[522] Legalización de dos edificaciones en parcela de 10.000 m² como una única vivienda compuesta por dos volúmenes.

Buenos días, acabo de sacar la plaza como arquitecto en un municipio de Alicante, y tengo el siguiente expediente encima de la mesa:

1. El pleno del Ayto concedió dos licencias a dos viviendas situadas en suelo no urbanizable común, con una parcelas de 5.000 m². La licencia se otorgó en contra de informe técnico y jurídico, donde se argumentaba la imposibilidad de edificar viviendas en parcelas inferiores a 10.000 m² (artículo 197.b de la LOTUP).

2. Los interesados solicitan primera ocupación y obviamente, no cabe otorgarla al ser viviendas amparadas en una licencia ilegal. 

3. Se intenta ver cómo pueden legalizarse, dado que las dos parcelas de 5.000 m² pertenecen al mismo propietario. 

¿Cabría admitir lo siguiente para proceder a una posible legalización?:

- Agrupación de ambas parcelas de forma que la parcela resultante fuera superior a 10.000 m².

- Proyecto de legalización que justifique que las dos edificaciones pertenecen a una misma vivienda. Para ello deberían eliminar la cocina en una de ellas y justificar muy bien que una misma vivienda puede desarrollarse en dos edificaciones que distan 38 metros (por ejemplo: zona de día y zona de noche). La cuestión es que no encuentro fundamento legal (urbanístico o edificatorio), que impida realizar una vivienda compuesta por dos edificaciones que distan 38 metros, es más la lógica. Me gustaría poder fundamentar mi informe tanto si es favorable como desfavorable, y creo que el quid de la cuestión radica en la admisibilidad o no de una vivienda compuesta por dos edificaciones de 100 m² cada una.

Mi duda surge para aclarar si sería posible o no, que presentaran un proyecto de legalización, demostrando que la vivienda es única, que se desarrolla en dos cuerpos (o bien que los conecten con un porche...), que la edificabilidad y la ocupación no exceden los parámetros admisibles por la normativa urbanística, y de esa forma se evitara tener que demoler una de las dos viviendas, puesto que como he comentado, no sobrepasa ocupación ni edificabilidad. 

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

El tema que explicas es muy complejo, por lo cual la solución requiere un Dictamen o Informe Jurídico de cierta profundidad, que no cabe en este Foro de consultas. Te aconsejo que acudáis a un buen abogado urbanista, si el secretario del Ayuntamiento no se encuentra con fuerzas para resolver el caso. A pesar de todo se apunta algunas ideas.

1. Es sorprendente que el Pleno aprobara dos licencias contra los informes técnico y jurídico. Presuntamente los concejales que votaron a favor, si conocían estos informes desfavorables, cometieron un delito de prevaricación administrativa. (dictar una resolución injusta a sabiendas).

2. Dices que la licencia es ilegal. Esta es tu opinión y la mía también por supuesto.

3. Pero los actos administrativos se presumen legales hasta que el órgano competente declare su nulidad. En este caso tan solo puede ser el propio Ayuntamiento mediante la revisión de oficio, o el Juzgado de lo contencioso mediante sentencia si alguien impugna dichas licencias. Como parece ser que esto no se ha producido, las licencias en principio se presumen legales y son ejecutivas.

4. Partiendo de este punto, no está claro que el Ayuntamiento pueda denegar la licencia de primera ocupación. Si las obras están adecuadas a los proyectos que obtuvieron la licencia urbanística, considero que hay que otorgar la licencia de 1ª ocupación. Si no queréis dar esta licencia, hay que proceder a anular la licencia mediante el procedimiento de revisión de oficio.

5. Todo lo que propones para una posible legalización, no me parece viable. Puede ser calificado como de fraude ley. Esta es mi opinión. Y puede complicar tu responsabilidad patrimonial personal. Yo si estuviera en tu caso, no iría por esta vía.

6. Yo no veo otra solución que la revisión de oficio de la licencia, y el derribo de una vivienda. Esto supondrá muy probablemente tener que indemnizar al propietario por el valor de la construcción, si así lo determina el Juzgado de lo contencioso. Lo peor del caso, es que esta indemnización se debería repercutir a todos los concejales que votaron a favor de la licencia, aunque la competencia sea del Alcalde. No sé si el Alcalde delegó esta competencia en el pleno.

7. La otra solución es no hacer nada, y que la vida siga.

8. Como puedes ver y ya te anticipado, el tema es muy complejo, con unas consecuencias muy delicadas. Es un tema más jurídico que técnico, con unas ramificaciones políticas respetables.