Consta en el Planeamiento General (1987) de este Municipio de Andalucía delimitación de suelo urbano industrial (antigua bodega) con una superficie de 15.000 m² aproximadamente.
Con el objeto de impulsar la ejecución de un Polígono Industrial, con fecha de 2001 se enajena parte de dicho suelo urbano quedando la propiedad dividida en tres partes.
Una de ellas redactada un Estudio de Detalle en el que se indica que se fijan las alineaciones y rasantes del conjunto, si bien en realidad se está trazando el viario (que antes no existía) y se delimitan manzanas (que tampoco existían).
Simultáneamente se redacta Proyecto de Urbanización por una de las partes, en el que se prevé exclusivamente la urbanización del terreno de su propiedad.
Teniendo en cuenta que en la actualidad se encuentra urbanizada y ejecutado el Polígono Industrial sobre el suelo propiedad del redactor de los documentos anteriormente citados, me surgen las siguientes cuestiones:
1. ¿El instrumento de planeamiento por el que se optó es el idóneo para el desarrollo del suelo? En caso contrario
2. ¿Cuál hubiera sido el idóneo?
2. ¿Cuál hubiera sido el idóneo?
3. ¿Hubiera sido exigible la reserva de suelo para dotaciones y zonas verdes?
4. ¿En que situación quedan los propietarios del resto del suelo urbano industrial delimitado y no urbanizado?
5. Si el resto de propietarios en algún momento estuvieran interesados en el desarrollo de la superficie restante ¿Qué se les debería exigir?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.
Contesto las 5 preguntas que formulas por el mismo orden en que lo haces.
1. Un Estudio de detalle nunca es un instrumento de planeamiento idóneo para hacer el trazado viario y delimitar manzanas. Es un instrumento manifiestamente ilegal. Ello es evidente y la jurisprudencia lo ha establecido en cientos de sentencias.
2. El instrumento urbanistico idóneo no puede ser otro que la modificación puntual del planeamiento o bien un plan de mejora urbana, según sea el contenido del planeamiento general y lo que se desea hacer. Pero siempre deberá ser a través del planeamiento general o del planeamiento derivado. Nunca un Estudio de Detalle.
3. La exigencia de cesión de suelo para dotaciones y zona verde, dependerá de lo que diga la legislación urbanística de Andalucía en relación a la modificación de uso que se pretende, y al aumento de aprovechamiento urbanístico. Para precisar más hace falta tener en las manos todo el planeamiento anterior y el Estudio de Detalle ilegal pero que al final sirvió para ser ejecutado.
4. El resto de propietarios del suelo urbano industrial delimitado y no urbanizado se ha quedado tal cual. Ellos no entraron en toda la transformación urbanística ilegal, y por lo tanto se quedan con el planeamiento de 1987.
5. Si estos propietarios algún día quieren desarrollar las 2/3 de la finca sin urbanizar, deberán hacer lo que no hizo el propietario de un tercio. Deberán hacer las cosas de forma legal, y proponer o una modificación puntual del planeamiento o un plan de mejora urbana, sin que yo pueda precisar si la segunda fórmula es suficiente o es necesaria la modificación puntual de planeamiento.
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