Soy técnico municipal y tenemos un recurso sobre valoraciones que paso a exponerle por si puede aportarnos información.
Se trata de un terreno de 14.528 m² que está incluido en un espacio libre de suelo urbano de 52.000 m², a obtener mediante expropiación. Los terrenos actualmente están sin urbanizar, sin que se haya tramitado siquiera ningún documento encaminado a ese fin y dedicados a cereal de secano.
El planeamiento que clasifica el suelo son unas Normas Subsidiarias de 1992 que lo clasifican como espacios libres (zona verde) dentro del suelo urbano. Al ser NN.SS. no podían establecer sistemas generales, ni áreas de reparto para la obtención de éstos. Por ese motivo el espacio libre necesario para alcanzar el estándar de 5 m²/habitante se clasifica como suelo urbano (zona verde) y se tiene que obtener por expropiación (la mayoría ya era de propiedad municipal).
En la adaptación parcial a la LOUA (Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía) se ha recogido como sistema general de espacios libres en suelo urbano.
Ahora el propietario, invocando el artículo 140.1 de la LOUA [atención: el planeamiento general (las NN.SS.) no tienen plazos al carecer de programación], plantea la expropiación de los terrenos.
Se aplica el RDL 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley estatal de Suelo y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
La discusión es si hay que considerar la situación básica de suelo rural al no estar urbanizado (artículo 12.2.b del RDL 2/2008), o si, por el contrario, al no depender la iniciativa de la urbanización del dueño del suelo, hay que considerarlo en situación básica de suelo urbanizado, como hace el promotor del expediente, valorándolo como si fuera una unidad de ejecución en suelo urbano (valora a precio de terreno en el centro del pueblo, sin cargas de dotaciones ni sistemas generales, sin VPO y deduce las cargas de urbanización pendientes, que naturalmente son todas).
Lógicamente una valoración es 40 veces el importe de la otra y entendemos que la segunda nos lleva a valorar expectativas, que es lo contrario de lo que pretende la Ley de Suelo estatal, que pide valorar realidades.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado.
1. Yo opino que el suelo que tu describes tiene la categoría de suelo rural, a efectos de valoraciones, de acuerdo con el Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. El suelo a expropiar y valorar encaja en el artículo 12.2.b) de la referida Ley que describe el suelo rural, y no encaja en el artículo 12.3 que describe el suelo urbanizado.
2. Por ello considero, igual que lo haces tú, que debe valorarse como suelo rural, en base a capitalizar las rentas potenciales agrícolas del sector (artículo 23.1 de la Ley estatal de Suelo). Yo aplicaría el cultivo potencial más rentable de la rica zona de vuestro municipio, y aplicaría el coeficiente de localización 2 en atención a su situación.
3. Aunque carecemos de jurisprudencia sobre las valoraciones de suelo urbano en la situación real de rural según la Ley de Suelo, el argumento que utiliza el propietario no me parece convincente.
4. En cualquier caso el Ayuntamiento debe mantener la valoración que tu planteas, y que sea el Jurado de Expropiación, y posteriormente la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Sevilla la que resuelva el caso.
5. Por último, aún aplicando la Ley del suelo anterior de 1998, la valoración del propietario no sería válida. Según aquella Ley, habría que valorar la finca como suelo urbano no consolidado o como suelo urbanizable, con todas las cesiones normales (un 40 % como mínimo) aplicando la obligación de VPO, y todas las demás condiciones del planeamiento municipal. Pero tampoco esto debe aceptarlo el Ayuntamiento. Vosotros tenéis que defender la valoración según la nueva Ley de Suelo de 2008, tal como tu propones.
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