Tenemos una licencia solicitada por ampliación de centro residencial. Se trata de un edificio de dos plantas y bajo cubierta. La edificación se ordena como edificación aislada, según la rasante del terreno. La parcela se divide en dos plataformas, 1 y 2, con un desnivel de unos 3 m . La propuesta es prolongar la planta inferior que tiene el carácter de baja. Esta prolongación quedaría justo debajo de la plataforma 2, la de arriba, por lo tanto tendría carácter de sótano.
El artículo 203 del Plan General, de aplicación a la edificación aislada, define la planta sótano como la que se encuentra por debajo de la que tiene consideración de planta baja (no por debajo del nivel de la planta baja).
La planta sótano que se quiere construir no queda situada físicamente debajo de ninguna planta baja, sino debajo de la plataforma 2, del patio. Sin embargo queda a un nivel por debajo de la planta intermedia, que parcialmente se puede considerar baja, ya que está al mismo nivel que la plataforma 2 del patio.
¿Esta ampliación en sótano, podría ser admisible?
Por otro lado, en cuanto a la ocupación de la planta sótano el mismo artículo determina que en el caso de viviendas unifamiliares no se puede exceder la ocupación máxima de la parcela, y el caso de edificios plurifamiliares, se puede ocupar en planta sótano hasta el 30 % del espacio libre de edificación, manteniendo la distancia a vecinos pero pudiéndose ajustar a vial. Para otros usos no existe ninguna regulación. Sería posible construir por debajo de las franjas de separación a vecinos y a viales?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Es difícil contestar tu pregunta, sin tener un plano en el cual se detalle la situación de la edificación y lo que se pretende construir con la licencia solicitada. Ahora bien, intuyo que lo que se pretende construir, es de dudosa legalidad urbanística, y depende de la interpretación de vuestro planeamiento. Ante ello, mi consejo es que apliques la interpretación más restrictiva. Si optas por la interpretación más beneficiosa para el solicitante de la licencia, y el vecino o vecinos te impugnan la licencia, correrás un riego muy grande. Si la sentencia fuera desfavorable y acordara que la licencia es ilegal, no te quedaría otra solución que el derribo de todo lo construido. Y esto comportaría una responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento. Yo no correría este riesgo.
1 comentario:
La respuesta es razonable, y más aún sin un plano de secciones de la edificación proyectada donde se refleje las rasantes del terreno colindantes con la planta de sótano y la del viario a la que dé fachada la edificación proyectada. Hay que tener cuidado con las partes de la planta cuyo forjado de techo sobresalga de las rasantes del terreno y, más aún, con las del viario a la que de fachada la edificación.
Diego Cano González.
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