[485] Indemnización del ayuntamiento si revierte el suelo urbanizable a no urbanizable por incumplimiento de convenio

Un Ayuntamiento de la C.A. de Murcia en el nuevo PGMO clasifico un terreno en urbanizable sectorizado sujeto a un convenio urbanístico cuando con el planeamiento anterior era no urbanizable. Los propietarios mayoritarios se adhirieron al convenio pero hay otros propietarios con tierras en el sector que no están adheridos.

Con la crisis los propietarios adheridos al convenio "no han tirado del carro" y no se han cumplido los plazos ni determinaciones del convenio, no habiéndose realizado desarrollo alguno del mismo.

La pregunta es si podemos pedir al Ayuntamiento indemnización por la pérdida de derechos adquiridos o algo similar, en el caso que opte por revertir el suelo urbanizable sectorizado a no urbanizable por incumplimiento del convenio. 

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En principio no se puede hablar de derechos adquiridos por el simple hecho de que un terreno figure como urbanizable en el planeamiento. El único derecho existente es a promover la urbanización del suelo urbanizable, de acuerdo con lo que prevea el planeamiento.

2. Dices que el terreno está sujeto a un convenio urbanístico, cuya ejecución no ha tenido éxito. Pero yo desconozco quien tenía obligación de “tirar del carro”, como tu dices. En otras palabras, quien tenía obligación de constituir la Junta de compensación, o bien si correspondía al Ayuntamiento la redacción del proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización. 

3. Sin más datos sobre este Convenio, o sobre lo que dice el PGMO, no puedo decirte si existe alguna posibilidad de exigir daños y perjuicios al Ayuntamiento. En principio no suele ser viable esta exigencia.

[476] Incremento de la edificabilidad respecto a la previamente materializada

El Decreto de Estandares Urbanisticos de la Comunidad Autónoma del País VAsco (D123/2102) establece varios estándares y cuantías mínimas que se calcularán en función del incremento de la edificabilidad urbanística respecto de la previamente materializada (ej. cuantía de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública).

A su vez, define la edificabilidad previamente materializada, como "aquella construída con arreglo a la pertinente licencia (...) no hallándose incursa en estado ruinoso".

Considerando una actuación integrada en la que existen edificaciones previas, las cuales se prevé derribar para desarrollar la nueva ordenación ¿habría que restar esta edificabilidad a la edificabilidad urbanística propuesta, para la determinación de las cuantías de los estándares? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tal como expones la pregunta, mi opinión es que las edificaciones a derribar constituyen edificabilidad materializada. Por lo tanto esta edificabilidad debería restarse de la edificabilidad propuesta en la nueva ordenación, a fin de determinar las cuantías de los estándares.

[472] Zona verde privada sin derecho a expropiación

Galicia. Quería consultar sobre el caso de una parcela calificada como zona verde de titularidad privada dentro de suelo urbano consolidado. 

En el PGOM anterior al ahora vigente, la parcela estaba clasificada como espacio libre local de titularidad privada, pendiente de una expropiación para hacer un vial que nunca se llegó a iniciar.

En la redacción inicial del PGOM 2013 ,que es el que está ahora en vigor, cambiaron la titularidad de la parcela a pública y se mantenía la expropiación pendiente. Al presentar yo alegaciones pidiendo el cambio del uso del suelo, en la respuesta del Ayuntamiento lo que decían, además de no tener en consideración mis alegaciones es: 

- Que la titularidad pública es un error y se vuelve a poner titularidad privada.

- "… que la calificación asignada parece apropiada para esponjar un sector muy denso de la ciudad y en relación con los espacios libres adyacentes previstos ..."

- "… se elimina la acción de expropiación prevista, ya que no es necesaria la obtención de estos suelos ..."

En una entrada de este blog (http://uaaap5.blogspot.com.es/2014/02/cuestion.html#.WS3rsmjyi00)

del año 2014 con una pregunta similar, el sr. Pere-Joan Torrent Ribert contestó que "...El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del "verde privado" o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública no es legal..."

Agradecería si me pudieran dar más información sobre esa sentencia del Supremo que declara ilegal lo "verde privado", ¿cómo puedo localizar dicha sentencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Calificar una finca en suelo urbano consolidado como verde privado, contraviene uno de los principios más elementales del derecho urbanístico, como es la justa distribución de cargas y beneficios entre todos los propietarios de un sector o ámbito. El calificar una finca como verde privado supone privarla de todo aprovechamiento urbanístico sin ninguna compensación. Esponjar un ámbito a cargo de un propietario no es justo. En este momento, por circunstancias personales y temporales, no puedo darte la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo que establece esta doctrina, que por lo demás está implícita en todas las legislaciones urbanísticas. En otro momento daré noticia de esta jurisprudencia.

[408] Certificados de régimen urbanístico

Tenemos una duda respecto a la protección que dan los certificados de régimen urbanístico respecto a la suspensión de licencias pera terrenos edificables.

De acuerdo con el artículo 105 de la Ley de Urbanismo de Cataluña que regula los certificados de régimen urbanístico, estos no se ven afectados por la suspensión potestativa de licencias.

La duda es si estos certificados de régimen urbanístico engloban los certificados de aprovechamiento urbanístico y los de compatibilidad (sólo certifican si el uso está permitido). Ya que de acuerdo con el artículo 20 del Reglamento de la Ley de urbanismo de Catalunya que regula, aquí si, los certificados de aprovechamiento urbanístico. Y queda claro que la protección respecto a suspensiones de licencias potestativas solo afecta a los certificados de aprovechamiento, no a los de compatibilidad, que no quedan regulados en el Reglamento a mi entender.

Resumiendo, los certificados de compatibilidad urbanística protegen respecto a suspensiones de licencias potestativas o solo los de aprovechamiento.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tienes razón al decir que la Ley de Urbanismo de Catalunya es más clara en el tema que el propio Reglamento, el cual te conduce a dudar de si los certificados de compatibilidad urbanística que se exigen para la tramitación de la licencia ambiental o licencia de actividad, están garantizados ante la suspensión potestativa de licencias. Mi respuesta es afirmativa, y el razonamiento que hago es el siguiente. El certificado de régimen urbanístico incluye todos los parámetros urbanísticos que tiene una finca según el planeamiento municipal: los más principales son el uso, ocupación, aprovechamiento urbanístico, tipo de edificación, separación a linderos, altura máxima reguladora… Estos certificados de régimen urbanístico no se pueden ver afectados, una vez emitidos, por la suspensión potestativa de licencias. Esto no ofrece ninguna duda. Entonces debemos estudiar qué son los certificados de compatibilidad urbanística. En mi opinión son una subespecie de los certificados de régimen urbanístico, ya que solo se certifica el uso, sin entrar en los otros parámetros urbanísticos que afectan al terreno en cuestión. Por lo tanto, en mi opinión, los certificados de compatibilidad urbanística no pueden verse afectados por la suspensión potestativa de licencias.

[384] Compañia Telefonica competente en materia de Normativa Sectorial de Telecomunicaciones.

Soy arquitecto municipal en un municipio de Castilla-La Mancha y para completar la documentación administrativa del expediente del POM que estamos tramitando nos solicitan Informe de la Compañía Telefónica competente en materia de Normativa Sectorial de Telecomunicaciones. 

No sabemos si tenemos que remitirnos a Telefónica de España, o si vale cualquier compañía de las que actualmente están comercializadas en el libre mercado de las telecomunicaciones. Alguien nos puede aclarar esta duda.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

No conozco ninguna norma para poder responderte con fiabilidad a tu pregunta. Pero si ningún compañero te aclara la duda, yo pediría el Informe a la Compañia Telefónica de España, S.A. Pienso que es lo más seguro.

[300] Espacios libres privados

Pais Vasco. Me gustaría saber qué es un espacio libre privado, así es como han denominado a una parcela que tenemos en el municipio de Bernedo, Alava

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

He de decir ante todo que desconozco la legislación urbanística del País Vasco, pero dudo mucho que allí se regule la singular figura del "espacio libre privado", o "verde privado". A continuación transcribo lo que hace algunos años escribí sobre el tema. Una vez repasado no me parece que deba modificar nada de lo que dije en su día.

La extraña calificación de “verde privado”.

1. El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del “verde privado”, "espacio libre privado" o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública, no es legal. Todo el suelo urbano que no haya de ser de titularidad pública es edificable con el aprovechamiento que le corresponda según el planeamiento, y sin perjuicio de que la edificación deba separarse de los linderos una distancia determinada. Este principio es evidente, porque deriva del principio básico en urbanismo que es la justa distribución de laos cargas y beneficios.

2. El suelo urbano que no sea edificable debe ser destinado a la titularidad pública (equipamiento, viales, zonas verdes o espacios libres en general), por la vía de la cesión gratuita (reparcelación) o por la vía de la expropiación. El verde privado o espacio libre privado es aquel que queda en una parcela, una vez la edificabilidad se ha colocado en un determinado lugar de la parcela.

3. Si una parcela de 1.000 m² puede ser ocupada en un 40 % de su superficie según el planeamiento, (con la profundidad y altura que éste permita), está claro que tendrá un verde o espacio libre de 600 m². Pero esto no es un verde privado con calificación urbanística. Esto es el resultado de que una buena parte de la parcela no es edificable. Existen urbanizaciones de lujo con parcela mínima de 10.000 m², y con una ocupación máxima del 20 %. Las parcelas de esta urbanización tendrán un verde privado o espacio libre de 8.000 m². Pero estas zonas verdes privadas o espacios libres no son consecuencia de una calificación zonal del planeamiento, sino que son consecuencia de la limitada edificabilidad de las parcelas.

[262] Parcelación urbanística con edificaciones asimiladas a fuera de ordenación

Estoy realizando en Andalucía un expediente para tramitar un AFO, respecto a unos de los condicionantes del decreto 2/2012 del 10 de Enero, me surge una duda sobre en qué casos me encuentro ante una parcelación urbanística ( artículo 66 LOUA ), ¿Se referiría a varias viviendas en una misma parcela? ¿Y si éstas han sido segregadas, y se encuentran independientes, entraría como parcelación urbanística? ¿O por si por lo contrario, me encuentro con el caso de licencia de declaración de innecesariedad? ¿Dónde está el límite para decidir si dichas edificaciones pueden inducir o no a la formación de nuevos asentamientos? En mi caso me encuentro con una parcela con tres viviendas aisladas, en el que me figura la escritura de segregación de dicha parcela en tres, así como licencia de declaración de innecesariedad de otra y segregación, Me gustaría que me aclarase las dudas respecto a la parcelación urbanística para la emisión del AFO, ya que el texto de "división simultanea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos" no consigo distinguir si existe segregación, existiría o no parcelación, así como en los casos en los que en una misma parcela existen varias edificaciones aisladas construidas, en qué caso me encontraría.

Respecto a los proindivisos, ¿Consideraría usted un matrimonio con escritura a nombre de los dos casados en régimen de separación de bienes como proindiviso? Si existe en la escritura una participación concreta de la parcela, se consideraría actos reveladores de una posible parcelación urbanística?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El artículo 66 de la LOUA me parece claro, y por otra parte es similar al de las leyes de urbanismo de otras Comunidades Autónomas.

Preguntas: "¿Se referiria a varias viviendas en una misma parcela ?" 

Por supuesto esto sería una parcelación urbanística. 

Otra pregunta: "¿Y si éstas han sido segregadas, y se encuentran independientes, entraría como parcelación urbanística ?" 

Yo opino que igualmente estaríamos ante una parcelación urbanística. 

Otra pregunta: "¿Dónde está el límite para decidir si dichas edificaciones pueden inducir o no a la formación de nuevos asentamientos ?" 

Para mi el límite está en que se respeten las unidades mínimas de cultivo en suelo agrario o forestal, establecidas por la Junta de Andalucía. 

Otra pregunta: "En mi caso me encuentro con una parcela con tres viviendas aisladas, en el que me figura la escritura de segregación de dicha parcela en tres, así como licencia de declaración de innecesariedad de otra y segregación". 

El hecho de que exista escritura de segregación no impide que exista una parcelación urbanística ilegal. Ahora bien, si han obtenido la licencia municipal correspondiente, de forma correcta o incorrecta, ya no hay nada que decir. Repito que según mi opinión, en el suelo no urbanizable, existe parcelación urbanística ilegal siempre que no se respeten las unidades mínimas de cultivo en suelo agrícola (secano o regadío) y forestal.

Otra pregunta: "Respecto a los proindivisos, ¿Consideraría usted un matrimonio con escritura a nombre de los dos casados en regimen de separación de bienes como proindiviso ? 

Por supuesto. La mayor parte de los proindivisos de nuestro país, están formados por los matrimonios casados en régimen de separación de bienes. 

Última pregunta: Si existe en la escritura una participación concreta de la parcela, se consideraría actos reveladores de una posible parcelación urbanística ? 

Nunca. El proindiviso no es una parcelación ni una segregación. Por lo tanto, no existe obligación de obtener licencia municipal. Es una cuestión de derecho civil relativo a la propiedad de una finca, que se mantiene sin división alguna.

[234] ¿Existe la calificación de espacio verde privado?

Comunidad Valenciana. ¿Existe la calificación "verde privado"? No encuentro ninguna referencia en ninguna legislación urbanistica nacional

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Hace unos años, algunos ayuntamientos calificaron ciertas fincas como verde privado. Parecía que habían encontrado la fórmula mágica y barata para impedir la edificación en ciertas parcelas o fincas urbanas (se llamaba “esponjar la ciudad”) sin que ello tuviera coste económico alguno para el Ayuntamiento. Dichas fincas no serían de uso público sino privado de sus propietarios, los cuales tendrían el privilegio exclusivo de pasear por ellas.

2. El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del “verde privado” o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública no es legal, por razones evidentes. Todo el suelo urbano que no haya de ser de titularidad pública y no esté destinado a espacios libres públicos y vialidad, es edificable con el aprovechamiento que le corresponda, y sin perjuicio de que la edificación deba separarse de los límites de sus vecinos o de la vía pública una distancia determinada. Este principio parece evidente, porque se deriva de un principio básico en urbanismo: la justa distribución de cargas y beneficios.

3. El suelo urbano que no sea edificable ha de estar destinado a titularidad pública (viales, zonas verdes o espacios libres) mediante cesión gratuita (reparcelación) o mediante expropiación.

4. El verde privado tan solo puede ser aquel que queda en una parcela edificable una vez la edificabilidad se ha colocado en un determinado lugar de la parcela.

5. Si una parcela de 1.000 m² tan solo se puede ocupar en el 40 % de su superficie, con la profundidad y altura que permita el planeamiento, está claro que tendrá una verde o espacio libre de 600 m². Pero esto no es un verde privado con calificación urbanística como tal. Esto es simplemente el resultado de que una buena parte de la parcela no es edificable. Existen urbanizaciones de lujo con una parcela mínima de 10.000 m² y con una ocupación máxima del 20%. O sea que las parcelas de esta urbanización tendrán un "verde privado o espacio libre" de 8.000 m². Pero estos verdes privados son la consecuencia de la limitación de la ocupación de una parcela. El planeamiento no puede establecer esta calificación porque no existe.

[215] Informes técnicos AFO ( Asimilado Fuera de Ordenación ) Decreto 2/2012

Buenas Tardes, Soy Técnico Municipal de un ayuntamiento andaluz, estoy realizando los temas de los AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) Decreto 2/2012 10 Enero, en cada expediente se adjunta declaración jurada sobre inexistencia de procedimiento judicial, certificados emitidos por técnicos de salubridad, antigüedad, habitabilidad y seguridad, escrituras, facturas de que están dotadas de agua y luz, certificado que disponen de fosas sépticas, declaraciones catastrales, etc.. en el caso de mi ayuntamiento no se dispone de un AVANCE para poder delimitar la viviendas aisladas como se estima en este decreto, ya que el PGOU vigente ha sido objeto de aprobación inicial, pero no está aprobado y por tanto vigente. Por lo que yo me estoy acogiendo a lo dispuesto en el decreto: disposición transitoria primera. Hasta tanto se apruebe el Plan General de Ordenación Urbanística, en los municipios sin planeamiento general y que no cuenten con Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, a los efectos de aplicación de este Decreto, para la legalización o reconocimiento de las edificaciones aisladas, se considerará como suelo no urbanizable los terrenos que no cumplan los criterios establecidos por el artículo 45 de la ley 7/2002, de 17 de diciembre" y disposición transitoria cuarta. " La incorporación a la ordenación urbanística municipal de los asentamientos urbanísticos existentes en suelo no urbanizable, a la que se refiere el Capítulo III del Decreto 2/2012, de 10 de enero, no será de obligado cumplimiento para los Planes Generales de Ordenación Urbanística en tramitación que ya hayan sido objeto de aprobación inicial a la entrada en vigor de este Decreto.." ¿ Estaría en lo correcto ?

Otra cuestión, ¿Qué responsabilidad legal tengo al emitir un informe favorable AFO? ¿ Esto quiere decir, que los propietarios tienen un certificado que les dejen tranquilos de que su vivienda en suelo no urbanizable ha prescrito de que la administración pueda arremeter contra ellos y poco más, no? No se le podría conceder bajo ningún concepto licencia de ocupación. Sólo podrán inscribirlas en el Registro de la propiedad, ¿es así?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Digamos antes que nada que en el tema de los AFO de la legislación urbanística andaluza, no es de fácil interpretación, tal como demuestran los criterios discrepantes de la Dirección General de Urbanismo de la Junta, en relación con otros informes de técnicos expertos. Dicho esto, contesto tus preguntas con las reservas de que a pesar de las horas que llevo dedicando a este tema, no tengo las ideas muy claras. 

2. A la prmera pregunta respondo de forma afirmativa. Creo que estás en lo cierto. 

3. A la segunda pregunta, respondo que tu no tienes más responsabilidad legal en los informes de los AFO que la general que tiene cualquier funcionario, y arquitecto municipal en concreto. Tu responsabilidad patrimonial (económica) solo existe cuando con tus informes causes daño o perjuicio a terceras personas o al propio Ayuntamiento, siempre que tu conducta pueda ser calificada de hecha con dolo (intencionalidad) o culpa o negligencia grave. Lo del dolo es fácil de definir. La culpa o negligencia grave, diferente de la leve, ya es más difícil. Pero puedo decirte que la Jurisprudencia hasta ahora existente (no mucha) es reacia a considerar que ha existido una negligencia grave en la actuación de un funcionario. 

4. Y opino que tu no debes tramitar la licencia de 1ª ocupación para los AFO, que por otra parte no la necesitan, pues con la declaración de asimilado a fuera de ordenación, ya pueden inscribir en el Registro de la Propiedad y contratar con las empresas sumisnistradoras de los servicios básicos.

[210] Dotaciones Urbanísticas. Definición y alcance de su contenido

C.A.Catalunya. Dotaciones urbanísticas.

Definición del concepto de ese concepto. Que servicios,terrenos,etc comprende. 

En principio,entiendo nos referimos a "Suelos" públicos o de uso público,es decir de interés público y social de cesión obligatoria. Supongo también,no están sujetos a impuestos,(IBI,"Basuras"...).Convenios aparte. 

En la LUC ni en su Reglamento prácticamente no aparece esa palabra.(Dotación).

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo diría que entendemos por dotaciones urbanísticas todos los terrenos o edificios destinados a ser algún día de uso público, (viales, zonas verdes, y espacios libres en general) o los destinados a servicios públicos, como son los equipamientos públicos de cualquier tipo o clase. 

2.Siempre nos referimos a suelos o edificios que han de ser públicos algún día. Digo que han de ser, no que lo sean hoy, pues el hecho de que el planeamiento califique un suelo o un edificio como dotacional, no quiere decir que ya es público, sino que ha de ser público algún día. Hoy por hoy sigue siendo de propiedad privada. 

3. Dices que han de ser de cesión obligatoria. Supongo que al decir "cesión" entiendes que la cesión debe ser gratuita. Pues no forzosamente. Los terrenos o edificios calificados como dotacionales que no estén incluidos en un ámbito de actuación, no son de cesión gratuita. Deberán ser expropiados, y por lo tanto su adquisición por parte del Ayuntamiento no será gratuita, sino onerosa, y normalmente bastante gravosa. 

4. Estos terrenos o edificios mientras sean privados, estarán sometidos a los impuestos que les correspondan, igual que los terrenos o edificios de su zona. 

5. Es normal que en la legislación urbanística no aparezca esta palabra "dotacional". Se utiliza más bien los términos "servicios urbanísticos" , "espacios libres", "viales" "zonas verdes" o "equipamientos públicos".

[191] Desclasificación de suelo urbano

En primer lugar, darles las gracias por compartir los contenidos de su blog. A continuación quería decirles que en concreto el  artículo [325] publicado en su blog me ha parecido de gran calidad y en mi caso de mucha utilidad. En este sentido me ha surgido una duda que me gustaría compartir con ustedes. 

La cuestión es si la constante y pacífica Jurisprudencia del TS en esta materia, resulta de aplicación en supuestos de desclasificación de Suelo Urbano Consolidado para su reclasificación en Suelo No Urbanizable de especial protección (de aguas). En el caso en concreto, se trataría de un SUC con licencias urbanísticas vigentes y con autorización del órgano autonómico para construir en la zona de policía del Río y en fase de ejecución conforme al PGOU vigente que se encuentra en revisión (aprobación inicial). Con la reclasificación a SNU que se propone en la revisión se imposibilita poder finalizar la obra conforme al proyecto licenciado por el Ayuntamiento ya que parte del edificio ocuparía una franja de terreno reclasificado a SNU que prohíbe la edificación.

A los efectos de evitar un contencioso con el Ayuntamiento por la responsabilidad patrimonial que dicha actuación supondría en caso de aprobarse definitivamente el PGOU, considero que esta doctrina y Jurisprudencia podría servir para defender ante los redactores el mantenimiento de la actual clasificación de SUC.

Quedo a la espera de su respuesta dándoles las gracias por adelantado.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En primer lugar y antes que nada, hay que recordar la doctrina unánime y antigua del Tribunal Supremo, aplicada por todos los Tribunales de la jurisdicción contenciosa administrativa, y reflejada en todas las legislaciones, que consiste en el principio de de “el suelo urbano es el que es urbano en la realidad, y por lo tanto no cabe ninguna discrecionalidad de la Administración en calificar el suelo urbano”. Esto significa que la Administración no puede calificar como suelo urbano el que no es urbano, y tampoco puede calificar como urbanizable o como no urbanizable el suelo que en realidad ya es urbano. 

En contraposición con este principio básico en el derecho urbanístico español, la Administración goza de un gran margen de discrecionalidad para calificar el suelo como urbanizable o como no urbanizable. Pero esta discrecionalidad no existe cuando nos referimos al suelo urbano. 

2. Una consecuencia de este principio, es que un suelo realmente urbano jamás puede desclasificarse y pasar a ser suelo urbanizable o suelo no urbanizable. Fíjate que el trabajo publicado al que tú te refieres y que has encontrado muy interesante, se refiere a la posibilidad de rebajar el suelo urbano consolidado a suelo urbano no consolidado. Pero siempre moviéndonos dentro del suelo urbano. Y sobre esto, han existido dudas y una jurisprudencia antigua que decía que era posible, aunque ahora la jurisprudencia se mantiene uniforme en el sentido negativo. Pero jamás la jurisprudencia ha dudado en afirmar que el suelo urbano no puede ser desclasificado y pasar a ser suelo no urbano, ya sea urbanizable o no urbanizable. 

3. Solamente existiría un caso en que sería legal desclasificar un suelo urbano y pasarlo a suelo urbanizable o no urbanizable: en el supuesto de que un planeamiento haya calificado un suelo como urbano sin serlo, es decir de forma ilegal. Este suelo ilegalmente calificado como urbano en un planeamiento general, si sobre él no se ha efectuado ningún proceso de urbanización, en cualquier momento puede la Administración rectificar el planeamiento ya sea mediante una modificación puntual ya sea mediante la revisión general, y descalificarlo, pasándolo a suelo urbanizable o no urbanizable. Y esto es lógico que esté permitido, porque en definitiva se trata de corregir una manifiesta ilegalidad hecha en el planeamiento, aunque nadie lo haya impugnado. 

4. Por lo tanto, a los redactores del PGOU habría que advertirles de que lo que pretenden hacer contradice la jurisprudencia unánime del Tribunal Supremo, y la legislación urbanística de la Comunidad de Andalucía. No debes indicarles la jurisprudencia del artículo que comentas. Se trata de otra jurisprudencia más básica y más elemental, que nadie ha puesto en duda nunca, y que recogen las legislaciones de todas las Comunidades Autónomas. 

5. Si no te hacen caso, las personas afectadas por esta desclasificación deben interponer dos tipos de acciones en su defensa: 

a) Un contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en la sede de Sevilla o de Granada, según donde radique el órgano de la Junta que ha hecho la aprobación definitiva del PGOU. El plazo es de 2 meses desde la fecha de la publicación en el Boletín oficial de la Junta de la aprobación del nuevo PGOU. 

b) Una reclamación administrativa por responsabilidad patrimonial de forma conjunta contra la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento, por los daños que se originen con el nuevo PGOU. El plazo para esta reclamación es de 1 año desde la fecha de la publicación en el Boletín oficial de la Junta de la aprobación del nuevo PGOU. Ten presente que el plazo de 1 año se cuenta desde la fecha que acabo de indicarte, y no desde la fecha de la sentencia que resuelva la impugnación del POUM. Este es un defecto en el cual caen muchos abogados, y después la reclamación puede ser extemporánea. La reclamación administrativa hay que interponerla en el plazo de un año. Si la Junta y el Ayuntamiento deciden suspender su tramitación hasta que el TSJ de Andalucía se pronuncie sobre la posible nulidad o no del PGOU, no hay ningún problema.

[133] GARANTIA POR CALIFICACION URBANISTICA

En Castilla-La Mancha, según el TRLOTAU se establece una garantia del 3% para la Calificación Urbanística de uso de suelo rústico, según su artículo 63.2º d), pero no especifica y esta es mi pregunta, ¿Cuando se debe de devolver dicha garantía prestada? Con la finalización de la obras de la construcción para la que se obtuvo la calificación? o con la terminación del periodo de concesión de dicha calificación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Perdona, pero me he leído el vigente artículo 63 del Texto refundido de la LOTAU de Castilla-La Mancha y no encuentro ninguna referencia al tema que me planteas.

[131] APAREJADORES INFORMANDO PLANEAMIENTO

Desearía saber si la Ley (no opiniones particulares), permite a un aparejador municipal informar un plan parcial.

Me gustaría hacer hincapié en que la respuesta se fundamente en la Ley. Debido a que siempre aparecen contradicciones al respecto. Que invalidan una respuesta definitiva.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Lamento no poder contestarte en los términos que tu solicitas. Resulta que ninguna ley y ningún reglamento prohíbe ni autoriza a los aparejadores para informar un plan parcial. Y me atrevo a decirte que tampoco existe una jurisprudencia clara al respecto. Por lo tanto, solo se pueden dar opiniones, que es lo que precisamente tu no buscas. Mi teoría es la siguiente: como un plan parcial no es ningún documento constructivo, no se exige ninguna titulación precisa, ya que la LOE no trata de los instrumentos de planeamiento, sino solo de los proyectos de obras. Ahora bien, el informe de un plan parcial debe hacerlo un técnico municipal que tenga suficientes conocimientos de urbanismo. Estos conocimientos pueden haberse adquirido en la Escuela Técnica durante la carrera, o también con estudios posteriores de postgrado o másters. A partir de estos principios, opino que si el aparejador tiene suficientes conocimientos de urbanismo, puede informar un plan parcial. También opino que el informe de un plan parcial por un técnico no precisamente experto en urbanismo, puede originar responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento, si posteriormente es anulado por los tribunales. Pero ten presente que la anulación de un plan parcial no será por el informe de un técnico no cualificado, sino será por que el plan parcial no está adecuado a la legalidad urbanistica o va contra el plan general.

[130] EJECUCIÓN DE PLAN PARCIAL POR FASES DE URBANIZACIÓN, CON UNA MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO POSTERIOR AL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Comunidad Autónoma: Cataluña.

En nuestro municipio nos encontramos con una urbanización residencial, con Plan Parcial aprobado definitivamente, que preveía su gestión mediante un único polígono de actuación mediante sistema de compensación. Con posterioridad se tramitó y aprobó el proyecto de reparcelación, y la urbanización del ámbito se ha realizado mediante 3 fases (la tercera de las cuales no se ha recepcionado ni finalizado, mientras que las dos anteriores, a pesar de contener alguna deficiencia se han recepcionado).

Con posterioridad a ésta situación se han estado otorgando licencias de edificación y de primera ocupación en las fases urbanizadas y recepcionadas, a pesar de formar parte de un único polígono de actuación.

Además se ha realizado una modificación de planeamiento en algunas de las parcelas de la fase 3 de urbanización, y se les ha aumentado el aprovechamiento (no se aumenta techo, pero se permite una densidad de viviendas superior).

Vista ésta situación los técnicos municipales actuales nos encontramos con las siguientes dudas:

1. Entendemos que dado que el planeamiento preveía la ejecución del ámbito mediante un único polígono de actuación, no es hasta la finalización de la urbanización de todo el polígono (1ª, 2ª y 3ª fase de urbanización) que se podrán atorgar licencias de primera ocupación, entendiendo que sí que se pueden dar licencias de edificación dado que se pueden simultanear las obras de edificación con las de urbanización acorde a lo definido por la legislación urbanística vigente. Todo y eso, dada la importancia del ámbito y la impopularidad de esta decisión (paralizar todo otorgamiento de licencia hasta finalizar todas las obras de urbanización, …que no son pocas y mas si tenemos en cuenta la situación económica actual), nos vemos con la obligación de realizar la siguiente pregunta; ¿hay la posibilidad de entender que tienen condición de solar aquellas parcelas que tengan los viales y servicios totalmente consolidados?

2. Una posible solución es la de modificar el planeamiento y prever su gestión mediante subsectores más pequeños equilibrados entre sí, diferenciando las fases de urbanización ejecutadas de la fase que queda pendiente de ejecutar. Ésta opción entiendo que es muy válida en un ámbito pendiente de reparcelar, pero ¿se podría aplicar en éste caso, que ya ha estado previamente reparcelado, y vendido en parte a terceros de buena fe?

3. ¿El hecho de haber realizado una modificación de planeamiento aumentando el aprovechamiento en parte de las parcelas que forman parte de un único polígono de actuación no supone la necesaria modificación de todo el proyecto de reparcelación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Tu pregunta es muy compleja, y requeriría más bien un dictamen o informe de cierta extensión, cosa que no se puede hacer en este fòrum. Así y todo, respondo de forma un poco telegráfica a tus preguntas.

1. De acuerdo con la legislación urbanística catalana, se pueden otorgar licencias de edificación, si las obras de urbanización ya se están ejecutando. Pero no se podrán otorgar las licencias de 1ª ocupación hasta que la urbanización de todo el polígono esté acabada. Esta solución es impopular, pero es la que determina la legislación catalana. Entiendo que no se puede considerar que una parcela tiene la condición de solar, aunque ya tenga todos los servicios urbanísticos, pues dicha parcela pertenece a un polígono cuyo urbanización no está acabada. 

2. Tal como tu mismo opinas, entiendo que la solución que apuntas en el apartado 2, es válida para para un ámbito pendiente de reparcelar, pero no para un ámbito ya reparcelado, con un proyecto de reparcelación aprobado, único para todo el polígono. 

3. A la tercera pregunta respondo de forma negativa. Una modificación de planeamiento no puede afectar a un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente, y en ejecución.

[077] MODIFICACIÓN DE PLAN PARCIAL, DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN Y DE PROYECTO DE URBANIZACIÓN

Tengo sobre la mesa una propuesta de modificación de Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización de un Sector de uso característico residencial cuyo proyecto de urbanización acaba de aprobarse inicialmente. Se trata de una iniciativa privada que, por motivos de mercado entiendo, pretende enclavar un edificio de uso exclusivo comercial en una de sus parcelas, eliminando para ello 3 de los 4 bloques previstos de vivienda, que “traspasa” a otra de sus parcelas, de pequeñas dimensiones, que pasa de 1 a 2 bloques, modificando aprovechamientos, edificabilidades, usos y lo que haga falta. ¿Cómo lo abordaríais?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Lo primero que debes analizar es constatar si estas modificaciones de Plan Parcial que te proponen suponen o no una modificación del planeamiento general. Yo pienso que sí, pues dudo mucho que el planeamiento general sea tan abierto e impreciso que puedan hacerse estas modificaciones. Sea de una manera o de otra, es decir, tanto si estas modificaciones afectan al planeamiento general como si tan solo afectan al plan parcial, hace falta que la Corporación decida si desea llevarlas a su ejecución o no. El poder del planeamiento es discrecional, y por lo tanto, ningún particular tiene el derecho subjetivo a que se modifique el planeamiento. Si la Corporación no desea llevar a cabo estas modificaciones, es suficiente rechazarlas diciendo que no se consideran interesantes al bien general urbanístico del municipio. Y si por le contrario la Corporación desea atender esta petición, hay que demostrar que existen motivos de interés general para llevar a cabo estas modificaciones, ya sea del planeamiento general ya sea del planeamiento parcial. Los poderes discrecionales hay que ejercerlos de forma motivada, porque en caso contrario sería arbitrariedad, la cual está prohibida por la Constitución Española.Y una vez tengáis claro la motivación para hacer estas modificaciones, solo os queda proceder a su tramitación. Insisto en que hay que tener muy claro si las modificaciones afectan o no al planeamiento general, para proceder en consecuencia.