[024] CADUCIDAD LICENCIA DE OBRAS

Se trata de un edificio plurifamiliar en Cataluña al cual se le concedió una licencia de obras hace unos 17 años, abandonado con estructura acabada y cerramientos exteriores acabados sin carpinterías. No hay distribución interior. El Ayuntamiento nunca declaró la caducidad de la licencia. El caso es que ahora el interesado solicita acabar las obras en base a la licencia concedida o solicitar una licencia de actividad comercial para la planta baja.

En relación con la primera opción, considero que la licencia, a pesar de no tener declarada la caducidad expresa, está obviamente caducada y que la nueva licencia debería obligar a efectuar las modificaciones necesarias para adaptar el edificio a la normativa vigente. En éste caso, me interesaría conocer (si existe) jurisprudencia al respecto. En relación con la segunda opción, estoy de acuerdo con el otro caso descrito en este foro. [022] LICENCIA DE APERTURA PARCIAL EN UN EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Sin ningún tipo de dudas, la licencia concedida hace 17 años está caducada, pero la caducidad hay que declararla de forma expresa por parte del Ayuntamiento. El procedimiento es simple. Un Informe tuyo haciendo constar que las obras están sin finalizar, acompañando unas sencillas fotografías, y haciendo relación al año de concesión de la licencia. El secretario da audiencia al interesado por el plazo de 10 días. Y a continuación Decreto del Alcalde declarando la caducidad de la licència. Decreto que se notifica con pie de recursos.

2. La declaración de caducidad supone que las obras realizadas son ilegales porque carecen de licencia.

3. Ello comporta que las obras no se pueden continuar en base a la licencia concedida hace 17 años, porque dicha licencia ya no existe. Por lo tanto el promotor o propietario debe solicitar una nueva licencia, presentando el oportuno proyecto. Pero este Proyecto debe cumplir con toda la normativa técnica actual (CTE), legislación urbanistica autonómica actual (Texto refundido de la Ley de urbanismo de Catalunya), normativa urbanística actual municipal (planeamiento municipal vigente), y debe cumplir toda la legislación catalana actualmente vigente sobre habitabilidad y accesibilidad.

4. Es totalmente imposible conceder una licencia de actividad para la planta baja, ya que el edificio existente inacabado no tiene licencia. Por lo tanto, solamente cuando el promotor haya solicitado y obtenido una nueva licencia podrá solicitar una licencia de actividad para la planta baja del referido edificio.

5. No creo que sea necesario citar jurisprudencia sobre la doctrina expuesta. Yo opino que no ofrece ninguna duda para su aplicación.

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Al comentario de Dani, quiero añadir lo siguiente.

1. En primer lugar hay que recordar una vez más que en materia urbanística tenemos 17 legislaciones, que a veces divergen de forma substancial. En este caso nos ceñimos a la Comunidad de Madrid. Por ello, los lectores de este comentario que no sean de la Comunidad de Madrid, no deben trasladar su contenido a su propia Comunidad sin antes verificar qué dice la legislación de su propia Comunidad Autónoma.

2. Me sorprende altamente el contenido de la Instrucción 4/2010 de la Coordinadora General de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, que yo no conozco, pero cuyo texto parcial nos ofrece el comentarista. El contenido de esta Instrucción se "pega de bofetadas" y choca frontalmente de forma total y absoluta con el artículo 158 de la Ley 9/2001, del suelo, de la Comunidad de Madrid. Este artículo dice totalmente todo lo contrario de lo que dice la referida Instrucción. Y por cierto esta norma de la Comunidad de Madrid dice exactamente lo mismo que la legislación de Cataluña, en su reciente legislación que es del año 2010, con la única diferencia de que en Cataluña la única prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del tiempo concedido, y en Madrid se puede conceder por el mismo tiempo concedido.

3. No es necesario decir que cualquier disposición administrativa que contradiga la que establece una Ley, es nula de pleno derecho e inconstitucional.

4. Por lo que se refiere a la jurisprudencia, no conozco ninguna Sentencia en el sentido de la referida Instrucción, aunque puede ser que exista. En cambio conozco varias Sentencias en el sentido en que se regula la caducidad de las licencias tanto por la legislación de Madrid como la de Cataluña. Y las Sentencias conocidas son extremadamente rigurosas contra los Ayuntamientos que han concedido prórrogas de licencias contra el ordenamiento urbanístico, o que se han negado a declarar una caducidad a petición de parte particular.

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Gracias por el nuevo comentario de Dani, y por haberme posibilitado disponer de la Instrucción 4/2010 de la Coordinadora General de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, de fecha 13 de mayo de 2010. Como por fin he podido estudiar dicha Instrucción, me permito hacer un nuevo comentario y algunas puntualizaciones.

1. Se trata de una Instrucción de una Alta Funcionaria o cargo directivo del AYUNTAMIENTO DE MADRID, no de la Comunidad de Madrid. Y por lo tanto va dirigida y afecta tan solo a los funcionarios, arquitectos y juristas, del Ayuntamiento de Madrid.

2. La Instrucción establece que los servicios municipales del Ayuntamiento de Madrid concederán las prórrogas de las licencias urbanísticas de obras aunque la solicitud se haya producido una vez transcurridos los plazos para iniciar o finalizar las obra, siempre que con anterioridad a la solicitud de prórroga el Ayuntamiento no haya declarado la caducidad de la licencia. Por cierto, la Instrucción no dice que se pueda conceder una segunda prórroga.

3. Al respecto repito lo que dije en mi anterior comentario:

"Me sorprende altamente el contenido de la Instrucción 4/2010 de la Coordinadora General de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, cuyo contenido se "pega de bofetadas" y choca frontalmente de forma total y absoluta con el artículo 158 de la Ley 9/2001, del suelo, de la Comunidad de Madrid. Este artículo dice totalmente todo lo contrario de lo que dice la referida Instrucción. Y por cierto esta norma de la Comunidad de Madrid dice exactamente lo mismo que la legislación de Cataluña, en su reciente legislación que es del año 2010, con la única diferencia de que en Cataluña la única prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del tiempo concedido, y en Madrid se puede conceder por el mismo tiempo concedido.No es necesario decir que cualquier disposición administrativa que contradiga la que establece una Ley, es nula de pleno derecho e inconstitucional. Por lo que se refiere a la jurisprudencia, no conozco ninguna Sentencia en el sentido de la referida Instrucción, aunque puede ser que exista. En cambio conozco varias Sentencias en el sentido en que se regula la caducidad de las licencias tanto por la legislación de Madrid como la de Cataluña. Y las Sentencias conocidas son extremadamente rigurosas contra los Ayuntamientos que han concedido prórrogas de licencias contra el ordenamiento urbanístico, o que se han negado a declarar una caducidad a petición de parte particular."

4. Y añado lo siguiente: Si el contenido o parte dispositiva de esta Instrucción fuera una Ley de la Asamblea legislativa de la Comunidad de Madrid, o del Parlamento de Cataluña, o de otra Comunidad Autónoma, me parecería perfecto. Yo mismo he propugnado (sin que nadie me haya hecho caso por supuesto), que ante la situación actual de la crisis inmobiliaria, los Parlamentos Autonómicos deberían flexibilizar la normativa rigurosa sobre la caducidad de las licencias y sus prórrogas. Pero lo que no procede es que se dicten normas municipales que contradicen frontalmente una clara ley autonómica, que es tan clara que no necesita interpretación alguna.

5. La jurisprudencia que cita la referida Instrucción no es de recibo porque por una lado se refiere a una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, que no sienta jurisprudencia fuera de su territorio. Y por lo que se refiere a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, son sentencias de hace ás de 20 años, muy anteriores a las actuales leyes vigentes de urbanismo de las diversas Comunidades Autónomas.

6. Sin entrar a comentar lo que afecta al Ayuntamiento de Madrid, cuyos funcionarios deben seguir lo que les ordena la Coordinadora General, recomiendo a los arquitectos municipales y letrados de los otros Ayuntamientos que se atengan a la normativa que sobre caducidad de las licencias establezca la Ley de suelo de su propia Comunidad, sin entrar en interpretaciones voluntaristas que pudieran ocasionarles serios problemas, a ellos o al menos a los ayuntamientos para los que trabajan.