[526] Certificados de no infracción urbanística.

En relación a los certificados de no infracción que ahora se solicitan para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Soy arquitecto municipal en Asturias, mi pregunta en relación a este certificado es saber el alcance de la competencia del técnico arquitecto en su elaboración, y los requerimientos que puede realizar al interesado sin que sea desmedida. 

Trabajo en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. En este Ayuntamiento, los servicios jurídicos han determinado que con la aportación de fotografías actuales, datos catastrales, escritura de propiedad, IBI de los últimos 4 años y como documentación "a mayores" (como algo que realmente no es necesario) la licencia de uso y ocupación o cédula de habitabilidad, el arquitecto debe informar si ha habido obras en los últimos 4 años, en caso de que sea posible iniciar un procedimiento de legalización, o han prescrito, y si el edificio está fuera de ordenación o no respecto a los parámetros urbanísticos "generales". En resumen, con unas fotografías del estado actual y los datos catastrales que muchas veces no son coincidentes por estar desactualizado, debes determinar si hubo obras "ilegales" y si las mismas han prescrito. Mi pregunta es: es necesario determinar este aspecto de no infracción, de revisión de todos los edificios que no tienen licencia de uso (puesto que si la tuvieran, certificado de final de obra, todo sería fácilmente comprobable) como algo necesario para la emisión del certificado? Deben justificar los interesados este aspecto con aportación documental de algún tipo, declaración jurada, certificado de un técnico competente u otro? Es el técnico de la administración el "responsable" de errar o acertar con su opinión sobre cada inmueble, de investigar y estimar la fecha de las posibles obras realizadas? No debería limitarse el Ayuntamiento a expedir un certificado con la existencia o no de expedientes de infracción tramitados en su sede en los últimos 4 años? 

Simultáneamente se informa de la ocupación de bienes de titularidad pública. 

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si realmente se “exige” al Ayuntamiento que expida un Informe conforme una edificación (que no dispone de licencia de 1ª ocupación ni de otro documento que acredite su legalidad urbanística) no contiene ninguna ilegalidad ni infracción urbanística, o si la contiene fue realizada hace más de 4 años y por lo tanto ya está prescrita, parece prudente lo que te exigen los Servicios Jurídicos de tu Ayuntamiento. Lo que habría que dilucidar es porqué los Ayuntamientos están obligados a hacer estos Informes, y en caso informativo, la tasa que deberían cobrar por realizarlos.

2. Hay que tener presente que se trata de un Informe que compromete mucho al que lo emite, y por lo tanto necesita de horas de trabajo y debe fundamentarse en copiosa documentación, lo cual supone gastos importantes para el Ayuntamiento.

3. Una cosa diferente sería si el Informe se limita a decir lo que tu expones al final de la consulta. Esto sería más fácil y menos costoso: informar de que en los últimos 4 años no se ha tramitado ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística sobre un determinado edificio, y que no ocupa ningún bien de dominio público.

4. Por último, es sorprendente que tu municipio no tengo planeamiento urbanístico, y en cambio tenga servicios jurídicos. No entiendo cómo se pueden emitir informes sobre legalidad o ilegalidad urbanística en un municipio que no tiene planeamiento urbanístico. Ni como tú puedes informar las licencias de obras ni de actividades. Han pasado más de 60 años desde las primeras leyes del suelo en nuestro país.

[521] Competencias de los arquitectos municipales en materia de inspección

Buenos días, soy Arquitecto Municipal en un municipio de Andalucía. Hasta hace un año, las labores de inspección urbanística las realizaba un Policía Local adscrito al Servicio de Urbanismo. Con su jubilación, estas competencias no han sido nuevamente asignadas por la Alcaldía, realizándola la Jefatura de la Policía Local de manera muy ocasional. Mi pregunta es:

¿La inspección urbanística es una competencia propia (preceptiva) del Arquitecto Municipal?

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En un Ayuntamiento hay muy pocas cosas que sean exclusivas de un funcionario. Este es el caso de las funciones reservadas del Secretario, Interventor y Tesorero. También las funciones de orden público y vigilancia corresponden en exclusiva al cuerpo de la Policía Local.

2. A partir de aquí, las otras funciones las hace el funcionario que designa el alcalde, según el organigrama que tenga aprobado el ayuntamiento.

3. En lo que se refiere a la inspección urbanística, es natural que la efectúe el Departamento de Urbanismo, o los Servicios Técnicos. Ahora bien, si el Alcalde quiere que sea la Policía Local, (cosa no muy lógica si existe un arquitecto municipal) éste será el problema del Alcalde y de la Policía Local. Tú tendrás que aguantar y estar a verlas venir. Solo debes cuidar que quede muy claro y por escrito que la inspección urbanística no corresponde a tu departamento ni a tu persona.

[467] Reposición de la legalidad urbanística

Quisiera hacer una consulta respecto a un expediente de reposición de la legalidad urbanística abierto por haber realizado obras sin seguir el proyecto por el que obtuvieron licencia: Se trata de una pequeña caseta ( 5x6m = 30m²), construida en suelo clasificado como no urbanizable y cualificado como zona de huertos, donde se admite esta pequeña construcción que se deberá situar en la alineación del camino y tocando a la medianera con el vecino. La caseta se ha construido con las dimensiones correctas, pero alejada un metro de la partición con el vecino. El proyecto aprobado (y certificado final de obras) contemplaba la situación correcta de la caseta, es decir pegada a la separación con el vecino. Es por ello que se ha abierto el expediente de reposición de la legalidad urbanística. El abogado, en el escrito de alegaciones presentado, alega el "principio de proporcionalidad entre la infracción realizada y el coste de reposición", pues es evidente que la caseta construida (muros de carga, alguno revestido de piedra, vigas madera, cubierta pizarra), para que "se acerque" a la medianera es necesario derribar y después construir.
¿Hay alguna solución legal que evite el derribo? Se puede aceptar el principio de proporcionalidad alegado, si se puede aceptar que es lo que lo substituiría.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Considero que no es posible aplicar el principio de proporcionalidad en este supuesto, y por lo tanto procede el derribo de lo construido contra licencia, ya que es ilegalizable. Si se aplicara en estas circunstancias, nunca se debería derribar ninguna construcción. En este momento el Tribunal Superior de Cataluña no suele aceptar esta doctrina. Se aplica para casos muy excepcionales, donde el bien público es mucho mayor que el interés privado que se protege. En estos casos excepcionales, se establece una indemnización compensatoria para el particular afectado por una construcción ilegal. Pero esto tan solo lo pueden determinar los Tribunales, no el Ayuntamiento. Y creo que ningún Juzgado o Tribunal lo aceptaría para este caso, donde el derribo de la pequeña construcción no causa ningún daño al bien general.

[443] Valoración de un expediente sancionador

Catalunya. El Decreto 64/2014, nos indica como calcular la cuantía de una sanción urbanística, atendiendo al volumen de obra afectado y alguna otra circunstancia. El problema viene para calcular el valor de la sanción en casos no contemplados. Por ejemplo: Instalación de un rótulo sin autorización y que no cumple normativa. Cómo se justifica el importe de la sanción? Se sanciona con importe mínimo 300€? Tienen derecho a la devolución del 80% si piden licencia correctamente y modifican lo realizado en periodo voluntario?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística de Cataluña, aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo (que tu bien conoces porque lo usarás con frecuencia) tienes regulado como se deben calcular las sanciones económicas o multas por las infracciones urbanísticas. En el artículo 136 tienes las circunstancias que agravan la infracción. Y en el artículo 137 tienes la famosa fórmula para establecer el importe de la multa. Está claro que cuando se trata de infracciones no típicas, como la que tu indicas en la pregunta, es difícil aplicar dicha fórmula. Pero tendrás que hacerlo aun cuando algún factor no exista. No creo que se deba partir siempre de la multa mínima de 300 euros. Pueden existir circunstancias agravantes. Por lo que se refiere a la segunda parte de la pregunta, no hay duda que la respuesta debe ser afirmativa. Si procede habrá que aplicar la reducción prevista en el artículo 142

[433] Sancion tras reposición de la realidad física alterada

Me interesaría saber si en caso de reposición de la realidad física alterada en Andalucía es aplicable la disminución de la sanción prevista en el Art. 79.2 del RDUA. Y en tal caso si la misma se realiza tomando como base la sanción correspondiente al tipo general o al tipo específico en el caso de obras contrarias a la ordenación urbanística.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Pienso que el hecho de que se haya restaurado la legalidad urbanística infringida, mediante el derribo de la construcción ilegal, no puede suponer un atenuante de la infracción, porque no es de aplicación el artículo 79.2 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. En esta norma reglamentaria se establece una reducción de la sanción del 75 % en el supuesto que el hecho sancionado sea legalizable, y este no es el supuesto. En lo que se refiere a la segunda pregunta, opino que se debe tomar como base la sanción correspondiente al tipo general, pues no existe beneficio para el infractor, una vez derribada la construcción.

[425] Restitución de la legalidad urbanística

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Recientemente se ha procedido a la incoación de Procedimiento de Legalidad Urbanística de unas obras en SUELO NO URBANIZABLE RURAL consistentes en la reforma y redistribución interior de vivienda existente, consistente en: sustitución de carpintería interior y exterior, sustitución de instalaciones (fontanería, electricidad, saneamiento), sustitución de solería, reforma de cuarto de baño y cocina. Consta Informe Técnico en el que se concluye que dichas obras tienen la consideración de no legalizables.

Presentan los interesados escrito de alegaciones, en el que muestran su conformidad a la restitución de la legalidad urbanística, devolviendo la vivienda a su estado original. En caso de acceder a lo solicitado, y al ser imposible emplear los materiales originales de la obra, supondría que finalizaran las obras conforme a las pretensiones iniciales de los interesados.

¿Cómo debe procederse?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Me imagino que si las obras no son legalizables debe ser porque la vivienda está fuera de ordenación. En cualquier caso, creo que el expediente de restauración de la legalidad infringida, en este caso y tal como tú ya insinúas, no va a tener ninguna consecuencia práctica. Estos expedientes cuyo objetivo es que las edificaciones vuelvan a su estado primitivo, o que en definitiva sean derribadas, no están adecuados para las reformas que no suponen ninguna construcción nueva ni ninguna ampliación. Como decía aquel famoso torero, lo que no puede ser, no puede ser, y además es imposible. No tiene sentido que obligues al propietario a que derribe su baño y vuelva a dejarlo con los materiales antiguos. Creo que si las obras no son legalizables, lo único que procede en este caso es abrir un expediente sancionador. El expediente de restauración de la legalidad infringida dará mucho trabajo y puede ser lo que se llama un brindis al sol.

[421] Protección de la legalidad urbanística u orden de ejecución

Algunas veces tengo dudas si debo incoar un expediente de protección de la legalidad urbanística vulnerada o bien un expediente de orden de ejecución. Con un ejemplo me explicaré mejor: Condensadora del aire acondicionado colocado en balcón de un edificio de viviendas en el centro histórico de la ciudad. El planeamiento impide expresamente esta situación. ¿Qué tipo de expediente seria mejor incoar?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En el caso que planteas y en todos los que se refieran a posibles infracciones urbanísticas, ya sea por no disponer de licencia, ya sea por contravenir lo establecido en la licencia, procede abrir un expediente de restauración de la legalidad física alterada, regulado en los artículos 205 al 207 de la Ley de urbanismo de Cataluña. El expediente de la orden de ejecución (artículos 197-198 de la LUC) debe tramitarse para que las construcciones cumplan con las condiciones de uso, conservación y rehabilitación establecidos por la legislación vigente. Es lo que antiguamente llamábamos obligación de que los edificios estén en condiciones de seguridad, salubridad y decoro, expresión que me gustaba más que la actual.

[364] Zona verde en suelo urbano consolidado usada privativamente por comunidad de propietarios.

En Marbella, una parcela calificada como zona verde pública (PJ) en suelo urbano consolidado, está incorporada físicamente mediante una valla a la zona común de una comunidad de propietarios que la disfruta y mantiene actualmente. La parcela ya fue cedida (y aceptada) por el ayuntamiento, no existiendo concesión alguna sobre ella. La mancomunidad existente se inhibe alegando que la titularidad es competencia municipal.

El servicio de disciplina recibe denuncia sobre el vallado de la misma, alegando además en base a la LOUA, que al ser sobre zona verde no prescribe. Este servicio deriva el caso al servicio de patrimonio para compruebe si existe concesión. El servicio de patrimonio informa que procedería iniciar un expediente de recuperación requiriendo a la CCPP la eliminación del vallado. El servicio de disciplina en base a esto desestima la apertura de expediente. Esta situación alarga sobremanera el proceso, impidiendo así a los ciudadanos de Marbella disfrutar de una parcela que se incluye dentro de los famosos ratios de zonas verdes del municipio.

¿Es posible que Disciplina pueda negarse a abrir expediente, basándose en que de hacerlo existiría duplicidad?. Alegan que en base a la LOUA tendrían que abrírselo a ellos mismos como titulares de la parcela, pero al mismo tiempo van a tramitar una recuperación.

Saludos y enhorabuena por el premio recibido.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Anticipo que mi opinión coincide con lo que afirman los funcionarios del Servicio de Disciplina urbanística del Ayuntamiento de Marbella. Yo entiendo que no existe ninguna infracción urbanística en el hecho de que una Comunidad de Propietarios utilice de forma privativa una zona verde propiedad del Ayuntamiento. Si leemos el artículo 207 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía comprobamos que este hecho no está tipificado como infracción urbanística, y pienso que tampoco lo está en las legislaciones de las restantes Comunidades Autónomas. 

2. Por ello entiendo que el problema debe ser resuelto por el Servicio de Patrimonio, ya que estamos ante una ocupación ilegal de un bien de dominio público, suponiendo que no existe ninguna concesión privativa de esta zona verde, cosa por otra parte que difícilmente podría considerarse legal, si la concesión es para la totalidad de la superfície. En términos coloquiales la Comunidad de Propietarios es un "okupa" de un espacio público, bien de dominio público local. Y lógicamente este se debe resolver mediante un expediente de recuperación de la posesión de dicho bien, no de la propiedad, porque parece ser que nadie discute que la propiedad es del Ayuntamiento. 

3. Puede ser que este expediente de recuperación sea más complejo de tramitación que un expediente de infracción urbanística, porque la Comunidad tiene la posesión desde hace muchos años, pero es lo que procede. 

4. Por otra parte, según el artículo 140.1,e) de la Ley de Bases de Régimen Local este hecho constituye una infracción muy grave: "e) El impedimento del uso de un espacio público por otra u otras personas con derecho a su utilización". Esta infraccion puede ser sancionada com una multa de hasta 3.000 €, según el artículo 141 de la referida Ley de Bases de Régimen Local.

[355] Cálculo de la sanción por uso continuado

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.

En junio de este año hemos iniciado un expediente sancionador por unas obras ilegales y un uso contrario a la naturaleza del terreno en un SNU a un antiguo inquilino. Todo ello tipificado como infracción grave.

En julio, el inquilino nos presenta alegaciones donde expresa que, dado que las obras son del 2010, la infraccion está prescrita.

Compruebo la fecha de las obras y efectivamente la construcción se hizo en el 2010 pero el inquilino siguó haciendo uso de la construcción hasta el 2013, que fue cuando abandonó la propiedad.

Entiendo que la sanción por la construcción está prescrita, ya que han pasado másd e 4 años, pero no la sanción por el uso contrario al planeamiento, ya que este uso se siguió dando hasta hace 2 años.

Mi pregunta es:

¿Mi interpretación es correcta? 

¿El cálculo de la sanción según el reglamento de protección de la legalidad urbanistica tiene en cuenta de alguna manera sancionar el uso pero no la construcción?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No és fácil responder la pregunta que planteas, pues la legislación no es ni clara ni expresa, y tampoco conozco jurisprudencia al respecto e ignoro si existe. 

2. Es cierto que la falta grave cometida en lo que se refiere a la obra está prescrita, pues han transcurrido más de 4 años, que es el plazo de prescripción de las faltas graves en la Ley de Urbanismo de Catalunya. 

3. Ahora bien, debes recordar que el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística infringida, en Catalunya ES DE SEIS AÑOS desde la finalización de las obras, tal como establece la Ley de Urbanismo de Catalunya en su artículo 207. Es decir, tenemos la incongruencia legal de que no podéis imponer una sanción por las obras ilegales, pero podéis instruir un expediente de restauración, y proceder a su derribo, lo cual es mucho más duro para el propietario que la imposición de una sanción. De hecho los que construyen de forma ilegal en suelo no urbanizable, están de acuerdo en pagar una buena multa, siempre que no les derriben la edificación. 

4. Por lo que se refiere a si el uso continuado de la edificación como vivienda, cosa prohibida por el planeamiento y por la legislación, constituye una infracción urbanística o no, parece que la constituye. Y si fuera así, no existiria prescripción, pues el uso es continuado. Sin embargo, nunca he visto que se sancione por el uso de una vivienda ilegal, cuando ya ha prescrito la infracción, y también ha prescrito la acción de restauración. Piensa que si el uso de una edificación ilegal como vivienda no hubiera prescrito, tendríamos en Catalunya muchos miles de viviendas para sancionar, y en el total de España, unas cuantas decenas de miles. Y como no conozco ninguna Sentencia que ampare el derecho del Ayuntamiento a sancionar por el uso de una vivienda ilegal una vez prescrita la infracción y el derecho de restaurar la legalidad, no me atrevo a aconsejarte que el Ayuntamiento siga esta vía.

[352] Instructor en un procedimiento de proteccion de la legalidad urbanística

Soy arquitecto municipal en un municipio de Catalunya.

Una de mis funciones es redactar informes proponiendo la incoacion de expedientes de protección de la legalidad urbanística. Desde hace poco tiempo me encuentro que uno de los puntos de la resolución de incoación me nombra como persona instructora del procedimiento.

Mi pregunta es:

1. ¿La persona que propone la incoación, en este caso yo como arquitecto que ha detectado la ilegalidad, puede ser la misma persona que el instructor?

2. ¿Un arquitecto puede ser instructor? O dicho de otra manera ¿qué requisitos ha de tener la persona nombrada instructora?

3. ¿Qué responsabilidades se derivan del hecho de ser instructor?

4. ¿La persona que propone la incoación del expediente de restauración y sancionador, el instructor del expediente de restauración y el instructor del expediente sancionador pueden ser la misma persona?

Me interesaria mucho saber los fundamentos de derecho que regulan estos puntos

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Mi respuesta es negativa. El motivo es el artículo 28.2.d) de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común, el cual establece como causa de incompatiblidad el haber tenido intervención como perito o como testigo en el procedimiento de que se trate. El arquitecto que informa sobre la infracción urbanística, proponga o no la instrucción de los expedientes oportunos, no puede ser el instructor del expediente sancionador o de restauración de la legalidad urbanística. 

2. Puede ser instructor de un expediente sancionador urbanístico o de restauración de la legalidad urbanística, cualquier funcionario (no laboral ni contratado por servicios) que tenga unos conocimientos suficientes para ello. Considero que el arquitecto municipal funcionario puede ser instructor de dichos expedientes, si bien deberá ser asesorado en cuanto a procedimiento, pues no es normal que tenga conocimientos profundos en este campo. Por supuesto es referible que el Instructor sea un licenciado en derecho funcionario. Pero no veo inconveniente en que lo sea el arquitecto municipal funcionario. 

3. El Instructor de un expediente sancionador, disciplinario, o de cualquier otro tipo, no tiene ninguna responsabilidad especial, diferente a la que tiene cualquier funcionario de nivel superior, que efectúa propuestas de resolución o que emite informes, como son los de licencias y otros temas de materia urbanística. No debe incurrir en culpa o negligencia graves. Doy por supuesto que no debe incurrir en prevaricación dolosa. 

4. Tal como he respuesto en la primera pregunta, el que ha propuesto la instrucción del expediente, el que aporta las pruebas o los informes técnicos, no puede ser el Instructor de estos expedientes. En cambio, no hay ningún problema en que el Instructor de ambos expedientes sea el mismo. Me refiero al expediente sancionador y al expediente de restauración de la legalidad urbanística.
Respuesta comentario

No hay nada legislado sobre a que categoria o escala de funcionario debe pertenecer el secretario de un expediente de protección de la legalidad urbanistica o sancionador. Sin embargo lo más acnsejable es que sea de la escala de administración general, es decir un auxiliar, administrativo, cuerpo de gestión o cuerpo técnico. Pero no existe una prohibición de que sea de una escala o cuerpo especial. Por falta manifiesta de preparación, no debe ser un funcinario del cuerpo de subalternos, vigilantes o similares.

[327] Retirada de multas coercitivas

Un expediente de Protección de la Legalidad Urbanística en Catalunya, donde se ha agotado la vía administrativa y se han impuesto multas coercitivas, presentan alegaciones (fuera de plazo) que demuestran la prescripción de las obras. Dichas alegaciones son estimadas, y se archiva el expediente. ¿Es procedente retirar las multas impuestas que se encuentran en vía ejecutiva?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Las multas coercitivas se imponen para obligar a una persona a que ejecute una acción a la cual está obligado legalmente, y el se resiste o no la ejecuta dentro del tiempo concedido. No son multas sancionadoras, son multas para obligar a una persona para que actúe. 

2. En este caso, supongo que las multas coercitivas se han impuesto para que el propietario derribe la construcción ilegal, y que restaure de la legalidad urbanística infringida. 

3. Si el propio Ayuntamiento reconoce que la infracción urbanística ha prescrito y no se puede obligar al propietario a que derribe la construcción, es lógico y obligado que las multas coercitivas sean retiradas, porque han perdido la base en que sustentaban su legalidad. 

4. El secretario del Ayuntamiento sabe que esto puede hacerse sin ningún problema, porque la Ley 30/1992 permite revocar los actos administrativos de gravamen para los ciudadanos (como son las multas), sin necesidad de acudir a la revisión de oficio, siempre que la revocación sea conforme a derecho. Y en este caso lo es.

[318] Declaración de ruina

C.A. Catalunya. En el municipio hay una parcela con vivienda unifamiliar (planta sótano + planta baja), deshabitada, que se encuentra en suelo urbano, en una urbanización sin urbanizar. Parte de la vivienda se encuentra en volumen disconforme, ya que no cumple las separaciones mínimas exigidas en el planeamiento. Es justo en la esquina que la vivienda no guarda las separaciones mínimas exigidas con la parcela vecina, que el pilar de la planta sótano y la jácena han agotado su resistencia estructural, la cual cosa ha hecho que las paredes de esquina de la planta baja se estén separando, y las viguetas de un balcón estén también en situación poco segura. De momento la cubierta y el resto de la vivienda no se han visto del todo afectados. La vivienda se encuentra en estado de abandono y no cumplen ninguna condición de habitabilidad.

Los propietarios que constan según catastro y registro de la propiedad son difuntos, y la familia por motivos económicos no ha aceptado la herencia, todo y que nosotros tenemos contacto con un miembro de la familia, que es el que nos da acceso a la vivienda para inspeccionarla.

Ha habido varias quejas de la vecina de la parcela adyacente, ya que de vez en cuando hay piezas del revestimiento de la fachada o de las barandillas que caen sobre su terraza. Lo único que hemos conseguido que haga la familia es retirar las piezas cerámicas de revestimiento de la fachada, ya que esta actuación no les originaba un gran gasto.

La cuestión es la siguiente: No podemos justificar la ruina técnica ni urbanística. Y la económica, si valoramos el coste del refuerzo estructural que hay que ejecutar, no supera el 50% del coste de construcción de nueva planta de una vivienda de las mismas características, sí que lo superaría si tuviéramos en cuenta la habitabilidad. Como el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística no especifica que se tengan que cumplir las condiciones de habitabilidad, cosa que sí que lo hacía anteriormente en el texto refundido de la ley de urbanismo, nuestra duda es saber si hay que tener en cuenta también en el coste de cumplir las condiciones de habitabilidad (declaración de ruina económica), o por el contrario no se puede tener en cuenta y habría que dictar una orden de ejecución del refuerzo estructural. Esto sin tener en cuenta a quién se lo solicitamos, que es otro tema en el que estamos trabajando.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. El artículo 198,2.b) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya establece que existe ruina económica de una construcción cuando el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad es superior al 50 % del coste de construcción de una obra de nueva planta similar a la existente. Esto está claro, y es la LEY vigente en Catalunya. 2. El reciente Reglamento sobre la protección de la legalidad urbanística de Catalunya, en su artículo 8i define la ruina económica, con palabras similares a la Ley, si bien no utiliza la expresión concreta de "obras de habitabilidad". Es otra redacción, pero en modo absoluto contradice a la Ley, si lo lees con este criterio. 

3. Por otra parte, es un principio básico del derecho administrativo que un Reglamento no puede contradecir lo que establece una Ley. 

4. CONCLUSIÓN: está claro que para calcular si existe ruina económica en este edificio que es una vivienda, debes incluir los costes de habitabilidad, además de los costes de dotar de seguridad al edificio. Debes hacer una sinopsis entre el texto del Reglamento y el Texto de la Ley. Y si ves alguna contradicción (que para mi no existe) siempre debes atender al texto de la Ley de Urbanismo.

[316] Cuando se consideran finalizadas fisicamente unas obras

Buenos días, nos encontramos en un municipio de Andalucía. Los Servicios de Inspección Urbanística han detectado, según indican, una vivienda en suelo no urbanizable terminada a falta de su pintura exterior que pudiera haberse ejecutado en 2007. Dicha edificación carece de licencia de obras, y surgen dudas de la lectura del artículo 40.2 del Decreto 60/2010 de 16 de Marzo cuando establece “Tales obras se considerarán terminadas cuando estén ultimadas y dispuestas a servir al fin previsto, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, salvo las posibles obras de adaptación de algunos locales.”

¿Puede considerarse la obra totalmente terminada?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. El caso que planteas no es fácil de resolver, pues no está claro si la pintura exterior supone que las obras no pueden destinarse a su finalidad. Es dudoso. 

2. Pero yo me inclino en el sentido de que las obras a falta de la pintura exterior no están finalizadas. De hecho, si las obras se hubieran hecho con licencia urbanística, el Ayuntamiento no daría la licencia de 1ª ocupación sin la pintura exterior. Es mas, una edificación sin la pintura exterior podría ser objeto de un expediente de orden de ejecución, por falta de ornato. 

3. En consecuencia yo consideraría que las obras no están finalizadas y por lo tanto no está prescrita ni la infracción a los efectos de sanción, ni la acción para restaurar la legalidad urbanística infringida, que creo que en Andalucía prescribe a los 6 años. 

4. Por prudencia, si el Ayuntamiento llega a una orden de derribo de la vivienda, aconsejo no ejecutarla si no es firme; si interponen un contencioso (como es de preveer), yo esperaría a que la Sentencia que declarara legal el derribo fuera firme. Hay que evitar acciones que en el supuesto de ser anuladas por los Tribunales puedan acarrear una responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento. Y cuando nos encontramos con actos municipales sobre los cuales tenemos dudas de legalidad, aún hay que ser más prudentes.

Respuesta al comentario

Sin ningún tipo de duda, mi respuesta es afirmativa.. El pintado de las fachadas de los edificios siempre se ha considerdo como una obligación clara, para mantener el debido ornato de las construcciones. Por lo tanto se puede tramitar un expediente de orden de ejecución. Solo hay que tener la precaución de que la orden de ejecución sea extendida a todo tipo de construcciones que se encuentre en la misma situación. No sea que acusen al Ayuntamiento de desviación de poder.

[308] Dudas parcelacion urbanística en Andalucia

El artículo 185.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que (desde su entrada en vigor) no existe limitación temporal para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística respecto a las parcelaciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable.

Pero ¿que régimen jurídico es de aplicación para las parcelaciones anteriores a la citada Ley? ¿Tienen plazo de prescripción?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es evidente que las parcelacones en suelo no urbanizable, anteriores a la LOUA deben regirse por la legislación anterior a dicha Ley. Y por lo tanto, la potestad de protección de la legalidad urbanística prescribirá según se establecía en la Ley anterior. 

2. Aprovecho la ocasión para opinar sobre este artículo 185 de la LOUA, norma que en términos menos rigurosos también existe en otras Comunidades. Esta norma supongo que es para disuadir y atemorizar a los infractores urbanísticos, dicho sea con todo el respeto. Pero conviene recordar que hay un artículo en la Constitución Española, que el Tribunal Constitucional recuerda y aplica con mucha frecuencia, que se llama "seguridad jurídica". Digo esto para no hacerse ilusiones vanas e iniciar expedientes que luego fracasan.

[306] Disciplina urbanística en suelo no urbanizable especialmente protegido

Es una consulta desde Cataluña. Se trata de una infracción urbanística, por la ejecución de una vivienda en suelo no urbanizable sin ninguna autorización. Son obras ilegalizables y se ha actuado de la siguiente manera: 

1. Se incoa el expediente de restauración de la legalidad infringida, hasta llegar a la orden de derribo. 

2. Se incoa el expediente sancionador, se determina la cuantía de esta, pero en el periodo que se ha tramitado el expediente, sucede que la infracción a prescrito, según lo establecido para las infracciones graves. 

3. Ahora, nos hemos dado cuenta que las obras estan situadas en un ámbito de suelo no urbanizable, especialmente protegido y que en consecuencia no prescribe nunca. 

Según lo expuesto, ¿podemos volver a incoar el expediente, pero esta vez por infracción muy grave? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si la edificación de la vivienda está hecha en el suelo no urbanizable especialmente protegido, en principio puede constituir una infracción urbanística muy grave, de acuerdo con el artículo 213,a) de la Ley de Urbanismo de Catalunya. 

2. Las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los 6 años, tal como determina el artículo 227.1,a), del referido texto legal. Por lo tanto, fíjate que no es correcto esto de que las infracciones muy graves no prescriben nunca. 

3. En consecuencia, si podéis acreditar que no han transcurrido 6 años desde que finalizaron las obras, podéis incoar un nuevo expediente sancionador por infracción muy grave, y abandonar el otro expediente iniciado con una calificación equivocada. Al pasar de una infraccion grave a otra muy grave, debe reiniciarse todo el procedimiento, para no causas indefensión en el presunto infractor.

[194] Compatibilidad urbanística de nave

Me han solicitado un certificado de compatibilidad urbanística de una nave existente, que en la siguiente situación: tiene abierto un expediente de disciplina urbanística por obras ejecutadas sin licencia, y parte de las cuales son ilegalizables. La nave está en un Plan de Mejora Urbanística, cuya reparcelación se llevó al Registro de la Propiedad para inscribirla, cosa que no se pudo hacer por deficiencias. Se ha hecho una modificación subsanando las deficiencias, que está ahora expuesta al público. Las parcelas iniciales y definitivas donde está ubicada la nave actual no se modifican. La nave actual quedaría fuera de ordenación, ya que el Plan de Mejora Urbana supone la transformación del uso industrial; ahora existen unas naves industriales que en teoría deben convertirse en viviendas. La voluntad política es que mientras no haya una mayor actividad económica, la gente pueda utilizar los espacios existentes. El uso principal del PMU es el residencia y como uso complementario existe el industrial. Por lo tanto mi pregunta es: ¿puedo emitir un certificado de compatibilidad urbanística si la actividad no está prohibida pero no es la principal?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Se sobreentiende de tu pregunta que el Plan de Mejora Ubana ha sido aprobado definitivamente y publicado. 

2. También parece claro que la reparcelación ha sido aprobada definitivamente, aunque existan unos problemas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, supongo que por defectos de tipo hipotecario o de derecho registral, pero no por defectos de derecho urbanístico. 

3. Con estos dos supuestos, yo no veo ningún inconveniente en que hagas el certificado de compatibilidad urbanística para un uso industrial de la nave. Aunque el uso principal del PMU sea el residencial o de viviendas, como resulta que el uso industrial está permitido, el certificado solicitado puede ser emitido.

[184] Regularizacion de edificacion existente en suelo no urbanizable (Decreto 2/2012 de 10 de Enero)

Buenos días, solicita un vecino información relativa a la posibilidad de acogerse a la regularización de construcciones existentes conforme al Decreto 2/2012 de 10 de Enero (Andalucía). Consultada la documentación que obra en el Ayuntamiento y visitada la finca, se comprueba la existencia de expedientes de protección de la legalidad urbanística (PLU) en 2005 (sin concluir) respecto a una vivienda y anexos y expediente de PLU en 2012 (con orden de demolición y procedimiento penal en tramitación) respecto a otra serie de construcciones e instalaciones vinculadas a la vivienda y realizadas en 2012.

A la vista del Decreto 2/2012 las construcciones tienen la condición de aisladas, y según lo dispuesto en los artículos 3.2.b y 3.2.c, ¿es posible regularizar la situación de las construcciones e instalaciones ejecutadas en 2005 sobre las que el Ayuntamiento no puede actuar, o por el contrario al tener un procedimiento administrativo y un procedimiento penal en tramitación no podrían regularizarse las construcciones e instalaciones iniciales?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En primer lugar conviene decir que en el supuesto de que estas edificaciones no estuvieran sujetas a ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad urbanística, tan solo quedarían asimiladas a las edificaciones fuera de ordenación, según determina el Decreto 2/2012, de 10 de enero de la Junta de Andalucía, en su artículo 3.1. Pero resulta que en el caso que tú explicas, existe un procedimiento administrativo de protección de la legalidad urbanística, y además existe un procedimiento penal contra los responsables de la construcción de dichas edificaciones. Por todo ello, considero que estas edificaciones no pueden regularizarse mientras no concluyan los referidos procedimientos, tanto el administrativo como el judicial. Aprovecho la ocasión para escribir unas líneas sobre la “consulta” que hace el vecino. No sé si se refiere a una consulta verbal o escrita. Si es una consulta verbal, no existe problema en contestarle también verbalmente. Pero si es una consulta escrita, hay que tener mucho cuidado en las respuestas. El Ayuntamiento no debe pronunciarse sobre el fondo de problemas jurídicos discutibles, por escrito. Suele crear problemas de responsabilidad patrimonial. Esto corresponde a los dictámenes de los despachos de abogados. El Ayuntamiento expide certificados de documentos, y certificados de aprovechamiento urbanístico según los planes urbanísticos aprobados. Pero las consultas sobre temas jurídicos, no deben ser contestadas. A lo sumo el Ayuntamiento puede dar información sobre los procedimientos a seguir en materias que no ofrezcan dudas, previa consulta de los ciudadanos, y siempre con cláusulas que adviertan que de la información ofrecida no se pueden originar derechos para los ciudadanos.

[160] PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE RESTAURACIÓN

Soy funcionaria de un ayuntamiento de la provincia de Barcelona. Alrededor del 2006 el ayuntamiento inició un expediente por unos garajes construidos sin licencia y no legalizables. El constructor-promotor desapareció y el expediente quedó ahí, posteriormente han vendido los garajes y quisiera saber si el haber interrumpido la prescripción al ordenar el derribo al constructor afecta a los nuevos propietarios, ya que si se tienen en cuenta las diferentes interrupciones, la acción no habría prescrito, pero si no les afectan al no haber sido notificados, el plazo si habría prescrito.

De ahí mi duda: ¿Si no se les ha notificado la interrupción realizada con el propietario anterior les afecta?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado. 

1. Es imposible responder con exactitud tu pregunta, pues haría falta tener en las manos todo el expediente; fecha en que acabaron las obras, inicio del expediente de restauración de la legalidad urbanística, conclusión y notificación de dicho expediente, si hubo caducidad del expediente, posible reinicio de otro expediente, etc... 

2. Como puedes ver el tema no es sencillo. En Catalunya la acción de restauración prescribe a los 6 años de haberse finalizado las obras, pero los expedientes pueden caducar. Y un expediente caducado no tiene efectos de interrupción de la prescripción. 

3. Si todo estuviera bien hecho, la orden de derribo dada al promotor-propietario afectaría también a los nuevos propietarios, aunque a ellos no se las haya notificado. Este no es el problema. 

4. El problema estriba en determinar si el expediente de restauración de la legalidad urbanística se inició a tiempo, se tramitó sin caducidad, y si la orden de derribo se ha ido reiterando al promotor, sin que tampoco haya prescrito.

5. Como puedes ver, para dictaminar sobre el tema, hay que tener todo el expediente en las manos y analizarlo con mucho detalle.

[157] INSALUBRIDAD EN VIVIENDA OCUPADA

Recibo como arquitecta municipal informe de la Policía Local sobre una vivienda en la que unas personas viven careciendo de unas mínimas condiciones de salubridad, con una gran cantidad de suciedad y basura en lo que parece una casa abandonada. ¿Dónde está el límite de mis competencias en este caso concreto? Puedo inspeccionar el edificio y en caso de que se encuentre en mal estado requerir al propietario, pero respecto a la suciedad, ¿procedería una orden de ejecución cuando es en el interior de una vivienda? ¿debería requerirlo al propietario? ¿si tuviera que llegar a una ejecución subsidiaria correspondería una autorización judicial por ser usado como vivienda? Cualquier pista de cómo enfocar el asunto será muy bien recibida.

Pere-Joan Torrent Ribert

1. Contesto tu pregunta sin saber a que Comunidad Autónoma perteneces. Pero pienso que la respuesta será válida para cualquiera  

2. Las legislaciones urbanísticas suelen dar unas competencias inmensas a los Ayuntamientos en el tema de la inspección de viviendas, en aras a la conservación, seguridad y salubridad. Cosa francamente incómoda, que antiguamente estaba reservada a la jurisdicción ordinaria, si no afectaba a la seguridad de las vías públicas. 2. Por lo tanto, puedes intervenir en todo lo que quieras. Pero tienes las siguientes limitaciones. 

3. Para inspeccionar la vivienda desde dentro, por supuesto no puedes hacerlo si los ocupantes no te autorizan la entrada, para lo cual es bueno que si lo haces, sea con otro funcionario que te acompañe, y si puede ser con la policía local, mejor que mejor. No vayan después a decir que entraste sin permiso. Para entrar sin permiso de los ocupantes, necesitas autorización judicial, que suelen conceder, siempre que se demuestre la necesidad, aportando el informe de la policía local, fotografías, denuncias de los vecinos, etc.. La solicitud para entrar en el domicilio, debe hacerla vuestro abogado, o el secretario, en nombre del Alcalde. Se solicita al Juzgado de lo contencioso administrativo de la provincia, que por turno le corresponda.

4. Con tu informe, el Alcalde puede requerir al propietario para que ejecute las obras necesarias en orden a la seguridad del edificio. Sobre la salubridad y la basura, parece que es una obligación del usuario, inquilino o ocupante y no del propietario. 

5. Si tenéis que llegar a la ejecución subsidiaria de las medidas de seguridad, por supuesto deberéis obtener nuevamente autorización judicial, igual que he explicado anteriormente para efectuar la visita de inspección.

[153] PRESCRIPCIÓN DE UNA CONSTRUCCIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE

Tenemos una denuncia por una construcción en SNU que data de 1995, parece ser que en esta construcción había tenido uso de vivienda. No nos consta que tenga licencia de obras. 

¿Esta construcción ha prescrito?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.La prescripción de las infracciones urbanísticas suele estar establecida en las legislaciones de las distintas Comunidades Autónomas, entre 1 año y 4 años, según la gravedad de la infracción. Y por lo que se refiere a la acción de la Administración para restaurar la legalidad urbanística infringida, la prescripción se establece normalmente a los 4 años, si bien algunas Comunidades la han fijado en los 6 años. La fecha para calcular el tiempo de la prescripción siempre es la finalización de las obras ilegales.

2. Con estas premisas, queda claro que la posible infracción de una edificación del año 1995, es decir de hace 18 años, está más que prescrita. No puede ni ser sancionada ni derribada. 

3. Ahora bien, si habéis recibido una denuncia, debéis contestarla en los términos que acabo de exponer.