Comunidad Autónoma: Cataluña.
En nuestro municipio nos encontramos con una urbanización residencial, con Plan Parcial aprobado definitivamente, que preveía su gestión mediante un único polígono de actuación mediante sistema de compensación. Con posterioridad se tramitó y aprobó el proyecto de reparcelación, y la urbanización del ámbito se ha realizado mediante 3 fases (la tercera de las cuales no se ha recepcionado ni finalizado, mientras que las dos anteriores, a pesar de contener alguna deficiencia se han recepcionado).
Con posterioridad a ésta situación se han estado otorgando licencias de edificación y de primera ocupación en las fases urbanizadas y recepcionadas, a pesar de formar parte de un único polígono de actuación.
Además se ha realizado una modificación de planeamiento en algunas de las parcelas de la fase 3 de urbanización, y se les ha aumentado el aprovechamiento (no se aumenta techo, pero se permite una densidad de viviendas superior).
Vista ésta situación los técnicos municipales actuales nos encontramos con las siguientes dudas:
1. Entendemos que dado que el planeamiento preveía la ejecución del ámbito mediante un único polígono de actuación, no es hasta la finalización de la urbanización de todo el polígono (1ª, 2ª y 3ª fase de urbanización) que se podrán atorgar licencias de primera ocupación, entendiendo que sí que se pueden dar licencias de edificación dado que se pueden simultanear las obras de edificación con las de urbanización acorde a lo definido por la legislación urbanística vigente. Todo y eso, dada la importancia del ámbito y la impopularidad de esta decisión (paralizar todo otorgamiento de licencia hasta finalizar todas las obras de urbanización, …que no son pocas y mas si tenemos en cuenta la situación económica actual), nos vemos con la obligación de realizar la siguiente pregunta; ¿hay la posibilidad de entender que tienen condición de solar aquellas parcelas que tengan los viales y servicios totalmente consolidados?
2. Una posible solución es la de modificar el planeamiento y prever su gestión mediante subsectores más pequeños equilibrados entre sí, diferenciando las fases de urbanización ejecutadas de la fase que queda pendiente de ejecutar. Ésta opción entiendo que es muy válida en un ámbito pendiente de reparcelar, pero ¿se podría aplicar en éste caso, que ya ha estado previamente reparcelado, y vendido en parte a terceros de buena fe?
3. ¿El hecho de haber realizado una modificación de planeamiento aumentando el aprovechamiento en parte de las parcelas que forman parte de un único polígono de actuación no supone la necesaria modificación de todo el proyecto de reparcelación?Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tu pregunta es muy compleja, y requeriría más bien un dictamen o informe de cierta extensión, cosa que no se puede hacer en este fòrum. Así y todo, respondo de forma un poco telegráfica a tus preguntas.
1. De acuerdo con la legislación urbanística catalana, se pueden otorgar licencias de edificación, si las obras de urbanización ya se están ejecutando. Pero no se podrán otorgar las licencias de 1ª ocupación hasta que la urbanización de todo el polígono esté acabada. Esta solución es impopular, pero es la que determina la legislación catalana. Entiendo que no se puede considerar que una parcela tiene la condición de solar, aunque ya tenga todos los servicios urbanísticos, pues dicha parcela pertenece a un polígono cuyo urbanización no está acabada.
2. Tal como tu mismo opinas, entiendo que la solución que apuntas en el apartado 2, es válida para para un ámbito pendiente de reparcelar, pero no para un ámbito ya reparcelado, con un proyecto de reparcelación aprobado, único para todo el polígono.
3. A la tercera pregunta respondo de forma negativa. Una modificación de planeamiento no puede afectar a un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente, y en ejecución.
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