Me piden en el Ayuntamiento de la Comunidad Valenciana en el que trabajo, la valoración de parcelas de suelo de equipamiento resultantes de un Plan Especial para la creación de suelo Dotacional Público en Suelo No Urbanizable General.
Tiene fijados parámetros urbanísticos establecidos (edificabilidad, ocupación, altura, etc...) y la zona ya se encuentra urbanizada, teniendo estas parcelas la condición de solar. Hay ya parcelas edificadas y en uso. Esta zona está situada entre suelo no urbanizable común y un polígono industrial con el que está totalmente conectado.
El fin de estas valoraciones es la elaboración de las escrituras de dichas parcelas y su inscripción en el Registro de la Propiedad. No se trata de expropiar ni valorar para ningún otro fin.
Mi criterio es realizar la valoración con el método residual estático (artº22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo) asemejándolo al suelo industrial anexo ya que no hay mercado de suelo para equipamiento y minorando el valor resultante mediante un coeficiente que podría estar entre el 60 y el 70% por tratarse de un suelo sin carácter lucrativo, pero tengo dudas al respecto a cómo justificar ese coeficiente reductor ya que es un suelo con unas características muy concretas y distintas de otros suelos.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo estoy de acuerdo con la propuesta que tú haces para valorar este suelo dotacional. Me parece muy bien que lo equipares al suelo industrial, y que apliques el método residual estático. Donde tengo mis dudas es en la aplicación del coeficiente reductor para minorar su valor, por no tener un carácter lucrativo. Una cosa es que sea un suelo que no puede colocarse en el mercado, por lo cual no existe valores de comparación, y otra cosa es que su coste no sea similar al suelo industrial. Yo personalmente no aplicaría este coeficiente reductor.
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