[326] Actuaciones en edificios en situación legal de fuera de ordenación

Se trata de un edificio ubicado en Arrecife, Lanzarote, construido sin licencia y fuera de ordenación ya que se encuentra invadiendo la vía pública. Se quiere llevar a cabo una adecuación de local lo que conlleva la ejecución de obras tales como cambios de distribución, colocación de baños y cocina, cambio de pavimentos, modificación de fachada...sin que se produzca modificación de volumen ni de superficie construida. 

La consulta es que obras serían autorizables atendiendo a lo establecido en el artículo 44.bis del TRLOTENC y el artículo 74 del reglamento D86/2013 de actividades clasificadas y espectáculos públicos.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El artículo 44 bis del TRLOTENC establece lo siguiente, como tu bien sabes:

"b) La situación legal de fuera de ordenación tendrá el siguiente régimen jurídico:

a) Las normas, en su caso, las Instrucciones Técnicas del Planeamiento Urbanístico y, en el marco de unas y otras, el planeamiento de ordenación definirán el contenido de la situación legal de fuera de ordenación y, en particular, los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones y edificaciones.

b) En defecto de las normas y otras determinaciones del planeamiento previstas en el párrafo anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:

1.º Con carácter general, y mientras se mantenga su disconformidad con la ordenación, sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.

2.º Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación."

De acuerdo con este texto, las obras que has descrito se podrán autorizar siempre que vuestro planeamiento no tenga previsto la expropiación o el derribo de este edificio en el plazo de 5 años. Y si las obras se pueden autoritzar, deberá ser con la condición de que no pueden suponer una aumento de valor a los efectos expropiatorios, y yo diría que tampoco a los efectos del proyecto de compensación si es el caso. Y esta condición a imponer en la licencia, deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad, pues en caso contrario la condición no tendría efectos ante un tercero comprador de buena fe. El artículo 74 del Reglamento de AC y EP insiste en la condición del no aumento de valor, aunque tampoco habla de que la condición deba constar en el Registro de la Propiedad.