C.A. Catalunya. En el municipio hay una parcela con vivienda unifamiliar (planta sótano + planta baja), deshabitada, que se encuentra en suelo urbano, en una urbanización sin urbanizar. Parte de la vivienda se encuentra en volumen disconforme, ya que no cumple las separaciones mínimas exigidas en el planeamiento. Es justo en la esquina que la vivienda no guarda las separaciones mínimas exigidas con la parcela vecina, que el pilar de la planta sótano y la jácena han agotado su resistencia estructural, la cual cosa ha hecho que las paredes de esquina de la planta baja se estén separando, y las viguetas de un balcón estén también en situación poco segura. De momento la cubierta y el resto de la vivienda no se han visto del todo afectados. La vivienda se encuentra en estado de abandono y no cumplen ninguna condición de habitabilidad.
Los propietarios que constan según catastro y registro de la propiedad son difuntos, y la familia por motivos económicos no ha aceptado la herencia, todo y que nosotros tenemos contacto con un miembro de la familia, que es el que nos da acceso a la vivienda para inspeccionarla.
Ha habido varias quejas de la vecina de la parcela adyacente, ya que de vez en cuando hay piezas del revestimiento de la fachada o de las barandillas que caen sobre su terraza. Lo único que hemos conseguido que haga la familia es retirar las piezas cerámicas de revestimiento de la fachada, ya que esta actuación no les originaba un gran gasto.
La cuestión es la siguiente: No podemos justificar la ruina técnica ni urbanística. Y la económica, si valoramos el coste del refuerzo estructural que hay que ejecutar, no supera el 50% del coste de construcción de nueva planta de una vivienda de las mismas características, sí que lo superaría si tuviéramos en cuenta la habitabilidad. Como el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística no especifica que se tengan que cumplir las condiciones de habitabilidad, cosa que sí que lo hacía anteriormente en el texto refundido de la ley de urbanismo, nuestra duda es saber si hay que tener en cuenta también en el coste de cumplir las condiciones de habitabilidad (declaración de ruina económica), o por el contrario no se puede tener en cuenta y habría que dictar una orden de ejecución del refuerzo estructural. Esto sin tener en cuenta a quién se lo solicitamos, que es otro tema en el que estamos trabajando.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El artículo 198,2.b) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya establece que existe ruina económica de una construcción cuando el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad es superior al 50 % del coste de construcción de una obra de nueva planta similar a la existente. Esto está claro, y es la LEY vigente en Catalunya. 2. El reciente Reglamento sobre la protección de la legalidad urbanística de Catalunya, en su artículo 8i define la ruina económica, con palabras similares a la Ley, si bien no utiliza la expresión concreta de "obras de habitabilidad". Es otra redacción, pero en modo absoluto contradice a la Ley, si lo lees con este criterio.
3. Por otra parte, es un principio básico del derecho administrativo que un Reglamento no puede contradecir lo que establece una Ley.
4. CONCLUSIÓN: está claro que para calcular si existe ruina económica en este edificio que es una vivienda, debes incluir los costes de habitabilidad, además de los costes de dotar de seguridad al edificio. Debes hacer una sinopsis entre el texto del Reglamento y el Texto de la Ley. Y si ves alguna contradicción (que para mi no existe) siempre debes atender al texto de la Ley de Urbanismo.
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