que el terreno está sujeto a un convenio urbanístico, cuya ejecución no ha tenido éxito. Pero yo desconozco quien tenía obligación de “tirar del carro”, como tu dices. En otras palabras, quien tenía obligación de constituir la Junta de compensación, o bien si correspondía al Ayuntamiento la redacción del proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización. 
3. Sin más datos sobre este Convenio, o sobre lo que dice el PGMO, no puedo decirte si existe alguna posibilidad de exigir daños y perjuicios al Ayuntamiento. En principio no suele ser viable esta exigencia.

jueves, 1 de febrero de 2018

[484] Incompatibilidad ex arquitecto municipal

He sido arquitecto municipal funcionario interino en un pequeño municipio de la Comunidad Autónoma de Andalucia. Recientemente he sido cesado al haberse ocupado mi plaza en propiedad. Tras comunicar dicha situación a mi colegio profesional, este me declara incompatible totalmente para trabajar como arquitecto por cuenta propia o ajena en este municipio durante dos años. Lo fundamenta en la aplicación del Art. 12.1 de la Ley 53/1984, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas. Yo ya no estoy al servicio de la Administración Pública y me cabe la duda de si este fundamento es de aplicación o no. Asimismo, en caso de serlo, si en efecto puede extenderse la incompatiblidad a todos los trabajos que pudiera llevar a cabo en mi profesión dentro de este termino municipal.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Con el debido respeto al asesor jurídico y al personal directivo de tu Colegio de Arquitectos, considero muy rigurosa la interpretación que hacen del artículo 12.1 de la Ley 53/1984, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas.
2. El referido artículo prohíbe al personal de las Administraciones Públicas que intervengan en los asuntos que ellos hayan tratado en los dos años anteriores. Pero tratándose de un arquitecto municipal, yo entiendo que esto se debe limitar a los asuntos concretos que tu trataste durante los dos últimos años, es decir licencias informadas, expedientes sancionadores, órdenes de ejecución, proyectos elaborados, direcciones de obras y otros expedientes similares en los que tu interviniste durante los dos años anteriores al cese.
3. Pero yo opino que esta incompatibilidad no puede extenderse al cliente que pueda solicitar de nuevo tus servicios en dicho municipio, siempre que sea un tema totalmente nuevo sobre el cual tu no tuviste ninguna intervención.
4. Pero claro, la resolución de tu Colegio, si te ha sido debidamente notificada, es ejecutiva, y contra ella solo caben los recursos que te habrán indicado en la resolución. Pienso que te corresponde interponer recurso de alzada ante el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, y si el Consejo confirma la incompatibilidad, no tendrás otra solución que interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, ya que el Consejo reside en Madrid.