[212] Licencia de obras de consolidación en suelo urbano no consolidado

Soy arquitecto y ejerzo como profesional libre, me ha llegado el siguiente encargo:

Antecedentes: Municipio de Andalucía. Edificación incluida en un asentamiento integrado por el nuevo PGOU de reciente aprobación en suelo urbano no consolidado a desarrollar mediante Plan Especial. Anteriormente el suelo era no urbanizable natural o rural pero la edificación no fue declarada como asimilada al régimen de fuera de ordenación según art.20 del Decreto 2/2012.

Problemática: La vivienda ha sufrido un colapso de la cubierta y no es habitable, es la única vivienda en propiedad del interesado. Este quiere reponer la cubierta y quiere solicitar al Ayuntamiento licencia para realizar las obras necesarias de sustitución de la misma. El ayuntamiento no quiere otorgar la licencia amparándose en que no se pueden conceder ningún tipo de licencias mientras no se desarrolle el pertinente Proyecto de Reparcelación.

¿Cómo podemos proceder? ¿Existe normativa o jurisprudencia en la que ampararnos?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Mi opinión, por aplicación de los principios generales del derecho urbanístico, es que procede conceder la licencia para las obras que solicita tu cliente, en cuanto estamos ante una vivienda a la que no se pueden aplicar las medidas de restauración de la legalidad urbanística, y las obras son imprescindibles para conservar la habitabilidad, salubridad y seguridad de la vivienda. Esto sería perfectamente posible con la legislación urbanística de Cataluña. 

2. Sin embargo la legislación urbanística de Andalucía, para poder conceder esta licencia exige la Declaración de AFO, y esta declaración solo se permite con ciertas condiciones para las edificaciones en suelo no urbanizable, pero no para el suelo urbanizable o urbano no consolidado. Resulta que la declaración de AFO equivale a una quasi legalización. Por lo cual la legislación andaluza es más rigurosa. Así lo entiende el reciente Informe de la Dirección General de Urbanismo de la Junta de Andalucía de fecha 15 de noviembre de 2013. El Informe a mi entender es correcto, en atención a la legislación vigente de Andalucía. Pero lleva a un callejón sin salida para las edificaciones de suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado. Si como en el caso de tu cliente, a uno se le perjudica el tejado, en una vivienda en suelo urbano no consolidado o urbanizable, no podrá efectuar obras de reparación. Ello lleva al absurdo. 

3. La solución a tu problema, ante la negativa del Ayuntamiento y a la vista de la interpretación de la Junta de Andalucía, solo puede venir del Juzgado de lo contencioso. Pero cuando salga la sentencia probablemente favorable a tu cliente, la casa puede ya haberse derrumbado. Por otra parte, hacer las obras sin licencia, y recurrir las órdenes o sanciones del Ayuntamiento, es algo peligroso. 

4. La solución definitiva tiene que venir por una modificacion legislativa, que más o menos dijera lo siguiente: Sin necesidad de acudir a la declaración de AFO, en toda construcción a la que no se pueda aplicar la restauración de la legalidad urbanistica, en cualquier tipo de suelo, se permiten las obras estrictamente necesarias para mantener la seguridad, salubridad y habitabilidad de la construcción. Podría añadirse que dichas obras tendrán la condición de obras provisionales, con todas las condiciones y requisitos que la legislación urbanistica establece para ellas. El valor de dichas obras no podrá ser tenido en cuenta en el momento de valorar dicha edificación cuando se efectua la gestión del ámbito de actuación en que se encuentra la edificación.