[545] Obra acabada con licencia pero sin proyecto de ejecución

Trabajo como arquitecta municipal en un ayuntamiento de Galicia. Quisiera hacerle la siguiente consulta:

En el año 1997, al amparo de la normativa municipal vigente en ese momento, que eran unas NNSS, se concedió una licencia para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, a partir de un proyecto básico. En el informe técnico se indicaba que para iniciar la obra, habría que presentar el correspondiente proyecto de ejecución, si bien en la licencia no se hacía referencia expresa a dicha condición (aunque es obvia). En el expediente no consta que se presentase dicho proyecto de ejecución.

Hace unos días, vino el arquitecto representante del promotor diciendo que al querer inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda, la registradora le pidió la licencia de primera ocupación de la vivienda.

¿Sería posible conceder la licencia de primera ocupación a una edificación con licencia de 1997, sin constar proyecto de ejecución en el expediente? Yo entiendo que no, porque el proyecto de ejecución sería condición indispensable para haber iniciado la obra.

Obviamente, que presenten un proyecto de ejecución ahora no tiene ningún sentido (y más cuando cambió la normativa urbanística municipal).

¿Sería objeto de expediente de legalización? Según el artículo 376, sobre obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución, del Decreto 143/2016, del 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del suelo de Galicia, este caso no se ajustaría a lo que dice el artículo, ya que sí hay licencia, y la vivienda se ajusta al proyecto básico (como decía, en la licencia no se incluye como condición que para iniciar la obra sea necesario el proyecto de ejecución).

¿Se debería tramitar la caducidad de la licencia, y requerir posteriormente una legalización?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Planteas un caso cuya solución no se encuentra en ningún texto legislativo ni reglamentario de forma clara. Por ello no queda más remedio que acudir a una aplicación analógica con los principios generales del derecho administrativo urbanístico, y corriendo cierto riesgo.

2. En primer lugar hay que tener en cuenta que el Ayuntamiento no fue correcto al no exigir y advertir que antes de iniciar las obras debían presentar el proyecto ejecutivo. Aunque ello sea lógico, opino que debe ponerse en las licencias que se otorgan con el proyecto básico.

3. Considero que no procede declarar la caducidad de la licencia otorgada, pues las obras se supone que finalizaron en el tiempo otorgado en la licencia; al menos no consta ninguna demora. Por otra parte, declarar la caducidad de la licencia equivaldría a ordenar el derribo de la edificación pues si ha cambiado la normativa municipal, difícilmente se podrá adecuar la edificación a esta nueva normativa. Creo que el Juzgado de lo contencioso no aceptaría esta vía.

4. La licencia de 1ª ocupación consiste en comprobar si la construcción realizada está adecuada al proyecto que obtuvo la licencia. Creo en las circunstancias en las que os encontráis, yo os aconsejo que verifiquéis si las obras están adecuadas al proyecto básico del cual disponéis. Y en el caso afirmativo, otorguéis la licencia de 1ª ocupación. Y en caso negativo, la denegáis.

[542] Licencias de utilización de obras tramitadas por declaración responsable

Me gustaría hacer una serie de consultas relacionadas con la ampliación del uso de las Declaraciones Responsables para las autorizaciones de obras, que estamos preparando en el Departamento.

En Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: 

-El de las actividades sujetas a "licencias exprés", por la Ley 12/2012, de26 de diciembre, de liberalización del comercio y determinados servicios, así como sus obras vinculadas. 

-El del resto de obras que ni la LOUA, ni el RDUA (art. 8), ni el PGOU, sujetan expresamente a licencia. 

En el caso 1, la norma indica que todas las obras que no requieran proyecto según LOE, vinculadas a esas actividades concretas, deben tramitarse de forma "exprés".

La clave está en qué obras requieren proyecto según LOE (art. 2.2). La redacción de ese artículo contiene algunos conceptos poco claros. 

Y esa es una de las dudas que me gustaría trasladarles: requieren proyecto, entre otras, aquellas intervenciones que "tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio". Ese concepto no se concreta en la LOE.

¿Qué debe entenderse por "uso característico" a efectos de concretar qué obras requieren proyecto, y por tanto quedan excluidas del trámite de Declaración Responsable que pueda establecer un Ayuntamiento? La LOE en su art. 2.1 señala algunos "usos principales" (administrativo, sanitario, religioso…). El CTE sólo establece en dos de los Documentos Básicos (DB-SI y DB-SUA) algunos grupos de usos a los que no llama "usos característicos", y no con alcance global sino exclusivamente para aplicar la norma concreta. 

La pregunta es si el Ayuntamiento puede concretar unos "USOS CARACTERÍSTICOS" distintos a los grupos que manejan LOE y CTE (que entre sí tampoco casan), aprovechando los grupos de usos que marca el PGOU, a los efectos de alcanzar una coherencia en la exigencia o no del trámite de licencia urbanística, en relación con una trascendencia mayor o menor de unas obras en un local existente. 

Por ejemplo, exigir proyecto cuando se cambia de un uso de hostelería a un gimnasio o a un salón de juegos (todos ellos en "pública concurrencia"), por estar en el PGOU en apartados diferentes y tener características distintas. O para pasar de una vivienda unifamiliar a una plurifamiliar (a pesar de estar ambas en el "residencial vivienda"). 

En ese sentido, D. Pere Joan Torrent me indicaba que cabe considerar la existencia de "proyectos no según LOE", es decir proyectos que no cumplen los requisitos que establece la LOE, y que sin embargo no dejan de ser proyectos. En estos casos, no es obligatorio visarlos. El colegio de arquitectos de Cádiz parece hacer algo así, para poder vincular a éstos unas direcciones de obra que de otro modo no podrían vincular (o eso he entendido de mi consulta reciente). 

Yo me inclino a considerar que esos "proyectos no LOE" son lo que el CTE llama "memorias suscritas por técnico competente". ¿Puede entenderse así? ¿podrían considerarse sinónimos? ¿el contenido de esas memorias o "proyectos no LOE" pueden tener un contenido "variable"? D. Pere Joan indicaba telefónicamente que esas memorias debían tener fuerza contractual. Me gustaría que me aclararan sucintamente este aspecto. Entiendo que el Ayuntamiento puede obligar a presentar la dirección de obra de intervenciones que no requieren proyecto, e incluso exigir certificado final de obra al finalizarlas (sin visar, eso sí), puesta en funcionamiento de las instalaciones… (como si de una licencia de utilización se tratara).

Por último, me gustaría que me ayudaran a arrojar luz sobre la necesidad de licencia de utilización para aquellas obras que no requieren proyecto según LOE. ¿Hay alguna jurisprudencia, algún criterio al respecto? La LOUA dice (art. 169.1.e) que están sujetas a licencia "la ocupación y primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de uso". 

Yo interpretaría que cada establecimiento obtiene una sola vez licencia de utilización por cada uso característico que se implanta (aunque existan sucesivos cambios de actividad con sus respectivas aperturas sucesivas dentro del mismo uso característico), de manera que estas obras encaminadas a cambios de "actividad" no requerirían licencia de utilización por muy profundo que fuese el alcance de dichas obras. Sin embargo, reconozco que la norma obliga por ejemplo a las compañías suministradoras a exigir licencia de utilización para nuevos contratos.

¿Qué provoca la exigencia de una licencia de utilización? ¿sería obligatorio sólo para las obras que requieran proyecto, y de carácter voluntario para las demás? ¿Cabe controlar la finalización de dichas obras sólo exigiendo la presentación de un certificado de final de obras y la justificación de la puesta en funcionamiento de las instalaciones ejecutadas, sin tramitar una licencia? En Andalucía, a diferencia de Cataluña, no está permitido tramitar la licencia de utilización por declaración responsable.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Contesto o más bien comento alguna de las cuestiones que planteas en tu larga pregunta.

1. Dices que en Andalucía pueden distinguirse dos ámbitos distintos: el de las actividades sujetas a “licencia exprés”, o sea declaración responsable o comunicación previa, según la Ley 12/2012. Son aquellas obras para las cuales no se exige proyecto en el sentido estricto del artículo 2.2 de la LOE. Estoy de acuerdo. Pero tal como tú mismo dices, yo opino que siempre que existan obras hay que solicitar una documentación técnica suficiente para controlar la obra. Es indiferente que esta documentación técnica se llame “proyecto simplificado”, “memoria técnica” o “memoria valorada”. Si fuera para hacer obra pública para el propio Ayuntamiento, diríamos que debe contener la documentación suficiente para poder adjudicar la obra a un contratista, expedir certificaciones de obra, y efectuar la recepción de la obra. También está claro que este documento técnico (llámese como se llame) no precisa ser visado, tal como determina el Real Decreto 1000/2010, sobre el visado obligatorio. No considero procedente que algunas Comunidades Autónomas legislen sobre las obligatoriedad del visado de estos proyectos, bajo la interpretación de que tienen competencia exclusiva en materia urbanística. El tema del visado de loso proyectos no pertenece al urbanismo. Es un tema de organización colegial, y sobre esto la competencia básica es del Estado. También está claro que estos proyectos o como se llamen, deben estar firmados por técnico competente.

2. Sobre el resto de las obras afirmas que la LOU de Andalucía ni el Reglamento no las sujetan a licencia. Esto me parece muy dudoso. En el artículo 8 de vuestro Reglamento (RDUA), en la letra d) caben todas las obras. Dudo mucho que pueda hablarse de obras que no están sujetas a licencia, a no ser aquellas que pueden hacerse dentro de una casa, con la puerta cerrada, sin escombros, y sin que se entere nadie.

3. Sobre el tema de los “usos característicos”, es normal que tengas tus dudas, ya que estamos ante uno de los muchos conceptos jurídicos indeterminados que contiene la LOE, como otras muchas leyes. Yo opino que cualquier cambio de uso, aunque sea concreto, exige proyecto y licencia de obras (si procede) y licencia de utilización. Me parece muy interesante que el Plan General concrete qué se entiende por cambio de uso, sin contradecir la LOE, pero aclarando sus lagunas.

[529] Licencia de obra caducada

Tengo una consulta sobre una licencia de obra de una edificación, en Catalunya, que se solicito y concedió en 2007; posteriormente se pidió una prórroga, que se le concedió con lo cual el período de finalización era finales del 2012. En el documento de prorroga especifica el día de caducidad.

No se ha notificado la caducidad de la licencia

Ahora presenta comunicación para primera ocupación en fecha 2019, aportando certificados de final de obra de arquitecto y aparejador del 2016 visados en 2016 por los colegios.

Tengo varias preguntas:

La licencia aún es vigente en 2019?

La primera ocupación, ¿se puede dar con documentos sellados en 2016?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Como no se declaró la caducidad de la licencia en su momento, hay que considerar que ésta sigue vigente. Opino que no es procedente ahora declarar la caducidad de una licencia cuando presentan la declaración de la licencia de primera ocupación.

2. Tampoco veo inconveniente en que se pueda otorgar la licencia de 1ª ocupación con los certificados del arquitecto y del aparejador del año 2016.

[501] Procedencia de otorgamiento de licencia de utilización a piscina privada de vivienda unifamiliar

Soy técnico de un Ayuntamiento de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se nos plantea la solicitud de licencia de ocupación para una piscina de uso privado situada en el patio de una vivienda unifamiliar que en su día obtuvo su licencia de ocupación (evidentemente sin piscina). La piscina se realiza con proyecto, bajo la dirección técnica de Arquitecto y cuenta con certificado final de obra.

Mi duda es sobre la procedencia de lo solicitado, pues no parece lógico ni necesario al contar ya la edificación principal con ella. No se modifican las acometidas de servicios existentes, ni se producen alteraciones sustanciales de lo ya edificado (no hay incrementos de volumen, las actuaciones no se ven desde la calle, etc). No deja de ser una instalación más de una vivienda legal existente en suelo urbano consolidado.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

Estoy completamente de acuerdo contigo, en que una piscina privada en una vivienda unifamiliar, no precisa licencia de ocupación ni de actividad, por los motivos que tú explicas. No creo que exista ninguna norma autonómica en Andalucía que lo exija.

[492] Licencia de primera ocupación de vivienda unifamiliar con infracción urbanística y decreto de demolición.

Ubicación, municipio de Andalucía.

Proyecto de vivienda unifamiliar entre medianeras.

Licencia de obra concedida conforme al tercer reformado presentado, por que los anteriores incumplían la normativa urbanística de fondo máximo edificable (antecedentes que están en el expediente de licencia).

Uno de los reformados que no se aprueban (previos) contiene una edificación al fondo de la parcela, no colindante con la edificación principal, que no se ajusta a planeamiento, y así se hace constar en el informe emitido para la concesión de licencia.

Comienza la obra, y durante la ejecución, por una denuncia de un vecino, se procede a inspeccionar la obra, detectándose que se está llevando a cabo la construcción de la edificación al fondo de la parcela, que no había sido autorizada.

Se procede a incoar expediente de restauración del orden jurídico perturbado, que concluye con decreto de demolición de lo ilegalmente construido, por no ser legalizable. El promotor no recurre.

Continúan las obras, y han solicitado la Licencia de Primera Ocupación, con certificado final de obras, según la dirección facultativa "conforme a proyecto". Aún no hemos llevado a cabo la inspección, pero nos hemos enterado que la edificación no sólo no ha sido demolida, si no que ha sido terminada.

¿Hay alguna solución para esta situación, que no sea la denegación de la licencia de primera ocupación?. ¿Existe alguna vía de primera ocupación parcial en una vivienda unifamiliar entre medianera, para evitar tener que informar sobre la construcción al fondo de la parcela que no es legal, ni legalizable y que ya tiene una orden de demolición, dado que son dos construcciones que no son colindantes?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

Opino que conceder la licencia de 1ª ocupación a la vivienda, en base a que está separada de la edificación al fondo de la parcela, edificación ilegalizable, es correr un riesgo, especialmente cuando existe un vecino denunciante.

Creo que es más seguro denegar la licencia de 1ª ocupación pues en la parcela para la cual se ha pedido la licencia existe una edificación ilegal, con orden de derribo. Motivado de esta manera, se puede denegar la licencia de 1ª ocupación. La ilegalidad de construir en el mismo momento dos edificios en la misma parcela, uno con licencia y el otro sin licencia, es patente.

La otra solución que el Ayuntamiento proceda al derribo de la construcción ilegal, previos los requerimientos procedentes, a cargo del propietario. Y una vez derribada la construcción ilegalizable, se podrá conceder la licencia de 1ª ocupación.

[468] Asunción de responsabilidad de no cumplimiento

Soy arquitecto municipal en Catalunya. Un promotor ha presentado una comunicación de final de obra de un edificio plurifamiliar que, a causa de la crisis, quedó parado y recientemente se rehabilitó la licencia de obras.

Cuando se ejecutó la estructura, cosa que hizo el anterior propietario, los técnicos municipales detectaron deficiencias a nivel de dimensiones que no cumplían con la normativa. Estas deficiencias se notificaron y en la documentación técnica para rehabilitar la licencia se subsanaron (teóricamente en el papel).

Ahora me encuentro que, junto con la comunicación de final de obra, me aportan unos escritos donde la actual dirección de obra (y redactores del proyecto de adecuación a normativa con el que se obtuvo la rehabilitación de la licencia) manifiesta la imposibilidad de cumplir con estas dimensiones mínimas a causa de que ya estaba ejecutada la estructura (“estaba así cuando llegué”…) y dicen que aplican bajo su criterio y responsabilidad la mejor solución que han encontrado.

Es aceptable el argumento de “lo hemos hecho lo mejor que hemos podido dadas las circunstancias y nos hacemos responsables”?

Dicho de otra manera… es válido que asuman la responsabilidad de que no cumplen con la anchura mínima del vestíbulo según las ordenanzas o que la anchura de la escalera tampoco cumpla con el mínimo según CTE? Son aspectos que ya se reflejaron en informes y que ellos conocían antes de reanudar las obras.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Es muy difícil dar una respuesta legal a tu pregunta, porque “lo que no se puede hacer, no se puede hacer y además es imposible”, como decía el sabio y famoso torero. Las soluciones legales son muy duras: deberías negar la licencia de 1ª ocupación, con lo cual las viviendas no se podrían vender ni habitar. No se me ocurre otra cosa que una solución paralegal, por llamarla de alguna manera: dar la licencia de 1ª ocupación haciendo constar los incumplimientos de las ordenanzas y del CTE, que no afectan a los parámetros urbanísticos esenciales, ya que son cuestiones de habitabilidad internas de las viviendas. Y previamente exigir que estos defectos se inscriban como nota marginal en el Registro de la Propiedad, a los efectos de que ningún comprador de buena fe pueda reclamar al Ayuntamiento por responsabilidad patrimonial, por haber dado una licencia de 1ª ocupación a unas viviendas plurifamiliares que no cumplían ciertos aspectos de la ordenanza municipal y del CTE. Esto que os propongo no deja de ser una operación con cierto riesgo y en la cual el Ayuntamiento no va a ganar nada. En cualquier caso habría que hacer esta operación con mucho rigor, a fin de que sin beneficio alguno el Ayuntamiento no se vea implicado en algún problema. Por supuesto lo más cómodo y seguro es que el Ayuntamiento deniegue la licencia de 1ª ocupación, y si los actuales promotores no están de acuerdo que interpongan un recurso contencioso y el Magistrado decidirá.

[419] Licencias de división horizontal

Buenos días, soy arquitecto en un municipio de Catalunya.

Según el Decreto 64/2014 la documentación necesaria, a grandes rasgos, para tramitar la licencia de división horizontal seria: memoria justificativa, planos, nota simple del registro y escritura proforma. 

Además, según el Decreto de Habitabilidad vigente, una vivienda se consideraría como “usada” y el resto como “nuevas” de cara al cumplimiento del dicho decreto. También se justifica densidad máxima de viviendas y plazas de aparcamiento necesarias.

Mi duda radica en si hay alguna limitación más a la hora de legalizar/realizar divisiones horizontales en edificaciones en situación disconforme con el planeamiento vigente o por el contrario, hay alguna “amnistia” para las viviendas anteriores a 1984 de cara al cumplimiento del Decreto de Habitabilidad.

He visto que municipios grandes de Catalunya aplican estos criterios y no se en que se basan.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo opino que una cosa es la licencia para la división horizontal de un edificio de viviendas y otra cosa es la cédula de habitabilidad.

Para dar la licencia de división horizontal par aun edificio antiguo de viviendas que constituían un solo asiento en el Registro de la Propiedad, creo que la normativa es clara. La documentación es la que tu describes y no veo otro inconveniente para dar la licencia aunque sea en un bloque en situación de disconformidad con el planeamiento.

Una cosa diferente es la cédula de habitabilidad. Yo no tengo noticias de que exista una especie de “amnistía” con las viviendas anteriores al año 1984, de cara al cumplimiento al Decreto de Habitabilidad. Si algunos ayuntamiento lo hacen posiblemente ellos tendrán los motivos para hacerlo. Yo te aconsejaría solicitar información aunque sea verbal a loso técnicos de la Dirección General de la Vivienda, del Departamento del Territorio y Sostenibilidad.

[404] Caducidad de infracción

El planeamiento general de mi ciudad de Catalunya, no permite el uso independiente del espacio del desván en edificios plurifamiliares. Siempre se ha de utilizar como un uso comunitario (trasteros) o como ampliación de la vivienda inmediatamente inferior. 

En el año 2004 se dio una licencia de redistribución de un desván como ampliación de la vivienda inferior. Ahora se ha pedido una cédula de habitabilidad del desván como vivienda independiente. Al enterarse el Ayuntamiento ha abierto un expediente de restauración de la legalidad urbanística alterada, pues no se ha cumplido la licencia de 2004 y la vivienda del desván no está unida a la inferior. La propiedad admite el no cumplimiento de la licencia pero alega que la infracción está caducada. ¿ Es cierto? ¿Cómo se puede/debe actuar?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En Catalunya la facultad de la Administración para restaurar la legalidad urbanística infringida prescribe a los 6 años de haber finalizado las obras. 2. Me imagino que si disteis la licencia el año 2004, las obras habrán finalizado sobre el año 2007, aproximadamente, y como mucho. De todas maneras tú debes comprobarlo. Y si como supongo es así, no existe ya posibilidad de restaurar la legalidad infringida. 3. Ahora bien, una cosa es que no podéis derribar lo construido, y una cosa muy diferente es que tengáis la obligación de conceder la cédula de habitabilidad. Yo denegaría la cédula de habitabilidad por tratarse de una vivienda claramente ilegal, contra licencia y contra planeamiento. Una cosa es que puedan disfrutar de la construcción ilegal porque no se puede derribar, y otra cosa muy diferente es que tengan derecho a disponer de cédula de habitabilidad.

[401] Ya no puede inspeccionar el Ayuntamiento las Primeras Ocupaciones de edificaciones

Las últimas Leyes de Suelo autonómicas regulan la Primera Ocupación de edificaciones como declaraciones responsables o comunicaciones previas, abandonando el proceso autorizatorio que siempre ha caracterizado las también llamadas Cédulas de habitabilidad.

En la Comunidad de Murcia, el procedimiento es la declaración responsable y establece la legitimidad de la Primera Ocupación con el registro de entrada del Ayto., y el control municipal a posteriori. O sea, primero el titular escritura, contrata los servicios y ocupa la vivienda y después el ayuntamiento tiene que inspeccionarla.

La Pregunta: Como puede inspeccionar el ayto. un domicilio si, según el art. 18 de la Constitución española, es inviolable y solo puede entrarse con mandato judicial o en caso de flagrante delito?.

Y todavía más absurdo, según establece el art. 11.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, como puede responsabilizarse a los Aytos de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros cuando la edificación no cumpla los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, en algo en la que la Constitución le impide inspeccionar?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Lo que explicas en tu pregunta es cierto. La licencia de 1ª ocupación ahora prácticamente en todas las Comunidades Autónomas, funciona bajo el régimen de comunicación previa, tal como sucede en Murcia. Y es cierto que nosotros no podemos entrar en una vivienda sin AUTORIZACIÓN JUDICIAL 

2. Nosotros, en nuestra actividad administrativa, no hablamos de mandato (más propio de la actividad policial) sino de autorización. Es decir pedimos autorización al Juzgado de lo Contencioso y éste la concede siempre que considere que la petición es razonable. 

3. Yo opino que para hacer una inspección para constatar la legalidad de la 1ª ocupación, el Magistrado considerará que NO hay motivos suficientes para autorizar la entrada en el domicilio. Solamente en un supuesto en que tengamos ciertas evidencias o sospechas fundadas de que la vivienda o la edificación en general no se está destinando al uso previsto, o que se ha infringido lo establecido en la licencia, podría el Juzgado concedernos autorización para inspeccionar la vivienda.

4. A parte de cuanto antecede, hay que tener presente que solicitar la autorización para entrar en un domicilio privado es un trámite engorroso y que exige una actuación de especialistas en derecho procesal administrativo. 

5. Por último, hay que tener presente que, aunque la Constitución Española habla de domicilio, la jurisprudencia considera que la Administración (no hablo de las fuerzas y cuerpos de seguridad), concretamente la municipal, no puede entrar en ninguna edificación sin autorización judicial, ni siquiera en ninguna finca no edificada, si dispone de cierres o vallas. 

6. Ante ello, y dejando aparte si esta normativa es lógica o no, cosa que no nos corresponde a nosotros solucionar, está claro que los Técnicos municipales deberán emitir su informe sobre la licencia de 1ª ocupación de las construcciones y edificaciones, solamente apreciando lo que se observa desde el exterior, a no ser que el propietario, de forma voluntaria, nos permita el acceso a dichas edificaciones. Y por lo tanto, la responsabilidad que establece el artículo 11.5 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, podríamos decir que es un brindis al sol, si las irregularidades no se aprecian desde el exterior. No se pueden exigir responsabilidades al Ayuntamiento por no hacer algo que no se le permite hacer.

[391] Primera ocupación a nombre del comprador

Se trata de una promoción de viviendas unifamiliares en hilera, en un municipio de Catalunya. El promotor del conjunto comunica la primera ocupación a nombre de cada comprador (y aporta Certificado Final de Obras visado a nombre del comprador!).

Para “cambiar de nombre” el expediente, es decir, para cambiar de promotor, les he pedido un documento de cesión de derechos por parte del anterior promotor, y de aceptación de las obligaciones del nuevo promotor (el comprador).

No sé si habría que aportar ese mismo “traspaso” visado o sellado por el Colegio de Arquitectos, en éste caso.

Entiendo que, habiendo sido visado el CFO por el CoAC, es suficiente.

Estoy en lo cierto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Dices que el certificado final de obra a nombre de cada comprador o nuevo propietario, está ya visado por el Colegio. En mi opinión ya no debes exigir ningún otro documento visado por el Colegio, pues éste es el único que puedes exigir. En lo que se refiere a la exigencia de este documento en que el promotor cede los derechos al comprador, y este acepta las obligaciones de la promoción, me parece bien.

[390] Final de obra parcial en vivienda plurifamiliar

Tengo un caso en el Ayuntamiento, van a solicitar la Licencia de Primera Ocupación de dos viviendas, estas viviendas están incluidas en un proyecto de ejecución para 12 viviendas y locales comerciales. Las viviendas están situadas en planta primera, el promotor quiere entregarlas con las escaleras acabadas hasta la planta primera y sin ascensor, en cuanto a la fachada solo acabada la parte de la primera planta, el resto sin ventanas y sin acabar.

Entiendo que para la concesión de este Certificado Final de Obra Parcial de las dos viviendas de este edificio plurifamiliar, se deberían entregar con las partes del edificio que reúnan las condiciones necesarias para desarrollar el uso para el que fueron concebidas siempre y cuando, las obras en el resto del edificio inacabado, no impidieran su correcto funcionamiento ni supusieran un riesgo. Esto sería para mi entender escalera común acabada con todos los servicios, incluido el ascensor, y la fachada acabada, entiendo que son partes comunes e indivisibles.

Mi pregunta es:

Como exijo desde el Ayuntamiento que la obra se entregue en las condiciones antes señaladas, hay en algún sitio donde esto esté reglamentado, y pueda acogerme para que la licencia de primera ocupación, de estas dos viviendas se les pueda exigir estos mínimos. 

Bueno es el primer caso que se me ha dado, he buscado normativa al respecto y no estoy encontrando nada, la Comunidad Autónoma es Aragón.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Lo que tú dices que debe contener el Certificado final de obra de un edificio plurifamiliar, es totalmente exacto y correcto a mi entender. Por lo tanto de este criterio no debes moverte. Lo que pretende el promotor es un disparate total. Tienes el problema en como debes motivar la denegación de la licencia de 1ª ocupación de estas dos viviendas de la planta primera. La solución es fácil y tú misma la has dado. Explica en el Informe desfavorable que un certificado parcial de finalización de un edificio de viviendas plurifamiliar debe comprender las siguientes obras como acabadas: (copio casi textualmente lo que tú opinas), Se deben entregar las partes del edificio que reúnan las condiciones necesarias para desarrollar el uso para el que fueron concebidas siempre y cuando, las obras en el resto del edificio inacabado, no impidan su correcto funcionamiento ni supongan un riesgo. Esto comprende la escalera común acabada con todos los servicios, incluido el ascensor, y la fachada acabada, y todas las otras partes comunes e indivisibles, necesarias para el funcionamiento de las dos viviendas acabadas y cuya licencia de 1ª ocupación se solicita.

Siendo así que el certificado que se presenta no comprende lo que se acaba de describir, el Informe es desfavorable, y se propone la denegación de la licencia de 1ª ocupación. No sé si hay alguna norma en alguna Autonomía que establezca esto, pero como es de sentido común y pura lógica, se puede y se debe exigir.

[345] Licencia de 1ª ocupación sin LIbro del Edificio

En mayo de 2015 se ha solicitado en el Ayuntamiento de un municipio de Castilla La Mancha, licencia de primera ocupación de una vivienda unifamiliar de autopromoción con licencia de obras concedida en 2006, Certificado Final de Obras de 2008, con Alta en Catastro en 2008 y ocupada desde entonces por el mismo propietario.

La obra está realizada conforme al proyecto y licencia otorgada en su día y cumple la Normativa Urbanística de aplicación pero el interesado no aporta ni tiene el LIbro del Edificio (Art. 7 Ley 38/1999 LOE), que según lo previsto en el Art.33 del Reglamento de Disciplina Urbanística de C-LM (Decreto 34/2011, de 26/04/2011) es requisito necesario para la concesión de esta Licencia.

¿Qué debería hacer el Ayuntamiento en este caso?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Creo que teniendo una norma tan clara en el Reglamento de Disciplina Urbanística de Castilla-La Mancha, no queda otra opción que: requerir al peticionario para que en el plazo de 10 días aporte el Libro del Edificio. Transcurrido este plazo, sin que lo haya aportado, se deniega la Licencia de 1ª ocupación, en base al precepto aludido. 

2. Aprovecho la ocasión para decir que no veo qué tiene que ver el Libro del Edificio que regula la LOE, con la licencia de 1ª ocupación. La licencia de 1ª ocupación persigue un control de la ejecución de la obra de acuerdo con el proyecto que fue objeto de la licencia urbanística de obras. Y el Libro del Edificio es una garantía para el propietario de la obra, que debe cumplir el promotor, si es diferente. 

3. Pero aunque yo no vea esta relación entre el Libro y la Licencia de 1ª ocupación, ni yo ni tu somos nadie para poner objeciones al cumplimiento de un Reglamento de la Comunidad. Por lo tanto, como funcionario debes informar desfavorablemente la licencia solicitada y el Ayuntamiento debe denegar la licencia de 1ª ocupación. Y si el propietario no está de acuerdo deberá acudir al Juzgado de lo contencioso competente y allí resolverán.

[325] Certificado final de obra y deficiencias a subsanar en informe de primera ocupación

Se concede una licencia de obras con validez de 3 años.

El arquitecto director emite el certificado final de obra unos días antes de que finalice la validez de la licencia.

Se hace la inspección de primera ocupación en una fecha posterior al vencimiento de la licencia. 

Se emite informe negativo ya que las obras no están finalizadas.

Mi pregunta es: Estos trabajos necesarios para acabar la obras ¿necesitan de una nueva licencia de obras? O por procedimiento administrativo ¿tienen un plazo para subsanar que se entiende “cubierto” por el informe?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La subsananción de defectos opera para los documentos en los expedientes administrativos. 

2. En el caso de obras no existe subsanación de defectos en el sentido de la Ley 30/1992. 

3. Si han transcurrido más de 3 años y no han pedido la prórroga de la licencia antes de pasar el plazo concedido, la licencia está caducada. Y para estas nuevas obras deberán pedir nueva licencia y pagar la tasa si está establecida en tu municipio, y pagar el ICIO.

[314] Comunicación previa primera ocupación

CCAA Cataluña: Según la legislación urbanística aplicable, la comunicación previa de la primera ocupación ha traspasado la responsabilidad, en cierta manera, a técnicos y promotores privados. Un ayuntamiento pequeño como el nuestro se limita a inspeccionar estas obras muy aleatoriamente, pero en todos los casos se hace una revisión documental requerida. 

1. Este proceder es correcto? 

 2. Se tendría que inspeccionar todas las construcciones y edificaciones que solicitan la primera ocupación? Cuando, juntamente con la comunicación de 1a ocupación, se presentan planos de modificación del proyecto aprobado (as built) 

3. Cómo se ha de tramitar dicha modificación?. Anteriormente, como no operaba la caducidad en las licencias de obras si no se declaraba de manera expresa, tramitábamos estas modificaciones en el marco del propio expediente de obras mayores, aprobándolas por Junta y otorgando a posteriori la primera ocupación. El reglamento actual establece que les modificaciones (substanciales o no) se tendrán que comunicar previamente a su execución, por tanto, sin que opere la caducidad. 

4. Qué pasa si nos presentan modificaciones de una obra que tiene una licencia caducada (no expresamente pero caducada de facto según el reglamento actual)? 

5. Cómo podemos informar favorablemente la comunicación previa de primera ocupación si no podemos “legalizar” estas obras en el marco del mismo expediente de obras porque está caducado?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo opino que el Ayuntamiento debería revisar e inspeccionar todas las comunicaciones de la primera ocupación. El régimen de comunicación permite que el ciudadano pueda disfrutar de la vivienda sin esperar la concesión de la licencia de 1ª ocupacón. Pero yo opino que el Ayuntamiento debería comprobar la legalidad de que las obras efectuadas están adecuadas al proyecto que obtuvo la licencia. 

2. Cuando se han hecho obras que no responden al proyecto presentado, hace falta pedir una nueva licencia o legalizar las modificaciones efectuadas. Y esto se ha de hacer de forma completamente diferenciada de la comunicación de la primera ocupación. La primera ocupación es una cosa y la licencia de unas obras que no figuran en el proyecto es otra cosa. Han de ser peticiones totalmente diferenciadas y se han de resolver en dos expedientes completamente diferentes. 

3. No entiendo lo que afirmas sobre la diferencia establecida por el nuevo Reglamento catalán de protección de la legalidad urbanística (artículos 37 y 38) en relación con el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, por lo que se refiere a la caducidad de las licencias. Yo no observo ninguna diferencia. Puede ser que esta diferencia exista, pero yo reconozco que no la he detectado. Deberías explicarte más, con la finalidad de que yo vea si estoy equivocada. 

4. Yo opino que estamos igual que antes de la publicación del Reglamento. A pesar de que la licencia esté caducada, si no la ha declarado el Ayuntamiento, la licencia está vigente.Y si el Ayuntamiento quiere ser riguroso en este campo, el que ha de hacer es declarar la caducidad en el momento en que le solicitan la licencia de las obras complementarias o modificadas, o cuando detecta que se ha producido la caducidad. Esto obligará al promotor a solicitar una nueva licencia. Pienso que si lleváis esta práctica con todo el celo, os crearéis muchos problemas con los constructores.

[311] Licencia de primera ocupación de edificio de titularidad municipal

Pertenezco a la Comunidad de Castilla y León. La Consejería de Educación construye colegios en solares puestos a disposición por los Ayuntamientos y, al finalizar las obras, entrega el edificio a estos, siendo ellos los titulares. 

El problema surge cuando a la solicitud de devolución de aval de obra depositado por la constructora en el Ayuntamiento, este exige la solicitud de la Licencia de primera ocupación para su devolución. La Consejería entiende que no ha de solicitarlo, al ser la titularidad del Ayuntamiento (ni por tanto, el pago de las tasas que se derivan). ¿Es correcto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El tema puede ser discutible. Pero la opinión de la Consejería de Educación de la Comunidad tiene su defensa. Si los edificios una vez construidos por la Junta, son entregados a los Ayuntamientos, es defendible que corresponde al propio Ayuntamiento comprobar si las obras han sido ejectudas conforme al proyecto aprobado. Y esta comprobación equivale a la licencia de primera ocupación. Igual que la aprobación definitiva del proyecto equivale a la licencia de obras.

[301] Licencia de actividad para un parking

Pertenezco a la comunidad de Catalunya. La consulta es la siguiente: 

1. Se otorga una licencia urbanística hace 8 años, para la ejecución de un conjunto de 28 viviendas unifamiliares entre medianeras, con garaje individual para cada una. 

2. Cada vivienda esta compuesta de planta sótano, destinada a garaje, planta baja y planta piso para el resto de dependencias habitables. 

3. El acceso al garaje individual está totalmente aislado para cada vivienda, y se produce desde una calle interior común de distribución situada en el sótano. 

4. Desde el garaje de cada vivienda, se accede por una escalera interior, al resto de las dependencias de la vivienda. 

Una vez finalizadas las obras, se hace la visita para la primera ocupación, comprobando que las obras ejecutadas, se ajustan al proyecto por el cual se obtuvo licencia urbanística. 

Se otorga la licencia de primera ocupación. Las viviendas aún no están ocupadas. 

Al cabo de un tiempo y a propósito de una valoración que se está haciendo del conjunto, llega al ayuntamiento la solicitud de un certificado que diga que el parking es legal, ya que no les consta la licencia de actividad. 

En base a estos antecedentes, deduzco que no fue necesaria la licencia de actividad de un parking, ya que este no es colectivo y solo existe como elemento común, la calle de distribución. 

Frente a la duda que ha surgido, quisiera saber su opinión, respecto de la necesidad o no de una licencia de actividad o ambiental en estas circunstancias. 

Que debería decir este certificado? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En primer lugar debo decir que opino como tu, que la licencia otorgada es legal, y que los garajes son individuales, a pesar de que se acceda a ellos por un pasillo común. Evidentemente todo ello forma parte de una Comunidad de Propietarios que se rige por la legislación de propiedad horizontal. Pero los garajes igual que las viviendas, siguen siendo individuales. Por ello no es exigible la licencia de actividad del garaje, igual que las viviendas no forman un hotel ni un aparthotel. 

2. En cuanto al certificado solicitado, hay que decir que esto no es ningún certifcado, pues certificado es certificar sobre unos documentos obrantes en el Ayuntamiento. Se certifica sobre una licencia concedida, sobre un proyecto existente, sobre el planeamiento, etc. En este sentido el Secretario del Ayuntamiento, previo informe tuyo, puede certificar sobre la concesión de la licencia, sobre que no se tramitó la licencia de actividad porque no se exigió, y sobre otros hechos que se basen en los documentos existentes. Por ejemplo, que no existe ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad. Todo esto se puede certificar. 

3. Sobre la petición de un Certificado que diga que el parking es legal, esto no se puede emitir. El Ayuntamiento no emite certificados ni informes de legalidad. Podéis emitir un certificado de que el edificio dispone de licencia y nada más.

[256] Responsable final en una obra: Comunidad de vecinos, empresa constructora, Ayuntamiento

En una comunidad de vecinos donde se realiza un proyecto para la eliminación de barreras (instalación de ascensor), en un edificio en él que vive una persona usuaria de silla de ruedas y para el cual el Ayuntamiento otorga una licencia de obras, la obra ejecutada resultante no se ajusta al proyecto presentado en la solicitud de la licencia, habiéndose dejado el solado del portal por encima de la cota de la acera y un escalón para salvar dicho desnivel, hecho que no sólo no figuraba en el proyecto, sino que en su origen el solado del portal estaba a la misma cota que la acera circundante, sin embargo el Ayuntamiento ha dado de paso la obra. Evidentemente ahora nadie quiere hacerse cargo de la obra del levantado del solado para ajustarlo a la cota de la acera. ¿En quien recae la responsabilidad en el Ayuntamiento por dar de paso una obra que no se ajusta a proyecto, la empresa ejecutora de la obra, o la comunidad de vecinos?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Hablar de responsabilidades, aunque sean civiles-económicas, y no penales, es algo muy delicado sin tener encima de la mesa todos los elementos del caso. 

2. En principio si el defecto está en el proyecto, el primer y principal responsable sería el arquitecto redactor del proyecto. 

3. Si el Proyecto era conforme a la legislación, y el problema consiste en que las obras no se han ejecutado según el Proyecto que obtuvo la licencia, la responsabilidad puede recaer en el arquitecto director de la obra, en el arquitecto técnico director de la ejecución de la obra, e incluso en el contratista que ha ejecutado la obra contra lo que establecía el Proyecto. 

4. La responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, si es que ha sido la promotora de las obras, también podría establecerse. 

5. No parece posible exigir responsabilidad patrimonial al Ayuntamiento por la ejecución de una obra privada.

[247] Primera ocupación en urbanizaciones no recepcionadas

Cataluña. Mi pregunta solo quiere concretar lo expuesto en numero [130] EJECUCIÓN DE PLAN PARCIAL POR FASES DE URBANIZACIÓN, CON UNA MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO POSTERIOR AL PROYECTO DE REPARCELACIÓN, debido a las discrepancias de criterio entre técnicos y juristas.

¿Es posible otorgar licencias de 1ª ocupación, a una edificación incluida dentro de un PAU, con reparcelacion voluntaria aprobada definitivamente, y con la urbanización ejecutada, solamente de una de las dos fases previstas en el proyecto de urbanización y que corresponde a la fachada de la parcela? La licencia de obras se autorizo según lo establecido en el art 237 del RLU.

Podria concretar la base legal de la denegación de la primera ocupación. La fase 1 de urbanización se encuentra recepcionada, según lo dispuesto en el articulo 169.2 del RLU.

Es posible esta interpretación para la obtención de la primera ocupación

Artículo 169.2 del Reglamento : permite la cesión de obras de urbanización de una parte del polígono , y especifica " si se corresponde con una fase determinada a estos efectos por el proyecto de urbanización , o si el área ya urbanizada constituye una unidad funcional directamente utilizable, para disponer de todos los servicios urbanísticos" . Esta última mención de utilizable y la referencia a disponer todos los servicios urbanísticos conecta con la idea de solar edificable .

No tendría mucho sentido aceptar la recepción de partes o fases completas de la urbanización como permite este artículo si los terrenos urbanizados no se pueden destinar a su objetivo fundamental: la edificación y los usos.

Artículo 237.1,c) del Reglamento: compromiso a no utilizar la edificación " hasta la finalización de las obras de urbanización que otorguen a los terrenos la condición de solares, de acuerdo con lo establecido en el artículo 29.a) de la Ley de Urbanismo" : es decir, que los terrenos dispongan de todos los servicios urbanísticos que indique el planeamiento o la propia ley. La norma no establece el hecho de que tenga que ser toda la unidad , pero sí dejar claro que el uso se podrá iniciar cuando la urbanización dote a los terrenos de la condición de solar.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si el plan parcial se ejecuta por fases, la urbanización también se ejecuta por fases, y lógicamente también la recepción de las obras. 

2. Por lo tanto una vez recibidas las obras de fase 1 por estar debidamente realizada la urbanización, ya se pueden dar las licencias de primera ocupación de las viviendas de esta fase. No veo ninguna razón para denegar la licencia de 1ª edificación, si las obras de urbanización de esta fase están completamente concluidas y recepcionadas.

Me parece perfecta la interpretación que haces en la consulta. No veo en ello ningún problema.

[233] Comentario sobre Informe desfavorable de primera ocupación y posible legalización obras

Leo habitualmente su blog y dado que soy arquitecto y promotor de un bloque de viviendas con una casuística exactamente idéntica, incluso en NSP antes y POUM después, tengo la curiosidad de saber si la consulta [203] se le formuló en referencia a dicho bloque.

Debo poner en su conocimiento que finalmente el ayuntamiento ha resuelto otorgar la licencia de primera ocupación en base a todos los informes técnicos que ha solicitado y que coinciden con usted.

Administrador

Gracias en primer lugar por seguirnos y lamentamos informarle que eliminamos cualquier dato personal y de localización exacta de las consultas recibidas sin guardar ningún tipo de datos al respecto salvo que el interesado manifieste lo contrario. Con ello protegemos la confidencialidad de nuestros interlocutores. Por si le sirve de algo le podemos decir que dentro de nuestros consultantes hay muchos técnicos de la administración que valoran mucho la opinión de nuestro colaborador Pere-Joan Torrent.

[203] Informe desfavorable de primera ocupación y posible legalización obras

CCAA de Cataluña. Girada visita de inspección de primera ocupación se constata que un edificio plurifamiliar no se ajusta a la alineación marcada según proyecto ejecutivo aprobado (alineación según normas subsidiarias vigentes en el momento de la concesión de licencia de obras). El planeamiento actualmente vigente es un POUM que daría cobertura legal a dicha alineación, es decir, sería posible legalizar la alineación ejecutada. 

Las cuestiones que se plantean son: 

1. Para la legalización de dicha alineación ¿el edificio debería cumplir con todos los parámetros urbanísticos que el nuevo POUM establece (ARM, densidad,...)? En este caso concreto el edificio ejecutado no respeta la densidad de viviendas que no estaba especificada según NNSS y que ahora el POUM determina. 

2. Es posible legalizar un único aspecto como sería la alineación dejando de lado el resto de parámetros urbanísticos establecidos por el POUM?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo creo que no existe problema en legalizar la edificación que se ha construido y que no se ajusta a la alineación marcada según el proyecto ejecutivo que recibió la licencia. Considero que sería una medida desproporcionada el no legalizar la edificación y exigir el derribo de lo construido, cuando la alienación del edificio es legalizable según el nuevo planeamiento general. 

2. Por otra parte está claro que no podemos exigir al edificio así construido que se adapte a todos los parámetros del nuevo planeamiento, cosa evidentemente imposible, por lo que tu cuentas. 

3. Por lo tanto para poder dar la licencia de 1ª ocupación, antes debera solicitar una licencia de legalización de lo construido, tan solo en el aspecto de la alineación, alegando que se adapta a la alineación establecida por el nuevo planeamiento. 

4. Una vez concedida la legalización de la construcción en el parámetro concreto de la alineación, ya se podrá otorgar la licencia de 1ª ocupación, toda vez que la construcción se adaptará a la licencia y a la legalización concedidas.