Buenos días, soy Arquitecto Municipal de un pequeño pueblo de Andalucía. Solicitan cédula urbanística de un finca que, según el documento original de las Normas Subsidiarias, se encuentra parte en Suelo Urbano y parte en Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Consultado el documento de Adaptación Parcial a la LOUA, se ha comprobado que el redactor procedió a la regularización de la parcela urbana (tal y como aparece en Catastro) ampliando la superficie urbana en detrimento del Suelo No Urbanizable.
¿Cómo debe actuar el Ayuntamiento?
¿Conforme a que documento se debe redactar la cédula urbanística, el original o la ADP a la LOUA?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La cédula urbanística debe expedirse de acuerdo con lo que determina el planeamiento urbanistico, definitivamente aprobado y publicado por la Junta de Andalucía. Y en este caso, la cédula solo se puede referir al suelo urbano, dejando constancia si así lo solicita el propietario, de la existencia de un suelo no urbanizable de especial protección. Comprendo que esto ya lo sabías y el motivo de tu pregunta es el documento de Adaptación Parcial a la LOUA.
2. Y aquí aparece el problema. De acuerdo con la Disposición Transitoria 2ª , apartado 2, de la LOUA los Ayuntamientos pueden formular y aprobar una adaptación parcial del planeamento vigente a lo que establece la LOUA. Por lo tanto esta Adaptación Parcial, debidamente aprobada y publicada, es planeamiento vigente.
3. Ahora bien, dices que en esta Adaptación Parcial se procedió a la regularización de la parcela urbana ampliando la superficia urbana en detrimento del suelo no urbanizable. Y aquí aparecen todas mis dudas sobre la legalidad de esta adaptación parcial, en este aspecto, porque lo que cuentas no parece que sea una adaptación, sino una modificación de la Normas Subsidiarias, para lo cual el Ayuntamiento no tiene competencia, la cual pertenece a la Junta. Y ello, si realmente es así, convierte en ilegal esta Adaptación Parcial en lo que se refiere a esta finca.
4. Por otra parte, si nadie ha impugnado esta Adaptación Parcial, estamos ante un acto administrativo o disposición general municipal firme y consentida, y por lo tanto ejecutiva por vigente. Y tu no puedes poner en duda ni corregir lo que ha aprobado el Ayuntamiento, aunque posiblementte esté aprobado de forma ilegal. Y en consecuencia tu debes hacer la cédula urbanística según resulta de la Adaptación Parcial de las NN SS a la LOUA.
5. Todo ello comporta un peligro evidente. La cédula obliga al Ayuntamiento a conceder la licencia urbanística de acuerdo con lo certificado en ella. Y si el propietario construye en esta finca de acuerdo con la cédula que responde a la Adaptación Parcial hecha de forma ilegal, puede aparecer en su día algún francotirador que impugne la licencia, en base a la ilegalidad manifiesta y de pleno derecho de esta Adaptación Parcial. Y a partir de que un Juzgado o Tribunal anulara la licencia, ya tendríamos los clásicos problemas (por otra parte graves) de responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento.
6. Si todo es como yo presupongo en base a tu breve explicación, lo mejor sería proceder a la revisión de oficio de la Adaptación Parcial, y dejar la finca tal como establecen las NN SS. O bien proceder a una modificación parcial de las NN SS, de forma que la finca quede en el planeamiento tal como la ha dejado la Modificación parcial.
7. Lo que debes tener claro es que una Adaptación Parcial de las NN SS a la LOUA, aprobada por el Ayuntamiento, no puede modificar la calificación urbanística de una parte de una finca, aumentando la parte urbana en detrimento de la parte no urbanizable de especial protección. Esto es un acto nulo de pleno derecho, que una de dos, o se declara su nulidad por la vía de la revisión de oficio, o bien se legaliza mediante una modificación puntual de las NNSS.
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