[185] Obras de construcción paralizadas e inacabadas

En el municipio de Cataluña en el cual trabajo como técnica municipal, existen diversas construcciones sin finalizar, algunas llevan paralizadas desde el 2008.

Es obligación del propietario y condición cuando se otorga la licencia acabar las obras, pero por motivos económicos no ha sido posible.

¿Cuál sería el procedimiento a seguir para la regularización administrativa de los expedientes?

¿Declarar la caducidad?

¿Que el promotor solicite una prórroga? Aunque se haya excedido ampliamente los plazos para finalizar la obra y para solicitar la prórroga.

¿Que la DF redacte un documento de suspensión y paralización de obras y que lo presente al ayuntamiento solicitando la suspensión temporal de la licencia?

Entiendo que si se declara la caducidad del expediente, para reiniciar las obras se tendrá que solicitar una nueva licencia, con un nuevo proyecto que deberá prever la adaptación de lo construido a la normativa actual. En muchos casos en la primera licencia aún no era de aplicación el CTE.

Si se cumplen las circunstancias dispuestas en la ley 3/2012, se podría solicitar una prórroga para finalizar las obras antes del 31 de diciembre de 2014, pero dudo que sea tiempo suficiente para acabar las obras.

Tal vez la tercera vía sería la más razonable y permitiría al ayuntamiento exigir que las obras paralizadas cumplan las condiciones de seguridad requeridas, pero ¿qué cobertura legal tiene esta opción?

Por último, si no se ha acabado la obra, ¿es procedente la devolución de las fianzas depositadas (en concepto de gestión de residuos, devolución de la placa de obras, reposición de elementos en la vía pública, etc.?

¿Cómo se gestiona esta situación habitual hoy en día?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.

1. El problema que planteas, muy general no tan solo en Cataluña sino en toda España, no tiene una fácil solución. Por cierto, Cataluña es de las pocas Comunidades que ha legislado al respecto, y ha dado una solución que puede aplicarse en algunos supuestos, pero que tampoco es una solución para todos los casos, tal como tu apuntas.

2. Contestando tus preguntas te digo que en general no queda otra solución que declarar la caducidad de la licencia. Existe la posibilidad de hacer ver que no os enteráis de nada desde el Ayuntamiento. Pero apenas exista una denuncia, deberéis actuar declarando la caducidad. 

3. También deberíais actuar si el estado inacabado de las obras supone un peligro para los usuarios de la vía pública o los propietarios de las casas vecinas. 

4. La segunda opción que tu propones, no es posible si ya se han excedido los plazos de ejecución de las obras y los plazos para solicitar la prórroga. Jamás debes conceder una prórroga de forma ilegal. Las consecuencias pueden ser muy malas para el Ayuntamiento. Conceder una prórroga ilegal equivale a conceder una licencia ilegal. Y esto jamás debe hacerse. 

5. La tercera solución que propones, no tiene ningún fundamento legal. Las obras públicas pueden suspenderse. Pero en las obras privadas las licencias caducan con el transcurso de los plazos determinados en la licencia o en la legislación urbanística de forma supletoria. 

6. En el caso de tu municipio en Cataluña, si se cumplen las condiciones establecidas en la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 3/2012, puedes conceder la prórroga, pero las obras deben finalizar el 31 de diciembre de 2014. 6. Repito que la solución que tu propones en tercer lugar, no puede aplicarse pues no tiene ningún fundamento legal y va contra la legislación expresa de Cataluña, y posiblemente contra las legislaciones de las otras Comunidades Autónomas.
Respuesta al comentario 1

1. El ICIO es un impuesto cuya base imponible es el valor de las obras e instalaciones ejecutadas, no sobre las presupuestadas. En esto se diferencia de la tasa por la concesión de la licencia, que se devenga por el hecho de conceder la licencia. 

2. Aunque la liquidación provisional del ICIO se hace sobre un presupuesto, la liquidación definitiva debe hacerse sobre las obras realmente ejecutadas. Si las obras ejecutadas superan el presupuesto debe hacerse una liquidación definitiva complementaria. Igualmente al revés. 

 3. La consecuencia de estos principios básicos, es que el en el caso de unas obras ejecutadas parcialmente, debe procederse a la devolución del porcentaje de las obras no ejecutadas, como un ingreso indebido.
Respuesta al comentario 2

1. El depósito para garantizar la gestión de residuos debe devolverse una vez se ha comprobado que la gestión de residuos por la ejecución de estas obras parcialmente ejecutadas, se ha realizado correctamente. 2. Lo mismo cabe decir sobre el depósito para la reposición de las aceras dañadas. Si las aceras no han sido dañadas, o si las dañadas han sido correctamente reparadas, procede la devolución del depósito hecho "ad hoc".