[399] Retranqueo de centro transformación como finca enclavada en otra

Se trata de dos fincas registrales independientes en suelo urbano consolidado: una finca que alberga única y exclusivamente un centro de transformación (CT) cuyo titular es la compañía suministradora, que se encuentra enclavada dentro de otra finca edificable propiedad de un particular. La finca del CT carece de frente a la vía pública, y está literalmente en medio de la finca particular.

Ambas parcelas están sujetas a la misma ordenanza urbanística, con un uso terciario como principal, que establece retranqueos a todos los linderos. 

¿La finca que alberga el CT se considera parcela a los efectos de considerar sus límites como linderos?

El particular que quiera edificar en su parcela, ¿tendrá que guardar los retranqueos con la finca del CT?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es francamente una pregunta insólita y difícil de responder. 

2. Debemos tener en cuenta que la finca del centro de transformación no es un solar porque no da a vía pública. Y por lo tanto no es edificable. Es una finca que en algunas legislaciones urbanísticas se llama de “Servicios Técnicos”. 

3. Si aplicamos el sentido común y la lógica, parece que la respuesta debería ser que no se puede aplicar la separación de linderos a la finca principal, en la parte que linda con la finca del centro de transformación. Pero la verdad es que tampoco tenemos una base legal para poder hacer esta afirmación. Y el tema es delicado, pues si no aplicamos la separación de linderos y se construye a menos distancia, y después la empresa de electricidad impugna la licencia y ésta es anulada por los Tribunales, el Ayuntamiento tendrá un problema de responsabilidad patrimonial. 

4. Una solución sería obtener un autorización de la empresa propietaria del terreno, para que se pueda construir hasta el límite de su propiedad. 

5. Y si ello no es posible, sería preferible una modificación puntual del planeamiento general, en el sentido de que en todas las fincas destinadas a servicios técnicos, no será de aplicación la norma de separación de linderos establecida en el sector de que se trate.