[503] Constitución de Junta de Compensación sobre un suelo urbano no consolidado ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Situación: Andalucía.

Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbanística de 2005(adoptado a la LOUA) .

La situación es la siguiente. El Ayuntamiento aprobó en 1998 un Plan Parcial que desarrollaba un suelo urbanizable industrial, conforme a las NN. SS. vigentes de la fecha. 

Posteriormente, y una vez comenzada la redacción del Plan General de Ordenación Urbanística, la totalidad de propietarios (existía un propietario mayoritario, y otros dos propietarios), presentaron a trámite un Proyecto de Reparcelación conforme al artículo 104.2 de la LOUA, como la totalidad de propietarios, que se aprobó en el año 2004, y se inscribió en el Registro de la Propiedad. Por tanto, en el PGOU aprobado en 2005, el sector figura como un "Suelo Urbano No Consolidado", pendiente de ejecutar la urbanización, y su ordenación detallada figura en los planos del PGOU.

A día de la fecha, año 2018, la urbanización no se ha ejecutado. 

El propietario mayoritario ha vendido las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación, a distintos propietarios. Uno de estos nuevos propietarios adquirientes, que ostenta la titularidad actual de más del 60% de las fincas resultantes, ha presentado a trámite "INICIATIVA URBANÍSTICA PARA EL ESTABLECIMIENTO DEL SISTEMA DE COMPENSACIÓN: PRESENTACIÓN DE ESTATUTOS Y BASES DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN", alegando que es necesario establecer dicha Junta de Compensación para poder llevar a cabo la Urbanización (ya que es necesario Redactar y Presentar trámite un Proyecto de Urbanización, para después ejecutar las obras).

Las preguntas son:

1. ¿Se puede admitir a trámite una Junta de Compensación sobre un suelo ya reparcelado e inscrito en el Registro de la Propiedad, y clasificado por el PGOU como Suelo Urbano No Consolidado?

2. ¿ En el caso de que haya que admitirlo a trámite, como se salvaguarda los derechos de los propietario minoritarios, que han comprado fincas resultantes ya reparceladas, si al amparo de la Junta de Compensación, el propietario mayoritario quisiese, por ejemplo, modificar la ordenación del sector?.

3. En el caso de que no proceda. ¿Que mecanismo se podría articular desde el Ayuntamiento, para garantizar que todos los propietarios del sector, asumen sus gastos de urbanización, al amparo de los compromisos suscritos en Proyecto de Reparcelación aprobado, ( que está elevado a escritura pública ante notario)?

4. ¿Tendría cabida un convenio de gestión para ejecutar la urbanización, donde se definiese como se actuaría, si algún propietario minoritario, no quisiese hacerse cargo de sus gastos de urbanización y no suscribiese el convenio?
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Opino que se puede admitir a trámite, pues la Junta de Compensación es necesaria para redactar, aprobar y ejecutar el Proyecto de Urbanización.

2. En principio el Proyecto de Reparcelación, ya aprobado, no puede modificarlo el socio mayoritario. El Proyecto de Reparcelación tan solo puede modificarlo el Ayuntamiento, por razones de interés general. Por lo tanto, los propietarios minoritarios están perfectamente protegidos por el propio Ayuntamiento que debe velar por el interés general. Por otra parte, para modificar la ordenación haría falta modificar el planeamiento general. Y la distribución de cargas y beneficios siempre responde a la aportación de fincas a la reparcelación, por lo cual no veo como el socio mayoritario puede perjudicar los propietarios minoritarios sin la aprobación del Ayuntamiento.

3. La Junta de compensación, al aprobar el proyecto de urbanización, repartirá las cuotas resultantes entre todos los propietarios, cosa que aprobará el Ayuntamiento. A partir de aquí, todos los propietarios deberán contribuir con sus cuotas a la ejecución de las obras de urbanización. Aquel propietario que no contribuya con las cuotas que se le asignen, deberá soportar las consecuencias previstas en la ley, que llegarán a la vía del constreñimiento.

4. Creo que no es necesario ni procede ningún convenio de gestión, pues la Ley regula perfectamente las obligaciones de los propietarios, dentro de la Junta de compensación, para la ejecución de las obras de urbanización.