[545] Obra acabada con licencia pero sin proyecto de ejecución

Trabajo como arquitecta municipal en un ayuntamiento de Galicia. Quisiera hacerle la siguiente consulta:

En el año 1997, al amparo de la normativa municipal vigente en ese momento, que eran unas NNSS, se concedió una licencia para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, a partir de un proyecto básico. En el informe técnico se indicaba que para iniciar la obra, habría que presentar el correspondiente proyecto de ejecución, si bien en la licencia no se hacía referencia expresa a dicha condición (aunque es obvia). En el expediente no consta que se presentase dicho proyecto de ejecución.

Hace unos días, vino el arquitecto representante del promotor diciendo que al querer inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda, la registradora le pidió la licencia de primera ocupación de la vivienda.

¿Sería posible conceder la licencia de primera ocupación a una edificación con licencia de 1997, sin constar proyecto de ejecución en el expediente? Yo entiendo que no, porque el proyecto de ejecución sería condición indispensable para haber iniciado la obra.

Obviamente, que presenten un proyecto de ejecución ahora no tiene ningún sentido (y más cuando cambió la normativa urbanística municipal).

¿Sería objeto de expediente de legalización? Según el artículo 376, sobre obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución, del Decreto 143/2016, del 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del suelo de Galicia, este caso no se ajustaría a lo que dice el artículo, ya que sí hay licencia, y la vivienda se ajusta al proyecto básico (como decía, en la licencia no se incluye como condición que para iniciar la obra sea necesario el proyecto de ejecución).

¿Se debería tramitar la caducidad de la licencia, y requerir posteriormente una legalización?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Planteas un caso cuya solución no se encuentra en ningún texto legislativo ni reglamentario de forma clara. Por ello no queda más remedio que acudir a una aplicación analógica con los principios generales del derecho administrativo urbanístico, y corriendo cierto riesgo.

2. En primer lugar hay que tener en cuenta que el Ayuntamiento no fue correcto al no exigir y advertir que antes de iniciar las obras debían presentar el proyecto ejecutivo. Aunque ello sea lógico, opino que debe ponerse en las licencias que se otorgan con el proyecto básico.

3. Considero que no procede declarar la caducidad de la licencia otorgada, pues las obras se supone que finalizaron en el tiempo otorgado en la licencia; al menos no consta ninguna demora. Por otra parte, declarar la caducidad de la licencia equivaldría a ordenar el derribo de la edificación pues si ha cambiado la normativa municipal, difícilmente se podrá adecuar la edificación a esta nueva normativa. Creo que el Juzgado de lo contencioso no aceptaría esta vía.

4. La licencia de 1ª ocupación consiste en comprobar si la construcción realizada está adecuada al proyecto que obtuvo la licencia. Creo en las circunstancias en las que os encontráis, yo os aconsejo que verifiquéis si las obras están adecuadas al proyecto básico del cual disponéis. Y en el caso afirmativo, otorguéis la licencia de 1ª ocupación. Y en caso negativo, la denegáis.