[309] Importancia del título del proyecto

Solicitan licencia para la “Reforma y ampliación de vivienda entre medianeras”, aportan proyecto visado, de arquitecto, y cumplimentan la parte del Código Técnico correspondiente a “reforma”, así como del Decreto 141/2012, de habitabilitat (Catalunya).

Peeeero (siempre hay uno, por lo menos), el edificio que se pretende “reformar” NUNCA ha sido una vivienda, sino un almacén, con lo cual no es una reforma de vivienda, sino la “Reforma y cambio de uso de un almacén para crear una vivienda”, con lo cual las exigencias, a la hora de visar el proyecto, serían otras, me imagino. Po ejemplo, el CoAC, en caso de nueva vivienda, exigirá el cumplimiento del CTE, la certificación energética en fase de proyecto, etc…

He requerido el cumplimiento del CTE, que me han aportado sin visar.

¿Puedo requerir que aporten un proyecto modificado, que no sea de “reforma de vivienda” sino de “reforma y cambio de usos de almacén a vivienda”?

Entiendo que no puedo proponer un acuerdo para otorgar licencia de reforma de una vivienda si no hay vivienda, y por consiguiente, el proyecto no puede ser de “reforma de vivienda” por el mismo motivo.

Lo que no sé es cuál será la reacción del CoAC, ni el lio que puede suponer este cambio, que, por otra parte, no me ha de preocupar a mí, sino a los técnicos agentes del proyecto.

O, por el contrario, ¿ puedo cambiar el “titulo” de la licencia sin que hayan cambiado el titulo del proyecto?

(A veces, uno quiere persignarse … y se saca un ojo).
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es un principio básico en derecho administrativo que las cosas no son lo que se dice que son, sino que son lo que son. Por lo tanto olvídate del título del Proyecto. Esto no es una reforma de una vivienda, sino la construcción de una vivienda nueva. Simplemente que en vez de construirse en un solar limpio, se construye en un almacén, aprovechando algunos elementos constructivos. 

2. No debes exigir que te entreguen un proyecto con el título modificado. Es suficiente que tu en tus informes y en la propuesta de licencia digas con claridad que no es un proyecto de reforma de una vivienda, sino la construcción de una vivienda nueva en donde existía un almacén. 

3. Ahora bien, tu debes exigir que el proyecto contenga todos los documentos propios de un proyecto de nueva vivienda. 

4. Creo que no debes preocuparte de lo que haga el COAC en su función de visador con este proyecto.
Respuesta al comentario

1. Mi opinión es que el título del Proyecto nunca puede desvirtuar la realidad existente. Una vez más hay que recordar que "las cosas son el que son, y no el que se dice que son". 

2. En cuanto al uso preexistente, yo interpreto que vale el que en realidad existe, no el que dice el Registro de la Propiedad o el Catastro. Por lo tanto, si en una parcela existe un almacén, garaje o taller, aunque el Registro o el Catastro digan que existe una vivienda, el Proyecto debe ser de construcción de una nueva vivienda en edificio preexistente. No se puede hablar de reforma de una vivienda preexistente, aunque lo digan los documentos oficiales, porque la vivienda no existe. La realidad es la que es, y ni el Registro da fe de que exista una vivienda, ni el Catastro tampoco. La función de estas instituciones es otra. Nunca puedan transformar la realidad, por el hecho de una descripción que o es falsa, o es una descripción antigua de una edificación que simplemente se modificó en su día sin que la modificación se trasladara ni al Registro de la Propiedad ni al Catastro.