lunes, 21 de enero de 2019

Condición de solar en suelo no urbanizable

En un municipio de la Comunitat Valenciana se pide informar sobre los requerimientos exigibles para la construcción de un edificio y la posterior concesión de la correspondiente licencia de actividad. La actividad se asienta sobre suelo no urbanizable y requiere la previa declaración de interés comunitario. 

El artículo 178 de la LOTUP establece que "las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación".

Este artículo no exceptúa el caso de los usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable; pero no parece lógico que se deba exigir la condición de solar cuando la actividad va a desarrollarse en suelo no urbanizable, pues sería ir en contra de su propia naturaleza.

¿Se puede conceder licencia municipal de edificación en suelo no urbanizable para los usos previstos sin que la parcela tenga la condición de solar? ¿Cuál es el fundamento jurídico de tal consideración?

Gracias. Saludos,

Pablo Ortega Cotanda

miércoles, 16 de enero de 2019

[517] Licencia primera ocupacion sobre edificación fuera ordenacion,

Buenas, tengo una edificacion escriturada, de la cual mi padre compro en el año 1958/59, aparece en ortofotografia vuelo americano. En catastro ayuntamiento de Frigiliana (Malaga) desde 1960 con 78 m² superficie y 19 m² edificada.
Año 1994 licencia urbanistica para ampliacion vivienda, superior 44 m² y 24 m² planta baja entre medio en el año 2006/2007 deslinde via pecuaria, edificación afectada segun la misma. Año 2012, tras recurso alzada, caducidad de la misma.
Ahora queremos vender y el comprador solicita Certificado de Fuera de Ordenacion
Ayuntamiento dice que no, por estar en zona via pecuaria y aunque esta caducada, ellos dicen que aun es valido. Que puedo hacer? Mi padre no solicito la licencia primera ocupacion en su dia cuando finalizo la ampliacion de la vivienda y que tenia licencia urbanistica, proyecto ejecucion visado.

martes, 18 de diciembre de 2018

[516] Competencias de ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir proyecto de urbanización.

¿Son compententes los ingenieros técnicos de obras públicas e ingenieros civiles para redactar y dirigir un proyecto de obras ordinarias de urbanización?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Determinar la competencia de los ingenieros siempre es difícil, pues la legislación no es clara ni concreta. A falta de legislación clara, y también a falta de jurisprudencia, como norma general debemos acudir a las materias que conforman el currículum académico de cada profesión.
2. El tema se complica, cuando nos referimos a las ingenierías técnicas, hoy desparecidas, pero convertidas en títulos de grado, cuyas competencias profesionales tampoco están claras, porque muchas de las atribuciones profesionales se han reservado para las carreras técnicas con máster, es decir para las carreras de 5 años. Con lo cual tampoco tenemos claro las competencias profesionales de las carreras técnicas de 4 años, con el título de “grado”.
3. Dicho todo lo que antecede, te doy mi opinión, basada en el espíritu de las normas actuales y de la jurisprudencia, la cual al ser casuística, puede favorecer a opiniones diversas.
4. No tengo ninguna duda que los Ingenieros de Caminos y los Ingenieros industriales pueden redactar proyectos de urbanización y dirigir las obras. La jurisprudencia mayoritaria así lo entiende, y normalmente no suele discutirse. Yo defendí un proyecto de urbanización redactado por el ingeniero industrial municipal, y la sentencia fue favorable a la competencia del ingeniero industrial. De hecho, cuando escaseaban los ingenieros de caminos, por los años 60 y 70 e incluso los años 80, la mayoría de los proyectos de urbanización municipales eran redactados por ingenieros industriales. Por aquellos años en los ayuntamientos medianos no había plaza de ingeniero de caminos, y en cambio las había de arquitecto y de ingeniero industrial.
5. Sobre la competencia de los ingenieros de caminos para redactar proyectos de urbanización, creo que nadie la ha discutido.
6. El tema más complicado es determinar si también tienen competencia los ingenieros técnicos de obras públicas. Hay opiniones para todos los gustos. Mi opinión personal es favorable a la competencia de dichos ingenieros, en base a la formación recibida en su carrera. Pero reconozco que también puede defenderse la opinión contraria.

lunes, 3 de diciembre de 2018

[515] Obras en edificaciones fuera de ordenación

He consultado vuestro blog y desearía haceros una pregunta:
Soy arquitecto y estoy solicitando una licencia de rehabilitación integral de un edificio entre medianeras en Barcelona. 
La edificación tiene una planta baja y primera que datan de 1900 y una planta segunda, de construcción ligera con cubierta de Uralita sobre edificación original ,que se realizo en los años 80.
Se pretende realizar rehabilitación integral del edificio ,sin aumento de volumen, que incluye la sustitución del sistema de cobertura ( manteniendo el sistema estructural).
Se ha obtenido una denegación de licencia, alegando que , el proyecto pretende legalizar y consolidar una edificación que no dispone de licencia ( planta segunda)
Es necesario hacer constar lo siguiente.
La finca esta escriturada en su totalidad , y así consta en el registro de la propiedad.
En el año 2005, se concedió una licencia de segregación urbanística, respecto de una parcela mayor que daba frente a dos calles, , en dos parcelas cada una con una edificación dando frente a una calle . En esta segregación quedaban perfectamente definida la edificación con las construcciones tal y como están a día de hoy.
Anteriormente a la segregación ( año 1987) se había concedido una licencia de obras, para ejecutar una construcción de PB+4, en otra zona de la parcela ( de la que posteriormente se segrego en 2005), con lo cual es de suponer que también queda constancia de todas las construcciones existentes en la parcela.
Por todo ello considero que es justificable la legalidad.
De todos modos, aunque esta legalidad no fuera justificable, creo igualmente que estaría en un caso de edificación disconforme y por tanto se podría consolidar y reformar (no esta en ninguno de los supuestos del 108.4), y el acto de restitución esta mas que prescrito, pero los técnicos insisten en que si es ilegal, queda fuera de ordenación y por tanto no puedo realizar las obras pretendidas, ni ninguna de ellas, puesto que no aceptaran ningún uso.
Creo que se esta aplicando un criterio que no se ajusta a la ley vigente, y agradecería que me dijesen si estoy o no equivocada.

jueves, 22 de noviembre de 2018

[514] Consulta Régimen Fuera de Ordenación

Soy arquitecto municipal en un pueblo de Castilla y León. En una parcela existe una vivienda que cuenta con licencia de primera ocupación y otra construcción realizada sin licencia en la zona libre de edificación que marcan las ordenanzas del Plan Parcial, incumpliendo el retranqueo mínimo obligatorio. El plazo para adoptar medidas de restauración de la legalidad relacionadas con esa construcción ha prescrito. El Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en su artículo 346.2. establece que "los actos de uso del suelo, y en particular las construcciones e instalaciones realizadas con infracción grave o muy grave de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el apartado anterior, quedan automáticamente sometidas al régimen señalado en el artículo 185 para los usos del suelo declarados fuera de ordenación" . Un compañero ha presentado un proyecto en el que comunica ambas construcciones y amplia la vivienda. A mi juicio, la aplicación del régimen de fuera de ordenación no permite las obras solicitadas. Me gustaría saber su criterio sobre este asunto y también si, en el caso de no plantearse la conexión entre ambos edificios, ¿sería posible ampliar la vivienda "legal"?. Tengo mis dudas con la interpretación del artículo 185, que dice textualmente:
"1. En los terrenos que sustenten construcciones, instalaciones u otros usos del suelo que, siendo anteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos y sean declarados fuera de ordenación de forma expresa por el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada, no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico. 
2. No obstante, en tanto no se acometan las obras citadas en el apartado anterior, podrán ser objeto de licencia urbanística o declaración responsable: 
a) Las reparaciones estrictamente exigibles para asegurar la seguridad y la salubridad de las construcciones e instalaciones, entendidas en sentido restrictivo, en atención a la finalidad que inspira este régimen especial. 
b) Obras parciales de consolidación, excepcionalmente y sólo cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo. 
3. Cualesquiera otras obras diferentes de las señaladas en el apartado anterior deben ser consideradas ilegales, y ni ellas ni las autorizables pueden incrementar el valor de expropiación."

sábado, 10 de noviembre de 2018

[513] Demora en la emisión de acta de alineaciones y rasantes por Ayuntamiento

Como arquitecto, estoy desarrollando las gestiones para realizar el proyecto básico y de ejecución de una vivienda unifamiliar (aislada) en Canarias.
El propietario ha solicitado alineaciones y rasantes al Ayuntamiento y ya hace más de un mes (plazo que tenía éste para emitir el informe) que se solicitó y, dado que el mismo se encuentra en una situación en la que se han desplazado prácticamente todos los técnicos a otras administraciones (eran interinos y optaron por trasladarse a otros organismos), no hay información de cuándo podríamos tener dicho documento -los técnicos que se han quedado están, lógicamente, desbordados por el trabajo.
Este informe es importante por la afección a una carretera que no está clara en la normativa urbanística de aplicación (normas subsidiarias) y por la orografía de la parcela: la variación de la distancia mínima a la vía generaría proyectos muy distintos y de complejidad diversa.
¿Qué se podría hacer? ¿Hay otra opción que no sea esperar a que el Ayuntamiento en cuestión emita el informe de alineaciones y rasantes? ¿cómo repercutiría esto en el resto de trámites ante el Ayuntamiento?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Aparte del derecho al pataleo, y el de acudir al Defensor de Pueblo de la Comunidad Autónoma de Canarias, solo te queda interponer un recurso contencioso administrativo contra la denegación del trámite, por silencio administrativo. Pero para ello tu cliente debe acudir a un abogado. También se puede poner una demanda por inactividad del Ayuntamiento.
2. En cualquiera de ambos casos, tu cliente puede solicitar además los daños y perjuicios que esta demora les pueda ocasionar. Los daños hay que demostrarlos y cuantificarlos de forma concreta.
3. Ya me imagino que dirás que la solución es muy triste, aparte de muy lenta. Pero resulta que no hay otra.

martes, 16 de octubre de 2018

[512] Vicios ocultos en obra de urbanización recepcionada de un Plan Parcial

Comunidad autónoma: Cataluña.
En nuestro municipio nos encontramos con una obra urbanizadora, realizada en tres fases (primera recepcionada en 2004, segunda en 2007 y tercera pendiente de recepcionar).
Más allá de los problemas de gestión urbanísticos acaecidos para que tal obra se haya alargado tanto en el tiempo, nos encontramos con que en las fases recepcionadas se han detectado problemas de urbanización por la utilización de escorias expansivas como sub-base, que han producido agrietamiento y patologías graves de la obra.
Desde el Ayuntamiento se considera que se trata de un vicio oculto de las obras, vicio que no pudo ser detectado en el momento de realizar la recepción de las mismas dado que en ningún documento ni acta se dispone que la sub-base a utilizar seria la definida anteriormente, la qual ha producido todos estos daños.
Nuestras dudas son las siguientes:
1.  En éste caso en el que el Ayuntamiento no ha contratado las obras, sino que se han realizado por el sistema de compensación, siendo el promotor de la misma la Junta de Compensación, la cual sigue viva actualmente, ¿la administración local puede reclamar la reparación de los vicios ocultos?
2. En caso afirmativo, ¿el Ayuntamiento puede reclamar tal reparación a la Junta de Compensación, o habría de dirigir tal reclamación al contratista que realizo la obra, tal y como regula el artículo 148 del Real Decreto Legislativo 2/200, de 16 de Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas?.
3. ¿Sería más exacto dirigir la reclamación a la Junta de Compensación en aplicación del artículo 1484 del Código Civil?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Considero que el Ayuntamiento puede reclamar por los vicios ocultos aunque no ha contratado las obras, pero las ha recibido. Poor analogía con la Ley de contratos del Sector Público, hemos de considerar que también se puede reclamar por los vicios ocultos, aunque la legislación no sea clara al respecto. Es cuestión de intentarlo.
2. Considero que la reclamación debe hacerla el Ayuntamiento dirigida a la Junta de Compensación, ya que el Ayuntamiento no tiene relación contractual con el contratista que hizo la obra.
3. Estamos en unas relaciones sujetas al derecho administrativo, por lo cual no considero que sea de aplicación el Código Civil ni la jurisdicción civil.

lunes, 8 de octubre de 2018

[511] Responsabilidad civil de un arquitecto técnico municipal

¿Que responsabilidad civil tiene un arquitecto técnico contratado por un ayuntamiento como funcionario interino, que se dedica a realizar informes técnicos para conceder o denegar las correspondientes licencias de obra?
¿Es necesario seguro propio? Por lo que he podido leer en otras entradas anteriores entiendo que no.
La duda surge por las posibles consecuencias que podría llegar a tener un arquitecto técnico al equivocarse e informar (por error) favorablemente sobre alguna de las licencias.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Los técnicos municipales (funcionarios o laborales, fijos o interinos) no tienen responsabilidad civil, sino que tienen responsabilidad patrimonial, que solamente les puede exigir el ayuntamiento, nunca los particulares.
2. La exigencia de responsabilidad patrimonial a los empleados municipales solo puede producirse si el técnico ha actuado con dolo, o culpa o negligencia graves. Es decir, si este error del que hablas, se debe a una negligencia o culpa grave.
3. Si la reclamación viene de los particulares, no precisas seguro alguno, porque el que responde es el Ayuntamiento, no el técnico. Si la reclamación proviene del Ayuntamiento por el referido error con culpa o negligencia grave, sería bueno que contaras con un seguro, que supongo tendrá un coste elevado.

jueves, 20 de septiembre de 2018

[510] Legalización de obra antigua de vivienda sin terminar

Nos hacen una consulta sobre la finalización de obra y obtención de licencias de un proyecto para dos viviendas en planta primera y local comercial en baja.
Se trata de un proyecto fechado en 1968 y del que el ayuntamiento no guarda copia del expediente. El propietario cuenta con Proyecto Técnico Visado para dos viviendas y local comercial (donde se especifica la distribución interior de las viviendas), y Licencia de Actividad del local (aunque ya está dado de baja desde hace 20 años). 
El edificio se construyó, el local comercial se terminó y se le concedió licencia de actividad , pero las viviendas se quedaron a falta de la ejecución de tabiquería, instalaciones y acabados por lo que suponemos que no tiene primera ocupación.
Existe una modificación sustancial de proyecto puesto que se ejecutó un fondo de un metro más de lo proyectado en origen.
La normativa urbanística ha cambiado y el edificio está actualmente fuera de Ordenación, por lo que para poder mantener las dos viviendas de planta primera necesitamos dividir la parcela en dos, quedando dividido también el local, ya que el uso característico es de vivienda unifamiliar. Para obra nueva se exige dotación de plazas de aparcamiento en viviendas y locales. ¿Es posible considerar únicamente la obra de finalización de las viviendas que necesitamos realizar como obra nueva, puesto que existió una modificación sustancial de proyecto, y exigir las plazas de aparcamiento para estas dos viviendas, pero no así en el caso de los dos locales resultantes puesto que el local origen tuvo licencia de actividad?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Estas situaciones como la que expones, no tienen solución legal posible, si aplicamos la normativa de forma estricta. Se trata de legalizar una estructura de hace 50 años, que no puede cumplir la normativa vigente, cosa normal pues ningún municipio ha mantenido durante 50 años, la normativa urbanística sin modificar.
2. A mí no se me ocurre nada para poder solucionar el problema.
3. Con una dosis de buena voluntad, tu apuntas una solución paralegal. Puedes aplicarla. Pero reza para que ningún francotirador, ni ningún vecino, ni ningún grupo político, ni nadie ejerza la acción pública en materia de urbanismo y te impugne la concesión de esta licencia. Entonces sucedería aquello de que “por la caridad entró la peste”. Tú no tienes ningún interés espurio en conceder la licencia ni te llevas nada por hacerlo. Solo quieres favorecer la situación difícil de un vecino. Pero a veces estas cosas acaban mal. Esperemos que no suceda nada así.

viernes, 14 de septiembre de 2018

[509] Medidas disciplinarias ante derribos sin licencia

Aragón. Se han ejecutado dos derribos sin licencia y voy a iniciar sendos expedientes de restitución de la legalidad. En un caso se solicitó licencia con proyecto, se informó favorablemente y "únicamente" se incumplen las condiciones de licencia respecto al pago de ICIO, avales de daños en vía pública y de gestión de residuos. En el otro caso tenían una orden de ejecución para limpieza y cerramientos y han derribado. 
Ambos derribos son legalizables ya que no afectan a edificios protegidos, concretamente se trata de naves industriales en mal estado. 
Mi cuestión es qué les requiero en la restitución de la legalidad, ya que los avales ya no tienen sentido, y en el caso de la falta de proyecto de derribo entiendo que tampoco tiene sentido requerirlo una vez derribada la nave. ¿Requiero el pago del ICIO y se van de rositas? 
Mi Ayuntamiento no ha sancionado nunca, solamente restituimos la legalidad, pero me parece desproporcionado sólo requerir ICIO ante tremenda acción.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo opino que en acciones de derribo, no siendo construcciones a conservar, no procede iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad infringida. Es algo que no tiene sentido.
2. Ahora bien, creo que procede que se les liquide el ICIO, la tasa por la concesión de la licencia, si tu Ayuntamiento la tiene establecidas.
3. Y por supuesto, procede que iniciéis un procedimiento sancionador. Dices que tu Ayuntamiento nunca ha sancionado. Ante ello no tengo nada que decir. Yo creo que procede que se sancione a todo aquel que ha efectuado unas obras sin licencia. Pero si Tu Ayuntamiento no quiere hacerlo, nada tengo que decir. Pero tu mismo, dices que no te parece bien que liquides el ICIO y que se vayan de rositas.
4. Por lo que se refiere a incumplimientos menores, habiendo solicitado y obtenido la licencia, siempre tienes la posibilidad de imponer multas coercitivas tras el correspondiente requerimiento de la obligación de hacer que han incumplido.

jueves, 6 de septiembre de 2018

[508] Certificado fin de obra de edificio de año construcción 1944.

Queremos solicitar una subvención de AENA, para la insonorización del edificio, y nos piden el certificado de fin de obra. No sé donde pedirlo, ya que es un edificio construido en el año 1944.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Es evidente que el certificado final de obra de una construcción del año 1944, no lo puedes tener ni obtener. Deberías contactar con un arquitecto, el cual posiblemente se pondrá en contacto con AENA, y sabrá qué tipo de Informe puede hacerse para sustituir el certificado final de obra, que tenga los mismos efectos para obtener la subvención de insonorización.

viernes, 31 de agosto de 2018

[507] Viviendas independientes en vivienda unifamiliar

Catalunya. Se trata de un conjunto de viviendas unifamiliares en hilera. Cada una de las casas de desarrolla en planta baja y una planta piso. En una de las casas se ha realizado dos cocinas una en cada planta. Se aceptó la propuesta puesto que no hay ninguna normativa que impida tener dos cocinas en una vivienda. La casa tiene un solo contador de electricidad y de agua. 
Ahora nos solicitan poder abrir otra puerta de acceso a la vivienda, justo delante de la escalera, para que el acceso a la planta primera sea totalmente independiente a la planta baja. Ya nos dicen que esto se realiza puesto que en planta baja viven los abuelos y en planta piso la hija y nietos. La normativa NO permite mas que una vivienda. El acceso a las viviendas se realiza por una zona comunitaria. 
¿Cómo lo veis? Si damos licencia…facilitamos la existencia de dos viviendas independientes contraviniendo la normativa?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No queda claro con la descripción que haces, si realmente se construyen dos viviendas o una sola con accesos independientes desde un espacio común.
2. Por otra parte, dices que tan solo tienen un contador de electricidad y de agua.
3. Sin embargo, parece que estamos ante un fraude de ley. Todo indica que se trata de dos viviendas en una vivienda unifamiliar donde el planeamiento tan solo permite viviendas unifamiliares.
4. Ante la duda, te aconsejo aplicar el principio de seguridad: es preferible denegar la licencia que concederla.

martes, 28 de agosto de 2018

[506] Informes de los tecnicos municipales preceptivos para el otorgamiento de licencias

En relación con el tema que os anuncio se me plantean unas dudas en orden a si puedo o no como particular- persona física que proyecta ejecutar una obra- solicitar directamente de la administración local y con caracter previo a solicitar la licencia de obra, que se emita informe técnico y jurídico por los órganos competentes de la administración local.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Las Administraciones Públicas, y en concreto los Ayuntamientos no emiten informes sobre las obras a ejecutar por un particular. Esto lo hacen los arquitectos o los abogados particulares, si tú se lo pides. El Ayuntamiento solo puede emitir el certificado de aprovechamiento urbanístico de la finca en la cual quieres efectuar unas obras. También según las Comunidades, pueden emitir certificados de compatibilidad urbanística de una finca. Supongo que los técnicos municipales te informarán de palabra y sin compromiso sobre si las obras que pretendes ejecutar son adecuadas al planeamiento vigente.

miércoles, 25 de julio de 2018

[505] Aplicación del CTE en urbanismo

En la urbanización de una calle que no pertenece a los terrenos próximos y vinculados a un proyecto de edificación ya que no se contempla edificación sino sólo urbanización, ¿es de obligatorio cumplimiento DB-SUA?
En caso de no ser obligatorio, ¿qué normativa regiría el diseño de estos espacios?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El Código Técnico de la Edificación tan solo es aplicable a los edificios, y no a las obras de urbanización.
2. Preguntas por el diseño de estos espacios. Creo que el diseño viene determinado por el planeamiento general o derivado aplicable (plan parcial o plan especial). Por lo que se refiere a los elementos constructivos, deben figurar en el Proyecto de Urbanización a tramitar y aprobar por el Ayuntamiento, ya que según parece deducirse de tu pregunta, la urbanización de esta calle no está vinculada a ningún plan derivado de iniciativa privada.

martes, 24 de julio de 2018

[504] AFO en parcelación proindivido

Es posible que me concedan un AFO por el decreto 2/2012 de la Junta de Andalucía para una vivienda que se encuentra en una finca que se divide en cuatro escrituras de propiedad, o sea, es pro indivisa?

jueves, 5 de julio de 2018

[503] Constitución de Junta de Compensación sobre un suelo urbano no consolidado ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Situación: Andalucía.
Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbanística de 2005(adoptado a la LOUA) .
La situación es la siguiente. El Ayuntamiento aprobó en 1998 un Plan Parcial que desarrollaba un suelo urbanizable industrial, conforme a las NN. SS. vigentes de la fecha. 
Posteriormente, y una vez comenzada la redacción del Plan General de Ordenación Urbanística, la totalidad de propietarios (existía un propietario mayoritario, y otros dos propietarios), presentaron a trámite un Proyecto de Reparcelación conforme al artículo 104.2 de la LOUA, como la totalidad de propietarios, que se aprobó en el año 2004, y se inscribió en el Registro de la Propiedad. Por tanto, en el PGOU aprobado en 2005, el sector figura como un "Suelo Urbano No Consolidado", pendiente de ejecutar la urbanización, y su ordenación detallada figura en los planos del PGOU.
A día de la fecha, año 2018, la urbanización no se ha ejecutado. 
El propietario mayoritario ha vendido las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación, a distintos propietarios. Uno de estos nuevos propietarios adquirientes, que ostenta la titularidad actual de más del 60% de las fincas resultantes, ha presentado a trámite "INICIATIVA URBANÍSTICA PARA EL ESTABLECIMIENTO DEL SISTEMA DE COMPENSACIÓN: PRESENTACIÓN DE ESTATUTOS Y BASES DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN", alegando que es necesario establecer dicha Junta de Compensación para poder llevar a cabo la Urbanización (ya que es necesario Redactar y Presentar trámite un Proyecto de Urbanización, para después ejecutar las obras).
Las preguntas son:
1. ¿Se puede admitir a trámite una Junta de Compensación sobre un suelo ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad, y clasificado por el PGOU como Suelo Urbano No Consolidado?
2. ¿ En el caso de que haya que admitirlo a trámite, como se salvaguarda los derechos de los propietario minoritarios, que han comprado fincas resultantes ya reparceladas, si al amparo de la Junta de Compensación, el propietario mayoritario quisiese, por ejemplo, modificar la ordenación del sector?.
3. En el caso de que no proceda. ¿Que mecanismo se podría articular desde el Ayuntamiento, para garantizar que todos los propietarios del sector, asumen sus gastos de urbanización, al amparo de los compromisos suscritos en Proyecto de Reparcelación aprobado, ( que está elevado a escritura pública ante notario)?
4. ¿Tendría cabida un convenio de gestión para ejecutar la urbanización, donde se definiese como se actuaría, si algún propietario minoritario, no quisiese hacerse cargo de sus gastos de urbanización y no suscribiese el convenio?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Opino que se puede admitir a trámite, pues la Junta de Compensación es necesaria para redactar, aprobar y ejecutar el Proyecto de Urbanización.
2. En principio el Proyecto de Reparcelación, ya aprobado, no puede modificarlo el socio mayoritario. El Proyecto de Reparcelación tan solo puede modificarlo el Ayuntamiento, por razones de interés general. Por lo tanto, los propietarios minoritarios están perfectamente protegidos por el propio Ayuntamiento que debe velar por el interés general. Por otra parte, para modificar la ordenación haría falta modificar el planeamiento general. Y la distribución de cargas y beneficios siempre responde a la aportación de fincas a la reparcelación, por lo cual no veo como el socio mayoritario puede perjudicar los propietarios minoritarios sin la aprobación del Ayuntamiento.
3. La Junta de compensación, al aprobar el proyecto de urbanización, repartirá las cuotas resultantes entre todos los propietarios, cosa que aprobará el Ayuntamiento. A partir de aquí, todos los propietarios deberán contribuir con sus cuotas a la ejecución de las obras de urbanización. Aquel propietario que no contribuya con las cuotas que se le asignen, deberá soportar las consecuencias previstas en la ley, que llegarán a la vía del constreñimiento.
4. Creo que no es necesario ni procede ningún convenio de gestión, pues la Ley regula perfectamente las obligaciones de los propietarios, dentro de la Junta de compensación, para la ejecución de las obras de urbanización.

miércoles, 4 de julio de 2018

[502] Competencias arquitecto técnico en redactar y asumir modificaciones de plan General en suelo no urbanizable

Soy arquitecta funcionaria de una administración municipal y me encuentro trabajando en urbanismo, informando instrumentos de Planeamiento. 
Nos ha llegado la consulta de un arquitecto técnico externo para redactar en exclusiva una modificación puntual del planeamiento general del municipio, en suelo no urbanizable.
Por ello, quisiera plantear una consulta sobre la titulación habilitante para redactar instrumentos de planeamiento de todo tipo. En general estos instrumentos vienen firmados por un arquitecto o ingeniero de caminos. No sé, si sería posible que un ingeniero agrónomo asumiera la responsabilidad de redactar un instrumento de planeamiento en el suelo no urbanizable, y en especial la pregunta es si en el caso que nos ocupa un arquitecto técnico puede asumir en exclusiva la redacción de una modificación de planeamiento en suelo no urbanizable, y/o en suelo urbano. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La pregunta tiene su intríngulis y no es fácil de contestar, porque carecemos de normativa al respecto, y la jurisprudencia tampoco es clara ni abundante.
2. En primer lugar hay que decir que los arquitectos técnicos hasta fecha reciente al menos, no incluían en sus estudios las materias de urbanismo. Desconozco si con la adaptación de sus estudios al plan Bolonia han incluido esta materia.
3. Pero también hay que tener en cuenta que el urbanismo no es como la redacción de proyectos de obras. En los Proyectos, una vez tienen la licencia de obras, toda la responsabilidad recae en el autor del proyecto y en el director de la obra. El Ayuntamiento no tiene responsabilidad alguna en la seguridad de la obra. Y además tenemos una LOE que regula (a veces con indefiniciones) la competencia de los diversos técnicos para redactar un proyecto de obras y para dirigir dichas obras.
4. En cambio en el urbanismo, sea quien sea el autor, toda la responsabilidad de la corrección legal del plan recae en el Ayuntamiento y en la Comunidad Autónoma que lo aprueba definitivamente.
5. Esta diferencia hace que los Tribunales consideren que la autoría del plan sea mucho menos importante que la autoría del Proyecto.
6. Cuando el Tribunal Supremo consideró que un plan general redactado por un geógrafo era válido, argumento lo siguiente: aunque redactado por un geógrafo, el plan ha sido analizado por los arquitectos municipales, y el ayuntamiento lo ha aprobado inicialmente y provisionalmente. Y después ha recibido la aprobación definitiva de la Comunidad Autónoma. Luego el plan no puede estar mal hecho.
7. Después de estos razonamientos, poco más puedo decirte. Si quieres denegar la aprobación inicial del plan por falta de competencia del técnico redactor del mismo, antes deberías enterarte si los arquitectos técnicos han incluido o no la materia de urbanismo en su plan de estudios.
8. Yo personalmente, aprobaría o no el plan redactado por un arquitecto técnico, en base a su contenido. Si está bien hecho lo aprobaría. Y si está mal hecho, denegaría su aprobación. Pero estas es mi opinión, que no es compartida por muchas personas.

miércoles, 27 de junio de 2018

[501] Procedencia de otorgamiento de licencia de utilización a piscina privada de vivienda unifamiliar

Soy técnico de un Ayuntamiento de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se nos plantea la solicitud de licencia de ocupación para una piscina de uso privado situada en el patio de una vivienda unifamiliar que en su día obtuvo su licencia de ocupación (evidentemente sin piscina). La piscina se realiza con proyecto, bajo la dirección técnica de Arquitecto y cuenta con certificado final de obra.
Mi duda es sobre la procedencia de lo solicitado, pues no parece lógico ni necesario al contar ya la edificación principal con ella. No se modifican las acometidas de servicios existentes, ni se producen alteraciones sustanciales de lo ya edificado (no hay incrementos de volumen, las actuaciones no se ven desde la calle, etc). No deja de ser una instalación más de una vivienda legal existente en suelo urbano consolidado.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Estoy completamente de acuerdo contigo, en que una piscina privada en una vivienda unifamiliar, no precisa licencia de ocupación ni de actividad, por los motivos que tú explicas. No creo que exista ninguna norma autonómica en Andalucía que lo exija.

miércoles, 13 de junio de 2018

[500] Valoración de suelo dotacional o equipamiento

Me piden en el Ayuntamiento de la Comunidad Valenciana en el que trabajo, la valoración de parcelas de suelo de equipamiento resultantes de un Plan Especial para la creación de suelo Dotacional Público en Suelo No Urbanizable General.
Tiene fijados parámetros urbanísticos establecidos (edificabilidad, ocupación, altura, etc...) y la zona ya se encuentra urbanizada, teniendo estas parcelas la condición de solar. Hay ya parcelas edificadas y en uso. Esta zona está situada entre suelo no urbanizable común y un polígono industrial con el que está totalmente conectado.
El fin de estas valoraciones es la elaboración de las escrituras de dichas parcelas y su inscripción en el Registro de la Propiedad. No se trata de expropiar ni valorar para ningún otro fin.
Mi criterio es realizar la valoración con el método residual estático (artº22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo) asemejándolo al suelo industrial anexo ya que no hay mercado de suelo para equipamiento y minorando el valor resultante mediante un coeficiente que podría estar entre el 60 y el 70% por tratarse de un suelo sin carácter lucrativo, pero tengo dudas al respecto a cómo justificar ese coeficiente reductor ya que es un suelo con unas características muy concretas y distintas de otros suelos.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo estoy de acuerdo con la propuesta que tú haces para valorar este suelo dotacional. Me parece muy bien que lo equipares al suelo industrial, y que apliques el método residual estático. Donde tengo mis dudas es en la aplicación del coeficiente reductor para minorar su valor, por no tener un carácter lucrativo. Una cosa es que sea un suelo que no puede colocarse en el mercado, por lo cual no existe valores de comparación, y otra cosa es que su coste no sea similar al suelo industrial. Yo personalmente no aplicaría este coeficiente reductor.

miércoles, 23 de mayo de 2018

[499] Posibilidad de obtener licencia de obra mayor en suelo sin proyecto de urbanización aprobado pero con más de 2/3 de la totalidad de la unidad de ejecucion edificada

Me gustaría saber si existe alguna posibilidad de edificar sobre un suelo perteneciente a una Unidad de Actuación (de vivienda unifamiliares aisladas, en su mayoría) que tiene un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente (en este caso en el año 2011) pero en la que no se ha presentado proyecto de urbanización en el Ayuntamiento. En la realidad, más de 2/3 de las viviendas de la U.E. se han construido y finalizado completamente. Cuentan con suministro de agua, luz, algunas zonas con alumbrado público, calles y aceras (aunque algunas no estén en demasiado buen estado); construidas desde 2006, incluso con anterioridad al proyecto de reparcelación.
Entiendo que por no estar urbanizado no cuenta con la condición de solar, sino que es una parcela y que si no existe proyecto de urbanización el Ayuntamiento tampoco podrá dar una alineación o rasante; pero, si todas las viviendas del entorno cuentan con los suministros básicos de agua, luz, recogida de basuras, pagan IBI, etc. parece que se reducen bastante las posibilidades de que los propietarios promuevan un proyecto de urbanización...
¿Existe alguna otra opción para urbanizaciones de este tipo que están consolidadas en gran medida?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El caso que planteas es muy general y común en toda España. Son cientos las urbanizaciones con estas condiciones.
2. Por supuesto en este tipo de suelo no se puede conceder ninguna licencia de obras, a pesar de que las 2/3 partes de las parcelas estén ya edificadas. Y a esto no hay que darles más vueltas. Las cientos de ilegalidades cometidas, ya sean por licencias concedidas contra la legislación vigente, ya sea por la tolerancia que ha tenido la Administración local en el supuesto que no haya concedido las licencias, no amparan futuras ilegalidades.
3. Preguntas por la manera de arreglar esto. Pues en teoría es sencillo, aunque en la práctica no lo es tanto. Se delimita una unidad de actuación en el planeamiento, como suelo urbano no consolidado. Se desarrolla por la modalidad de cooperación, es decir, se pone al frente el Ayuntamiento. Y a partir de aquí, se redacta el Proyecto de Urbanización, y se ejecuta mediante cuotas urbanísticas, ya que los propietarios deben pagar la urbanización al 100 %.
4. La dificultad estriba en que los propietarios normalmente no quieren pagar estas cuotas urbanísticas que suelen ser elevadas. Esto solo se puede solucionar con mano izquierda mezclada con la mano derecha, por parte del Alcalde y los concejales del equipo de gobierno. Pero esto ya no es jurídico, sino meta o extra jurídico.