[508] Certificado fin de obra de edificio de año construcción 1944.

Queremos solicitar una subvención de AENA, para la insonorización del edificio, y nos piden el certificado de fin de obra. No sé donde pedirlo, ya que es un edificio construido en el año 1944.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Es evidente que el certificado final de obra de una construcción del año 1944, no lo puedes tener ni obtener. Deberías contactar con un arquitecto, el cual posiblemente se pondrá en contacto con AENA, y sabrá qué tipo de Informe puede hacerse para sustituir el certificado final de obra, que tenga los mismos efectos para obtener la subvención de insonorización.

[378] Certificado final de demolición

En un Ayuntamiento en el que soy arquitecto municipal se presentó en su día una solicitud de licencia y un proyecto de demolición de dos viviendas unifamiliares contiguas, que se informó favorablemente y concedió licencia. Aunque no se ha presentado Certificado final de la demolición, el promotor ha presentado una solicitud de licencia de obras mayores junto con el proyecto de la nueva edificación. ¿Debe el Ayuntamiento reclamar el certificado final de demolición para poder dar la nueva licencia de obras?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Es cierto que para tener bien cerrado el expediente de la licencia de derribo, sería major tener el certificado final de obra del derribo. Pero opino que la falta de este documento no puede ser obstáculo para tramitar la licencia de la nueva edificación. En cualquier caso, si tu municipio no es muy grande y puedes hacer fácilmente una visita al solar donde se ubicará la nueva construcción, te aconsejo que lo hagas y extiendas una simple diligencia en el expediente conforme la demolición se ha efectuado y por lo tanto nada obsta para conceder la licencia de la nueva edificación.

[343] Final de obra

En 1999 presentamos un proyecto de piscina que es aprobado y nos dan la licencia de obras. Por un problema con el chalet no pasamos el final de obra. Al ir a pasarlo ahora nos dicen que tenemos que tener el 60 por ciento del solar ajardinado que es lo que decía la norma de 1999 o el 55 que tiene la actual. La zona ajardinada esta igual que la que se presentó en en 1999 . Tengo que cambiar todo el jardín ? Soy de Baleares. 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si te dieron la licencia con un proyecto de obras en 1999, que tenía una determinada superficie de jardín, y tu has cumplido con la zona ajardinada según el proyecto, nadie te puede obligar a tener más superficie de jardín. Las obras deben ejecutarse según lo que determina el Proyecto que ha aprobado el Ayuntamiento y para el cual se ha otorgado la liicencia. Esto es un principio elemental del derecho urbananístico, y me extraña mucho que el Ayuntamiento pretenda obligarte a hacer una cosa contraria a este principio. 

2. Una cosa diferente sería si el Ayuntamiento considera que las obras han durado mucho más de lo que permite la licencia, y hubieran declarado la caducidad de la licencia. De esto tu no me dices nada por lo cual supongo que no ha sucedido. Claro, si el Ayuntamiento hubiera declarado la caducidad de la licencia, estarías obligado a solicitar nueva licencia, y entonces se aplicaría la normativa urbanística municipal vigente hoy, por lo cual te podrían obligar a tener la superficie de jardín que establece hoy el planeamiento municipal. Pero esto tan solo se produciría si el Ayuntamiento ha declarado la caducidad de la licencia.

[333] Cobro del IBI sin fin de obra ni licencia de 1º ocupacion

Me quieren cobrar el IBI de una vivienda que todavía no está del todo terminada, no tengo ni el certificado final de obra, ni la licencia de primera ocupación y por tanto tampoco tengo suministro de luz…No me han notificado nunca nada del Catastro, para poder presentar alegaciones, aunque ellos dicen que lo han intentado en 2 ocasiones y ahora he recibido por arte de magia las notificaciones de la deuda desde 2012-14. El solar estaba escriturado, registrado y pagado el impuesto de trasmisiones, en todos ellos está mi dirección para poderme notificarme lo que Catastro considerara oportuno.

Además tengo interpuesta una demanda contra el constructor que me dejo la vivienda a medias.

La vivienda exteriormente se ve terminada pero por dentro faltan cosas por hacer.

¿Me pueden cobrar el IBI desde 2012…..?Me gustaría saber dónde puedo consultar sentencias-legislación para hacer alegaciones. La vivienda está en la provincia Ávila - Castilla León.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En tu consulta planteas dos cuestiones, una de procedimiento administrativo general y otra de derecho tributario local, que nada tienen que ver con la arquitectura. Sin embargo procedo a darte unas ideas al respecto. 

1. El primer problema se refiere a si las notificaciones de que hablas han surtido efecto o por el contrario se han de considerar inválidas. Atendiendo a los hechos que tu expones, probablemente hay que considerar que se trata de notificaciones no válidas, y por lo tanto todas las gestiones que derivan de los actos administrativos que se contienen en dichas notificaciones no tendrían valor. Puedes hacer alegaciones en este sentido, y si te las aceptan, el Catastro y el Ayuntamiento deberán retrotraer todo el procedimiento y proceder a notificarte de nuevo al domicilio que tu indiques. Te advierto que ello te servirá de poco, pues como las liquidaciones de IBI del año 2012 no están prescritas, (la prescripción tributaria se produce a los 4 años) procederán a notificarte de nuevo y estarás en la misma situación que ahora.Y si no te aceptan tus alegaciones, deberás interponer un recurso de reposición y posteriormente un recurso contencioso administrativo. 

2. El segundo problema que planteas, es si una vivienda sin el certificado final de obra y sin la licencia de 1ª ocupación puede ser gravada con el Impuesto de Bienes Inmuebles. Mi opinión es afirmativa. En cualquier caso, tu puedes hacer alegaciones en este sentido, a ver que te responde el Catastro. Y si no aceptan tus alegaciones, deberás proceder igual que te he dicho anteriormente: recurso de reposición. y posteriormente recurso contencioso administrativo.

[332] ¿Quién tiene la obligación de redactar el libro del edificio?

Habiendo estudiado con antelación el asunto que deseo me aclaren si son tan amables, y habiendo consultado al Colegio Profesional al que pertenezco, no he encontrado una respuesta firme y/o fiable “legalmente” hablando. La consulta es tan “simple” como conocer sobre quien recae la obligación de redactar el Libro del Edificio (edificación nueva Nave y/o Vivienda), en la comunidad autónoma de Andalucía. He encontrado que en algunas comunidades, sí existe normativa sobre esto (en unas es responsabilidad del Promotor, y en otras del Director de Obra). La LOE deja claro que debe entregarse dicho libro a los usuarios finales del edificio, qué documentos conforman dicho libro, obligaciones de ir ampliando la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso...

En fin, que queda claro que una parte de la documentación la debe proporcionar el Director de Obra, pero según los “Notarios” es obligación de éste proporcionar el Libro del Edificio al Promotor, junto con el Certificado Final de Obra. ¿Podrían aclararme en qué Reglamento, Decreto, Ley... indica esa “interpretación” de Notarios y Registradores?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo creo que la respuesta a tu pregunta la tenemos en el artículo 7 de la LOE. 

1. En mi opinión el Director de la Obra debe proporcionar al Promotor, el Proyecto, con sus modificaciones y el Acta de recepción. Así lo dice el primer párrafo del referido artículo 7 de la LOE: "Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada. Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos." 

2. Pero el Libro del Edificio comprende más documentos tal como dice le referido artículo a continuación: "A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio." Por lo tanto, y según mi opinión, la confección del Libro del Edificio es responsabilidad del PROMOTOR, sin perjuicio de que algunos de los documentos que conforman dicho Libro debe suministrarlos el Director de la Obra al promotor. 

3. De mi experiencia personal como usuario de nuevas edificaciones, debo decir que el Libro del Edificio lo ha suministrado siempre el Promotor, toda vez que el Director de la Obra ya ha desaparecido de la obra. Yo entiendo que esta es la interpretación lógica de este precepto, toda vez que el usuario compra el edificio al Promotor, no al director. 

4. Sobre la posible jurisprudencia, no conozco ninguna, aunque podría ser que existiera.

[192] Emisión de certificado del estado de obras

En el año 2006 hicimos una cesión de terreno a una promotora para construir una urbanización, a cambio de tres viviendas, en el año 2011, las obras se paralizaron y la promotora nos cedió 2 viviendas sin terminar de construir y una parcela sin ningún tipo de construcción, todo esto está escriturado y registrado correctamente.

Recientemente Hacienda ha hecho una nueva valoración de las propiedades como si estuvieran terminadas al 100 %, ante lo cual hay que presentar las alegaciones correspondientes, y una de ellas es presentar un CERTIFICADO DEL ESTADO ACTUAL DE LAS PROPIEDADES, emitido por el Arquitecto Técnico Municipal, requerido dicho certificado al Técnico en cuestión, me dice que no puede emitir dicho certificado mientras no me subrogue a la Licencia de Obras emitida a la Promotora en su momento, pero no tengo ninguna intención de continuar con las obras en este momento.

Podrían decirme si este Señor tiene la obligación de emitir esos certificados, o bien que otro tipo de certificaciones puedo enviar, puesto que el plazo para presentar dichas alegaciones se me termina.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Hacienda ha cometido un error por simple inercia administrativa. Y lo que hay que hacer es desvirtuar el error, mediante cualquier prueba admitida en derecho. 

2. Por supuesto que el certificado del arquitecto técnico municipal era una prueba muy eficaz para que Hacienda rectifique su error. Pero no es el único medio de prueba que tu tienes. 

3. En vista de que el arquitecto técnico municipal se niega a emitir este certificado, puedes acudir a cualquier arquitecto o arquitecto técnico, debidamente colegiado, y el certificado que él te emita será suficiente para Hacienda. Es aconsejable que acompañe el Certificado con un reportaje fotográfico del estado de las dos viviendas sin acabar, y del solar sin edificar. 

4. Otra posibilidad es que tu hagas el reportaje fotográfico, y pidas a un Notario que levante acta notarial según la cual conste que las fotografías se corresponden con la realidad. 

5. En estos momentos desconozco cual de los dos sistemas tendrá un coste menor. Podría ser que un arquitecto o arquitecto técnico cobre menos que un notario, aunque estos últimos tampoco tienen honorarios muy elevados para levantar una Acta. Puedes preguntar a ambos el coste de su trabajo.

[035] FINAL DE OBRA DE UN PROYECTO DE DOS VIVIENDAS

He construido en forma de auto-promocion (somos una familia), 2 viviendas unifamilares pareadas. Es un solo proyecto de las 2 viviendas tal y como se indica en la licencia de obra y demás documentacion. El asunto esta en que nos hemos pasado 6 meses en la obtención del certificado de final de obra, y ahora la Hacienda Publica nos reclama un dinero, al considerar que nuestra reinversion en vivienda habitual no se ha realizado dentro del plazo. Empezamos a construir en 2006, finalizando una de las casas ese mismo año, la otra por problemas no la finalizamos hasta mediados de 2008 (cuando se nos entrego el final de obra).

Mi pregunta es la siguiente:

¿Se puede dar un final de obra para 1 de las casas acabadas, cuando se trata de un único proyecto de 2 casas?

En caso negativo, necesitaría saber cuando se considera que se toma la posesion de la vivienda, o reside en ella o si existe alguna nota en la ley de la edificación que hable de este tema.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Sobre la primera pregunta, si se puede hacer un certificado final de obra para una de las viviendas acabadas, aunque el proyecto y la licencia era única para las dos viviendas, mi opinión es que puede hacerse. En realidad, un certificado se puede hacer siempre que no certifique nada que no sea cierto. Por lo tanto si una vivienda está finalizada y la otra no, un certificado final de obra de la vivienda acabada es cierto. Puede ser que alguien objete la viabilidad de dicho certificado, pero en principio se puede hacer, y el arquitecto que lo haga, no puede incurrir en ninguna responsabilidad por el principio elemental de que lo que certifica es cierto.

2. Sobre la segunda pregunta, cuando se considera que se reside en una vivienda, mi respuesta es la siguiente: se reside en una vivienda cuando uno se traslada a vivir en ella. La cuestión es cómo se prueba que uno reside en una vivienda nueva. Y a ello respondo que se prueba con cualquier medio de prueba admitido en derecho. Y estos medios de prueba pueden ser diversos, con distinta fuerza probatoria.

A) El primero y más evidente y a la vez más sencillo, consiste en empadronarse en el nuevo domicilio. El certificado que expide el Ayuntamiento en el mismo momento del empadronamiento, es una prueba irrefutable, al tratarse de una prueba mediante documento público.

B) Otros medios de prueba, pueden ser los contratos de suministro de servicios, con los consiguientes recibos de consumo. Si los consumos corresponden a los normales de una vivienda en uso, pueden constituir una prueba de que la familia reside en la nueva vivienda. Estos recibos se pueden acompañar de los recibos de la antigua vivienda, que habrán quedado reducidos a los mínimos. Esto seria una prueba documental privada.

C) Otra prueba puede consistir en la rescisión del contrato de alquiler de la antigua vivienda, si este es el caso.

D) Otro tipo de prueba sería la testifical de los vecinos, que declaren ante Notario la fecha desde la cual tienen constancia de la residencia de sus nuevos vecinos. Esto constituiría una prueba testifical. Y así podríamos encontrar algún otro tipo de prueba válida en derecho.

[025] FINAL DE OBRA Y LICENCIA DE OCUPACIÓN

Hemos comprado una vivienda, en la que se ha firmado el final de obra, pero los proveedores por falta de pago por el promotor no han terminado las conexiones de agua caliente, calefacción, no se ha terminado el ascensor, y hay que hacer una acometida para la luz a un transformador de la ciudad.
Las escrituras se han hecho por miedo a perder dicha vivienda, a falta de la licencia de ocupación, pues falta por urbanizar una plaza donde está situada, por parte del promotor y del ayuntamiento al 50 %, de lo cual le exigen un aval a mi promotor hasta que se realicen dichas obras.
Mi pregunta es, a quien debemos de reclamar, al promotor o al arquitecto por firmar el final de obra y así poder hacer las escrituras pero no podemos ir a vivir.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Lo primero que tenéis que hacer es buscar un buen abogado, especialista en tema civil, y si puede ser con experiencia en el tema contractual de la construcción, o compraventa de inmuebles.
2. Yo opino que debéis reclamar a los dos: al arquitecto por haber firmado un certificado final de obra que no se corresponde con la realidad. Y al promotor porque no cumple con su contrato de entregaros la vivienda adquirida en el tiempo establecido.
3. No quiero ser pesimista ni alarmaros más de la cuenta, pero este caso, frecuente hoy día por la situación de crisis general y especial del sector de la construcción, tiene difícil solución. No solo hay que acabar las obras del edificio, sino que también hay que urbanizar la plaza, cuyo 50 % (según tu dices) debe pagar el promotor. Sin todas estas obras, el Ayuntamiento no os otorgará la licencia de 1º ocupación. Y sin esta licencia, no se pueden hacer las escrituras de compraventa, y las empresas suministradoras de electricidad, agua, gas, teléfono, y demás, no os darán las conexiones. Y sin estos servicios es imposible ocupar una vivienda de forma digna.
4. Si el promotor no paga a los suministradores y no avala las obras de urbanización de la plaza, las cosas se complican y la solución es tan compleja, que excede el marco de este foro de consultas. Se hace imprescindible acudir a un buen abogado y ponerse en sus manos.

[017] SEGUNDO CERTIFICADO FINAL DE OBRA

Soy abogada de una propietaria de una vivienda en Granollers. En 2008 el arquitecto visó el certificado final de obra, pero en 2010 volvió a visar otro certificado final de obra (respecto de las mismas obras) más las del parking. Lo fragrante es que indican, en el 2º certificado que ANULA EL ANTERIOR VISADO
1. ¿Qué certificado final de obra se debe tener en cuenta a efectos de computar plazos de garantía?
2. ¿Qué consecuencias tiene anular un certificado final de obra?
3. ¿Vuelven a computarse los plazos de garantía con el nuevo certificado?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las preguntas en el orden en que estan formuladas.
1. Debe tenerse en cuenta el segundo certificado final de obra, ya que según el propio arquitecto que ha expedido los dos certificados, el segundo certificado anula el anterior.
2. Para mi tiene la consecuencia de que el certificado final de obra primero anulado, deja de tener eficacia jurídica.
3. Creo que con toda seguridad, si se ha anulado el primer certificado final de obra, ello significa que el único válido es el segundo, y por lo tanto, los plazos de garantía vuelven a computarse a partir de la fecha del nuevo y segundo certificado final de obra.