Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.
Un administrado pretende transformar una parcela con acceso a dos calles, en tres parcelas independientes. En la parcela hay dos edificaciones: un garaje de unos 80 m², con acceso a una de las calles, y una vivienda unifamiliar entre medianeras, de los años 50, con un patio entre la casa y el garaje, y un jardín entre la casa y la otra calle, por donde tiene el acceso.
La parcelación que se pretende es en forma de T, de manera que el garaje y una porción del patio que lo separa de la casa conformarían una parcela, y las otras dos se conseguirían “partiendo en dos”, longitudinalmente, la casa (y también el patio y el jardín). Urbanísticamente, ésta operación está permitida, pues cumple todos los parámetros de fachada mínima, profundidades, etc., y se podría otorgar licencia de obras para ello.
Entiendo que se puede otorgar licencia, en base a un proyecto que describa cada una de las viviendas o edificaciones, y sus usos, así como las obras necesarias, redactado por arquitecto y dirigido por arquitecto y aparejador (o Arq. técnico), y que, una vez realizadas las obras, se pueden inscribir las parcelas y las edificaciones resultantes. Entiendo, incluso, que el Notario pudiese otorgar escritura de declaración de obra nueva (?) y segregación simultáneamente a la ejecución de las obras, y que el Registrador las registrara: ellos sabrían por qué.
Pero las pretensiones del administrado son otras, y aquí vienen las preguntas:
1. ¿Se podría otorgar licencia de segregación, o modificación de la parcelación, sin licencia de obras? (Yo entiendo que no, pero puedo estar equivocado)
2. Habiendo otorgado licencia de obras tal como describía antes, ¿se puede otorgar licencia de parcelación sin antes haber hecho las obras? (Yo entiendo que pueden ser simultáneas; luego el Notario y el Registrador sabrán qué hacer y cómo).
3. ¿Sería suficiente un proyecto de obras que se limitara a “partir” la edificación, dejando como resultado dos “almacenes” (porque no cumplirían habitabilidad)? (Yo entiendo que estaríamos en el mismo caso que el punto 2).
Como justificar la respuesta?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Paso a contestar las preguntas por el mismo orden en que las formulas
1. A la primera pregunta mi respuesta es negativa, igual como tu haces. Según mi opinión no se puede otorgar una licencia de parcelación de una finca, con construcciones a caballo de las futuras parcelas.
2. Sobre si se puede otorgar la licencia de parcelación de forma simultánea con la licencia de obras, en teoría parece que sí. Pero yo no te lo aconsejo, por el tema de las licencias condicionadas. Deberías conceder la licencia de parcelación condicionada a que se realicen las obras para las cuales también has concedido la licencia correspondiente. Pero entonces aparece el problema tradicional: qué harás cuando no se hagan las obras, y la parcelación ya estará inscrita en el Registro de la Propiedad. El expediente de revocación de la licencia de parcelación no servirá para nada. Por este motivo yo concedería la licencia de obras, y denegaría la licencia de parcelación hasta que las obras de separación física de los edificios estuvieran hechas.
3. Por lo que se refiere al tipo de obras necesarias, considero que deben ser las suficientes para que la parcelación se pueda efectuar sin que ningún edificio quede entre dos parcelas. Para mi es indiferente que sean viviendas o que sean locales comerciales, siempre que dichos usos estén permitidos por el planeamiento.
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