[034] EXCESO DE EDIFICABILIDAD

En un solar se ha construido un edificio de viviendas en bloque aislado, que sobrepasa la edificabilidad máxima: 1.197 m² construidos sobre una edificabilidad permitida de 1.182 m². Llevado el caso al Contencioso Administrativo, y después de un largo historial judicial, el juez pide en un peritaje "el grado de relevancia de ese exceso aplicando el régimen de tolerancia comúnmente admitido en operaciones técnicas similares o equiparables" (los 15 m² de exceso suponen un 1,25%). No hemos sido capaces de encontrar referencias a "un régimen de tolerancia comúnmente admitido". ¿Existe algo así, y en tal caso, tiene alguna validez?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es este un tema que aparece con cierta frecuencia en los consultorios de urbanismo. Y la verdad que no es fácil de resolver. 

2. Tal como tu dices, yo tampoco he sido capaz de encontrar el régimen de tolerancia comúnmente admitido en operaciones técnicas o similares. Si existe yo no lo conozco.

3. En mis numerosos contactos con los ingenieros topógrafos, en los expedientes de expropiación forzosa, cuando los propietarios alegaban mayor superficie expropiada en sus fincas, los ingenieros topógrafos me decían que se podía aceptar una desviación de un 5 %, en las escalas a que ellos trabajaban. De esto hace unos 20 años. Pero supongo que a medida que los aparatos modernos son más sofisticados, este margen de error habrá disminuido.

4. Por supuesto yo estoy de acuerdo con lo que pretende el Magistrado, con la petición de este dictamen. El Magistrado quiere sentenciar que por este error del 1,25 % en la edificabilidad, no se puede ordenar el derribo de un edificio, o el derribo de estos 15 m², que muchas veces causan mucho daño, ya que no siempre es fácil derribar 15 m² de un edificio. 

5. Si yo fuera el arquitecto forense encagado de hacer este Dictamen pericial, te aseguro que sin ninguna duda diría que este exceso de edificabilidad de 15 m² que supone una desviación del 1,25 %, no tiene ninguna relevancia sobre la edificabilidad permitida, y que es comúnmente admitida como tolerable entre los técnicos, una diferencia de hasta el 3 %, más o menos. Te digo que diría esto porque lo pienso y lo juzgo correcto, y si me preguntaran la motivación, diría que los aparatos de medición, y la ejecución por parte de los profesionales de la construcción, no pueden ser matemáticamente exactos. Es todo cuanto puedo decirte.