[465] Ventanas en medianera

Soy arquitecta municipal en Cataluña.

Me plantean hacer una nueva edificación en un solar (A) en SU, destinada a garaje. Se trata de una edificación de planta baja, entre medianeras y que ocupa la totalidad del solar. En ésta edificación hacen dos ventanas en la pared medianera del fondo, que dan vistas al solar vecino (B). Éste último envuelve por dos de sus tres lados al primer solar (A).

Los dos solares son del mismo propietario, el B está edificada la vivienda y en el B quieren tener el garaje, con acceso propio desde el vial.

El Libro Quinto del código civil, art.546-10, hace referencia a no poder tener vistas ni luces, sobre la finca vecina. Entiendo por tanto que es indiferente el hecho que la finca vecina sea del mismo propietario, y que las ventanas que pretenden hacer no se pueden autorizar. Es así, o se pueden autorizar al ser del mismo propietario?

Pere-Joan Torent Ribert. Abogado

Las licencias se conceden salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero. A partir de este principio que es fundamental para resolver el caso que planteas, creo que la solución es fácil. No te falta razón al decir que las ventanas o huecos que den vistas al vecino, sin antes ver tu propia finca, están prohibidas por el Código Civil Catalán, y por el Código Civil español, que hemos heredado de Napoleón. Pero esta es una cuestión que no nos compete resolver desde los Ayuntamientos. Menos aún en el caso que tu expones, en el cual la finca sobre la que tenemos vistas es del mismo propietario de la finca que tiene las vistas. Este es un tema de la jurisdicción civil, que ya resolverá en su día el Juzgado de 1ª Instancia al que le planteen la demanda por servidumbre de vistas. Hace unos años me costó (pero lo conseguí) convencer a un Alcalde y a su arquitecto y secretario, que debían conceder una licencia para construir una vivienda entre medianeras, a pesar que sobre el solar existía una servidumbre de paso de otro vecino, confirmada mediante sentencia firme, inscrita en el Registro de la Propiedad, cuya nota registral el vecino que tenía la servidumbre de paso aportó al Ayuntamiento, advirtiendo que procedería judicialmente contra el Ayuntamiento si daban la licencia. Al final el Ayuntamiento concedió la licencia y los dos propietarios se enzarzaron en el procedente pleito civil, cuyo resultado desconozco. Y así podría contarte muchos casos en los que he intervenido.