La Administración de mi Comunidad Autónoma solicita a mi Ayuntamiento hoja de aprecio sobre unos terrenos a expropiar. Los terrenos están en suelo rural conforme al TRLS pero no tienen explotación real ni potencial, ya que son caminos. No encuentro referencia a esta situación en la legislación, por lo que no tengo argumentos para justificar una valoración. ¿Puedo aplicar el método de comparación?
Felicidades por su trabajo y gracias por su atención.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La solución a tu pregunta la tenemos en el artículo 23.1.a), párrafos primero y segundo, del Texto articulado de la Ley de suelo estatal. Allí te dice que los terrenos en el suelo rural se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real O POTENCIAL. Por lo tanto, al terreno municipal que es un camino, hay que atribuirle las rentas potenciales que podrían obtenerse si el camino estuviera cultivado de forma similar a las fincas por las cuales transcurre el camino. Después el artículo dice que "se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. Yo opino que si la superficie del camino afectada es poca, no hace falta descontar los gastos de transformación. Ahora bien, si se trata de una longitud de camino considerable, habrá que calcular los gastos para transformar el camino en tierra de cultivo similar a las colindantes con el camino. Por último recuerda que el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores de localización y otros que determina el párrafo tercero del apartado 1.a) del referido artículo 23 del TRLS.
__________
Yo opino (en relación al comentario de XPD) que el suelo agrícola o forestal no se puede valorar en base a las rentas potenciales que se podrían obtener por la instalación y por los usos de activitades que la legislación urbanística permite como algo excepcional e impropio del suelo agrícola o forestal. Las rentas potenciales a capitalizar han de ser las propias del suelo que valoramos o las de su entorno. Por lo que se refiere a la extracción de áridos u otros minerales, esto sí es posible, y yo lo he hecho en varias ocasiones (expropiaciones de graveras o de sierras de creta). En este caso la renta potencial es propia del terreno, que contiene áridos y otro mineral de forma demostrada, y por lo tanto el valor de la finca depende de la posible explotación del subsuelo. Por último y en relación al comentario de Patricia, desconozco el anteproyecto del Reglamento de la Ley estatal de suelo, y no me gusta comentar los anteproyectos porque al final nunca se sabe el texto que se va a aprobar. De hecho este anteproyecto lleva muchos meses circulando y no acaba de salir publicado.
Felicidades por su trabajo y gracias por su atención.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La solución a tu pregunta la tenemos en el artículo 23.1.a), párrafos primero y segundo, del Texto articulado de la Ley de suelo estatal. Allí te dice que los terrenos en el suelo rural se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real O POTENCIAL. Por lo tanto, al terreno municipal que es un camino, hay que atribuirle las rentas potenciales que podrían obtenerse si el camino estuviera cultivado de forma similar a las fincas por las cuales transcurre el camino. Después el artículo dice que "se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. Yo opino que si la superficie del camino afectada es poca, no hace falta descontar los gastos de transformación. Ahora bien, si se trata de una longitud de camino considerable, habrá que calcular los gastos para transformar el camino en tierra de cultivo similar a las colindantes con el camino. Por último recuerda que el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores de localización y otros que determina el párrafo tercero del apartado 1.a) del referido artículo 23 del TRLS.
__________
Yo opino (en relación al comentario de XPD) que el suelo agrícola o forestal no se puede valorar en base a las rentas potenciales que se podrían obtener por la instalación y por los usos de activitades que la legislación urbanística permite como algo excepcional e impropio del suelo agrícola o forestal. Las rentas potenciales a capitalizar han de ser las propias del suelo que valoramos o las de su entorno. Por lo que se refiere a la extracción de áridos u otros minerales, esto sí es posible, y yo lo he hecho en varias ocasiones (expropiaciones de graveras o de sierras de creta). En este caso la renta potencial es propia del terreno, que contiene áridos y otro mineral de forma demostrada, y por lo tanto el valor de la finca depende de la posible explotación del subsuelo. Por último y en relación al comentario de Patricia, desconozco el anteproyecto del Reglamento de la Ley estatal de suelo, y no me gusta comentar los anteproyectos porque al final nunca se sabe el texto que se va a aprobar. De hecho este anteproyecto lleva muchos meses circulando y no acaba de salir publicado.
2 comentarios:
Estoy de acuerdo con la solución, pero aprovecho para cometar un aspecto que el TRLS deja abierto.
El mismo articulo 23.1.a) define que la renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación que sean susceptibles los terrenos conforme la legislación que le sean aplicables.
En muchas legislaciones urbanísticas y planeamientos generales se permiten en suelo no urbanizable genérico usos y explotaciones como extracción de aridos, instalaciones fotovoltaicas, o de molinos de viento, campings, etc.
La duda se presenta si se puede valorar un suelo rústico con alguno de estos usos y/o explotaciones, dado que en las legislaciones que les son aplicables está permitidos, y el TRLS no determina que tengan que ser explotaciones agricolas.
Muy interesante. Yo lo daba por hecho supongo que porque el uso agrícola es el característico. El artículo 12 del borrador de Anteproyecto de Real Decreto por el que se aprueba el Reglamento de la
Ley de Suelo aclara algo sobre esto en mi opinión.
Publicar un comentario