[418] Legalización de una vivienda antigua

Desde hace algún tiempo, al amparo del artículo 29 apartado 4 punto B) de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2017, de 30 de octubre, el Registrador de la Propiedad notifica al Ayuntamiento cuando se practica en el Registro una inscripción de declaración de obra nueva.

Cuando recibimos la notificación en el Ayuntamiento comprobamos si la vivienda se hizo o no con licencia de obras. Habitualmente no hay licencia y suele suceder que la vivienda hace más de 6 años que se construyó. En Cataluña, si se supera este plazo ya no podemos incoar un expediente de protección de la legalidad urbanística, por lo tanto, entiendo que tampoco podemos exigir la legalización de la vivienda.

Ahora bien, si se quisiera hacer una ampliación o una reforma de la vivienda, lo cual es posible si el edificio no está en situación de fuera de ordenación, ni de volumen disconforme, ¿podríamos exigir la legalización de la vivienda?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Antes que nada debo decir que me extraña que el Registrador pueda inscribir declaraciones de obra nueva sin disponer de la licencia urbanística municipal. Dicho esto contesto tu pregunta.

Ciertamente, en Cataluña con el transcurso de 6 años ya no se puede instruir un expediente de restauración de la legalidad urbanística infringida, excepción hecha de los supuestos de nulidad de pleno derecho, que son excepcionales. En otras Comunidades Autónomas el plazo de prescripción es de 4 años, si bien algunas ya lo están alargando a 6 años igual que en Cataluña.

Debo advertirte que lo que voy a decir a continuación no figura claramente en la legislación urbanística catalana. Es mi opinión, aplicando mi lógica, que pudiera estar equivocada.

Si la obra no es legalizable, por supuesto el propietario no tiene derecho a la licencia de ampliación de la vivienda. Pero recuerda que la vivienda no legalizable se equipara a las que están en volumen disconforme, por lo cual pueden hacer muchas obras, según la legislación catalana, que si bien en otros aspectos es muy restrictiva, en cambio en este campo es más bien generosa con el infractor.

Si la obra es legalizable, el propietario tiene derecho a solicitar cualquier licencia, dentro de la legalidad urbanística, sin que se lel pueda exigir la legalización de las obras ya prescritas.