martes, 30 de julio de 2019

obra acabada con licencia pero sin proyecto de ejecución

Buenos días,

 

Trabajo como arquitecta municipal en un ayuntamiento de Galicia. Quisiera hacerle la siguiente consulta:

 

En el año 1997, al amparo de la normativa municipal vigente en ese momento, que eran unas NNSS, se concedió una licencia para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, a partir de un proyecto básico. En el informe técnico se indicaba que para iniciar la obra, habría que presentar el correspondiente proyecto de ejecución, si bien en la licencia no se hacía referencia expresa a dicha condición (aunque es obvia). En el expediente no consta que se presentase dicho proyecto de ejecución.

Hace unos días, vino el arquitecto representante del promotor diciendo que al querer inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda, la registradora le pidió la licencia de primera ocupación de la vivienda.

¿Sería posible conceder la licencia de primera ocupación a una edificación con licencia de 1997, sin constar proyecto de ejecución en el expediente? Yo entiendo que no, porque el proyecto de ejecución sería condición indispensable para haber iniciado la obra.

Obviamente, que presenten un proyecto de ejecución ahora no tiene ningún sentido (y más cuando cambió la normativa urbanística municipal).

¿Sería objeto de expediente de legalización? Según el artículo 376, sobre obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución, del Decreto 143/2016, del 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del suelo de Galicia, este caso no se ajustaría a lo que dice el artículo, ya que sí hay licencia, y la vivienda se ajusta al proyecto básico (como decía, en la licencia no se incluye como condición que para iniciar la obra sea necesario el proyecto de ejecución).

¿Se debería tramitar la caducidad de la licencia, y requerir posteriormente una legalización?

 

Muchas gracias.

 

Un saludo.

 

domingo, 14 de julio de 2019

Consulta

En la actualidad estoy desempeñando el puesto de arquitecto interino en la localidad de Haro, municipio de la comunidad autónoma de la Rioja. En su día se convocaron las preceptivas pruebas y se elaboró una bolsa de trabajo. En ella quedé en primer lugar y hubo dos personas más que pasaron la prueba quedando en segundo y tercer lugar de la convocatoria. El año pasado estuve desmpeñando las distintas funciones . En el municipio inicialmente hay dos arquitectos en plantilla pero se dió la circunstancia de que ambos estaban de baja y me tuve que hacer cargo del correspondiente trabajo. A primeros de este año la corporación a la vista de que se incorporaba ya uno de los arquitectos de baja decidió contratar a una de las personas que estaba en la bolsa de trabajo de forma que seríamos tres arquitectos en plantilla. El caso es que el arquitecto que seguía de baja era el jefe de la unidad de obras y urbanismo y la sustitución de este puesto se la asignaron a la persona que quedó en tercer lugar de la convocatoria de referencia relegándome a mí a un contrato de seis meses por exceso de trabajo y que vence ya a mediados del mes que viene. Personalmente no veo lógico ni justo que son mediar por mi parte ningún tipo de mala práctica profesional se me relegue y pierda la preferencia que en su día se estableció por las pruebas preceptivas y que ya he comentado. Visto además que a situación de la persona de baja es de proximidad a la jubilación finalmente quedará ocupando dicha plaza alguién que no obtuvo los méritos suficientes para tener la preferencia correspondiente. Al menos es así como lo entiendo. Con esta consulta solicito información al respecto y entiendo que me podáis dar alguna referencia de algún profesional que me pueda orientar. E intentado solicitar información al sindicato CSIF pero visto la forma en la que se han desarrollado los acontecimientos no tengo confianza ninguna en sus agentes al menos en el ayuntamiento y por amistar del mismo en la Rioja.
Agradeciendo la atención reciban un saludo.
PD: Entiendan mi situación y la situación actual de la profesión.

jueves, 4 de julio de 2019

Licencia en SUR sin urbanización terminada

En un municipio de la Comunitat Valenciana existe un edificio construido en 1960 en suelo urbanizable sin la urbanización terminada ni recepcionada, y por lo tanto, sin la condición jurídica de solar.

Siendo que el edificio ya está construido y el uso es compatible con el PGOU, ¿se puede autorizar el cambio de actividad o se debe denegar por no reunir la condición de solar?

miércoles, 3 de julio de 2019

licencias de utilización de obras tramitadas por declaración responsable

Me gustaría hacer una serie de consultas relacionadas con la ampliación del uso de las Declaraciones Responsables para las autorizaciones de obras, que estamos preparando en el Departamento.
En Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos:
  1. El de las actividades sujetas a "licencias exprés", por la Ley 12/2012, de26 de diciembre, de liberalización del comercio y determinados servicios, así como sus obras vinculadas.
  2. El del resto de obras que ni la LOUA, ni el RDUA (art. 8), ni el PGOU, sujetan expresamente a licencia.
En el caso 1, la norma indica que todas las obras que no requieran proyecto según LOE, vinculadas a esas actividades concretas, deben tramitarse de forma "exprés".
La clave está en qué obras requieren proyecto según LOE (art. 2.2). La redacción de ese artículo contiene algunos conceptos poco claros.
Y esa es una de las dudas que me gustaría trasladarles: requieren proyecto, entre otras, aquellas intervenciones que "tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio". Ese concepto no se concreta en la LOE.
¿Qué debe entenderse por "uso característico" a efectos de concretar qué obras requieren proyecto, y por tanto quedan excluidas del trámite de Declaración Responsable que pueda establecer un Ayuntamiento? La LOE en su art. 2.1 señala algunos "usos principales" (administrativo, sanitario, religioso…). El CTE sólo establece en dos de los Documentos Básicos (DB-SI y DB-SUA) algunos grupos de usos a los que no llama "usos característicos", y no con alcance global sino exclusivamente para aplicar la norma concreta.
La pregunta es si el Ayuntamiento puede concretar unos "USOS CARACTERÍSTICOS" distintos a los grupos que manejan LOE y CTE (que entre sí tampoco casan), aprovechando los grupos de usos que marca el PGOU, a los efectos de alcanzar una coherencia en la exigencia o no del trámite de licencia urbanística, en relación con una trascendencia mayor o menor de unas obras en un local existente.
Por ejemplo, exigir proyecto cuando se cambia de un uso de hostelería a un gimnasio o a un salón de juegos (todos ellos en "pública concurrencia"), por estar en el PGOU en apartados diferentes y tener características distintas. O para pasar de una vivienda unifamiliar a una plurifamiliar (a pesar de estar ambas en el "residencial vivienda").
En ese sentido, D. Pere Joan Torrent me indicaba que cabe considerar la existencia de "proyectos no según LOE", es decir proyectos que no cumplen los requisitos que establece la LOE, y que sin embargo no dejan de ser proyectos. En estos casos, no es obligatorio visarlos. El colegio de arquitectos de Cádiz parece hacer algo así, para poder vincular a éstos unas direcciones de obra que de otro modo no podrían vincular (o eso he entendido de mi consulta reciente).
Yo me inclino a considerar que esos "proyectos no LOE" son lo que el CTE llama "memorias suscritas por técnico competente". ¿Puede entenderse así? ¿podrían considerarse sinónimos? ¿el contenido de esas memorias o "proyectos no LOE" pueden tener un contenido "variable"? D. Pere Joan indicaba telefónicamente que esas memorias debían tener fuerza contractual. Me gustaría que me aclararan sucintamente este aspecto. Entiendo que el Ayuntamiento puede obligar a presentar la dirección de obra de intervenciones que no requieren proyecto, e incluso exigir certificado final de obra al finalizarlas (sin visar, eso sí), puesta en funcionamiento de las instalaciones… (como si de una licencia de utilización se tratara).
Por último, me gustaría que me ayudaran a arrojar luz sobre la necesidad de licencia de utilización para aquellas obras que no requieren proyecto según LOE. ¿Hay alguna jurisprudencia, algún criterio al respecto? La LOUA dice (art. 169.1.e) que están sujetas a licencia "la ocupación y primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de uso".
Yo interpretaría que cada establecimiento obtiene una sola vez licencia de utilización por cada uso característico que se implanta (aunque existan sucesivos cambios de actividad con sus respectivas aperturas sucesivas dentro del mismo uso característico), de manera que estas obras encaminadas a cambios de "actividad" no requerirían licencia de utilización por muy profundo que fuese el alcance de dichas obras. Sin embargo, reconozco que la norma obliga por ejemplo a las compañías suministradoras a exigir licencia de utilización para nuevos contratos.
¿Qué provoca la exigencia de una licencia de utilización? ¿sería obligatorio sólo para las obras que requieran proyecto, y de carácter voluntario para las demás? ¿Cabe controlar la finalización de dichas obras sólo exigiendo la presentación de un certificado de final de obras y la justificación de la puesta en funcionamiento de las instalaciones ejecutadas, sin tramitar una licencia? En Andalucía, a diferencia de Cataluña, no está permitido tramitar la licencia de utilización por declaración responsable.

jueves, 20 de junio de 2019

consulta sobre terreno incorporado a dos SUNC

hola, buenos dias!
soy de malaga capital y me ofrecen un terreno urbano no consolidado de 1100mt2 con una casita de 70mt2.
esta incorporado a dos UA... 900 mts2 esta en un SUNC y 200mt2 (aqui esta la casita) al SUNC lindero.
- la UA de mi parte de 900mt2 (24%) la comparto con otro terreno con un chalet (30%) y una nave (46%)
- la UA de mi parte de 200mt2 sera el 5% aprox (no lo he calculado exacto) la comparto con 4 casas (5% c/u) y un solar (75%)
estoy decidiendo sobre la compra y pienso..., no se si me conviene, o si seria posible, hacer la segregacion antes deescriturar para cuando se ejecuten en el futuro cada UA ya tenga cada parte separada...
Tengo entendido que un suelo incluido en una UA no se puede segregar. Solo hay un caso de segregación posible, y es cuando una parcela tiene parte de su terreno dentro de la UA y otra fuera. Solo entonces puede segregarse partiendo la finca por el límite dela UA.
muchisimas gracias por cualquier comentario.

miércoles, 22 de mayo de 2019

competencia para informar licencias en ayuntamientos

Buenos días,
Estoy realizando tareas en un Ayuntamiento y estoy observando que las licencias solicitadas las está informado una persona con la titularidad de arquitecto técnico (ingeniero de la edificación).
Soy consciente de que existen actuaciones que pueden firmar los arqtos técnicos, pero en aquellos expedientes exclusivos de los arquitectos, ¿no deberían ser informados por arqtos municipales?
¿conocen alguna norma o sentencia que pueda avalar esta pregunta?

un cordial saludo.
Francisco José,
arqto.

lunes, 20 de mayo de 2019

Contenido informe declaración responsable

El contenido del informe técnico de una licencia municipal de edificación en la Comunitat Valenciana viene definido en el artículo 27 de la LOFCE, debiéndose verificar: la conformidad con el planeamiento, la legislación urbanística, la de ordenación de la edificación en cuanto a los requisitos básicos de calidad y cualquier otra legislación sectorial concurrente.

Este contenido, ¿es igualmente aplicable a los informes de declaración responsable? Cuando la legislación habla de licencia, ¿se ha de entender en sentido amplio, como cualquier acto de control de la actividad? (El artículo 222.4 de la LOTUP dice que la declaración responsable surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal.)

miércoles, 15 de mayo de 2019

[538] Instalación de ascensor en edificio de uso residencial hotelero existente

Buenos días, mi consulta se refiere al ámbito de aplicación de la LOE en cuanto a lo que ha de entenderse por "edificación" a los efectos de la propia LOE (necesidad de proyecto, agentes intervinientes...).
El caso particular que me ocupa, se refiere al Proyecto de Instalación de un Ascensor en Edificio de Uso Residencial Hotelero. El ascensor se ubicará interiormente en las zonas comunes del inmueble y para su instalación será necesario recortar los forjados de suelo de las diferentes plantas para permitir el paso del hueco del ascensor, y en consecuencia, por debajo del forjado de suelo existente (en la zona donde se abre el hueco del ascensor) se ejecuta una nueva estructura metálica para soporte del forjado de suelo existente en esta zona (esta nueva estructura metálica se apoya en la estructura ya existente en el edificio); por otro lado, hay que ejecutar un foso de ascensor a nivel de planta baja. 
Espero haber explicado lo suficiente claro el alcance de las obras; ENTIENDO QUE ESTAS OBRAS DE REFORMA SUPONEN UNA AFECCIÓN ESTRUCTURAL (aunque sea puntual en una determinada zona y no afecten a la totalidad de la estructura de la edificación).
Según el artículo 2.2.b de la LOE, tendrán la consideración de Edificación "....las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios , entendiendo por tales.......o las parciales que produzcan una VARIACIÓN ESENCIAL de la..........O EL CONJUNTO DEL SISTEMA ESTRUCTURAL........." (En las obras descritas existe una afección estructural pero tienen estas el alcance al que la LOE se refiere para considerarlo como obras de EDIFICACIÓN?????, se debe de considerar que las obras descritas suponen una variación esencial del conjunto del sistema estructural )
ATENDIENDO A LO ANTERIORMENTE EXPUESTO, EN EL CASO DESCRITO ANTERIORMENTE QUE NOS OCUPA, SE DEBE CONSIDERAR EL PROYECTO COMO DE OBRAS DE EDIFICACIÓN?????. 
En el caso de que deba de considerarse como Proyecto de Obras de Edificación:
1 El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. ¿Es Correcto?
2 En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se Trata de una obra de Edificación,en la Dirección de Obra,es necesaria la Intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto+Aparejador)????.
Con respecto a este tema, he estado investigando y consultando a compañeros y no lo tengo nada claro (las interpretaciones son muy dispares incluso entre ayuntamientos), y creo que la LOE lo único que crea es Inseguridad Jurídica.
Agradezco me aclaren la cuestión y arrojen luz sobre el tema, para poder tener una interpretación con Seguridad Jurídica, ¿Existe Jurisprudencia sobre la cuestión que aclare el tema?.
La Comunidad Autónoma es GALICIA.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El Proyecto Técnico de Instalación de Ascensor es obligatorio su VISADO, al considerarlo como obra de edificación. Es correcto tal como tu dices.
2. En lo referente a los Agentes Intervinientes en la Dirección de la Obra; si se trata de una obra de Edificación, en la Dirección de Obra, es necesaria la intervención de Director de obra y Dirección de Ejecución de la obra (Arquitecto más Aparejador)
3. En lo que se refiere a la petición de seguridad jurídica en esta materia, ten por cierto que es imposible. La LOE está redactada con buenas intenciones, pero con múltiples conceptos jurídicos indeterminados, y ello siempre crea diversas interpretaciones, tanto en los agentes de las Administraciones Locales (juristas, arquitectos e ingenieros) como en las esferas judiciales. La jurisprudencia es diversa, caso por caso, y muchas veces para casos muy similares es divergente. Y esto no lo podemos evitar, porque la Ley no es precisa. Lo siento pero es así.

lunes, 13 de mayo de 2019

[537] Apertura de huecos a patio mancomunado

Les agradeceria que me aclararan el siguiente asunto:
Se quiere transformar un local comercial en vivienda. El local comercial tiene fachada a la vía publica y linda con un patio mancomunado con otra finca , al que actualmente no tiene huecos 
Para cumplir con la normativa urbanística es necesario que en el local se habrán ventanas al patio mancomunado .
La consulta es si para abrir dichas ventanas se necesita la aprobación de los vecinos del edificio donde se ubica el local y/o también los del edificio que comparten el patio mancomunado. 
De ser necesaria dicha aprobación ¿en que porcentaje seria?

martes, 7 de mayo de 2019

[536] ¿Desplaza la normativa sectorial, a la normativa urbanística municipal?

Se trata de una solicitud de licencia urbanística de rehabilitación de un inmueble de arquitectura tradicional canaria, afecto a una zona de protección de un BIC en aplicación de la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias.
En la tramitación del expediente se obtuvo dictamen favorable de la Comisión de Cultura del Cabildo Insular de Tenerife, pero en aplicación de la normativa urbanística municipal, incumple la altura libre interior, al ser inferior a la preceptuada.
¿Desplaza la normativa sectorial, (Ley 4/1999), a la normativa urbanística municipal?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Al tratarse de un Bien de Interés Cultural se supone que hay que conservarlo y mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato. Y ello exige su rehabilitación. Las obras han obtenido el dictamen favorable de la Comisión de Cultura del Cabildo Insular de Tenerife, por lo tanto las obras pueden obtener la licencia municipal. El hecho de el edifico incumpla la altura libre interior, cosa frecuente y normal en muchos de los edificios antiguos declarados a proteger y conservar, no puede ser obstáculo para la ejecución de las obras de rehabilitación

[535] Chimeneas

¿Existe alguna normativa que regule la instalación de chimeneas de leña? El CTE, en el DB HS impone condiciones a los conductos y bocas de extracción a efectos del aire viciado del interior de los locales, pero entiendo que no es aplicable a la evacuación de humos de combustión.

miércoles, 24 de abril de 2019

[534] Licencia de segregación y agrupación simultanea

Consulta en CA Catalunya
Ha solicitado la segregación de una porción de finca (A) y agruparla en la finca vecina (B)
La finca vecina esta formada por tres casas en división horizontal con su % del total de la finca B
Las fincas resultantes A y B cumplen los parámetros urbanísticos antes y después de la segregación.
Las dudas que tengo son las 
- hay que solicitar licencia de segregación y agrupación simultanea?
- hay que solicitar licencia de división horizontal puesto que la finca B modifica la superficie, y una de las casas es la que ha comprado la porción de finca, modificando los % ?

[533] Licencia de derribo

En relación con los derribos encuentro dos situaciones contradictorias:
- En relación con la legislación de ordenación de la edificación, no le es de aplicación la LOE en tanto que el objeto es la desaparición del bien inmueble. Un derribo excede el proceso de la edificación así como cualquier consideración incluida en el ámbito de intervenciones sobre edificios existentes del artículo 2.
- A nivel urbanístico, la LOTUP establece el procedimiento de licencia (o DR+OCA) para la autorización de las obras, lo que hace preceptiva la presentación del correspondiente proyecto para su autorización.
¿Es, entonces, exigible la presentación de proyecto? ¿Debería ir visado?
Por otro lado, en la Comunitat Valenciana, la LOFCE, en el artículo 27 establece los extremos en que ha de basarse el informe técnico que acompaña a la solicitud de licencia. Siendo que no es de aplicación en este caso, el único amparo legal es el contenido en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, artículo 21.2.e: "En todo caso se examinará si el acto proyectado se ajusta a los planes de ordenación urbana y, además (...) si las construcciones pueden ser demolidas por carecer de interés histórico o artístico o no formar parte de un conjunto monumental y si el derribo se proyecta con observancia de las condiciones de seguridad y salubridad." ¿Es correcta esta interpretación?

lunes, 22 de abril de 2019

[532] Constitución propiedad horizontal por parcelas

C.A.Catalunya.
Creación PHP.Ámbito:Sector P.Parcial,con su ejecución urbanística concluida (2013).-art 116.gestió urbanística.Text Refós.D.L. 1/2010 DE 03/08.
Hay 200 parcelas.140 edificadas.Existió EUC,hoy en disolución.
No hay elementos comunes a día de hoy.Se pretende crear servicio de vigilancia y recogida de basuras privado como tales (art 553-55.1 del C.Civil Catalán,Libro Quinto.Sección Cuarta.
Objeto de la PHP: Obligatoriedad de pertenencia y sufragar los costes de vigilancia/basuras.
PREGUNTA: Se exige en alguna disposición del Código un % mínimo de propietarios CONFORMES.?...(Si se exige un 4/5 % para disolución de la PHP)
En su defecto se puede estimar y legalmente aplicar alguna analogía %. ?

lunes, 15 de abril de 2019

[531] Declaración responsable no válida e ICIO

En un municipio de la provincia de València se presenta una declaración responsable para la construcción de una rampa en paralelo a una escalera en una comunidad de propietarios. La documentación que la acompaña es muy escasa y se decide hacer una inspección en tanto que las obras ya están terminadas. 
Se comprueba in situ que la rampa construida no se ajusta a la normativa de accesibilidad, por lo que se decide realizar un informe declarando la invalidez de la declaración responsable en tanto que la rampa no se ajusta a los parámetros técnicos establecidos y no es posible obtener el reconocimiento para el ejercicio del derecho. Así que la rampa quedará, a efectos, como ilegal, pero no se va a solicitar restauración de la legalidad urbanística, ya que podemos entenderla como una mejora aunque no se adapte a los estándares legales.
¿Se puede solicitar en el informe negativo el pago del ICIO, aunque las obras vayan a quedar ilegales?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Las obras de la referida rampa van a quedar ilegales. Y el hecho de no restaurar la legalidad urbanística infringida es una cuestión ajurídica o metajurídica, en cuya valoración yo no entro.
2. Evidentemente no se puede exigir el pago del ICIO por unas obras ilegales que no pueden ser legalizadas. Por supuesto, que si practicáis la liquidación, el propietario estará muy contento de pagar el ICIO, pensando que con esto ha conseguido la licencia para dichas obras, o la conformidad con la declaración responsable.

lunes, 8 de abril de 2019

[530] Prescripción de infracciones urbanísticas

Tengo una duda con el TR Ley de Urbanismo de Catalunya: 
El artículo 207 nos dice que "La acción de restauración de la realidad física alterada Y del orden jurídico vulnerado prescribe a los seis años. 
Mientras que el artículo 227 nos dice que "Las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los seis años, las graves a los cuatro y las leves a los dos" 
Es decir, por ejemplo en una infracción leve cometida hace 3 años, yo puedo requerir a la restauración puesto que tengo seis años para pedir que la restaure, pero me van a contestar que la infracción ha prescrito. 

 

jueves, 4 de abril de 2019

[529] Licencia de obra caducada

Tengo una consulta sobre una licencia de obra de una edificación, en Catalunya, que se solicito y concedió en 2007; posteriormente se pidió una prórroga, que se le concedió con lo cual el período de finalización era finales del 2012. En el documento de prorroga especifica el día de caducidad.
No se ha notificado la caducidad de la licencia
Ahora presenta comunicación para primera ocupación en fecha 2019, aportando certificados de final de obra de arquitecto y aparejador del 2016 visados en 2016 por los colegios.
Tengo varias preguntas:
La licencia aún es vigente en 2019?
La primera ocupación, ¿se puede dar con documentos sellados en 2016?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Como no se declaró la caducidad de la licencia en su momento, hay que considerar que ésta sigue vigente. Opino que no es procedente ahora declarar la caducidad de una licencia cuando presentan la declaración de la licencia de primera ocupación.
2. Tampoco veo inconveniente en que se pueda otorgar la licencia de 1ª ocupación con los certificados del arquitecto y del aparejador del año 2016.

[528] Acceso a portales desde garaje comunitario

En relación a los garajes comunitarios en una urbanización:
¿Pueden las puertas de acceso a los portales estar cerradas con llave desde el garaje? Entiendo que no, pero no se si al ser una urbanización antigua (1978) tiene obligación de cambiarlo o no.
Esas mismas puertas, dan a una especie de descansillo que termina en el patio interior de la urbanización. Ese descansillo también tiene una puerta de acceso al patio interior, la cual también está cerrada con llave e impide el acceso al patio interior. También tengo dudas de si esa puerta debe tener libre acceso a dicho patio interior (cabe la posibilidad de que ante un incendio en el garaje, no se tuviera salida y solo cabría la vía de escape por foco del fuego).
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo no soy experto en materias de seguridad, pero éste problema lo tengo yo en mi bloque. Y siempre nos han dicho que no podemos cerrar el acceso desde el garaje a las viviendas, por cuestión de evacuación en caso de incendios.
2. Por lo tanto opino que desde el garaje debe poder accederse a las viviendas como vía de evacuación. Ello priva a las viviendas de seguridad, ya que el acceso a los garajes es mucho más fácil que a la escalera de las viviendas. Pero creo que no hay otra solución posible.
3. Piensa (y esto pensamos en la Comunidad de Propietarios en la que resido), las responsabilidades en que podría incurrir la Comunidad en un supuesto de incendio del garaje, si la puerta de entrada al garaje no sirve de salida de evacuación, y la puerta de acceso a las viviendas está cerrada con llave.

martes, 26 de marzo de 2019

[527] Requisitos de funcionalidad en planes generales

En relación con la STC 61/1997, de delimitación competencial, los municipios tienen la competencia para decidir sobre su modelo de ciudad en base al planeamiento, regulando los parámetros urbanísticos y las determinaciones expresadas por la LOTUP.
En muchos planes generales se especifican medidas relacionadas con los requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.).
¿Tienen competencia para regular este tipo de cuestiones o realmente están invadiendo las competencias autonómicas? ¿Podrían entenderse derogadas o sustituidas por la DC-09?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En lo que se refiere a las siguientes materias que tu citas, considero que la competencia no es municipal sino que es de las Comunidades Autónomas, salvado el derecho del Estado de legislar en base a la competencia sobre cuestiones fundamentales que les atribuye la Constitución y que son objeto constante de litigios entre el Estado y las Comunidades Autónomas.
2. Materias que a mi criterio no son competencia municipal: requisitos básicos de calidad en edificación, especialmente en relación al uso en viviendas (superficies mínimas, altura libre mínima, configuración de escaleras, etc.
3. El planeamiento municipal puede determinar la superficie mínima de las viviendas en una zona determinada, para regular la densidad de habitantes, siempre de forma motivada y razonada. Igualmente puede hacerse con los locales comerciales. Esta competencia no se contradice con las que en el punto anterior he considerado que son competencia de las Comunidades Autónomas.

viernes, 22 de marzo de 2019

[526] Certificados de no infracción urbanística.

En relación a los certificados de no infracción que ahora se solicitan para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Soy arquitecto municipal en Asturias, mi pregunta en relación a este certificado es saber el alcance de la competencia del técnico arquitecto en su elaboración, y los requerimientos que puede realizar al interesado sin que sea desmedida. 
Trabajo en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. En este Ayuntamiento, los servicios jurídicos han determinado que con la aportación de fotografías actuales, datos catastrales, escritura de propiedad, IBI de los últimos 4 años y como documentación "a mayores" (como algo que realmente no es necesario) la licencia de uso y ocupación o cédula de habitabilidad, el arquitecto debe informar si ha habido obras en los últimos 4 años, en caso de que sea posible iniciar un procedimiento de legalización, o han prescrito, y si el edificio está fuera de ordenación o no respecto a los parámetros urbanísticos "generales". En resumen, con unas fotografías del estado actual y los datos catastrales que muchas veces no son coincidentes por estar desactualizado, debes determinar si hubo obras "ilegales" y si las mismas han prescrito. Mi pregunta es: es necesario determinar este aspecto de no infracción, de revisión de todos los edificios que no tienen licencia de uso (puesto que si la tuvieran, certificado de final de obra, todo sería fácilmente comprobable) como algo necesario para la emisión del certificado? Deben justificar los interesados este aspecto con aportación documental de algún tipo, declaración jurada, certificado de un técnico competente u otro? Es el técnico de la administración el "responsable" de errar o acertar con su opinión sobre cada inmueble, de investigar y estimar la fecha de las posibles obras realizadas? No debería limitarse el Ayuntamiento a expedir un certificado con la existencia o no de expedientes de infracción tramitados en su sede en los últimos 4 años? 
Simultáneamente se informa de la ocupación de bienes de titularidad pública. 
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si realmente se “exige” al Ayuntamiento que expida un Informe conforme una edificación (que no dispone de licencia de 1ª ocupación ni de otro documento que acredite su legalidad urbanística) no contiene ninguna ilegalidad ni infracción urbanística, o si la contiene fue realizada hace más de 4 años y por lo tanto ya está prescrita, parece prudente lo que te exigen los Servicios Jurídicos de tu Ayuntamiento. Lo que habría que dilucidar es porqué los Ayuntamientos están obligados a hacer estos Informes, y en caso informativo, la tasa que deberían cobrar por realizarlos.
2. Hay que tener presente que se trata de un Informe que compromete mucho al que lo emite, y por lo tanto necesita de horas de trabajo y debe fundamentarse en copiosa documentación, lo cual supone gastos importantes para el Ayuntamiento.
3. Una cosa diferente sería si el Informe se limita a decir lo que tu expones al final de la consulta. Esto sería más fácil y menos costoso: informar de que en los últimos 4 años no se ha tramitado ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística sobre un determinado edificio, y que no ocupa ningún bien de dominio público.
4. Por último, es sorprendente que tu municipio no tengo planeamiento urbanístico, y en cambio tenga servicios jurídicos. No entiendo cómo se pueden emitir informes sobre legalidad o ilegalidad urbanística en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. Ni como tú puedes informar las licencias de obras ni de actividades. Han pasado más de 60 años desde las primeras leyes del suelo en nuestro país.