¿Se podría conceder Licencia de Apertura e Instalación a un establecimiento comercial en los locales en planta baja de un edificio en construcción en fase de estructura que se encuentra paralizado?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Si aplicamos la normativa urbanística con rigor, la respuesta ha de ser negativa, por los siguientes motivos. Un edificio paralizado en fase de estructura, tiene la licencia caducada, con toda probabilidad. No dices cuanto tiempo lleva paralizado, ni cual es el plazo que según la licencia o según la normativa de tu Comunidad tenía el promotor para finalizar las obras. Es cierto que la caducidad de la licencia no se produce de forma automática, sino que el Ayuntamiento tiene que declararla de forma expresa, previa audiencia del titular de la licencia. Pero es muy probable que la caducidad ya se haya producido. Y por lo tanto, el Ayuntamiento deberá instruir el expediente para declarar la caducidad de la licencia. Y en un edificio solamente con la estructura, y sin licencia urbanística, y sin certificado final de obra, no parece posible otorgar una licencia para obras e instalación de un establecimiento comercial en los bajos, y después conceder la licencia de apertura de dicho establecimiento.
Frente a esta postura que considero la más legal y segura por otra parte para el arquitecto municipal y para el Ayuntamiento, cabría otra doctrina para posibilitar la actividad económica de este empresario. Que el empresario presentara un proyecto de obras para acabar completamente los bajos y convertirlos en un establecimiento comercial, tramitar la licencia de obras en los bajos de este edificio, y conceder la licencia, prescindiendo de que la estructura total del edificio carece de licencia, por cuanto ha caducado la que se concedió en su día. A mi personalmente no me parece muy correcta esta segunda opción, y por lo tanto yo no la aconsejo.
Efectivamente la Licencia hace un mes que ha caducado. No obstante lo que ahora nos presentan es otro proyecto diferente para acondicionar los bajos del edificio. ¿Sería posible conceder una prórroga a la Licencia inicial del edificio? ¿En ese caso, se podría conceder licencia de inicio de actividad con un certificado final de obra parcial de la Licencia inicial y otro certificado final de obra del acondicionamiento del local, siendo que en ese caso las obras se reanudarían, si bien no quedarían finalizadas en el momento de conceder la Licencia de apertura?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No puedo opinar sobre la posibilidad o no de conceder una prórroga de la licencia urbanistica de construcción del edificio, porque ello depende de la legislación autonómica, que yo desconozco. Pero en muchas Comunidades Autónomas ello no sería posible, porque no se pueden conceder prórrogas de las licencias si estas no se solicitan antes de que caduque la licencia. En cualquier caso, si una licencia no se puede prorrogar, tampoco pasa nada grave ya que se puede solicitar una nueva. Es tan solo un problema de tener que pagar nuevamente la tasa por la concesión de la licencia. La única situación grave que comporta una caducidad de la licencia, es si en este lapsus de tiempo, se hubiera modificado el planeamiento de forma que hicera imposible conceder una nueva licencia al proyecto primitivo. Si esto no ha sucedido, la caducidad de una licencia es una simple cuestión económica, relativamente importante.
2. En cuanto al resto de las preguntas, repito lo que ya he escrito en la primera respuesta. Si se hace todo como tu explicas, al menos existe una apariencia razonable de legalidad. Pero opino que sigue siendo peligroso conceder una licencia de obras parciales y una licencia de actividad en un edificio en estructura, con licencia caducada, es decir sin licencia en lo que se refiere a todo el edificio. Si un día ocurriera un accidente en este local, imputable o no al estado de la estructura abandonada, a mi no me gustaría ser el arquitecto que ha hecho el informe favorable sobre la licencia del local de los bajos. Y tampoco me gustaría defender al Ayuntamiento ante las probables reclamaciones de responsabilidad patrimonial que podrían presentarse contra él.
3. Una cosa diferente sería si las obras del edificio en general continuaran con licencia prorrogada o con una nueva licencia.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Si aplicamos la normativa urbanística con rigor, la respuesta ha de ser negativa, por los siguientes motivos. Un edificio paralizado en fase de estructura, tiene la licencia caducada, con toda probabilidad. No dices cuanto tiempo lleva paralizado, ni cual es el plazo que según la licencia o según la normativa de tu Comunidad tenía el promotor para finalizar las obras. Es cierto que la caducidad de la licencia no se produce de forma automática, sino que el Ayuntamiento tiene que declararla de forma expresa, previa audiencia del titular de la licencia. Pero es muy probable que la caducidad ya se haya producido. Y por lo tanto, el Ayuntamiento deberá instruir el expediente para declarar la caducidad de la licencia. Y en un edificio solamente con la estructura, y sin licencia urbanística, y sin certificado final de obra, no parece posible otorgar una licencia para obras e instalación de un establecimiento comercial en los bajos, y después conceder la licencia de apertura de dicho establecimiento.
Frente a esta postura que considero la más legal y segura por otra parte para el arquitecto municipal y para el Ayuntamiento, cabría otra doctrina para posibilitar la actividad económica de este empresario. Que el empresario presentara un proyecto de obras para acabar completamente los bajos y convertirlos en un establecimiento comercial, tramitar la licencia de obras en los bajos de este edificio, y conceder la licencia, prescindiendo de que la estructura total del edificio carece de licencia, por cuanto ha caducado la que se concedió en su día. A mi personalmente no me parece muy correcta esta segunda opción, y por lo tanto yo no la aconsejo.
Efectivamente la Licencia hace un mes que ha caducado. No obstante lo que ahora nos presentan es otro proyecto diferente para acondicionar los bajos del edificio. ¿Sería posible conceder una prórroga a la Licencia inicial del edificio? ¿En ese caso, se podría conceder licencia de inicio de actividad con un certificado final de obra parcial de la Licencia inicial y otro certificado final de obra del acondicionamiento del local, siendo que en ese caso las obras se reanudarían, si bien no quedarían finalizadas en el momento de conceder la Licencia de apertura?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No puedo opinar sobre la posibilidad o no de conceder una prórroga de la licencia urbanistica de construcción del edificio, porque ello depende de la legislación autonómica, que yo desconozco. Pero en muchas Comunidades Autónomas ello no sería posible, porque no se pueden conceder prórrogas de las licencias si estas no se solicitan antes de que caduque la licencia. En cualquier caso, si una licencia no se puede prorrogar, tampoco pasa nada grave ya que se puede solicitar una nueva. Es tan solo un problema de tener que pagar nuevamente la tasa por la concesión de la licencia. La única situación grave que comporta una caducidad de la licencia, es si en este lapsus de tiempo, se hubiera modificado el planeamiento de forma que hicera imposible conceder una nueva licencia al proyecto primitivo. Si esto no ha sucedido, la caducidad de una licencia es una simple cuestión económica, relativamente importante.
2. En cuanto al resto de las preguntas, repito lo que ya he escrito en la primera respuesta. Si se hace todo como tu explicas, al menos existe una apariencia razonable de legalidad. Pero opino que sigue siendo peligroso conceder una licencia de obras parciales y una licencia de actividad en un edificio en estructura, con licencia caducada, es decir sin licencia en lo que se refiere a todo el edificio. Si un día ocurriera un accidente en este local, imputable o no al estado de la estructura abandonada, a mi no me gustaría ser el arquitecto que ha hecho el informe favorable sobre la licencia del local de los bajos. Y tampoco me gustaría defender al Ayuntamiento ante las probables reclamaciones de responsabilidad patrimonial que podrían presentarse contra él.
3. Una cosa diferente sería si las obras del edificio en general continuaran con licencia prorrogada o con una nueva licencia.
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